xx2013年?duì)I銷策略總綱及執(zhí)行計(jì)劃2012年11月28日會議共識&爭議11月20日會議達(dá)成的共識以及分歧回顧11月20日月度會議幾方達(dá)成的共識2、推新盤：項(xiàng)目13年以綜合體形象出街，以形象帶價(jià)值3、區(qū)域中心：綜合體定位為輻射10公里的區(qū)域級中心4、提前招商：通過專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司提前招商，年前確定主力店及旗艦店5、渠道安排：線上主推綜合體區(qū)域中心、地標(biāo)寫字樓形象，線下“3新1火12季”格式推公寓1、目標(biāo)：寫字樓、公寓、商業(yè)銷售完畢，清盤10億按達(dá)成共識的內(nèi)容鋪排推售12.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12時(shí)間銷售貨源商業(yè)3新1火12季格式推售公寓寫字樓形象及蓄銷期擔(dān)心出現(xiàn)問題：①寫字樓與公寓同期售賣，兩物業(yè)之間存在爭奪客戶的情況？②若公寓賣不動，線上是否要主推公寓？若線上不推公寓通過什么渠道進(jìn)行公寓推廣？若主推，進(jìn)入2012年同期推兩種產(chǎn)品的尷尬局面。11月20日月度會議中需再延展的問題：1、寫字樓體量及標(biāo)準(zhǔn)：3-A是否改寫字樓，做成什么樣的寫字樓2、綜合體的價(jià)值體系：支撐綜合體成為區(qū)域中心的價(jià)值體系構(gòu)成是怎樣的？3、綜合體如何售賣：綜合體內(nèi)各物業(yè)定位及價(jià)值體系是怎么樣的，如何能完成年度清盤銷售目標(biāo)本次報(bào)告將努力解決以上問題寫字樓體量及售賣3-A寫字樓or公寓寫字樓如何售賣PART1前提月份9月10月11月剩余貨量月均去化去化7655281800150項(xiàng)目長房時(shí)代城紅公館建安像素匯雅閣國際阿普阿布月均去化4830215-825公寓平均每月需銷售150套，是市場出貨速度的3-5倍，是目前本項(xiàng)目出貨速度的2倍3-A作為寫字樓售賣的前提：①解決公寓售賣的出貨壓力問題②減少公寓貨量，為錯(cuò)峰推售爭取時(shí)間③通過轉(zhuǎn)型，拓寬公寓的售賣途徑3-A定位依據(jù)河西商務(wù)市場分析河西宏觀環(huán)境分析河西規(guī)劃分析河西經(jīng)濟(jì)發(fā)展河西商務(wù)供需市場分析河西商務(wù)租賃市場分析寫字樓OR公寓？長沙宏觀商務(wù)環(huán)境河西商務(wù)客戶分析商業(yè)公寓的特殊性壹●河西宏觀環(huán)境分析河西宏觀環(huán)境分析河西規(guī)劃分析河西經(jīng)濟(jì)發(fā)展長沙宏觀商務(wù)環(huán)境長沙宏觀商務(wù)環(huán)境良好：長沙寫字樓步入“成熟發(fā)展階段”長沙宏觀商務(wù)環(huán)境河西經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好：河西GDP快速發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展及眾多企業(yè)紛紛進(jìn)駐河西岳麓區(qū)全區(qū)GDP2011年實(shí)現(xiàn)546.7億元，增長率為18.8%，為近5年來的最高值。處于長沙市內(nèi)六區(qū)的第三位，僅次于雨花區(qū)和芙蓉區(qū)。岳麓區(qū)自2000年以來，通過優(yōu)惠政策的牽引和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的號召，越來越多的國際國內(nèi)知名企業(yè)相繼入駐岳麓區(qū)。典型代表有：中聯(lián)重科、雙鶴醫(yī)藥、威勝電子、湖南拓維、江南兵器、夢潔家紡、五強(qiáng)集團(tuán)、紅太陽光電、紅星美凱龍等等岳麓區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2011年實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值210.8億元，增長11.9%，第三產(chǎn)業(yè)占比進(jìn)一步增加占到38.6%。河西經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)河西規(guī)劃利好：大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃下，河西寫字樓快速建設(shè)，正在逐步形成規(guī)模效應(yīng)大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃圖大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案將先導(dǎo)區(qū)范圍分成了三個(gè)層級：規(guī)劃區(qū)、核心區(qū)以及起步區(qū)，并在此基礎(chǔ)上實(shí)行三步走的策略。第一步，起步階段（2008—2012年），核心區(qū)骨架基本拉開，起步區(qū)主體功能區(qū)基本形成；第二步，快速發(fā)展階段（2013—2020年），綜合實(shí)力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成；第三步，成熟發(fā)展階段（2021—2030年），基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動輻射能力顯著增強(qiáng)，先導(dǎo)區(qū)基本建成。核心區(qū)起步區(qū)河西規(guī)劃分析河西寫字樓發(fā)展步入“快速發(fā)展階段”河西寫字樓發(fā)展宏觀商務(wù)環(huán)境利好：——長沙寫字樓發(fā)展步入“市場化發(fā)展成熟階段河西寫字樓發(fā)展經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好：——河西GDP快速發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展及眾多企業(yè)紛紛進(jìn)駐河西河西寫字樓發(fā)展規(guī)劃利好：——大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃下，河西寫字樓快速建設(shè)，正在逐步形成規(guī)模效應(yīng)貳●河西商務(wù)市場分析河西商務(wù)市場分析河西商務(wù)供需市場分析河西商務(wù)租賃市場分析河西商務(wù)客戶分析在河西寫字樓快速發(fā)展的環(huán)境下，河西商務(wù)客戶需求也處于大量的辦公升級階段，購買寫字樓需求量大逐步增大萌芽階段啟動階段快速發(fā)展階段寫字樓租買比例1：1成熟階段寫字樓需求寫字樓租買比例寫字樓需求量住住宅樓里開始出現(xiàn)寫字樓產(chǎn)品，客戶對辦公空間的要求為可以容納員工和設(shè)備的空間開始出現(xiàn)普通等級的寫字樓以及商務(wù)公寓，客戶對寫字樓的要求升級為輔助辦公及公司形象出現(xiàn)高等級高配置的甲級寫字樓，客戶對辦公空間要求高形象、功能多樣個(gè)性化多樣化的寫字樓出現(xiàn)，客戶對寫字樓需求變更為體現(xiàn)公司品味和針對性打造元素寫字樓啟動階段開始，越來越多的企業(yè)對寫字樓有需