楊家坪渝能國際大廈項目

產(chǎn)品初步定位謹呈：重慶首信地產(chǎn)開發(fā)有限公司

重慶渝能貿(mào)易（投資）有限公司博眾房地產(chǎn)管理研究院2012-1-19報告目錄A項目自身屬性分析B項目SWOT分析C項目初步定位D項目價值提升建議E合作建議PartA項目自身屬性分析項目宗地位于重慶市九龍坡區(qū)，地塊所在區(qū)域為舊城改造項目，地塊緊靠楊家坪商圈，毗鄰輕軌2號線謝家灣輕軌站旁。從大環(huán)境看項目屬于楊家坪商圈輻射范圍；從地塊到謝家灣正街步行約8分鐘，到楊家坪商圈步行街約10分鐘路程。楊家坪商圈區(qū)域價值—地理位置區(qū)域價值—周邊物業(yè)華潤二十四城民族村住宅小區(qū)珠江花園周邊物業(yè)：項目周邊物業(yè)多以居住為主，其中在建的物業(yè)有華潤二十四城、保利港灣國際、南方東銀項目安置房，已經(jīng)成熟的住宅小區(qū)有珠江花園、民族村住宅小區(qū)；人口結構：目前板塊內居住人口多以原建設廠職工及家屬為主，但隨著各住宅項目的不斷修建銷售，未來3-5年版塊內居住人群數(shù)量將會大幅度提升；消費習慣：板塊內居住人群消費大多集中在楊家坪商圈及直港大道等較為成熟的商業(yè)區(qū)。保利港灣國際規(guī)劃住宅用地南方東銀安置房本案區(qū)域價值—周邊商業(yè)楊家坪步行街直港大道周邊商業(yè)：本案所在版塊商業(yè)氛圍濃厚，距項目1公里處便是重慶第四大商圈，楊家坪商圈；距項目0.7公里處便是集餐飲、娛樂為一體的直港大道及謝家灣正街；但地塊500米內目前商業(yè)氣氛缺乏，只有部分項目內擁有少量生活商業(yè)配套設施。楊家坪商圈直港大道謝家灣正街項目周邊交通環(huán)境優(yōu)越項目周邊交通環(huán)境優(yōu)越，九濱路距離本案不到100米距離，并且在建的南北干道距離本案不到200米；輕軌2號線謝家灣站距離本案步行不到8分鐘路程；隨著華潤項目及周邊各住宅項目的不斷建設，未來項目周邊交通環(huán)境將大幅提升。九濱路南北干道（在建）輕軌2號線站點項目交通環(huán)境項目周邊配套本案重慶理工大學育才小學謝家灣小學重慶奧體中心石坪橋小學重慶醫(yī)科大學教育:謝家灣小學、育才小學、石坪橋小學、重慶理工大學、重慶醫(yī)科大學等醫(yī)療：中醫(yī)骨科醫(yī)院、渝西醫(yī)院等運動休閑購物：重慶奧體中心、動物園、新世紀百貨商場、龍湖西城天街等動物園新世紀百貨商場龍湖西城天街中醫(yī)骨科醫(yī)院渝西醫(yī)院●本案屬于舊城改造項目，目前周邊呈現(xiàn)臟、亂、差的格局，多棟磚混建筑尚需拆除（拆遷工作正在進行中）；●地塊內部可利用的自然資源相對有限，南北有高壓線穿過地塊中部，且外圍環(huán)境（臨九濱路加油站旁）鄰高壓線；現(xiàn)有地塊存在一定高差。項目現(xiàn)狀項目技術指標占地面積6.9畝容積率4.5計容建筑面積2.07萬平方米項目體量較小項目占地面積約為6.9畝，總建筑面積約為2.07萬平方米，不具備體量優(yōu)勢。項目技術指標PartB項目SWOT分析S（優(yōu)勢）O（機會）W（劣勢）T（威脅）項目位于成熟社區(qū)，毗鄰楊家坪商圈，地理位置優(yōu)勢突出；項目交通路網(wǎng)發(fā)達，通達性強，距輕軌2號線步行約10分鐘路程，距南北干道下道口200米；項目地塊小，體量較小，區(qū)域影響力不大，難以形成品牌效應；雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內支干道組成，其項目昭示性和客戶自然攔截受一定程度影響；毗鄰商圈，但與商圈也存在1公里的距離，且周邊多以居住小區(qū)為主，未來難于形成新的商業(yè)聚集地；隨著華潤.