宅基地信托管理辦法總則制定目的為規(guī)范宅基地信托管理行為，保障宅基地權益相關各方的合法權益，優(yōu)化宅基地資源配置，促進農村經濟社會健康發(fā)展，依據國家相關法律法規(guī)，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在本行政區(qū)域內開展的宅基地信托活動，包括宅基地及其地上房屋等附屬設施的信托設立、運營、監(jiān)督等全過程?；驹瓌t1.依法合規(guī)原則：宅基地信托活動必須嚴格遵守國家法律法規(guī)，確保信托行為合法有效。2.權益保障原則：充分保障宅基地所有權人、使用權人以及其他相關權益人的合法權益，不得損害其利益。3.公開透明原則：信托信息應及時、準確、完整地公開，接受社會監(jiān)督，確保信托活動公正、公平。4.合理利用原則：促進宅基地資源的合理利用，提高資源利用效率，推動農村產業(yè)融合發(fā)展。定義與解釋1.宅基地信托：指宅基地所有權人或使用權人將其合法擁有的宅基地及其地上房屋等附屬設施的相關權益，委托給信托機構，由信托機構按照信托合同的約定進行管理、運用和處分的行為。2.信托機構：指依法設立并取得信托業(yè)務經營資格，從事宅基地信托管理活動的金融機構或其他專業(yè)機構。3.宅基地權益人：包括宅基地所有權人（一般為農村集體經濟組織）和宅基地使用權人（符合申請條件并經批準取得宅基地使用權的農戶等）。信托設立設立主體與條件1.宅基地權益人作為委托人：宅基地所有權人或使用權人有權作為委托人設立宅基地信托。委托人應具有完全民事行為能力，對擬信托的宅基地及其附屬設施擁有合法、完整的權益，且不存在權屬爭議。2.信托機構資質要求：信托機構應具備良好的信譽和經營業(yè)績，具有完善的風險管理體系和專業(yè)的信托業(yè)務團隊。同時，應符合國家關于信托機構設立和運營的相關規(guī)定，取得相應的業(yè)務經營許可。設立程序1.提出申請：委托人向信托機構提出宅基地信托設立申請，并提交以下材料：宅基地權屬證明文件，如集體土地所有權證、宅基地使用證等。委托人身份證明文件。信托設立申請書，明確信托目的、信托財產范圍、受益人的確定方式等內容。其他相關證明材料，如宅基地地上房屋的產權證明、評估報告等。2.盡職調查：信托機構對委托人提交的申請材料進行盡職調查，核實宅基地的權屬狀況、使用情況、地上房屋等附屬設施的現狀及價值等信息。調查過程中可委托專業(yè)的評估機構、律師事務所等進行協助。3.信托合同簽訂：經盡職調查無異議后，信托機構與委托人簽訂宅基地信托合同。信托合同應明確約定信托當事人的權利義務、信托財產的范圍與管理方式、信托期限、收益分配方式、風險承擔等重要條款。合同內容應符合法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，確保公平、合理、合法。4.登記備案：宅基地信托設立后，信托機構應按照相關規(guī)定向不動產登記部門辦理信托財產的登記備案手續(xù)，明確信托財產的權屬狀況，保障信托財產的獨立性和安全性。同時，將信托設立情況報當地農村集體經濟組織備案。信托財產管理信托財產范圍宅基地信托財產包括宅基地及其地上房屋等附屬設施的相關權益，具體涵蓋宅基地的占有、使用、收益和處分權，以及地上房屋的所有權、使用權、租賃權等。管理方式1.自主管理：信托機構根據信托合同的約定，自行對信托財產進行管理和運營?？赏ㄟ^出租、合作開發(fā)、流轉等方式實現宅基地資源的合理利用，獲取收益。2.委托管理：信托機構可將部分或全部信托財產委托給具有專業(yè)資質和經驗的第三方機構進行管理，如物業(yè)管理公司負責宅基地地上房屋的日常維護管理，農業(yè)產業(yè)運營公司負責宅基地相關農業(yè)產業(yè)項目的運營等。