求，但是由于供應(yīng)數(shù)量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，選擇租用的比例高隨著寫字樓市場的愈發(fā)成熟，租買比例趨近于1：1，越來越多的客戶選擇購買純寫字樓河西寫字樓當(dāng)前處于發(fā)展階段購買客戶開始增多河西商務(wù)客戶分析投資回報(bào)率：寫字樓>公寓寫字樓投資回報(bào)率為5-7%，高于一線城市，公寓投資回報(bào)率4-5%寫字樓項(xiàng)目租金（元/平·天）售價(jià)（元/平）投資回報(bào)率公寓項(xiàng)目租金（元/平·天）售價(jià)（元/平）投資回報(bào)率岳麓壹號2-2.8120005.6-7.9%長房時(shí)代城1.177005%金麓國際2120005.5%湘騰城市廣場1.190004.4%財(cái)富硅谷1.170005.2%郡原廣場1.286005%火炬城0.860004.5%未來城0.9-176004.3%沁園春御苑1.5-1.7100005.5%觀湖公寓0.9-1.167004.9%投資回報(bào)率=（12個(gè)月租金總額—各項(xiàng)成本）/當(dāng)前銷售價(jià)格注：（12個(gè)月租金總額—各項(xiàng)成本）：通常以11個(gè)月計(jì)算長沙典型項(xiàng)目運(yùn)營情況項(xiàng)目租金（元/平·天）售價(jià)（元/平）投資回報(bào)率中天廣場3.8167007.5%順天財(cái)富2.2100007.2%中隆國際2.6125006.9%湘域中央2120005.5%亞大時(shí)代2.6125006.8%二線城市（武漢）典型項(xiàng)目運(yùn)營情況項(xiàng)目租金（元/平·天）售價(jià)（元/平）投資回報(bào)率浦發(fā)銀行大廈4180007.3%民生銀行大廈3.2170006.3%新世界國貿(mào)3.7125006.9%新世界中心3160006.1%一線城市（深圳）典型項(xiàng)目運(yùn)營情況項(xiàng)目租金（元/平·天）售價(jià)（元/平）投資回報(bào)率卓越世紀(jì)廣場7.3650003.7%新世界中心6.7530004.1%新世界國貿(mào)6.7550004.0%榮超經(jīng)貿(mào)中心6490004.2%河西商務(wù)租賃市場租金實(shí)現(xiàn)：寫字樓>公寓當(dāng)前寫字樓租金水平多為1.8-2元/平·天，年增長率10%以上，公寓租金水平為0.9-1.1元/平·天，增長率控制在5%以內(nèi)寫字樓項(xiàng)目2012年租金（元/平·天）2011年租金（元/平·天）增長率公寓項(xiàng)目2012年租金（元/平·天）2011年租金（元/平·天）增長率岳麓壹號2-2.81.8-1.910－20%長房時(shí)代城1.11.10%金麓國際21.811%湘騰廣場1.1————財(cái)富硅谷0.9-1.1110%郡原廣場1.21.19%火炬城0.80.712%未來城0.90.90%沁園春御苑1.5-1.71.47%-20%觀湖公寓0.9-1.10.9-1.10%科技大廈220%恒大華府0.8-0.90.8-0.90%17供應(yīng)情況：寫字樓供應(yīng)稀缺，公寓競爭大，未來供應(yīng)寫字樓依舊相對稀缺，約40萬平，公寓競爭進(jìn)一步加大，約50萬平寫字樓項(xiàng)目體量（平方米）入市時(shí)間民生大廈430362012年底2013年初財(cái)富岳麓23283預(yù)計(jì)2013年保利麓谷林語40000預(yù)計(jì)2013－2014年佳興豪生酒店14977預(yù)計(jì)2013年西子湖畔24255預(yù)計(jì)2013年萬科君捷項(xiàng)目50120預(yù)計(jì)2015年楷林項(xiàng)目202364預(yù)計(jì)2014－2015年總計(jì)39.8萬方公寓項(xiàng)目體量（平方米）入市時(shí)間保利麓谷林語102000預(yù)計(jì)2012年底綠地中央廣場45353預(yù)計(jì)2013年世茂鉑翠灣100000預(yù)計(jì)2013－2014年佳興豪生酒店20349預(yù)計(jì)2013年西子湖畔26524預(yù)計(jì)2013年達(dá)美D6區(qū)50000預(yù)計(jì)2913年大融金都16122預(yù)計(jì)2013－1014年米蘭春天40000預(yù)計(jì)2013年恒泰商務(wù)樓30000預(yù)計(jì)2013－2014年地華梅溪湖畔17000預(yù)計(jì)2013年千江公寓15000預(yù)計(jì)2014年愛城陽光公寓26363預(yù)計(jì)2013年總計(jì)48.9萬方長沙市政府民生大廈財(cái)富岳麓佳興豪生酒店西子湖畔萬科君捷楷林項(xiàng)目綠地中央廣場世茂鉑翠灣達(dá)美D6區(qū)大融金都恒泰商務(wù)樓地華梅溪湖畔千江公寓愛城陽光公寓未來寫字樓項(xiàng)目未來公寓項(xiàng)目阿普阿布長房時(shí)代城建安像素匯奧克斯廣場保利麓谷林語新長海廣場央谷金座同時(shí)有寫字樓和公寓的項(xiàng)目在售寫字樓項(xiàng)目大河西交通樞紐在售公寓項(xiàng)目河西在售的寫字樓主要為綠地中央廣場和奧克斯廣場，供應(yīng)比較稀缺，在售公寓項(xiàng)目多于寫字樓項(xiàng)目，競爭壓力大雅閣國際河西商務(wù)供需市場分析價(jià)格實(shí)現(xiàn)：寫字樓>公寓寫字樓溢價(jià)力高，公寓溢價(jià)力有限寫字樓相對住宅溢價(jià)3000元/平，對公寓溢價(jià)2000元/平，公寓相對住宅溢價(jià)500元/平左右寫字樓產(chǎn)品溢價(jià)項(xiàng)目寫字樓價(jià)格住宅價(jià)格溢價(jià)率公寓價(jià)格溢價(jià)率綠地中央廣場11000（帶簡裝）7800（帶精裝）41%__奧克斯廣場8500（毛胚）660029%6500（公寓）31%金榮央谷國際8000__6000(公寓)33%公寓產(chǎn)品溢價(jià)項(xiàng)目公寓價(jià)格住宅價(jià)格溢價(jià)率保利麓谷林語5500-600055009%長房時(shí)代城770071008%望興嘉年華6600600010%寫字樓對住宅溢價(jià)率30-40%公寓對住宅溢價(jià)率5-10%速度傲實(shí)現(xiàn)泛：寫觸字樓>公寓單價(jià)1萬元/平以泄內(nèi)的紐奉寫字傅樓較漏為暢眾銷，夾月均聯(lián)消化40籮00平，毒價(jià)格耐突破1萬元/平，活速度律相當(dāng)曾有限助，月城均消要化速首度減亦半，墊公寓噸產(chǎn)品盛滯銷玩，大已部分行項(xiàng)目兆月均為消化6-秒8套寫字樓項(xiàng)目價(jià)格消化速度（平/月）奧克斯廣場85009月底至今消化5000平綠地中央廣場5#90006#12000均價(jià)110005#38006#2000新長海中心4700-49001800金榮央谷金座80001050公寓項(xiàng)目價(jià)格消化速度（套/月）長房時(shí)代城77006-7阿普阿布750020-21奧克斯廣場65009月1日開盤銷售375套雅閣國際72005-8沙發(fā)公寓70006-7金榮央谷金座60007米蘭春天4800-500035注：吃公寓君按每崇套50平米瞇計(jì)算20河西拴商務(wù)多市場枕表現(xiàn)鴉：寫桿字樓>公寓寫字樓公寓投資回報(bào)率√租金實(shí)現(xiàn)√售價(jià)√速度√供應(yīng)稀缺性√寫字均樓市艙場表?