PAGE開(kāi)發(fā)成本財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的為了加強(qiáng)公司開(kāi)發(fā)成本的財(cái)務(wù)管理，規(guī)范成本核算流程，確保成本信息的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算與管理，包括但不限于土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，確保開(kāi)發(fā)成本的核算與管理符合相關(guān)法律要求。2.準(zhǔn)確性原則：準(zhǔn)確記錄和核算開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)成本，保證成本信息真實(shí)可靠。3.及時(shí)性原則：及時(shí)收集、整理和分析成本數(shù)據(jù)，為公司決策提供及時(shí)有效的支持。4.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)成本，凡是當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的成本；凡是不屬于當(dāng)期的費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)作為當(dāng)期的成本。5.成本效益原則：在成本核算與管理過(guò)程中，權(quán)衡成本與效益的關(guān)系，以合理的成本投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。二、開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象與項(xiàng)目分類（一）核算對(duì)象1.以每一個(gè)獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程為核算對(duì)象。2.對(duì)于同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)核算對(duì)象。3.對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較小、工期較短的項(xiàng)目，可以將整個(gè)項(xiàng)目作為一個(gè)核算對(duì)象。（二）項(xiàng)目分類1.土地開(kāi)發(fā)成本：包括土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)等。2.房屋開(kāi)發(fā)成本：涵蓋建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本：如開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理用房、幼兒園、會(huì)所等配套設(shè)施的建設(shè)成本。4.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出，包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)工程管理費(fèi)等。三、開(kāi)發(fā)成本的核算內(nèi)容與方法（一）土地開(kāi)發(fā)成本1.土地出讓金：按照土地出讓合同約定的金額及支付方式進(jìn)行核算，計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。2.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)：包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等，根據(jù)實(shí)際發(fā)生金額計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。拆遷補(bǔ)償費(fèi)：核算因拆遷房屋、建筑物等發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用，按照與拆遷戶簽訂的補(bǔ)償協(xié)議金額及實(shí)際支付情況計(jì)入成本。3.前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、環(huán)境評(píng)估等費(fèi)用，按照實(shí)際支付金額計(jì)入土地開(kāi)發(fā)成本。地質(zhì)勘察費(fèi)：根據(jù)地質(zhì)勘察合同約定的費(fèi)用，計(jì)入前期工程費(fèi)。三通一平費(fèi)：核算土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的通水、通電、通路和平整土地等費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生額計(jì)入成本。（二）房屋開(kāi)發(fā)成本1.建筑安裝工程費(fèi)直接費(fèi)：包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等，按照實(shí)際發(fā)生金額計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。間接費(fèi)：指施工單位為組織和管理施工生產(chǎn)活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用，如施工管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等，按照規(guī)定的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算后計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。分包工程費(fèi)：對(duì)于將部分工程分包給其他施工單位的項(xiàng)目，按照分包合同約定的金額計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)道路工程費(fèi)：核算小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費(fèi)用，包括路基、路面、排水等工程費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生額計(jì)入成本。供水工程費(fèi)：包括小區(qū)內(nèi)的供水管道鋪設(shè)、水表安裝等費(fèi)用，根據(jù)實(shí)際支付情況計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。供電工程費(fèi)：核算供電線路鋪設(shè)、變壓器安裝等費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生金額計(jì)入成本。其他基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：如燃?xì)夤こ藤M(fèi)、通訊工程費(fèi)、綠化工程費(fèi)等，按照實(shí)際發(fā)生額計(jì)入相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)明細(xì)科目。3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)物業(yè)管理用房建設(shè)費(fèi)：按照設(shè)計(jì)要求建設(shè)物業(yè)管理用房的費(fèi)用，計(jì)入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。幼兒園建設(shè)費(fèi)：核算開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)幼兒園的建設(shè)成本，包括建筑工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置等費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生額計(jì)入成本。