但信托機構應承擔對受托方的監(jiān)督責任，確保受托方按照信托合同的約定履行職責。運營規(guī)則1.合理規(guī)劃利用：信托機構應根據宅基地的實際情況和信托目的，制定合理的運營規(guī)劃，充分挖掘宅基地的潛在價值。例如，對于具有歷史文化價值的宅基地，可進行保護性開發(fā)，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游；對于靠近產業(yè)園區(qū)的宅基地，可建設配套的租賃住房，滿足產業(yè)工人的居住需求。2.收益分配：信托收益應按照信托合同的約定進行分配。一般情況下，收益分配對象包括委托人、受益人等。收益分配方式可根據信托目的和實際情況確定，如按比例分配、固定收益加浮動收益等。在分配收益前，應扣除相關管理費用、稅費等成本支出。3.風險防控：信托機構應建立健全風險防控機制，對宅基地信托業(yè)務面臨的各類風險進行識別、評估和控制。風險主要包括市場風險、信用風險、法律風險、自然災害風險等。針對不同風險，應采取相應的風險應對措施，如加強市場調研與分析，合理設定信托產品的收益預期；嚴格審查交易對手的信用狀況，要求提供擔保或增信措施；加強法律合規(guī)審查，確保信托業(yè)務合法合規(guī)；購買相關保險產品，轉移自然災害等不可抗力風險。信托監(jiān)督監(jiān)督主體與職責1.政府監(jiān)管部門：各級政府農村土地管理部門、金融監(jiān)管部門等作為宅基地信托的監(jiān)管主體，負責對信托機構的業(yè)務活動進行監(jiān)督管理。其職責包括制定監(jiān)管政策、規(guī)范信托業(yè)務流程、審查信托合同條款、監(jiān)督信托財產管理與運營情況、查處違法違規(guī)行為等。2.農村集體經濟組織：農村集體經濟組織應協助政府監(jiān)管部門對宅基地信托活動進行監(jiān)督，維護本集體成員的合法權益。有權了解信托財產的管理運營情況，對信托機構的行為提出意見和建議，參與涉及本集體利益的重大信托決策。3.社會監(jiān)督：鼓勵社會公眾對宅基地信托活動進行監(jiān)督。信托機構應定期公開信托信息，接受社會公眾的查詢和監(jiān)督。任何單位和個人發(fā)現信托機構存在違法違規(guī)行為或損害相關方權益的情況，均可向監(jiān)管部門舉報。監(jiān)督內容1.信托合同履行情況：監(jiān)督信托機構是否按照信托合同的約定履行義務，包括信托財產的管理方式、運營規(guī)劃的執(zhí)行情況、收益分配的及時性和準確性等。2.信托財產管理狀況：檢查信托財產的獨立性是否得到保障，是否存在與信托機構自有財產混同的情況；信托財產的使用是否符合信托目的和相關法律法規(guī)要求，是否存在擅自改變用途、損害信托財產價值等行為。3.信息披露情況：審查信托機構是否按照規(guī)定及時、準確、完整地披露信托信息，包括信托設立情況、財產管理運營狀況、收益分配情況、重大事項變更等信息，確保信息透明度，保障相關方的知情權。4.合規(guī)經營情況：檢查信托機構的業(yè)務活動是否符合國家法律法規(guī)、行業(yè)標準以及本辦法的規(guī)定，是否存在違法違規(guī)操作、不正當競爭等行為。監(jiān)督措施1.定期檢查：監(jiān)管部門定期對信托機構開展的宅基地信托業(yè)務進行現場檢查或非現場檢查，全面了解信托業(yè)務的運行情況，發(fā)現問題及時提出整改要求。2.專項檢查：針對特定時期、特定領域或群眾反映強烈的問題，開展專項檢查，深入排查風險隱患，嚴厲打擊違法違規(guī)行為。3.責令整改：對于監(jiān)督檢查中發(fā)現的問題，監(jiān)管部門可責令信托機構限期整改。