，F(xiàn)全則面勝荷出公栗寓叁●嗎商業(yè)粘公寓悼的特填殊性公寓菌陷入就與同渣片區(qū)姥住宅篩競爭禮的尷黎尬：如本率項(xiàng)目膊兩房-三房犯總價(jià)40確-5異0萬，逮首付赤與公尿寓產(chǎn)聚品相眉當(dāng)長沙城郊住宅2房價(jià)格項(xiàng)目時(shí)代傾城海洋半島保利麓谷林語米蘭春天佳兆業(yè)水岸新都均價(jià)（元/平米）55005500540048004100多集中于4000-5500元/平米二房產(chǎn)品面積（平米）80-9085-9080-10075-9377-90多集中于75-90平米總價(jià)（萬元/套）44-5046-5043-5436-4531-37多集中于35-50萬元/套武廣新城公寓價(jià)格項(xiàng)目西子一間（精裝）匯達(dá)國際公館高橋國際融科香山國際（精裝）嘉斯茂廣場（精裝）均價(jià)（元/平米）83007350840088809600多集中于7300-9000元/平米主力產(chǎn)品面積（平米）47-6546-56復(fù)式61單層4140-5042-52多集中于40-55平米總價(jià)（萬元/套）39-5433-4134-5135-4540-50多集中35-50萬元/套周邊區(qū)域公寓項(xiàng)目消化速度項(xiàng)目西子一間（精裝）匯達(dá)國際公館高橋國際融科香山國際（精裝）嘉斯茂廣場（精裝）當(dāng)前月均消化速度（套/月）1-22-40-10-21-2月均不足5套/月總價(jià)嬸相當(dāng)昌，無性勉價(jià)比矩優(yōu)勢消化搜緩慢公寓始陷入農(nóng)與同炎片區(qū)晌住宅馬競爭單的尷演尬：20斜13年本解項(xiàng)目烈將面雹臨片嘴區(qū)內(nèi)幟已知派的競訂爭貨許量約90萬方,7朗0-隱12階0平中尋小戶誦型為教主，滴主力陷出貨呀時(shí)間少集中廁在13年下氏半年入市針時(shí)間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中房F聯(lián)邦22苦4套，94父-1考30平米桔洲閘印象66鐘6套，68離-1捎10平米可可耀小城33帆0套，88掀-1耽38平米翼，90平以告內(nèi)占70貪%涉外嶺國際呈公館12猜9住宅芝，50縫8套公期寓，88應(yīng)-1騎29平榮盛恥花語夕馨苑建面25萬方毅，以80美-1漏20平小喂戶型艱為主屢，預(yù)壇計(jì)13年6月入鋪市株洲哀日盛晝項(xiàng)目建面70萬方豈，以70卡-1鵲20平小末戶型殲為主鍋，預(yù)轟計(jì)13年7月入都市問題1：3-睛A寫字廊樓OR公寓?答案特：寫彩字樓河西像寫字半樓步情入“兩快速彈發(fā)展役階段糞”河西飾商務(wù)遇市場圈表現(xiàn)歌：寫欺字樓>公寓片區(qū)厲內(nèi)與孫住宅幕的競培爭壓涼力大寫字落樓如杏何售參賣？寫字震樓打涌造標(biāo)字準(zhǔn)寫字冶樓差發(fā)異化傭概念寫字脹樓銷屆售政您策壹●粥寫字泊樓差復(fù)異化蘋概念項(xiàng)目層數(shù)層高（米）總建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層面積等級外立面用材大堂面積（平方米）電梯數(shù)量電梯品牌物業(yè)管理岳麓壹號103.9米1410215345A寫字樓玻璃幕墻3002進(jìn)口奧的斯深業(yè)物業(yè)金麓國際233.5米150487505A寫字樓石材+玻璃幕墻1003西子奧的斯江山物業(yè)科技大廈233.9米3600013005A寫字樓Low-e玻璃幕墻前后兩廳6005Kone通力高新物業(yè)麓谷信息港263.75米9784316385A寫字樓雙層鋼化落地玻璃幕墻4004日立禾田物業(yè)天驕福邸302.8米29000885普通寫字樓面磚+墻漆3004阿爾法東宸物業(yè)財(cái)富硅谷103.2米10000910普通寫字樓深色墻磚1001永大日立華南物業(yè)湘能大廈62.8米13000550普通寫字樓深色瓷磚2003西子奧的斯湘能物業(yè)火炬城62.8米18000540普通寫字樓深色瓷磚1002上海三菱高開物業(yè)麓谷坐標(biāo)163.6米267851300普通寫字樓金屬墻漆+玻璃外墻3003蒂森克虜伯標(biāo)志物業(yè)銀盆大廈72.8米4500600普通寫字樓深色墻漆1001阿爾法——沁園春御苑113米127291100普通寫字樓深色石材+玻璃1502Kone通力沁園春物業(yè)威勝大廈163344861100商住辦公樓淺色瓷磚——4星瑪威華物業(yè)新天地中心152.8米29448558商住辦公樓仿瓷涂料面磚與酒店共享2002遼寧富士家園物業(yè)蘭卡威國際322.8米294991050商住辦公樓干掛花崗巖+中空玻璃幕墻2002Kone通力鼎鴻物業(yè)盛大澤西城333米24398740商住辦公樓深色墻磚+仿瓷涂料2003現(xiàn)代深圳中航河西父寫字杏樓產(chǎn)杯品打豆造檔鍛次現(xiàn)否狀掃魄描：4個(gè)5A寫字需樓，7個(gè)普唯通純扛寫字藝樓，4個(gè)商非住辦姥公樓1、甲佩級寫造字樓旁太多碰，趨敬同不沃易區(qū)治隔2、符吊合發(fā)倚展趨港勢，從不能侮進(jìn)入侄低端脅競爭河西揉首席·綠色誘甲級剛商務(wù)躍基地生態(tài)仰、綠側(cè)色、問環(huán)保久、智機(jī)能的愧商務(wù)陰交流丑空間5A產(chǎn)品館硬件化配置金鑰盒匙聯(lián)陳盟物而業(yè)地標(biāo)愧性建液筑貳●痛寫字逃樓打破造標(biāo)手準(zhǔn)遵循憐市場和發(fā)展熱及客亂戶需純求的賴寫字越樓再村造原堅(jiān)則：部分靜看齊歲河西第寫字丸樓一潔線標(biāo)震準(zhǔn)，繳關(guān)鍵純點(diǎn)創(chuàng)德新：1、大歐趨勢掙下主攤流產(chǎn)由品該閥有的謹(jǐn)不缺潮項(xiàng)，礦注重司產(chǎn)品身硬件母價(jià)值覆體系蒙打造2、能便夠講鏡出來爪的綠峰色生姐態(tài)價(jià)因值體翻系，躁注重喊綠色廈環(huán)保鵲概念刻的應(yīng)料用3、可零以展孩示的熔人文逃關(guān)懷肚價(jià)值冤體系維，注參重細(xì)辯節(jié)處資的價(jià)阿值體映現(xiàn)根據(jù)扶寫字殖樓的鑄差異補(bǔ)化概憲念包崇裝及送形象熊樹立唱以及期控制煩成本修的要細(xì)求：1、看辭的見斯的奢即華2、綠友色概芽念的磁應(yīng)用豪華括大堂賀打造面子樣工程失打造大理蜜石+微水聚晶電梯責(zé)打造看齊蒼甲級瘦標(biāo)準(zhǔn)電梯第品牌丸：采里用合響資品挑牌電節(jié)梯，紐奉建議危選擇OT聞IS電梯項(xiàng)目中天廣場運(yùn)達(dá)國際廣場弘林國際順天國際財(cái)富中心中國銀行亞大時(shí)代湘域中央平和堂商務(wù)樓中(恒)隆國際第一大道湖南文化大廈岳麓一號標(biāo)志*麓谷坐標(biāo)金麓國際天驕福邸財(cái)富硅谷湘能大廈火炬城威勝大廈新天地中心銀盆大廈蘭卡威國際科技大廈盛大澤西城沁園春御苑麓谷信息港綠地中央廣場電梯品牌OTIS日本原裝三菱日立上海三菱三菱迅達(dá)蒂森克虜伯蒂森克虜伯上海三菱上海三菱上海三菱日立OTIS蒂森克虜伯西子奧蒂斯阿爾法永大日立西子奧蒂斯上海三菱星瑪遼寧富士阿爾法通力通力現(xiàn)代通力日立上海三菱考慮寫因素展：電梯蒸品牌異是客座戶感朗知寫賊字樓敲品質(zhì)堵的關(guān)城鍵，原膊裝電青梯更在受客閘戶信嗓賴。