1、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 及應對策略,財務部 2016年6月,1,樹立營改增后正確的應對觀點 1、營改增不僅僅是對營業(yè)稅的變革，同時也是多個稅種的變革。 2、營改增不僅僅是財務部部分的戰(zhàn)斗，公司各個職能部門都是營改增的一部分。 3、嚴防營改增過渡期的涉稅風險。,2,目 錄 第一章 增值稅相關基礎知識 第二章 “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)重點政策 第三章 “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略,3,第一章 增值稅概率知識 一、營業(yè)稅的概念 是對在中國境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。 例：甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)銷售100平米住宅，以100萬

2、元賣與個人乙，營業(yè)稅稅率5%，甲公司需繳納營業(yè)稅稅額？ 上述例子中，甲公司發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務為銷售不動產(chǎn)，為繳納營業(yè)稅防范，營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，則需繳納營業(yè)稅為： 100萬元5%=5萬元 甲公司在會計處理中：主營業(yè)務收入為100萬元，營業(yè)稅金5萬元。,4,第一章 增值稅相關基礎知識 一、增值稅的概念 增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 二、增值稅的特點 （一）增值稅以增值額為征稅對象 社會產(chǎn)品的價值P=C+V+M C是轉(zhuǎn)移價值 V是勞動者的報酬 M是純收入 增值額就是新創(chuàng)造的價值即V+M 直接計算V+M難度較大，實際采用減法 即M=P-C-V 購進扣

3、稅法：是為生產(chǎn)產(chǎn)品而外購的貨物或接受的勞務取得的增值稅專用發(fā)票上注明的進項稅額可以從應稅產(chǎn)品或勞務的銷項稅額中扣除。 一般計稅方法中 增值稅應納稅額=銷項稅額-進項稅額,5,第一章 增值稅相關基礎知識 （二）增值稅是價外稅 在增值稅的計稅價格中沒有增值稅，增值稅的計稅價格是由成本和利潤兩部分組成的。 價外稅不同于價內(nèi)稅，價內(nèi)稅在產(chǎn)品或勞務銷售價格中含有稅金。 （三）增值稅實行的是專用發(fā)票抵扣制 抵扣增值稅的進行稅金必須要取得增值稅專用發(fā)票或稅法規(guī)定的憑證（增值稅專用發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、海關繳款書） 增值稅是以票控稅為特點。,6,第一章 增值稅相關基礎知識 三、一般納稅人與小規(guī)模納稅人 中華人

4、民共和國增值稅暫行條例將納稅人按其經(jīng)營規(guī)模大小以及會計核算是否健全劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 1、經(jīng)營規(guī)模：年應稅銷售額：納稅人在連續(xù)不超過12個月的經(jīng)營期內(nèi)累計應增增值稅銷售額，包括納稅申報銷售額、稽查補銷售額、納稅評估調(diào)整銷售額、稅額機關貸款發(fā)票銷售額和免稅銷售額。 2、劃分標準,7,第一章 增值稅相關基礎知識 應稅服務，是指陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務、管道運輸服務、研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、有形動產(chǎn)租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務。 應稅勞務，應征增值稅的加工、修理修配勞務 增值稅小規(guī)模納稅人依自愿申請可能成為增值稅一般納稅人，一經(jīng)

5、登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。,8,第一章 增值稅相關基礎知識 3、一般納稅人與小規(guī)模納稅人的特點 （1）小規(guī)模納稅人的特點 不能適用的增值稅專用發(fā)票（但可代開） 不能抵扣進項稅金 采用簡易計稅方法 應納稅額=銷售額征收率 （2）一般納稅人的特點 能適用增值稅專用發(fā)票 可以抵扣進項稅金 采用一般計稅方法，有些事項也可以采用簡易計稅方法 應納稅額=當期銷售稅額-當期進項稅額,9,第一章 增值稅相關基礎知識 1、銷售房屋為房地產(chǎn)新項目 例：甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，2016年5月1日后新建房地產(chǎn)項目，銷售100平米住宅，100萬元與個人乙，增值稅稅率11%，房屋建造成本及費用

6、發(fā)生可抵扣進行稅額5萬元，甲公司需繳納增值稅額為？ 銷項稅額=100（1+11%）11%=9.91萬元 應納稅額=9.91萬元-5萬元=4.91萬元。 2、銷售房屋為房地產(chǎn)老項目 例：甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人，銷售2016年4月30日前取得施工許可證的房地產(chǎn)項目，銷售100平米住宅，100萬元與個人乙，征收率5%，甲公司需繳納增值稅額為？ 應納稅額=1005%=5萬元。,10,第一章 增值稅相關基礎知識 四、增值稅發(fā)票管理 （一）可抵扣發(fā)票 1、增值稅專用發(fā)票,11,第一章 增值稅相關基礎知識 2、增值稅普通發(fā)票,12,第一章 增值稅相關基礎知識 3、海關進口增值稅專用繳款書,13,