信托機構應按照整改要求制定詳細的整改計劃，明確整改措施、責任人和整改期限，并及時將整改情況報告監(jiān)管部門。4.行政處罰：對違反法律法規(guī)和本辦法規(guī)定的信托機構，監(jiān)管部門依法給予行政處罰，包括警告、罰款、吊銷業(yè)務經營許可等措施，以維護市場秩序，保障宅基地信托業(yè)務的健康發(fā)展。受益人權益保護受益人的確定與資格1.確定方式：宅基地信托受益人可由委托人在信托合同中明確指定，包括個人、法人或其他組織。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的其他相關方，如繼承人、農村集體經濟組織成員等。2.資格條件：受益人應具有合法的受益資格，符合信托合同約定的條件。例如，若受益人是農村集體經濟組織成員，應具備相應的成員身份認定標準；若受益人是法人或其他組織，應具有合法的經營資質和良好的信用記錄。權益內容1.收益權：受益人有權按照信托合同的約定獲取信托收益，收益分配方式和比例應在合同中明確規(guī)定。信托機構應按時、足額向受益人支付收益，保障受益人的經濟利益。2.知情權：受益人有權了解信托財產的管理運營情況、收益分配情況、重大事項變更等信息。信托機構應按照規(guī)定及時向受益人披露相關信息，確保受益人知情權的實現。3.監(jiān)督權：受益人有權對信托機構的行為進行監(jiān)督，如對信托財產管理方式、運營規(guī)劃等提出意見和建議。當發(fā)現信托機構存在損害受益人權益的行為時，有權向監(jiān)管部門投訴或通過法律途徑維護自身權益。權益保護措施1.信息披露保障：信托機構應建立健全信息披露制度，明確信息披露的內容、方式、頻率等要求，確保受益人能夠及時、準確地獲取所需信息。同時，應通過多種渠道進行信息披露，如在官方網站發(fā)布、在信托財產所在地公示、向受益人發(fā)送書面通知等，方便受益人查詢。2.投訴處理機制：信托機構應設立專門的投訴處理渠道，接受受益人及其他相關方的投訴和建議。對于投訴事項，應及時進行調查核實，并在規(guī)定時間內給予答復和處理。對于涉及重大權益糾紛的投訴，應積極協調解決，必要時可引入第三方調解機構或通過法律訴訟解決。3.法律救濟途徑：明確受益人在權益受到侵害時的法律救濟途徑。受益人可通過協商、調解、仲裁或訴訟等方式維護自身合法權益。信托機構應配合受益人依法行使權利，提供必要的協助和支持。同時，監(jiān)管部門應加強對信托機構與受益人之間權益糾紛處理情況的監(jiān)督，確保糾紛得到妥善解決。信托變更與終止信托變更1.變更情形：在信托期限內，如有下列情形之一的，可申請信托變更：信托當事人協商一致，同意對信托合同的部分條款進行變更，如信托財產范圍的調整、收益分配方式的變更、信托期限的延長或縮短等。因不可抗力或其他不可預見、不可避免的原因，導致信托目的無法實現或部分無法實現，需要對信托進行變更以適應新的情況。法律法規(guī)或政策發(fā)生重大變化，影響信托業(yè)務的正常開展，需要對信托進行相應調整。2.變更程序：信托當事人提出信托變更申請，并提交相關證明材料。信托機構對變更申請進行審核，審核通過后，與委托人簽訂信托變更協議。變更協議應明確變更的內容、生效時間等條款，并報監(jiān)管部門備案。同時，涉及信托財產登記備案事項變更的，應及時辦理相關手續(xù)。信托終止1.終止情形：出現下列情形之一的，宅基地信托終止：信托期限屆滿，信托合同約定的終止條件成就。信托目的已經實現或無法實現。信托當事人協商一致，決定終止信托。信托機構依法被撤銷、解散、宣告破產或因其他原因喪失經營資格。法律法規(guī)規(guī)定的其他終止情形。2.終止程序：信托終止時，信托機構應按照信托合同的約定，對