廟國產(chǎn)銷名牌南電梯耕會在愉電梯奸銘牌仿上標(biāo)奧注國拴內(nèi)產(chǎn)兩地，念影響四客戶俘認(rèn)知望，通橡力電驚梯95躬%以上豬為進(jìn)她口部新件，揉國內(nèi)葵組裝津，貼妻原裝卻銘牌萍）建議姑要點(diǎn)傅：品牌農(nóng)：選燒用三窮菱電覽梯內(nèi)裝：電梯嶼內(nèi)可或裝設(shè)桃小液久晶屏線，播冒放對烘外牌殺價(jià)、桂股市副行情蕉、天現(xiàn)氣預(yù)油報(bào)等瓜商務(wù)狐信息撈；內(nèi)裝伸材質(zhì)姜盡量榆采用帥鏡面唉不銹于鋼或皮玻璃但材質(zhì)根，增屯加轎攔廂尺喚度空在間，鍋風(fēng)格類簡單誕，易屈于后商期管興理和股清潔蠻；電梯勢內(nèi)設(shè)工置空汁調(diào)及賄音樂殲系統(tǒng)渠。指標(biāo)本設(shè)置：電梯鐵設(shè)計(jì)刊等候尚時(shí)間宴小于45間”；電梯果最小氏速度醒不小插于2.枕5m伶/s（甲湊級寫秩字樓偶的最捏低標(biāo)鄰準(zhǔn)）汪。占位用當(dāng)前杜河西5A寫字呼樓空勾調(diào)標(biāo)泡準(zhǔn)第化一梯延隊(duì)，樹建議雷采用狡按電稅費(fèi)計(jì)連量VR趁V空調(diào)哀系統(tǒng)建議虹采用慌成熟還的空泳調(diào)技襖術(shù)——變頻VR亮V空調(diào)訂，由艘于其迷合理驚的計(jì)匹費(fèi)方固式以注及顯扮著的媽變頻示節(jié)能么功效給，目盼前成任為一息線城骨市高六端寫伏字樓毫項(xiàng)目針的必逮選系我統(tǒng)建議公共蛙空間長采用投普通金中央紋空調(diào)建議晌寫字萬樓辦艦公區(qū)抄域部尤分按電余量計(jì)野費(fèi)，策并安籠設(shè)新權(quán)風(fēng)系潛統(tǒng)VR沖V空調(diào)宏系統(tǒng)看滿足24小時(shí)無全天輕候服枯務(wù)，填實(shí)現(xiàn)宵無時(shí)別差辦宿公，傘滿足棕不同丙類型同公司疼需求本項(xiàng)矩目空舌調(diào)設(shè)咐置建康議湘豪大廈華僑國際CTA財(cái)富中心中天廣場運(yùn)達(dá)國際廣場弘林國際順天國際財(cái)富中心中國銀行華美歐國際亞大時(shí)代湘域中央平和堂商務(wù)樓中隆國際第一大道湖南文化大廈維一*星城國際岳麓一號標(biāo)志*麓谷坐標(biāo)定王大廈金麓國際天驕福邸財(cái)富硅谷湘能大廈火炬城威勝大廈新天地中心銀盆大廈蘭卡威國際科技大廈盛大澤西城沁園春御苑麓谷信息港綠地中央廣場普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)分戶中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)分戶中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)分戶中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)分戶中央空調(diào)中央潮空調(diào)術(shù)打造看齊葛甲級猛標(biāo)準(zhǔn)玻璃泳幕墻囑外立沃面看齊夾甲級猛標(biāo)準(zhǔn)占位側(cè)河西5A寫字蜜樓第田一陣著營，厘建議際本項(xiàng)息目部竄分玻菜璃幕驢墻設(shè)懼置，軟采用沖雙銀LO夫W-腔E中空涼玻璃信，更復(fù)加節(jié)虧能環(huán)臂保湘豪大廈華僑國際CTA財(cái)富中心中天廣場運(yùn)達(dá)國際廣場弘林國際順天國際財(cái)富中心中國銀行華美歐國際亞大時(shí)代湘域中央202五一大道平和堂商務(wù)樓(中恒)隆國際第一大道湖南文化大廈（保利文化廣場維一*星城國際匯富中心岳麓一號標(biāo)志*麓谷坐標(biāo)定王大廈金麓國際天驕福邸財(cái)富硅谷湘能大廈火炬城威勝大廈新天地中心銀盆大廈蘭卡威國際科技大廈盛大澤西城沁園春御苑麓谷信息港綠地中央廣場普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃石材+玻璃幕墻面磚+墻漆深色墻磚深色瓷磚深色瓷磚深色瓷磚仿瓷涂料面磚深色墻漆干掛花崗巖+中空玻璃幕墻普通雙層Low-e玻璃幕墻深色墻磚+仿瓷涂料深色石材+玻璃雙層鋼化落地玻璃幕墻全鍍膜玻璃幕墻長沙夏市場科雙銀LO抖W-虎E玻璃搞價(jià)格如近期宜有所鉆回落遍，目礙前僅爛比普倦通LO斗W-襲E玻璃蘿（單鄰銀）名價(jià)格撿高20朽-3術(shù)0元/平米枕，單子價(jià)成眨本30換0-別35竿0元/平目前勺長沙吧投入印使用啞的寫帶字樓伸無采賄用雙艘銀玻鍬璃案斥例建議歌本項(xiàng)蟲目采英用雙傘銀6+臣9+答6，無需悶采用碗規(guī)格自更高卻（6+刪12令+6及以指上）婚的材肯料，吼可擁餐有“墊雙銀惱”營巾銷噱非頭，錢作為襲項(xiàng)目評一大艦賣點(diǎn)公共炎空間暖打造艘（電缸梯間錦）看齊判甲級膏標(biāo)準(zhǔn)簡約秋大氣倍電梯乓間電梯灣間盡暈頭為秩整層債大客鋪戶設(shè)害置專隔門導(dǎo)怎視牌羽，體予現(xiàn)尊堡貴感性。優(yōu)質(zhì)評的物盟業(yè)管儲理服切務(wù)體喚系建樸立增值徐服務(wù)虧體系紙打造項(xiàng)目物業(yè)管理岳麓壹號深業(yè)物業(yè)金麓國際江山物業(yè)天驕福邸東宸物業(yè)財(cái)富硅谷華南物業(yè)湘能大廈湘能物業(yè)火炬城高開物業(yè)威勝大廈威華物業(yè)新天地中心家園物業(yè)蘭卡威國際鼎鴻物業(yè)科技大廈高新物業(yè)盛大澤西城深圳中航沁園春御苑沁園春物業(yè)麓谷信息港禾田物業(yè)麓谷坐標(biāo)標(biāo)志物業(yè)綠地中央廣場上海錦日奧克斯廣場奧克斯物業(yè)佳興豪生酒店廣佳物業(yè)萬科君捷萬科物業(yè)楷林項(xiàng)目楷林物業(yè)核心聾關(guān)鍵曠點(diǎn)：整合威保利輪物業(yè)隔資源擱，打播造河止西首夫席寫腳字樓等擁有金鑰反匙物已業(yè)服躍務(wù)聯(lián)甘盟的物舒業(yè)管攻理服冠務(wù)體加系結(jié)合處項(xiàng)目合地塊玻本身組素質(zhì)帽條件彈，建堅(jiān)立保艘留山換體與孕寫字般樓之曲間的礦互動寄感。A、綠撿色生張態(tài)環(huán)賽境營嶄造寫字茅樓A座寫字堅(jiān)樓B座山體謹(jǐn)公園天然厚氧吧：通傾過山體禽公園膜傾向棄性打盤造形幫成小茄面積印天然惑氧吧，消致除員原工疲蛇勞的仇同時(shí)荷打造遲休閑允交流監(jiān)的空販間通過罰山體狐公園魚定向置改造不打造謹(jǐn)小面樓積的嚴(yán)天然述氧吧埋，由捷于氧鼓吧對切體力貝的恢安復(fù)以宅及生色活節(jié)照奏的杏平衡暫具有渾特殊諷的功理效，攔氧吧翅不僅術(shù)可以隔成為痕寫字協(xié)樓白曾領(lǐng)散漂步、償休閑羽的場按所，撿更能進(jìn)消除器自身應(yīng)的疲幸勞。叮建議通多植鑄入富喚氧和缸光合內(nèi)作用屆強(qiáng)的從熱帶講亞熱骨帶綠況植，桃如：解南洋們杉、哥印度揀橡膠良榕等A、綠障色生問態(tài)環(huán)過境營起造運(yùn)用10項(xiàng)現(xiàn)含代綠著色環(huán)象?？拼蠹?，姥打造女綠色隆三星辜級標(biāo)份準(zhǔn)寫短字樓溪，空調(diào)傘運(yùn)行僅費(fèi)用淹節(jié)約逃不低殿于50室%；照此明電左費(fèi)節(jié)剛約50胞%；電艷梯運(yùn)幼行費(fèi)只用節(jié)計(jì)約50%B、綠曠色環(huán)籃?？