7、第一章 增值稅相關基礎知識 4、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票,14,第一章 增值稅相關基礎知識 (二)、刑法中關于專用發(fā)票有關規(guī)定 第二百零五條 虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金; 虛開的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金; 虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產(chǎn)。 單位犯本條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的

8、稅款數(shù)額較大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑。,15,第一章 增值稅相關基礎知識 (二) 、刑法中關于專用發(fā)票有關規(guī)定 第二百零八條 非法購買增值稅專用發(fā)票或者購買偽造的增值稅專用發(fā)票的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。 非法購買增值稅專用發(fā)票或者購買偽造的增值稅專用發(fā)票又虛開或者出售的，分別依照本法第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條的規(guī)定定罪處罰。 第二百一十條之一:持有偽造的發(fā)票罪。 第二百一十二條 犯本節(jié)第二百零一條至第二百零五條規(guī)定之罪，被判處罰金、沒收

9、財產(chǎn)的，在執(zhí)行前，應當先由稅務機關追繳稅款和所騙取的出口退稅款。,16,第一章 增值稅相關基礎知識 (二) 、刑法中關于專用發(fā)票有關規(guī)定 最高人民法院關于適用全國人民代表大會常務委員會關于懲治虛開、偽造和非法出售增值稅專用發(fā)票犯罪的決定的若干問題的解釋第一條 具有下列行為之一的，屬于“虛開增值稅專用發(fā)票”： （1）沒有貨物購銷或者沒有提供或接受應稅勞務而為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具增值稅專用發(fā)票； （2）有貨物購銷或者提供或接受了應稅勞務但為他人、為自己、讓他人為自己、介紹他人開具數(shù)量或者金額不實的增值稅專用發(fā)票； （3）進行了實際經(jīng)營活動，但讓他人為自己代開增值稅專用發(fā)票。 虛

10、開稅款數(shù)額1萬元以上的或者虛開增值稅專用發(fā)票致使國家稅款被騙取5千元以上的，應當依法定罪處罰。,17,第一章 增值稅相關基礎知識 (二) 、刑法中關于專用發(fā)票有關規(guī)定 善意取得 國家稅務總局關于納稅人善意取得虛開的增值稅專用發(fā)票處理問題的通知（國稅發(fā)2000187號）規(guī)定：“購貨方與銷售方存在真實的交易，銷售方使用的是其所在省（自治區(qū)、直轄市和計劃單列市）的專用發(fā)票，專用發(fā)票注明的銷售方名稱、印章、貨物數(shù)量、金額及稅額等全部內(nèi)容與實際相符，且沒有證據(jù)表明購貨方知道銷售方提供的專用發(fā)票是以非法手段獲得的 購貨方不以偷稅或者騙取出口退稅論處。但應按有關規(guī)定不予抵扣進項稅款或者不予出口退稅；購貨方已

11、經(jīng)抵扣的進項稅款或者取得的出口退稅，應依法追繳。 如能重新取得合法、有效的專用發(fā)票，準許其抵扣進項稅款；如不能重新取得合法、有效的專用發(fā)票，不準其抵扣進項稅款或追繳其已抵扣的進項稅款。,18,第一章 增值稅相關基礎知識 （三）、發(fā)票開具 增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定，專用發(fā)票應按下列要求開具： （1）項目齊全，與實際交易相符； （2）字跡清楚，不得壓線、錯格； （3）發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋財務專用章或者發(fā)票專用章； （4）按照增值稅納稅義務的發(fā)生時間開具,19,第一章 增值稅相關基礎知識 （四）、發(fā)票認證 國家稅務總局公告第7號公告，2016年3月1日起，對全國范圍內(nèi)的納稅信用等級為A和B的納稅人取消增

12、值稅發(fā)票認證，納稅人可通過增值稅發(fā)票稅控開票軟件登錄本省增值稅發(fā)票查詢平臺，查詢、選擇申報抵扣或出口退稅的增值稅發(fā)票信息。另外，在平臺查詢不到信息的發(fā)票，仍可進行掃描認證。,20,第一章 增值稅相關基礎知識 （五）、增值稅專用發(fā)票真假判定 1、企業(yè)組織機構代碼查詢 納稅人可通過互聯(lián)網(wǎng)登錄組織機構管理中心查詢界面（網(wǎng)址： （1）登錄到組織機構管理中心查詢界面：,21,第一章 增值稅相關基礎知識 （五）、增值稅專用發(fā)票真假判定 2、輸入機構代碼（納稅人識別號后9位）或企業(yè)名稱進行查詢核對，查詢界面如下：,22,若“代碼證書”處為“*”，則表示企業(yè)年審信息異常，需通過其他方式深入核實該企業(yè)信息真實性

