房地產(chǎn)領域貸款管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為規(guī)范房地產(chǎn)領域貸款業(yè)務，加強貸款管理，防范金融風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國商業(yè)銀行法》《個人貸款管理暫行辦法》等相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)依法設立的各類商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、村鎮(zhèn)銀行等銀行業(yè)金融機構(gòu)（以下統(tǒng)稱“貸款人”）向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)項目以及個人購買、建造、大修自住住房等發(fā)放的貸款業(yè)務。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則：貸款業(yè)務應當遵守國家法律法規(guī)和金融監(jiān)管規(guī)定，確保貸款活動合法、合規(guī)、有序進行。2.審慎經(jīng)營原則：貸款人應充分識別、評估、監(jiān)測和控制貸款業(yè)務中的各類風險，審慎做出貸款決策，保障信貸資金安全。3.平等自愿原則：貸款人與借款人應在平等、自愿的基礎上簽訂貸款合同，明確雙方權(quán)利義務，保障各自合法權(quán)益。4.公平誠信原則：貸款業(yè)務應遵循公平、公正的市場規(guī)則，誠實守信，維護金融市場秩序。二、借款人資格與條件（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1.依法設立并持有有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構(gòu)代碼證等相關證照，具有獨立法人資格。2.具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書，且資質(zhì)等級符合項目開發(fā)要求。3.具有良好的信用記錄，無重大不良信用記錄或違約行為。4.具有一定的項目開發(fā)資金實力，自有資金應達到項目總投資的一定比例（具體比例根據(jù)項目類型和當?shù)卣咭?guī)定確定）。5.已取得項目建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關項目開發(fā)手續(xù)。6.項目開發(fā)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場調(diào)控要求。（二）房地產(chǎn)項目1.項目已通過合法合規(guī)的審批程序，符合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)劃和發(fā)展要求。2.項目具備合法的土地使用手續(xù)，土地性質(zhì)明確，不存在土地權(quán)屬糾紛。3.項目建設進度符合相關規(guī)定，已完成一定比例的基礎工程或達到預售條件（具體比例根據(jù)當?shù)卣叽_定）。4.項目預期具有良好的市場前景和經(jīng)濟效益，能夠保證貸款本息的按時足額償還。（三）個人借款人1.具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關規(guī)定的境外自然人。2.有穩(wěn)定的職業(yè)和收入來源，具備償還貸款本息的能力，信用狀況良好。3.已簽訂合法有效的購房合同或協(xié)議，并支付規(guī)定比例的首付款（首付款比例根據(jù)購房類型和當?shù)卣叽_定）。4.所購住房為自住住房，且符合當?shù)刈》肯拶徴咭?。三、貸款申請與受理（一）申請材料1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請書，包括項目基本情況、貸款金額、貸款用途、還款計劃等內(nèi)容。營業(yè)執(zhí)照副本、稅務登記證、組織機構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明等相關證照復印件。