七z技運(yùn)陪用我們顫會用渡地源添熱泵撞、新笑風(fēng)系革統(tǒng)、心太陽終能等瞇等，赤可以析參考域國家宅綠色擦三星錫級標(biāo)坑準(zhǔn)。節(jié)能技術(shù)詳細(xì)介紹綠色環(huán)保技術(shù)運(yùn)用綠色照明技術(shù)采用高效、長壽、安全、性能穩(wěn)定的照明電器，配置調(diào)光控制設(shè)備，實(shí)現(xiàn)節(jié)能余熱回收技術(shù)將空調(diào)在冷凝時(shí)排放到大氣中的熱量，采用熱交換裝置對熱量進(jìn)行回收節(jié)能門窗技術(shù)采用呼吸式幕墻設(shè)計(jì)，增強(qiáng)保溫隔熱性能，改善熱工性能，減少門窗熱損失外墻保溫技術(shù)改善建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能，增強(qiáng)保溫隔熱性能，改善熱工性能太陽能光伏技術(shù)將太陽輻射能通過半導(dǎo)體物質(zhì)轉(zhuǎn)變成為電能技術(shù)置換新風(fēng)技術(shù)室外新鮮空氣經(jīng)過過濾、除塵等，從送風(fēng)口送入室內(nèi)，室內(nèi)污濁空氣由排風(fēng)口排出地源熱泵技術(shù)利用淺層地溫能為熱源，由水源熱泵機(jī)組合地?zé)崮芙粨Q系統(tǒng)像建筑物供熱能源再生電梯技術(shù)利用逆變器再生回饋功能將電梯載物的機(jī)械能轉(zhuǎn)化為電能，并回送給交通電網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)地板技術(shù)網(wǎng)絡(luò)地板的最大價(jià)值在于毫無破壞、靈活走線，輕松滿足客戶個(gè)性化需求無輻射環(huán)保墻技術(shù)大堂的背景墻及核心筒墻面可采用國際領(lǐng)先的德國特制結(jié)構(gòu)玻璃材料，無輻射環(huán)保核心縣關(guān)鍵惠點(diǎn)：雷“空膊中泛委會所膊花園柴”，每一趴個(gè)空揭中花椒園打扇造不誦同主專題功戴能主隆題，惱為員繼工提愧供多除變的棉活動始休閑黃空間在空障中花肢園內(nèi)雜打造丑運(yùn)動家休閑膨空間峰，除薪了基擱本的柴運(yùn)動撒設(shè)施熱外，丙注重勤綠植唱與草五地的務(wù)配合禽，人醉造綠植化配脊合有摧氧運(yùn)哲動，業(yè)除了鞠小的段健民賞運(yùn)動蠶設(shè)施怨外可貨考慮符設(shè)置礦空中盡籃球拿場或趕者網(wǎng)墾球場延等面抽積在20鉆0－30扣0平米轎之間冤的大塑型配邊套C、因泉地制銀宜“孟泛會蜓所”洗概念叁●紙寫字羊樓銷杰售政斥策針對頑自用款客戶落，政扭策吸扁引：借鑒?？ㄈ鹗聽枃鴶囯H中辣心天桑心區(qū)巡壽文化褲產(chǎn)業(yè)歐園政祖策吸叛引客卸戶策忌略，錢與高綠新區(qū)磚政府棟協(xié)商農(nóng)高新貨科技耍產(chǎn)業(yè)堪孵化澆基地含的政劫策優(yōu)需惠針對摸入住僵寫字挖樓的漂企業(yè)稍：1、入能住即價(jià)減免度稅費(fèi)2、納銷稅達(dá)熔到固幣定額念度進(jìn)臂行一靜定額脾度返悅還3、達(dá)劣到一城定要補(bǔ)求的份企業(yè)改可享族受半扛價(jià)補(bǔ)而償租冶金的濟(jì)待遇針對貸投資初客戶標(biāo)，包炭租3年：借鑒巷國際賄廣場進(jìn)的操臥作模舌式，狐以2元/平·天的絹標(biāo)準(zhǔn)蚊進(jìn)行慕保障雕性包牌租，洽建立夏投資鉆客的已信心開發(fā)樂商支服出成檔本＝2*15便00*30*12元＝2*15逐00*30*12元＝10凝80湯00機(jī)0每平窄米需管溢價(jià)＝2*30*12＝72害0同時(shí)資利用債此溢躲價(jià)、AB兩棟港寫字呢樓的孫不同圖層高葡及部敗分打建造標(biāo)肢準(zhǔn)差很異化砍銷售咬價(jià)格呼。引處導(dǎo)中乘小型球企業(yè)碰購買籃低價(jià)拒單位乖，大晉型企負(fù)業(yè)及師投資炒客購汗買高惜價(jià)單豬位。崗避免變客戶鋸損失萬及產(chǎn)偏品間存爭奪畝客戶公寓冤部分顆售賣塑保障淡市絡(luò)下走笨量公抹寓回野顧公寓諸客戶場回顧去化薄存在表問題堪及對鐵策PA稍RT壞2壹●點(diǎn)淡市德下走跑量公積寓回畫顧開發(fā)商

湖南德思勤投資有限公司地址長沙湘府東路與韶山南路兩大主干道的交匯處總占地面積373476平方米總建筑面積156萬平方米容積率3.98綠化率30.70%園林自然園林風(fēng)格規(guī)劃戶數(shù)總1135建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管北京世邦魏理仕2.88元/平米/月銷售情況寶格麗公寓B系列目前已經(jīng)售罄，5月27日開盤推出A1棟公寓D戶型，53.69㎡，總計(jì)107套，開盤當(dāng)天11：30截止現(xiàn)場銷售101套，銷售率94%。價(jià)格（4層8900元/㎡，5—12層9200元/㎡，13—31層9400元/㎡）長沙蓋典型作公寓屑項(xiàng)目喚掃描:德思如勤城齡市廣素場目前汁均價(jià)96襯00元/㎡，販賣綜合補(bǔ)體概涂念+世邦屑魏理尾仕直瞞營服嶼務(wù)1、開獻(xiàn)盤當(dāng)仿天VI扒P誠意癢金5萬享汪受98折優(yōu)痰惠。2、一闖次性鉆付款96折，枯按揭99折。3、家賽電三幼件套稀，折類后2個(gè)點(diǎn)石優(yōu)惠竹。4、開征盤當(dāng)米天可串享受善總價(jià)86折優(yōu)撞惠（奴含VI谷P、家透電三甜件套在和兩助個(gè)點(diǎn)石優(yōu)惠蓮）。挖掘光一（齡亮點(diǎn)費(fèi)）：舒低首居付、亂低門厭檻（幫集中困優(yōu)惠恢釋放墓，8.算8萬，?？們r(jià)窗送12徑%）挖掘飽二（懇客戶約）：40穩(wěn)%投資已客戶啟、35等%小年何輕過海渡性匆居住趣，德城思勤旨公司皂自身價(jià)的客笑戶資堵源?？焖偌娉鲐涀⒊晒ε帱c(diǎn)推廣仙：以鮮形象鈔驅(qū)動包熱銷營銷栽：小學(xué)步快遵跑寶格煎麗公缺寓B系列午開盤縫，總副推貨站量10扮0套，養(yǎng)首付淹價(jià)格6萬，扔目前屬已基朵本售聰罄。4月28日寶格監(jiān)麗公姻寓D系列握開盤繼，總莖推售10跳7套，臣當(dāng)天龍去化融率94巡壽%5月27日德思替勤蘋準(zhǔn)果街殃金鋪纏開盤皺，2小時(shí)涉內(nèi)基感本售拔罄。3月28日采用訴快速痕開盤坐，小治貨量犬推售用的形竟式，萍利用赴稀缺貝心里販對客羞戶形童成搶智購擠灣壓。利用錯(cuò)高端以形象歷的打油造，蠢在消褲費(fèi)者蜂心中蛾構(gòu)建州升值溉潛力否特區(qū)扒的形匯象客戶罪介紹腹：株由洲的臨婁先硬生表會示，星株洲連的鋪愛已達(dá)20萬的啞高位答，反朵觀德光思勤肯，規(guī)跡劃、辟規(guī)模查、運(yùn)斜營模遇式都屬是增婦值保婦證，駛很有閱信心妹?？焖儋Q(mào)出貨匪成功惜點(diǎn)開發(fā)商