13、。,第一章 增值稅相關基礎知識 （五）、增值稅專用發(fā)票真假判定 2、增值稅專用發(fā)票流向查詢 納稅人可登錄主管稅務機關的官方網(wǎng)站，在網(wǎng)上查詢發(fā)票流向，初步判斷增值稅專用發(fā)票票面信息的真實性。網(wǎng)址如下： 國家稅務總局網(wǎng)址：,23,第一章 增值稅相關基礎知識 （五）、增值稅專用發(fā)票真假判定 通過國家稅務總局網(wǎng)站可以方便的鏈接到各省、市稅務機關的網(wǎng)站，也可以通過各地政府網(wǎng)鏈接到當?shù)囟悇諜C關的網(wǎng)站，也可以通過瀏覽器搜索進行鏈接。一般在省級稅務機關網(wǎng)站就可以查詢本省的發(fā)票流向。,24,第一章 增值稅相關基礎知識 （五）、增值稅專用發(fā)票真假判定,25,據(jù)顯示信息初步判別是否發(fā)票流向是否正確。如果開票方不是該

14、納稅人，或取得該票時地址與上述地址不符，則該票存在虛假發(fā)票嫌疑,需要到發(fā)售稅務機關進一步查驗發(fā)票真?zhèn)巍?注：如果查詢時顯示，發(fā)票已被第N次查詢？,第一章 增值稅相關基礎知識 （五）、增值稅專用發(fā)票真假判定 通過發(fā)票直接判定：,26,第一章 增值稅相關基礎知識 五、增值稅紅字專用發(fā)票 1）對開發(fā)票是指購貨方在發(fā)生“銷售退回”時，為了規(guī)避開紅字發(fā)票的麻煩，由退貨企業(yè)再開一份銷售專用發(fā)票視同購進后又銷售給了原生產(chǎn)企業(yè)的行為。 2）增值稅暫行條例實施細則第十一條規(guī)定：“一般納稅人銷售貨物或者應稅勞務，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷售貨物退回或者折讓、開票有誤等情形，應按國家稅務總局的規(guī)定開具紅字增值稅專

15、用發(fā)票。未按規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，增值稅額不得從銷項稅額中扣減?！彼裕髽I(yè)如果發(fā)生銷貨退回行為，應按規(guī)定開具紅字發(fā)票，如果未按規(guī)定開具紅字發(fā)票，重開發(fā)票的增值稅額不得從銷項稅額中抵減，將會被重復計稅。 3）納稅人如果未能按規(guī)定開具紅字發(fā)票，稅務機關在有足夠證據(jù)的情況下，可根據(jù)發(fā)票管理辦法第三十六條規(guī)定，未按照規(guī)定開具發(fā)票的，由稅務機關責令限期改正，沒收非法所得，可以并處10000元以下的罰款。,27,第一章 增值稅相關基礎知識 五、開具紅字專用發(fā)票的方法 1）專用發(fā)票已交付購買方的，購買方可在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中填開并上傳開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表（以下統(tǒng)稱信息表） 專用發(fā)票尚未

16、交付購買方或者購買方拒收的，銷售方應于專用發(fā)票認證期限內(nèi)在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中填開并上傳信息表。 2）稅務機構認證結(jié)果為“認證相符” 認證結(jié)果為“認證相符”并且已經(jīng)抵扣增值稅進項稅額的，購買方在填開信息表時不填寫相對應的藍字專用發(fā)票信息，應暫依信息表所列增值稅稅額從當期進項稅額中轉(zhuǎn)出 未抵扣增值稅進項稅額的可列入當期進項稅額，待取得銷售方開具的紅字專用發(fā)票后，與信息表一并作為記賬憑證,28,第一章 增值稅相關基礎知識 五、開具紅字專用發(fā)票的方法 3）主管稅務機關通過網(wǎng)絡接收納稅人上傳的信息表，系統(tǒng)自動校驗通過后，生成帶有“紅字發(fā)票信息表編號”的 信息表，并將信息同步至納稅人端系統(tǒng)中。 納稅人