建設廠項目的不斷修建完善，未來將改善謝家灣區(qū)域形象和居住環(huán)境；項目周邊發(fā)展迅速，未來2-3年周邊將建設成熟；房地產(chǎn)宏觀調控趨嚴，限制部分投資客的置業(yè)；市場持幣觀望氛圍濃厚，一定程度上延長客戶下單（相對延長項目銷售周期和現(xiàn)金回籠）；項目被眾多性價比較高的新建樓盤包圍，未來市場供應量巨大，項目市場空間較小。項目SWOT分析PartC項目初步定位項目定位思考四大細分市場分析項目的發(fā)展方向在哪里，物業(yè)選擇、或組合將會是什么？酒店商業(yè)寫字樓住宅對于本項目2萬方的單體樓，可考慮定位的物業(yè)形態(tài)如下：定位：寫字樓整體打造：打造具有國際水準的高品質甲級寫字樓類似項目：水晶國際、興茂盛世國際可行性分析：1、本案雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內支干道組成，其項目昭示性不強；2、甲級寫字樓物業(yè)對地理位置、配套設施等要求較高，大多集中在城市商業(yè)核心地帶，而本項目距離楊家坪商圈約1公里，公交系統(tǒng)不發(fā)達，周邊均以居住小區(qū)為主，未來也難以形成大型商業(yè)和商務氛圍，3、雖然隨著周邊項目的建設完善，未來在板塊內也會存在一定的辦公場地需求，但難以支撐高端寫字樓項目。4、臨近本案的華潤項目在謝家灣主干道已規(guī)劃甲級寫字樓，未來對本項目造成直接威脅。定位結論：不可行項目定位思考寫字樓物業(yè)可行性分析項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析星級酒店布局圖區(qū)域內星級酒店分布情況項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：星級酒店整體打造：引領楊家坪高端消費的五星級酒店類似項目：歐瑞錦江、天來大酒店否定原因：1、五星級酒店多選擇在商業(yè)核心地段，而本項目區(qū)域多以居住為主，距離商圈主干道、濱江路均有一定距離，加之自身周邊缺少餐飲娛樂、商業(yè)氛圍；2、五星級酒店市場需求量有限，雖然目前楊家坪地區(qū)此類酒店稀缺，隨著大坪、袁家崗板塊的崛起，以及未來周邊已規(guī)劃5星級酒店，如萬象城項目規(guī)劃的五星級酒店，海南云天酒店等，未來區(qū)域內高端酒店較多，本項目從區(qū)位上不具備競爭優(yōu)勢，后期經(jīng)營風險較大；3、五星級酒店對資金投入過高。4、對投資主體及經(jīng)營團隊要求較高。定位結論：不可行項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析商務酒店布局圖本案區(qū)域內商務酒店分布情況項目定位思考酒店物業(yè)可行性分析定位：精品商務酒店整體打造：區(qū)域型精品商務酒店類似項目：七天連鎖、戴斯酒店可行性分析：1、區(qū)域商務酒店多分布在楊家坪步行街、西郊路、直港大道、楊家坪正街內，而本項目地塊周邊1公里商務酒店資源稀缺；2、項目所在居住區(qū)，未來居住人口密集，居民來客、來訪量較大，對中等住宿的商務酒店需求量也會隨之加大；3、對于打造精品商務酒店而言，本案所在位置較好，對周邊居住區(qū)的輻射能力較強；也可分流二十四城項目部分中、高端商務客群；4、項目周邊均規(guī)劃為住宅小區(qū)，類似的商務酒店規(guī)劃較少，不會對本案造成過大競爭壓力。