長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址長沙市開福區(qū)湘江北路三段1200號總占地面積110畝總建筑面積537萬平方米容積率4.1綠化率50%園林自然園林風(fēng)格規(guī)劃戶數(shù)總1768戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管建鴻達(dá)物業(yè)2元/平米/月銷售情況公寓全部分布在6號棟，朝南向?yàn)榫b修，朝北向?yàn)槊?，已售戶型區(qū)間為42—75㎡精裝，價(jià)格為8300—9000元/㎡，6月即將開盤的為75㎡loft小復(fù)式長沙棗典型撿公寓丸項(xiàng)目熟掃描岔：北筑辰三網(wǎng)角洲精裝恰均價(jià)83提00極-9悶00圈0，販卸賣十二威年學(xué)慎位+配套+交通+江景挖掘見二（蚊客戶旺）：客圾戶躍群：納內(nèi)五地區(qū)、沙省內(nèi)值（株按洲、聲邵陽撓、永從州等廊）客戶背年齡任：25配—3爬5歲之趙間，積單身米未婚補(bǔ)播充谷：女廁性客和戶占40象%十二判年學(xué)絡(luò)位：21世紀(jì)爆幼兒號園、咱清水鬼塘小亦學(xué)、搞雅禮遵中學(xué)配互套板：星脾際酒嗚店、步電影璃院、脂兩館揀一廳交陡通撈：公其交、欣地鐵江積景眉：湘勝江挖掘冷一（株亮點(diǎn)職）：碼十二局年學(xué)滴位+配套+交通+江景快速富出貨拼成功沫點(diǎn)開發(fā)商

湖南星盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址長沙市雨花區(qū)萬家麗路與長沙大道西南側(cè)總占地面積55925平方米總建筑面積350000平方米容積率5.29綠化率25%園林江南小鎮(zhèn)園林風(fēng)格規(guī)劃戶數(shù)649戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管華晨物管16元/㎡銷售情況住宅總套數(shù)478套，非住宅163套，從開盤到現(xiàn)在已經(jīng)銷售216套，剩余262套，去化率45%長沙朝典型玻公寓紙項(xiàng)目的掃描嗓：華惑晨世歌紀(jì)廣兄場目前脈均價(jià)14羞00拌0，販帖賣公養(yǎng)寓返租+項(xiàng)目項(xiàng)配套公寓收益造模式怖解析購房騎者將挽所購地置的拴公寓塞由豪爪生大圍酒店鳳統(tǒng)一冊管理怕，酒陜店運(yùn)劃營前跌十年蹤蝶每年嶺固定灰以實(shí)爺際成失交總概價(jià)房黑款的8%向購蠟房者慰返租揮，三妹個(gè)月卷想購彩房者斑支付阻一次遺租金片，總渾價(jià)10程0萬的沸公寓咐，每螺三個(gè)榆月能替像購額房者菊支付20哲00里0元的袋固定嬌租金2、酒員店前揭十年糧每年雨給予梢購房兄者總街房款2%的酒盯店消蠶費(fèi)券3、酒趴店前挑十年膚每年虛贈送寧購房削者12天免置費(fèi)居冰住期4、十廉年后躲，豪首生大趟酒店施將按賴照酒榴店的有實(shí)際示盈利些狀況狀想購貓房者需支付植租金緣瑞。總結(jié)賽：總厚的權(quán)嚇益相鄰加預(yù)直計(jì)12客—1盛4年收兼回全繭部房甜款挖掘賢一（渠亮點(diǎn)減）：烘返祖眾，酒閣店式扎公寓忌。每遭年返8個(gè)點(diǎn)挖掘額二（景客戶泄）：年港齡妖：30伴—5何0歲客戶謙群：長沙宵市本豎地人撲群，謊部分烘株洲憲、湘涼潭客仗戶。陸客戶岸中有遙較多盞老板域級人只物，掙主要穴以長要沙本均地生郊意人言為主術(shù)?？焖倨闯鲐浭幊晒鼽c(diǎn)開發(fā)商

湖南綠城投資置業(yè)有限公司地址雨花區(qū)長沙大道508號總占地面積9萬平方米總建筑面積49萬平方米容積率4.6綠化率40%園林5000平米的中心花園搭配小型的靈動水系，成就了萬博匯的完美都市形象。規(guī)劃戶數(shù)總1463戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管建鴻達(dá)物業(yè)2元/平米/月銷售情況目前萬博匯公寓面積區(qū)間37—88㎡，在售一期公寓50㎡左右公寓，均價(jià)9800，全款95折，按揭98折。長沙閘典型端公寓涼項(xiàng)目籌掃描乳：萬謠博匯目前采均價(jià)98進(jìn)00，販霞賣地段+沙子泥塘學(xué)缺位地段喇位置景：項(xiàng)部目位嘆于新重建路郵與韶匪山路晃交匯甩處，夢屬于瓶雨花價(jià)亭商膊圈的捧核心縫地帶序，周株邊生投活、戒交通界、金府融等驅(qū)方面徹完備渣配套學(xué)鋒位集：沙構(gòu)子塘忘小學(xué)宣的指沫標(biāo)挖掘霉一（泥亮點(diǎn)何）：鏈地段革位置逐，砂乞子塘懇小學(xué)煙指標(biāo)挖掘千二（游客戶角）：客戶俱群：龜周邊惡區(qū)域瘋的投雙資客精、商摘?jiǎng)?wù)客么（公避寓的露目標(biāo)臨客戶定）、通過渡奇性居侵住剛誓需、才少量代省內(nèi)營其他干城市濕客戶往（邵皮陽、層長株述潭）快速失出貨扎成功數(shù)點(diǎn)販賣辟教育久附加仙值：誦北辰令三角秀洲、皆萬博炒會公寓池市場狠分析熄小結(jié)優(yōu)：長沙惠公寓牽市場殃，售聽賣附掠加值枯、低陽首付哭、高貪反租誰三種笑方式莫能夠敞快速患出貨公寓那市場皇表現(xiàn)心低迷高反閉租：白華晨征世紀(jì)悠廣場低首夾付：瞞德思嘉勤寶淚格麗探公寓貳●繩公寓腿客戶迅回顧公寓客戶分析進(jìn)線客戶認(rèn)知途徑主要集中在：報(bào)廣>網(wǎng)絡(luò)>附近圍擋上門客戶認(rèn)知途徑主要集中在：老帶新>友介>網(wǎng)絡(luò)58公寓成交客戶分析公寓9月27日開盤，首批成交客戶認(rèn)知途徑主要以友介及老帶新為主，主要購買因素為價(jià)格及教育配套公寓怒成交斧客戶鞠認(rèn)知辛途徑趨主要吐以老帶成新及伴友介國為主，總侵共占陰到78誓%，所觀以維聞護(hù)好配老業(yè)沒主至杠關(guān)重戚要公寓勞首次煮開盤惜以低崗價(jià)入身市，毀并且堵帶學(xué)具位，伯且公深寓投展資客杏戶比被例較后高，儉所以12年成尤交客防戶主惑要購鳴買因皆素為價(jià)格痰及教僚育配儲套；59公寓成交客戶分析首開公寓成交客戶置業(yè)目的主要以小孩讀書及投資為主，成交客戶地緣性強(qiáng)仍然59%以岳麓區(qū)為主；60公寓成交客戶分析未成交客戶意向不強(qiáng)主要包括：投資潛力低，首付高，商業(yè)配套不完以及交房時(shí)間晚61公寓御客戶鄉(xiāng)豐總結(jié)祥：1、上轉(zhuǎn)門客墊戶各明渠道肅均有吧一定頸的貢夸獻(xiàn)，垂但成樓交的純主要色途徑妖為老授帶新發(fā)及友管介2、影歉響客佛戶成淚交的吊主要叼因素酸是價(jià)脊格及狐教育侍配套錦。說辛明帶躺有附震加值口的公仍寓產(chǎn)埋品價(jià)燈格能我夠被差客戶3、未喊購買堤客戶斗主要暑為投理資潛幸力不維夠、測首付纖高而冬表現(xiàn)印出來欠的意究向不暫強(qiáng)啟示倚：1、客將戶面?zhèn)鬏^局階限2、老具業(yè)主丘可持那續(xù)做錯(cuò)文章3、投疫資性藍(lán)需講挽清叁●棗去化詢存在晝問題因及對懸策從客崗戶層毅面出掌發(fā)的沾核心鏡問題障：2、作宗為投輩資屬段性的鵲產(chǎn)品愛價(jià)值及未兌紋現(xiàn)，懇客戶收不認(rèn)斑可、祝不上亡門1、本求身作合為投忠資性策質(zhì)的燙產(chǎn)品大，客選戶面丘更窄1、本淡身作鞋為投坦資性半質(zhì)的府產(chǎn)品作，客傷戶面火更窄針對膠購買止主要紡用于槍自住怠或固砍定用截途的輪客戶秧：降括低置梁業(yè)門陷檻，襲增加做附加至值、南放大恩客戶春量去化首目標(biāo)殊：30隔0套操作圓建議簽：1、虛底高總挪價(jià)2、客膠戶付僻原總而價(jià)的1成首允付，食其余猶通過逗貸款克實(shí)現(xiàn)3、購登買即轉(zhuǎn)贈送現(xiàn)明德欲學(xué)校忍學(xué)位4、開郊發(fā)商何承擔(dān)議首付抱款發(fā)擋票稅偷金針對1號棟還公寓垮銷售騙：創(chuàng)苦新的月帶租免約銷誓售模個(gè)式目標(biāo)型：20鄭0-捏30泉0套1、與肺中聯(lián)曬中科乘、五駝強(qiáng)、雨威盛屑電子搖以及弊購買蜂寫字敞樓的請大公揭司意驚向簽閉約，執(zhí)以低撕于市位場的拍價(jià)格膠租賃卷給其運(yùn)公司丸職員3-雕5年，刺如40伯0元/月·間。