17、也可憑信息表電子信息或紙質(zhì)資料到稅務機關對信息表內(nèi)容進行系統(tǒng)校驗。 4）銷售方憑稅務機關系統(tǒng)校驗通過的信息表開具紅字專用發(fā)票，在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中以銷項負數(shù)開具。紅字專用發(fā)票應與信息表一一對應。,29,第二章 “營改增”相關稅收政策 一、營改增的背景 1、營改增推進進程： 2011年，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案。 2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅試點。至此，貨物勞務稅收制度的改革拉開序幕。 2012年8月1日起至年底，國務院將擴大營改增試點至10省市，北京或9月啟動。 2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣

18、到全國試行 2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點，至此交通運輸業(yè)已全部納入營改增范圍。,30,第二章 “營改增”相關稅收政策 一、營改增的背景 1、營改增推進進程： 2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營改增試點范圍，實行差異化稅率，基礎電信服務和增值電信服務分別適用11%和6%的稅率。 2016年3月18日國務院常務會議審計通過了全面推開營改增試點方案，明確5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)納入試點范圍。 2、營改增的目的 （1）實現(xiàn)了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協(xié)作，有

19、力地支持了服務業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。 （2）將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實現(xiàn)了規(guī)范的消費型增值稅制度，有利于擴大企業(yè)投資，增強企業(yè)經(jīng)營活力。,31,第二章 “營改增”相關稅收政策 一、營改增的背景 1、營改增推進進程：,32,預期較短的實施時間,房地產(chǎn)和建設業(yè) （2016年5月1日）,金融服務及保險業(yè) （2016年5月1日）,第二章 “營改增”相關稅收政策 一、營改增的背景 2、營改增的目的 （3）進一步減輕企業(yè)稅負，是財稅領域打出“降成本”組合拳的重要一招，用短期財政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢能的“增”，為經(jīng)濟保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎。 （4）創(chuàng)造了更加公平、中性的稅

20、收環(huán)境，有效釋放市場在經(jīng)濟活動中的作用和活力，在推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構優(yōu)化、消費升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)結(jié)構性改革等方面將發(fā)揮重要的促進作用。 新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業(yè)稅負只減不增。新增試點行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總數(shù)的近1.7倍，年營業(yè)稅規(guī)模1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例越80%，預計今年營改增將減輕企業(yè)稅負5000多億元。,33,第二章 “營改增”相關稅收政策 一、營改增的背景 3、未來稅收政策預判 （1）“營改增”具體稅收政策及解釋公告，年底前會陸續(xù)出臺。對當前已發(fā)

21、政策的解釋、具體征收方式和稅務審查將進一步細化。 （2）國地稅在營改增稅收環(huán)境穩(wěn)定后，國稅和地稅可能會合并，目前上市實行的是國地稅合并執(zhí)法的政策。 （3）預計未來四至五年增值稅立法將會出臺，且各行業(yè)增值稅稅率將會進一步調(diào)整。,34,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后征稅范圍 增值稅應稅收入原則上按現(xiàn)行增值稅有規(guī)定確定，即納稅人的銷售額為納稅人提供應稅勞務和及銷售不動產(chǎn)所收取的全部價款和價外費用。 價外費用：指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：代為收取并復核本辦法第十條規(guī)定的政府行基金或者性質(zhì)事業(yè)性收費。以委托方命運開具發(fā)票代委托方收取的款項。 思考：1、代收客戶的

22、契稅、大修基金是否為價外費用？ 2、沒收客戶的違約金是否為價外費用？ 3、代收客戶的水電費是否為價外費用？,35,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后征稅范圍 增值稅應稅收入原則上按現(xiàn)行增值稅有規(guī)定確定，即納稅人的銷售額為納稅人提供應稅勞務和及銷售不動產(chǎn)所收取的全部價款和價外費用。 價外費用：指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：代為收取并復核本辦法第十條規(guī)定的政府行基金或者性質(zhì)事業(yè)性收費。以委托方命運開具發(fā)票代委托方收取的款項。 思考：1、代收客戶的契稅、大修基金是否為價外費用？ 2、沒收客戶的違約金是否為價外費用？ 3、代收客戶的水電費是否為價外費用？,36,第二

23、章 “營改增”相關稅收政策 三、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后適用稅率 了解營改增后各行業(yè)稅率變化 注：營改增后各行業(yè)稅率表,37,第二章 “營改增”相關稅收政策 四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 1、房地產(chǎn)企業(yè)老項目 房地產(chǎn)老項目，是指： （1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目； （2）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。 國家稅總局2016年18號公告 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，3

24、6個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。,38,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 2、房地產(chǎn)企業(yè)新項目 除外房地產(chǎn)老項目外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 （1）土地價款的定義 土地價款：是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 ，不包括發(fā)生的契稅、印花稅、交易服務等稅費。 認證的票據(jù)為財政票據(jù) 思考：拆遷補償費是否可以扣除？,39,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 2、房地產(chǎn)企業(yè)新項目 （2）土地出讓金扣除方法 國