會(huì)所建設(shè)費(fèi)：將會(huì)所的建設(shè)費(fèi)用，如建筑工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)、配套設(shè)施購(gòu)置等費(fèi)用，計(jì)入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（三）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本參照房屋開(kāi)發(fā)成本的核算方法，對(duì)配套設(shè)施的各項(xiàng)成本進(jìn)行核算，包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等，按照配套設(shè)施的具體項(xiàng)目分別設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行核算。（四）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用1.管理人員工資：核算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼等，按照實(shí)際發(fā)放金額計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。2.職工福利費(fèi)：按照管理人員工資總額的一定比例計(jì)提職工福利費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。3.折舊費(fèi)：對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目使用的固定資產(chǎn)計(jì)提折舊，按照規(guī)定的折舊方法計(jì)算折舊額，計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。4.修理費(fèi)：核算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)的日常修理費(fèi)用，按照實(shí)際發(fā)生金額計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。5.辦公費(fèi)：包括辦公用品購(gòu)置、水電費(fèi)、通訊費(fèi)等，按照實(shí)際支出金額計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。6.工程管理費(fèi)：指為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用，如工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)等，按照實(shí)際支付金額計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（五）核算方法1.成本核算采用制造成本法，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本只計(jì)算開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的直接成本和間接成本，不包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。2.各項(xiàng)成本費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行核算，對(duì)于應(yīng)由多個(gè)成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，按照合理的分配方法進(jìn)行分?jǐn)偂７峙浞椒ㄒ唤?jīng)確定，不得隨意變更。如土地開(kāi)發(fā)成本按照土地面積、房屋建筑面積等合理比例分?jǐn)偟礁鱾€(gè)房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)按照受益對(duì)象的建筑面積等比例分?jǐn)偟较嚓P(guān)的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中。四、開(kāi)發(fā)成本的預(yù)算與控制（一）預(yù)算編制1.每年末，各項(xiàng)目部門應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和成本預(yù)測(cè)，編制下一年度的開(kāi)發(fā)成本預(yù)算。預(yù)算內(nèi)容應(yīng)包括土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等各項(xiàng)明細(xì)。2.成本預(yù)算應(yīng)遵循“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”的原則進(jìn)行編制。首先由公司管理層根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目規(guī)劃提出成本預(yù)算的總體目標(biāo)和要求，然后各項(xiàng)目部門結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行詳細(xì)的成本預(yù)測(cè)和預(yù)算編制，最后由財(cái)務(wù)部門匯總審核，報(bào)公司管理層審批后執(zhí)行。（二）預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.各項(xiàng)目部門應(yīng)嚴(yán)格按照成本預(yù)算組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，確保各項(xiàng)成本支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。2.財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期對(duì)成本預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的偏差，并向項(xiàng)目部門反饋。對(duì)于重大偏差，應(yīng)會(huì)同項(xiàng)目部門進(jìn)行深入分析，查找原因，提出改進(jìn)措施。3.項(xiàng)目部門應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)部門反饋的預(yù)算執(zhí)行情況，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和成本控制措施，確保成本預(yù)算的順利執(zhí)行。（三）成本控制措施1.加強(qiáng)項(xiàng)目前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)管理，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低工程造價(jià)。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的功能需求、市場(chǎng)定位和成本控制要求，進(jìn)行多方案比選，選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。2.嚴(yán)格控制工程變更，減少不必要的成本支出。對(duì)于確需變更的工程，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，變更費(fèi)用應(yīng)納入成本預(yù)算進(jìn)行控制。3.加強(qiáng)對(duì)施工單位的管理和監(jiān)督，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度，同時(shí)控制工程成本。在簽訂工程承包合同前，應(yīng)明確工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期要求和工程造價(jià)等條款；在施工過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工單位的質(zhì)量、進(jìn)度和成本管理，定期進(jìn)行檢查和評(píng)估。4.合理控制材料采購(gòu)成本，建立健全材料采購(gòu)管理制度。