嗓對外聲釋放濟(jì)租賃細(xì)簽約薄信息2、向糾客戶乒傳遞格每月忙帶80百0-殲12饑00的租帖金銷池售，5年租腹約期端，從丘年底呢開始撇計(jì)。盼租金玻反算畝到首方付款粱中。3、銷蘇售價(jià)況格以船目前黨總價(jià)+租約欺期反柱租總滲額計(jì)流為總賢價(jià)。4、開匯發(fā)商資向客填戶開吃具總蔥房款50頸%的首搞付款隊(duì)發(fā)票丸，但黑客戶崇只付局“50礎(chǔ)%總價(jià)-租約椅期租掌金總奪額”贈的首恭付款互。開滿發(fā)商學(xué)承擔(dān)懇多于佛房款血稅5、若煌企業(yè)非員工么租賃眾，物訂業(yè)可北用租缸賃房忌款補(bǔ)你償其皺物業(yè)糠費(fèi)收存入2、作吊為投驕資屬遠(yuǎn)性的農(nóng)產(chǎn)品攔價(jià)值梁未兌累現(xiàn)，循客戶浪不認(rèn)顯可、勒不上良門策略胖：投殲資回落報(bào)看遣得見永，強(qiáng)報(bào)化投謙資客爺置業(yè)利信心針對1號棟箱公寓譽(yù)銷售芒：創(chuàng)碧新的躺帶租游約銷警售模靜式公寓面積公寓總價(jià)月反租12005年共反租反租后總價(jià)反租后單價(jià)40平20萬1200720002720006800客戶首付客戶貸款開發(fā)商回收6400013600020萬年投寸資回棄報(bào)率=投資曾租金第收益總房陰款=12發(fā)00*1227愧20鑰00=5.窩2%修正栗投資飲回報(bào)=投資紗租金苗收益支出沿款=12肉00*1213歷60誕00除+2苦00盟00=9.差2%針對2棟新饞貨的嗽去化斃：產(chǎn)扒權(quán)式趨酒店燒公寓挺銷售案例化借鑒臂：湘縣潭晶陣都公妨館以華畫天商樸務(wù)酒喉店返喚租12年，榮投資死回報(bào)禁率10滋%為核還心賣肥點(diǎn)，鋒均價(jià)55哥00停-6危00敞0元/平米拔，開據(jù)盤月符銷30釋0套方式喊建議寸：引進(jìn)悠知名咸經(jīng)濟(jì)劈燕型酒桑店，丹進(jìn)行哈月均烤返租29兼00元，梨并聯(lián)摔系園叔區(qū)中獅大型膛企業(yè)振洽談竿“長歉包房翠”，臘保證什酒店挨入住要率，鞏確保10年回獲本，曠提供惜投資睡保障晃（具她體操潑作手轎法待嬸確定樹后出途細(xì)案挪）經(jīng)營暴模式收益獲核算酒店財(cái)月均翁收益=單間獅日均蕉首費(fèi)模*總盲套數(shù)朱*入扇住率負(fù)*30天株洲周經(jīng)濟(jì)春型酒狐店單甲間日皮均收兼費(fèi)15位0-騙20疼0元按項(xiàng)果目前5年整尸體營浙業(yè)入亞住率40貫%-江50或%計(jì)算按項(xiàng)姨目后5年整無體營淺業(yè)入泄住率70扣%-音80永%計(jì)算按項(xiàng)裳目投川資公晚寓總姿套數(shù)48黃6套計(jì)踢算酒店名月均趴收益帝：15直0萬公寓祥月均重返租嫌：13輪0萬＞公寓概返租投模式涂為：交房撐后，晌前10年按總每年健總價(jià)10心%的金凡額進(jìn)呈行返魚租，雞每月霧返還30慶00元；自后10年業(yè)映主可霜自行涉選擇般繼續(xù)申包租婚或由栽開發(fā)怠商回炮購或弓自行脖處理可引農(nóng)進(jìn)經(jīng)奴濟(jì)型集酒店門品牌涉：“莫春泰16款8”粘,“如家愛快捷撇”，北“錦款江之療星”委、“巧七天蹄”、止“城勵(lì)市便鈴捷”魄、“奶漢庭紅連鎖劈燕”、鍋美國朋的“穿速8”、法涂國雅恒高集姨團(tuán)的違“宜剝必思舍”引進(jìn)鑒知名嶼經(jīng)濟(jì)君型酒撞店品尤牌作夠顧問開發(fā)繡商自淡行或喘聯(lián)系刮其他杰商戶證成立風(fēng)酒店討管理持公司由酒陰店管哭理公裙司將捏投資拘公寓歐集體優(yōu)裝修那開業(yè)券經(jīng)營酒店遣管理隙公司士在營紹業(yè)收離益抽號取部跪分資魂金作盾為公殊寓買坑房返權(quán)租收征益公寓歐月均閘返租=單套撓月均型返租王金額蜓*總溪套數(shù)公寓闖總價(jià)里為37萬元/套按總灑價(jià)8%年投第資回管報(bào)返扁租10年計(jì)嗓算公寓褲月均怠返租29令00元按項(xiàng)蔬目投催資公拖寓總拍套數(shù)48旨6套計(jì)撇算實(shí)施蛛方案入住紗率保赴障措熔施與麓鑄谷工努業(yè)園禾中大量型企艘業(yè)洽掛談“浸企業(yè)向長包支房”碑，為誓公司新外派懶中高糕管人造員和丙業(yè)務(wù)達(dá)合作脫單位御人員四提供扭招待挽、暫軍時(shí)居精住場痰所，靠保障癥本項(xiàng)葛目經(jīng)鑰濟(jì)型涂酒店肆入住截率推售企及綜奏合體撕價(jià)值請?bào)w系推售卸安排綜合訓(xùn)體價(jià)躲值體隙系構(gòu)芽成PA象RT條312.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12時(shí)間銷售擴(kuò)貨源商業(yè)1#公寓夕去化推售琴安排1#公寓窩去化1#公寓怕去化2#公寓鍛去化寫字匠樓去開化主力溪店、拜旗艦劃店招雪商落橋定，羨酒店新落定倡。商業(yè)鑄落實(shí)燈利好悼：公晝寓》寫字吸樓商業(yè)謙落實(shí)惑的4月份揉公寓借帶動歡去化20頌0套低門唉檻+學(xué)位步贈送甘掃散刊客去盞化30庸0套帶租壘約銷寫售掃表投資嚇客去凳化20診0-孕30仍0套產(chǎn)權(quán)容公寓待反租喜去化30唯0-亡40嫂0套寫字賣樓主披力去死化期價(jià)格武實(shí)現(xiàn)3#癢A座寫倒字樓諸實(shí)現(xiàn)貧價(jià)格60載003#浮B座寫講字樓昆實(shí)現(xiàn)叢價(jià)格75捕003#底商擴(kuò)實(shí)現(xiàn)高價(jià)格25埋00熱0-失35液00挑01棟公稱寓實(shí)擠現(xiàn)價(jià)記格55似00（未廣反算側(cè)）2棟公蹲寓實(shí)腫現(xiàn)價(jià)料格58悅00（未燥反算句）綜合輛體價(jià)技值體隊(duì)系搭坐建區(qū)域林價(jià)值牛：大賴河西旗向西綢發(fā)展象的核店心地林帶，立商業(yè)壇體價(jià)悶格洼冰地2商務(wù)違價(jià)值晉：5星級福酒店昆帶給燙片區(qū)丘的商難務(wù)價(jià)溫值3商業(yè)填價(jià)值攤：5萬平慣商業(yè)板體支鍛撐綜快合體銜的繁乓華演乖繹4休閑戒價(jià)值：百賤畝高鋼爾夫刪體育者公園膏的休吐閑娛刷樂功霜能5便捷蛾路網(wǎng)耐：桐念梓坡燦路、虎岳麓防大道純、麓喊松路曲河西精三條鼠主干醒道交臥匯處6品牌價(jià)值娘：?？v利品東牌豐值富的款操作渴綜合昏體項(xiàng)伸目經(jīng)飯驗(yàn)1銷售狐執(zhí)行桑計(jì)劃PA掌RT挨4形象艱定位活動售策略展示噴策略推廣秋策略拓客悔策略代言京大河頭西繁盤華未沖來決定搞一座費(fèi)城市怕的寬袖度綜合嫌體形句象定作位：占位篩湖南航保利逝層面爪闡述腳湖南第保利芳對城嘩市的扣貢獻(xiàn)析，引農(nóng)發(fā)業(yè)俘主、規(guī)非業(yè)芝主、熄業(yè)內(nèi)粒人士歪及政酬府的閥關(guān)注和（通舒過保低利地姿產(chǎn)城擾市運(yùn)去營年廁提出塑）A.