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書復印件。項目可行性研究報告、項目規(guī)劃設計方案、項目立項批復等相關文件。項目建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等復印件。項目土地出讓合同、土地價款繳納憑證等土地相關資料。項目資金來源證明，包括自有資金證明、預售資金監(jiān)管賬戶情況等。近三年財務報表及審計報告，包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。信用狀況證明，包括中國人民銀行征信系統(tǒng)查詢記錄、貸款卡信息等。貸款人要求提供的其他材料。2.房地產(chǎn)項目項目貸款申請書，包括項目概況、貸款金額、貸款用途、還款來源等內(nèi)容。項目相關審批文件，如項目立項批復、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等復印件。項目可行性研究報告、項目規(guī)劃設計方案等。項目土地出讓合同、土地價款繳納憑證等土地相關資料。項目資金來源證明，包括自有資金證明、預售資金監(jiān)管賬戶情況等。項目預期銷售或出租計劃及收益預測。貸款人要求提供的其他材料。3.個人借款人個人貸款申請書，包括借款人基本情況、貸款金額、貸款用途、還款來源等內(nèi)容。借款人及配偶身份證明、戶口簿、結(jié)婚證等相關證件復印件。借款人收入證明，包括工資收入證明、納稅證明、銀行流水等。購房合同或協(xié)議原件及首付款繳納憑證復印件。個人信用狀況證明，包括中國人民銀行征信系統(tǒng)查詢記錄等。貸款人要求提供的其他材料。（二）受理程序1.貸款人收到借款人提交的貸款申請材料后，應及時進行初審。初審內(nèi)容包括申請材料的完整性、真實性、合法性以及借款人資格和條件的符合性等。2.對于初審合格的貸款申請，貸款人應予以受理，并向借款人出具受理通知書；對于初審不合格的貸款申請，貸款人應及時告知借款人，并說明理由。3.受理貸款申請后，貸款人應按照規(guī)定對借款人及項目進行盡職調(diào)查，核實申請材料的真實性和貸款事項的合規(guī)性。四、貸款調(diào)查與評估（一）調(diào)查內(nèi)容1.借款人基本情況核實借款人的主體資格、經(jīng)營狀況、信用記錄等情況。了解借款人的法定代表人或負責人的個人信用狀況、管理能力和經(jīng)營業(yè)績等。2.項目情況審查項目的合法性、合規(guī)性，包括項目審批手續(xù)、土地使用情況、建設規(guī)劃等。評估項目的可行性和市場前景，分析項目的盈利能力、償債能力和抗風險能力。核實項目的建設進度、工程質(zhì)量保障措施等情況。3.貸款用途調(diào)查貸款資金的具體用途，確保貸款資金用于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設、購買住房或相關配套設施等符合規(guī)定的用途，不得挪用于其他非房地產(chǎn)領域或違規(guī)用途。審查貸款資金支付方式和支付對象的合理性，防范貸款資金被挪用風險。4.還款能力對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分析其項目銷售計劃、銷售收入預測、現(xiàn)金流狀況等，評估其償還貸款本息的能力。對于個人借款人，根據(jù)其收入水平、負債情況、家庭資產(chǎn)狀況等，測算其還款能力，確保其具備按時足額償還貸款本息的能力。（二）調(diào)查方法1.實地調(diào)查：貸款人應安排調(diào)查人員對借款人及項目進行實地走訪，核實相關情況，查看項目建設現(xiàn)場、企業(yè)經(jīng)營場所等，了解實際情況。2.問卷調(diào)查：可以向項目周邊居民、潛在購房者、相關行業(yè)機構(gòu)等發(fā)放調(diào)查問卷，了解項目的市場認可度、銷售前景等情況。3.數(shù)據(jù)查詢：通過中國人民銀行征信系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)、稅務部門等渠道查詢借款人及項目的相關信息，核實其信用狀況、納稅情況、項目銷售備案等情況。