、定位結論：可行華潤二三十四城保利港三灣國際華宇春三江花月恒大綠三洲聯(lián)發(fā)嘉三園大鼎世三紀濱江麗水青三苑本案項目名稱項目規(guī)模（萬方）物業(yè)類型銷售均價（元/平方米）華宇春江花月26高層7888華潤二十四城191.6高層8000保利港灣國際25.6高層6650大鼎世紀濱江13.56高層7300麗水青苑28.5高層9000恒大綠洲46高層、小高層8300聯(lián)發(fā)嘉園17.19高層8500供應量三大、品三牌企業(yè)三居多、三同質化三競爭嚴三重本案周三邊在售三項目產(chǎn)三品形態(tài)三以高層三產(chǎn)品為三主，同三質化較三為嚴重三。各項目三之間的三價格差三異并不三大，集三中在800三0元/平方米三左右，三各項目三之間的三競爭異三常激烈三；特別是三華潤二三十四城三項目毗三鄰本案三，不論三項目品三質、體三量、開三發(fā)商品三牌效應三等都具三備較大三優(yōu)勢。區(qū)域住三宅市場三分析項目定三位思考住宅物三業(yè)可行三性分析面臨整三體市場三的強大供應量壓力；面臨板三塊內的三強大的競爭壓力；面臨產(chǎn)三品的同質化壓力；面臨品三牌開發(fā)三商打造品質上的壓三力。通過對三住宅市三場的分三析發(fā)現(xiàn)三，本案三面臨的三眾多壓三力問題：所以，三項目住三宅部分三定位必三須以產(chǎn)品的三差異化為突破三點！項目定三位思考住宅物三業(yè)可行三性分析定位：高層住三宅整體打三造：中、高三檔精品三青年社三區(qū)類似項三目：阿布阿三布可行性三分析：1、項目三周邊在三建、在三售住宅三項目較三多，且三都具備三體量、三品質等三優(yōu)勢，三市場競三爭較為三激烈；2、由于三本案體三量較小三，不能三打造品三質小區(qū)三，將難三于在板三塊內提三升影響三力，在三后市的三競爭中三將不具三備優(yōu)勢三。3、不但三價格受三到周邊三樓盤限三制，而三且難以三作出自三身產(chǎn)品三優(yōu)勢。定位結三論：風三險較大三，不太三可行項目定三位思考住宅物三業(yè)可行三性分析項目定三位思考住宅物三業(yè)可行三性分析定位：公寓整體打三造：打造集三酒店、三商務辦三公、高三尚住宅三為一體三的酒店三式管理三公寓類似項三目：龍湖MOC三O、龍湖三水晶星三座可行性三分析：1、公寓三產(chǎn)品對三體量要三求不大三，而類三似本案三小體量三高容積三率的單三體項目三具備打三造品質三公寓的三條件；2、目前板三塊內缺三少此類三產(chǎn)品，三市場空三白點較三大；3、公寓三產(chǎn)品戶三型面積三較小，三總價較三低，易三于銷售三，能保三證開發(fā)三企業(yè)回三籠資金三的速度三。4、在競三爭上可三以與市三場上普三通住宅三項目形三成較強三的競爭三優(yōu)勢，三有助市三場突圍三。4、考慮三到板塊三內未來三對辦公三場所的三部分需三求，公三寓產(chǎn)品三也可用三著辦公三場所。定位結三論：可三行項目定三位思考住宅物三業(yè)可行三性分析定位：還建房整體打三造：打造高三性價比三小康住三宅可行性三分析：1、還建房三對項目三體量、三地位位三置、配三套、建三筑品質三等要求三不高，三而且能三達到快三速回籠三資金的三目的。2、產(chǎn)品三操作風三險低。定位結三論：可三行項目定三位思考商業(yè)物三業(yè)可行三性分析定位：大型商三業(yè)體及三社區(qū)配三套商業(yè)可行性三分析：1、距離三辦案1公里內三有重慶三第四大三商圈“三楊家坪三商圈”三、直港三大道、三謝家灣三正街，三及未來三華潤項三目打造三的大型三商業(yè)體三；而本三案地塊三較小無三法造成三區(qū)域影三響力。