巨人準(zhǔn)亮相崇之品戲牌形相象升麗級保利于所到贏之處端皆繁考華20僑13保利肥地產(chǎn)錢踐行遙城市暑運(yùn)營推廣壘主題回示意占位港城市淺綜合緊體對很區(qū)域減發(fā)展起的貢夾獻(xiàn)，草特別個(gè)是對礦大河覆西商捕業(yè)升林級、吐繁華險(xiǎn)的貢完獻(xiàn)角妙度；憤以及齒商業(yè)帽配套馳落地灘角度拼；B.巨人振亮相耗之項(xiàng)折目形梳象升悅級xx爽一座驅(qū)城市恨的新銹中心20拘13保利專地產(chǎn)考踐行憤城市檢運(yùn)營推廣筑主題姻示意千呼摩萬喚筒，華狹潤萬倉家入棍住x窩x20示13保利聞地產(chǎn)冊踐行艱城市晨運(yùn)營12.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12時(shí)間推廣計(jì)安排訴求骨點(diǎn)保利堂三綜獻(xiàn)合體助項(xiàng)目綜合馬體形泥象商業(yè)界體投資筐回報(bào)筆率地標(biāo)貧寫字蒸樓形律象推廣釘主題保利挎踐行罰城市存運(yùn)營撓，所舟到皆旬繁華代言進(jìn)繁華已未來大河電西繁輪華目氣的地?zé)徜N+最具晚投資熊回報(bào)酸產(chǎn)品首席堡綠色師商務(wù)盟基地+城市遣地標(biāo)產(chǎn)品叢信息集中蛛商業(yè)伸體公寓寫字嚼樓亮相驢渠道詳建議1：戶笑外：柱扼守脈主要予商務(wù)筍要道戶外露新增3塊，些河西駛商務(wù)據(jù)區(qū)二環(huán)勤線楓林懶路桐梓引坡路岳麓弦大道金星醫(yī)路銀杉兩路增加懇地點(diǎn)挽：1、一惰橋：駱一個(gè)搞原因廚是覆眨蓋來烏往于拴河?xùn)|脆、河駱西的淋高端貢商務(wù)謊客戶翠，另外妄很重畏要的砌原因測是一鋤橋戶唇外賣鍵相好漢，覆匠蓋面移廣，岔容易喝樹立擔(dān)形象憐。2、市府生步步虹高電盜子顯隸示屏：直楊接輻做射市很政府僵板塊背的相搜關(guān)商勢務(wù)人敘群3、西怒站附先近：臘覆蓋槐進(jìn)出艘熱點(diǎn)渣區(qū)域猜梅溪痛湖的般客戶藝群體保利漆所到磨之處銅皆繁招華1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時(shí)耕間亮相麗渠道鮮建議2：報(bào)卻廣：撫高調(diào)的拔升豆形象軟文+硬廣2大形佩式：為整版茫系列骨軟文跪炒作灰林語恩中心60億繁泡華配達(dá)套的聾“價(jià)籃值兌決現(xiàn)”悅；報(bào)建紙硬米廣，眉主要冷宣傳棗項(xiàng)目婆整體委高端摸形象延及重聽大信悔息節(jié)沖點(diǎn)費(fèi)用礎(chǔ)預(yù)算尼合適服的情鵲況下原，前懷期大壯篇幅慰報(bào)廣央宣傳1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時(shí)食間亮相茄渠道睡建議3：短信租：全擋面滲葛透,傳遞亮項(xiàng)目務(wù)重要恢消息定時(shí)婚定量恭，覆堆蓋長墨沙中勾高端姥寫字值樓及湖高端新客戶育群體階段滴式發(fā)妹送模療式——保證吊不同調(diào)階段歉的短融信發(fā)旅送實(shí)富現(xiàn)不盲同的服營銷絹目的耗！短信區(qū)營銷——高性遙價(jià)比尋與直宴效的尼代表耍！短信免發(fā)關(guān)延鍵點(diǎn)變1：發(fā)放嘗時(shí)間么：每湊周周蜂四-什周日延發(fā)放短信修發(fā)放客關(guān)鍵除點(diǎn)2職：短信參公司孤的選遲擇：語選擇萌具有鵲明顯切客戶低分類童的短餃信公支司，紅可以囑客戶爺來源碰、職匹業(yè)、北收入醒明顯臨分類決，真軍有針個(gè)對性訓(xùn)的短票信覆炎蓋短信痕發(fā)放躬關(guān)鍵漁點(diǎn)3饅：內(nèi)容鋤新穎趕、語荒言個(gè)廟性化眾、疑緞問句幟、排逆比句僚運(yùn)用爸，語摧言生忍活化疲及情請景化1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時(shí)混間分眾眠傳媒挽選擇匪建議甩：覆得蓋長籌沙所坐有中麥高端娛寫字塘樓（裳運(yùn)達(dá)循喜來既登、之五一芳大道徑、中孔天廣辰場、唉順天閣財(cái)富勾中心嚴(yán)等）分眾床傳媒季形式供：以蛙一樓臣侯梯逗視頻經(jīng)廣告段為主報(bào)廣透訴求騎：釋正放項(xiàng)夫目重摔要續(xù)準(zhǔn)客、駐開盤虎、活候動信妥息，獅炒作征“領(lǐng)蜻袖建肆筑”亮相映渠道傭建議4：寫字補(bǔ)樓、狠酒店榴樓宇呈廣告斷：全以面覆壓蓋，椒貼近宰客戶覆蓋相長沙牧河西圓中高遠(yuǎn)端寫用字樓場、酒今店的灑大堂搞及電勇梯內(nèi)馬分眾LE金D1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時(shí)扔間輔助皮亮相馬渠道牲建議刑：網(wǎng)劣絡(luò)、短電臺搜房沒網(wǎng)、喇焦點(diǎn)悄網(wǎng)、重新浪摔網(wǎng)、07壇31房產(chǎn)郊網(wǎng)等誼專業(yè)璃房產(chǎn)頌網(wǎng)站速及微怒博，紹不受閣區(qū)域叼限制弄，全腸面覆墨蓋市魯場及志“業(yè)道內(nèi)”徐！在網(wǎng)賊站廣數(shù)告、跨新聞往炒作泄、論無壇效輪應(yīng)、陸網(wǎng)頁伯鏈接戒、“涂電子用樓書董”等煉諸多筆方式聚進(jìn)行惑全面掩炒作痛！1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時(shí)彈間展示洽策略購：重點(diǎn)筒對寫內(nèi)字樓恨進(jìn)行則包裝圍繞“城宰市新窯中心累”強(qiáng)化騎綜合贏體展得示效軟果形象倡展示商務(wù)挺感十坑足的呢路旗物料談?wù)故?本生利態(tài)環(huán)鋤保技艷術(shù)說鋼明書看齊溪保利犯國際據(jù)廣場奧的項(xiàng)崖目外準(zhǔn)圍擋產(chǎn)品焰展示交樓襲標(biāo)準(zhǔn)臭展示用材嫂用料跳展示意向永門店牧包裝/集中弦商業(yè)就開放憲時(shí)間1本5A品質(zhì)幕產(chǎn)品踢說明暗書奢華礙大堂紗展示關(guān)鍵技展示列點(diǎn)1：圍禽擋更娘新看齊舉國際旋廣場棋外圍勒擋?？兺╄鞅娖侣钒檱鷵鹾Ｐ枰獰痈哕壷?米，攻畫面粱以大頁氣的替整體駱畫面獅為主慌，燈展光亮踩化關(guān)鍵燙展示內(nèi)點(diǎn)2：商飲務(wù)感盯十足鍵的路竭旗導(dǎo)視格并營瘡造綜青合體閉的商席業(yè)氣殺息關(guān)鍵蓋展示售點(diǎn)3：商粗業(yè)街觸包裝/集中掛商業(yè)廉開放棵公示增加睛項(xiàng)目榮品質(zhì)戲感、反繁華亞感，宮增強(qiáng)欣業(yè)主那、客辨戶對師項(xiàng)目背商業(yè)取兌現(xiàn)跪的信抖心關(guān)鍵訴展示雅點(diǎn)4：奢庸華大類堂展巾示大堂悼展示狗提前烈做出蒸，解敘決客曉戶對德產(chǎn)品講打造縣信心唉以及呢購買壞產(chǎn)品扭面子找感問伸題關(guān)鍵灘展示喜點(diǎn)5：2本綠暫色樓籮書A、5A產(chǎn)品縱說明輔書，故事傭化詳惱細(xì)介漲紹項(xiàng)蹤蝶目5A產(chǎn)品待細(xì)節(jié)挪品質(zhì)關(guān)鍵渴點(diǎn)：泥產(chǎn)品差說明抄書“故死事化都”！1、5A精裝腥寫字錯(cuò)樓大勝堂：