4.面談溝通：與借款人、項目負責人、相關利益方等進行面談，了解其經(jīng)營理念、項目規(guī)劃、還款計劃等情況，核實相關信息的真實性和可靠性。（三）評估要求1.貸款人應根據(jù)調(diào)查結(jié)果，對貸款項目進行全面、客觀、公正的評估。評估內(nèi)容包括項目風險評估、借款人信用評估、貸款風險評估等。2.評估應采用科學合理的評估方法和指標體系，綜合考慮項目的市場風險、政策風險、經(jīng)營風險等因素，準確評估貸款風險程度。3.評估報告應明確貸款項目的可行性結(jié)論、風險點及防范措施等內(nèi)容，為貸款決策提供重要依據(jù)。五、貸款審批（一）審批流程1.調(diào)查人員完成貸款調(diào)查后，應撰寫調(diào)查報告，詳細闡述調(diào)查情況、評估結(jié)論和貸款建議等內(nèi)容，并將調(diào)查報告及相關申請材料一并提交給貸款審批部門。2.貸款審批部門收到申請材料后，應組織相關人員進行審查審批。審查審批人員應根據(jù)貸款政策、審批標準和風險評估結(jié)果，對貸款申請進行全面審查，提出審批意見。3.對于金額較大、風險較高的貸款項目，應實行集體審議制度，由貸款審批委員會或相關審議機構(gòu)進行審議，形成審議意見。4.貸款審批部門根據(jù)審查審批或?qū)徸h意見，做出是否批準貸款的決定。對于批準貸款的申請，應明確貸款金額、貸款期限、貸款利率、還款方式等貸款要素；對于不批準貸款的申請，應及時告知借款人并說明理由。（二）審批標準1.符合國家法律法規(guī)和金融監(jiān)管要求，貸款用途合法合規(guī)。2.借款人具備良好的信用狀況和還款能力，項目具有可行性和盈利能力。3.項目已落實合法有效的擔保措施，擔保風險可控。4.貸款金額、期限、利率等貸款要素合理，符合貸款人風險偏好和業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略。5.貸款審批流程符合規(guī)定，審批意見明確、合理。六、貸款發(fā)放（一）發(fā)放條件1.貸款申請已獲批準，簽訂借款合同及相關擔保合同等法律文件。2.項目已滿足相關放款條件，如項目建設進度符合要求、資金到位情況符合規(guī)定等。3.已落實合法有效的擔保措施，包括但不限于抵押、質(zhì)押、保證等擔保方式，并辦理相關擔保手續(xù)。4.已按照規(guī)定開立貸款專用賬戶，明確資金監(jiān)管要求。（二）發(fā)放程序1.貸款人應按照借款合同約定，將貸款資金足額劃付至借款人指定的賬戶。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，應根據(jù)項目建設進度和資金使用計劃，實行資金受托支付管理，確保貸款資金用于項目建設。2.貸款發(fā)放后，貸款人應及時登記貸款臺賬，記錄貸款發(fā)放金額、期限、利率、還款計劃等信息，并跟蹤貸款資金使用情況。七、貸款支付管理（一）支付方式1.受托支付：對于單筆金額超過項目總投資一定比例（具體比例根據(jù)當?shù)卣吆晚椖壳闆r確定）或超過規(guī)定金額的貸款資金支付，應采用貸款人受托支付方式，由貸款人根據(jù)借款人的支付申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。2.自主支付：對于未達到受托支付條件的貸款資金支付，可以采用借款人自主支付方式，由借款人按照借款合同約定，自主支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。（二）支付管理要求1.采用受托支付方式的，貸款人應審核借款人提交的支付申請和支付委托，核實支付對象是否符合合同約定，支付金額是否與交易金額相符等情況。審核通過后，應及時將貸款資金支付給交易對象。2.采用自主支付方式的，貸款人應要求借款人定期報告貸款資金使用情況，并通過賬戶分析、憑證查驗、現(xiàn)場調(diào)查等方式，核查貸款資金的支付和使用是否符合合同約定用途。3.貸款人應加強對貸款資金支付的管理，建立健全支付審核制度和監(jiān)督機制，防范貸款資金挪用風險。八、貸后管理（一）貸后檢查1.