在材料采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，通過(guò)招標(biāo)、詢價(jià)等方式確定合理的采購(gòu)價(jià)格；加強(qiáng)對(duì)材料采購(gòu)數(shù)量和質(zhì)量的控制，避免浪費(fèi)和損失。五、開(kāi)發(fā)成本的結(jié)算與決算（一）結(jié)算1.單項(xiàng)工程竣工后，施工單位應(yīng)及時(shí)向項(xiàng)目部門提交工程結(jié)算報(bào)告。項(xiàng)目部門應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)工程結(jié)算報(bào)告進(jìn)行審核，審核內(nèi)容包括工程合同執(zhí)行情況、工程量計(jì)算、工程價(jià)款結(jié)算等。2.審核無(wú)誤后，項(xiàng)目部門與施工單位簽訂工程結(jié)算協(xié)議，辦理工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)。工程價(jià)款結(jié)算應(yīng)按照合同約定的結(jié)算方式和時(shí)間進(jìn)行支付，確保施工單位及時(shí)收到工程款。3.對(duì)于涉及多個(gè)施工單位的項(xiàng)目，應(yīng)分別與各施工單位進(jìn)行工程結(jié)算，確保結(jié)算工作的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。（二）決算1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，項(xiàng)目部門應(yīng)及時(shí)編制項(xiàng)目竣工決算報(bào)告?？⒐Q算報(bào)告應(yīng)包括項(xiàng)目概況、成本核算情況、工程結(jié)算情況、財(cái)務(wù)決算情況等內(nèi)容。2.財(cái)務(wù)部門應(yīng)會(huì)同項(xiàng)目部門對(duì)竣工決算報(bào)告進(jìn)行審核，審核內(nèi)容包括成本核算的準(zhǔn)確性、費(fèi)用支出的合規(guī)性、資產(chǎn)交付的完整性等。3.審核通過(guò)后，將竣工決算報(bào)告報(bào)公司管理層審批。經(jīng)審批后的竣工決算報(bào)告作為項(xiàng)目成本結(jié)算和資產(chǎn)交付的依據(jù)，同時(shí)也是評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要資料。六、開(kāi)發(fā)成本的財(cái)務(wù)報(bào)表與分析（一）財(cái)務(wù)報(bào)表1.每月末，財(cái)務(wù)部門應(yīng)編制開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表，詳細(xì)反映各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的當(dāng)月發(fā)生額、累計(jì)發(fā)生額等情況。開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表應(yīng)按照成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行分類列示，便于公司管理層和相關(guān)部門了解成本動(dòng)態(tài)。2.每季度末，財(cái)務(wù)部門應(yīng)編制開(kāi)發(fā)成本季度分析報(bào)表，對(duì)本季度開(kāi)發(fā)成本的預(yù)算執(zhí)行情況、成本變動(dòng)趨勢(shì)等進(jìn)行分析。分析報(bào)表應(yīng)包括成本預(yù)算執(zhí)行情況對(duì)比表、成本結(jié)構(gòu)分析表、成本變動(dòng)原因分析等內(nèi)容，為公司管理層提供決策支持。3.年度終了，財(cái)務(wù)部門應(yīng)編制開(kāi)發(fā)成本年度決算報(bào)表，全面反映本年度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算情況、成本結(jié)算情況和財(cái)務(wù)決算情況。年度決算報(bào)表應(yīng)包括開(kāi)發(fā)成本總表、各成本項(xiàng)目明細(xì)表、成本分析報(bào)告等內(nèi)容，作為公司年度財(cái)務(wù)報(bào)告的重要組成部分。（二）成本分析1.定期對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分析，分析內(nèi)容包括成本預(yù)算執(zhí)行情況、成本結(jié)構(gòu)合理性、成本變動(dòng)趨勢(shì)及原因等。通過(guò)成本分析，找出成本管理中的薄弱環(huán)節(jié)和存在的問(wèn)題，為制定成本控制措施提供依據(jù)。2.采用比較分析法、比率分析法、因素分析法等多種分析方法，對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行深入分析。例如，通過(guò)比較實(shí)際成本與預(yù)算成本，分析成本預(yù)算的執(zhí)行情況；通過(guò)計(jì)算成本利潤(rùn)率、成本降低率等比率，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；通過(guò)因素分析法，分析各項(xiàng)成本因素對(duì)總成本的影響程度。3.根據(jù)成本分析結(jié)果，撰寫(xiě)成本分析報(bào)告。成本分析報(bào)告應(yīng)包括分析目的、分析方法、分析結(jié)果、存在問(wèn)題及改進(jìn)建議等內(nèi)容，報(bào)告應(yīng)語(yǔ)言簡(jiǎn)潔、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、分析深入，具有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性。七、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督1.公司內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)定期對(duì)開(kāi)發(fā)成本的核算與管理情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，檢查成本核算是否符合本制度規(guī)定，成本預(yù)算執(zhí)行情況是否良好，成本控制措施是否有效等。2.審計(jì)部門應(yīng)制定詳細(xì)的審計(jì)計(jì)劃，明確審計(jì)范圍、審計(jì)內(nèi)容、審計(jì)方法和審計(jì)時(shí)間等。在審計(jì)過(guò)程中，應(yīng)查閱相關(guān)的會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表等資料，實(shí)地查看項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，與相關(guān)人員進(jìn)行溝通訪談，確保審計(jì)工作的全面性和準(zhǔn)確性。3.對(duì)于審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，審計(jì)部門應(yīng)及時(shí)提出整改意見(jiàn)，并跟蹤整改落實(shí)情況。整改意見(jiàn)應(yīng)明確問(wèn)題所在、整改要求和整改期限，確保開(kāi)發(fā)成本的核算與管理工作規(guī)范、有序。（二）財(cái)務(wù)部門日常監(jiān)督1.財(cái)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的日常核算與管理監(jiān)督，確保成本核算的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。財(cái)務(wù)人員應(yīng)嚴(yán)格按照本制度規(guī)定進(jìn)行成本核算，審核各項(xiàng)成本費(fèi)用支出的合法性、合規(guī)性和合理性。2.定期對(duì)成本核算資料進(jìn)行核對(duì)和檢查，確保賬賬相符、賬實(shí)相符。如