2、本案三周邊項三目體量三均較大三，通過三我們對三各項目三規(guī)劃的三調查，三在各新三建項目三中均規(guī)三劃有社三區(qū)配套三商業(yè)，三特別是三毗鄰本三案的華三潤項目三，該項三目體量三較大，三在各組三團板塊三內均建三有社區(qū)三配套商三業(yè)；定位結三論：大三型商業(yè)三不可能三，社區(qū)三配套激三烈項目定三位思考商業(yè)物三業(yè)可行三性分析定位：專業(yè)市三場整體打三造：汽車4S店可行性三分析：1、項目周三邊汽車4S店主要三集中在三菜袁路三、奧體三中心、三動物園三附近，三且都是三集群式三布局；2、距離三本案不三到100米內就三是寶馬三汽車4S店，以三及處于三洽談中三的奔馳4S店，依三托兩家三品牌汽三車4S店，未三來將會三吸引更三多的汽三車4S店進駐三，形成三集群效三應。3、但汽三車4S店經(jīng)營三權取得三較難。定位結三論：可三行本案經(jīng)過分三析，本三項目定三位為多三種物業(yè)三形態(tài)組三合發(fā)展三，能實三現(xiàn)價值三最大化三。具體三方案有三如下兩三種：方案二三：還建三房+商務酒三店+汽車4S店方案一三：酒店三式公寓+商務酒三店+汽車4S店項目定三位思考集酒店三式公寓三、精品三商務酒三店、汽三車4S店為一三體項目整三體定位（方案三一）本項目三功能主三要分為三以下三三個：1、酒店三式公寓三，集商三務辦公三、投資三、居住三為一體三的綜合三型物業(yè)2、精品三商務酒三店，利三用6-7層塔樓三，引進三客房數(shù)90個左右三的加盟三連鎖酒三店3、汽車4S店，利三用3層裙樓三引進1-2家汽車4S店，負三一層為4S修理車三間，負三二層為三車庫規(guī)劃布三局示意三圖公寓商務酒三店車庫汽車4S店4S店維修三場地負一層負二層裙樓一三層裙樓二三層裙樓三三層市面上三大多酒三店式公三寓面積三均集中三在50平米左三右樓盤名稱面積區(qū)間（建面）戶型結構（可銷售面積）銷售率龍湖MOCO45-55平米單配100%世紀英皇51-55平米單配為主100%觀音橋COSMO40-65平米單配為主在售綜合市三場需求三考量，三我司認三為本項三目的主三力產(chǎn)品三應配置三為：40-三50平米（三建面）酒店式三公寓戶三型建議1類客戶2類客戶4類客戶城區(qū)“三職業(yè)房三東”群三體，熟三悉楊家三坪商圈三區(qū)域，三投資意三識強，三投資方三向偏向三長期租三售專業(yè)“三炒房”三群體，三較高端三投資客三戶，資三金實力三雄厚，三投資方三向偏向三中短期三轉售居住需三求群體三，年齡三年輕化三，處于三創(chuàng)業(yè)初三期階段三，收入三高但財三富積累三時間短三，追求三城市生三活與工三作的便三利性投資客三、小型三公司、SOH三O一族酒店式三公寓客三戶定位3類客戶以裝修三、設計三、咨詢三等服務三業(yè)為主三的小型三公司，三購買或三租用為三辦公場三地Cop三yr三igh三t細分：集精品三商務酒三店、汽三車4S店、還三建房為三一體項目整三體定位（方案三二）還建房商務酒三店車庫汽車4S店4S店維修三場地負一層負二層裙樓一三層裙樓二三層裙樓三三層規(guī)劃布三局示意三圖裙樓四三層未來還三建房居三住人群三較于復三雜，建三議修建2個入口三，到達三還建房三住戶與三酒店、三汽車4S店互不三影響的三目的。Par三tE合作建三議本次建三議書為三項目初三步建議三書，如三項目合三作確認三后，還三需進一三步細分三化，并三要對以三下內容三進行分三析深化三；如：一、類三似區(qū)域三大規(guī)模三成功項三目案例三研究1、開發(fā)三模式（三總體定三位與核三心區(qū)）2、規(guī)劃三模式（三指標分三配、功