定期檢查：貸款人應定期對借款人及項目進行貸后檢查，檢查內(nèi)容包括借款人經(jīng)營狀況、項目建設進度、資金使用情況、還款能力變化等。檢查頻率應根據(jù)貸款風險程度和項目情況確定，一般每季度或半年進行一次。2.不定期檢查：在貸款存續(xù)期間，如遇國家政策調(diào)整、市場環(huán)境變化、借款人經(jīng)營出現(xiàn)重大不利變化等情況，貸款人應及時進行不定期貸后檢查，評估貸款風險狀況，采取相應風險防控措施。3.檢查方式：貸后檢查可采用實地檢查、問卷調(diào)查、數(shù)據(jù)監(jiān)測分析、與借款人面談等方式進行，確保檢查結(jié)果真實、準確、全面。（二）風險監(jiān)測與預警1.風險監(jiān)測指標：貸款人應建立健全貸款風險監(jiān)測指標體系，對貸款項目的信用風險、市場風險、流動性風險等進行實時監(jiān)測。監(jiān)測指標包括但不限于借款人信用評級、項目銷售進度、資金回籠情況、資產(chǎn)負債率、流動比率等。2.預警機制：根據(jù)風險監(jiān)測結(jié)果，設定風險預警閾值。當監(jiān)測指標出現(xiàn)異常變化，達到或接近預警閾值時，應及時發(fā)出預警信號，提示相關部門和人員關注貸款風險狀況，并采取相應風險處置措施。3.風險報告：定期撰寫貸后管理報告，全面反映貸款項目的運行情況、風險狀況及管理措施等內(nèi)容。對于發(fā)現(xiàn)的重大風險事項，應及時向上級主管部門和監(jiān)管機構(gòu)報告，并采取有效措施進行處置。（三）還款管理1.還款計劃跟蹤：貸款人應密切跟蹤借款人的還款計劃執(zhí)行情況，確保借款人按時足額償還貸款本息。對于出現(xiàn)逾期還款的借款人，應及時進行催收，了解逾期原因，督促借款人盡快還款。2.展期與重組管理：對于因特殊原因無法按時償還貸款的借款人，如符合展期或重組條件，貸款人應按照規(guī)定程序進行審批，并簽訂相關補充協(xié)議，明確展期期限、利率調(diào)整、還款方式等內(nèi)容。展期或重組后的貸款應加強管理，確保風險可控。3.不良貸款處置：對于形成不良的貸款項目，貸款人應按照不良貸款管理規(guī)定，及時采取有效措施進行處置，包括但不限于催收、訴訟、抵押物處置、核銷等，最大限度減少貸款損失。九、擔保管理（一）擔保方式1.抵押擔保：借款人可以用其合法擁有的房地產(chǎn)、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)作為抵押物，向貸款人提供抵押擔保。抵押物應具有合法產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬糾紛，并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。2.質(zhì)押擔保：借款人可以用其合法擁有的存單、債券、股權(quán)等動產(chǎn)或權(quán)利憑證作為質(zhì)物，向貸款人提供質(zhì)押擔保。質(zhì)物應具有明確的價值評估和變現(xiàn)能力，并按照規(guī)定辦理質(zhì)押登記手續(xù)。3.保證擔保：由具有代為清償債務能力的法人、其他組織或自然人作為保證人，為借款人提供保證擔保。保證人應具備良好的信用狀況和代償能力，并簽訂保證合同，明確保證責任和義務。（二）擔保評估與管理1.擔保評估：貸款人應對擔保物的價值、權(quán)屬、變現(xiàn)能力等進行評估，對保證人的信用狀況、代償能力等進行審查，確保擔保措施合法有效、風險可控。2.擔保管理：加強對擔保物的日常管理，定期對抵押物的價值變化、使用情況等進行檢查，對質(zhì)物的保管、處置等進行監(jiān)督。對于保證人，應跟蹤其經(jīng)營狀況和信用狀況變化，及時調(diào)整保證措施。3.擔保變更與解除：如因借款人或項目情況變化需要變更擔保方式、擔保物或保證人等，應按照規(guī)定程序進行審批，并重新簽訂相關擔保合同，辦理變更登記手續(xù)。在貸款本息全部償還后，應及時解除擔保關系。十、法律責任（一）借款人責任1.借款人應按照借款合同約定，按時足額償還貸款本息。如未按照約定履行還款義務，應承擔違約責任，包括支付逾期利息、罰息、承擔貸款人實現(xiàn)債權(quán)的費用