25、家稅務總局2016年18號公告 第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款 當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。,40,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 3、納稅時間 納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款憑據(jù)的當天，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。 取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確

26、定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同中未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。 不動產(chǎn)權屬變更時間為：所有權變更登記時間。 注：房地產(chǎn)企業(yè)申報納稅為月度申報 思考合同中分期付款的納稅時間？ 未完成款項收取，是否開具發(fā)票？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率繳納增值稅。,41,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 4、二手房銷售稅收政策 財稅【2016】36號附件二 （非房地產(chǎn)企業(yè)） 、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建） 的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以全部收入減上該項

27、不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的征收率在不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳增值稅，向機構所在 地主管稅務機關申報繳納增值稅。 、一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。,42,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 4、二手房銷售稅收政策 財稅【2016】36號附件二 、小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應以

28、取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 、小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。,43,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 4、二手房銷售稅收政策 財稅【2016】36號附件二 、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以

29、上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。 個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。,44,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 4、二手房銷售稅收政策 財稅【2016】36號附件二 非房地產(chǎn)企業(yè) 、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北

30、京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。 個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。,45,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 4、租賃不動產(chǎn) “營改增”后，不動產(chǎn)租賃服務，納入現(xiàn)代服務業(yè)，經(jīng)營行租賃不動產(chǎn)和融資租賃一般納稅人不動產(chǎn)稅率均為11%。 國家稅務總局2016年16號公告 第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： 一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選

31、擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。 一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。 不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照3的預征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。,46,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 4、租賃不動產(chǎn) “營改增”后，不動產(chǎn)租賃服務，納入現(xiàn)代服務業(yè)，經(jīng)營行租賃不動產(chǎn)和融資租賃一般納稅人不動產(chǎn)稅率均為11%。 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方

32、法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。 個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。,47,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 4、租賃不動產(chǎn) “營改增”后，不動產(chǎn)租賃服務，納入現(xiàn)代服務業(yè)，經(jīng)營行租賃不動產(chǎn)和融資租賃一般納稅人不動產(chǎn)稅率均為11%。 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

33、 其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。 個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。,48,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 4、視同銷售 36號文第十四條：下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)不動產(chǎn) （1）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務、 但用于公益事業(yè)或者以社會公共為對象的除外。 （2）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公共為對象的除外。 （3）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。,49,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 4、視同

34、銷售 稅務機關認定銷售額的流程： （1）按照納稅人最近時期提供同類應稅服務的平均價格確定。 （2） 按照其他納稅人最近時期提供同類應稅服務的平均價格確定。 （3） 按照組成計稅價格確定。組成計稅價格=成本（1+成本利潤率）,50,第二章 “營改增”相關稅收政策 二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策 4、視同銷售 我司可能面臨的納稅風險： （1）關聯(lián)方無息拆解資金。 （2）停車場免費停車,51,第二章 “營改增”相關稅收政策 三、不可抵扣進行稅 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣： （1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。

35、納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。 （2）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。 （3）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。 （4）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。,52,第二章 “營改增”相關稅收政策 三、不可抵扣進行稅 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣： （五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。 非正常損失：是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造

36、成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。 納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。 （六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。,53,第二章 “營改增”相關稅收政策 三、不可抵扣進行稅 貸款服務：在第三章中專項講解。 餐飲服務：是指通過同時提供飲食和飲食場所的方式為消費者提供飲食消費服務的業(yè)務活動。（業(yè)務招待費用、員工外出工作餐不屬于抵扣范圍） 居民日常服務：居民日常服務，是指主要為滿足居民個人及其家庭日常生活需求提供的服務，包括市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護理、救助救濟、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝

37、影擴印等服務。,54,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 一、“營改增”后供應商選擇標準 例：甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)稅務機關認定為一般納稅人，假定開發(fā)項目不含稅銷售額1000萬元，不含稅開發(fā)成本600萬元，問甲公司項目實現(xiàn)稅前利潤為？ 情況一：不含稅銷售額、成本額一定的情況下，不同的進行稅率對企業(yè)利潤的影響： （1）假定取得成本類進項稅平均稅率為3% 應增值稅稅額：1000*0.11%-600*0.03%=92萬元。 支付成本類支出：600+600*0.03%=618 增值稅附加稅：92*12%=11.04 稅前利潤：1000-600-11.04=388.96,55,第三章“營改

38、增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 一、“營改增”后供應商選擇標準 （2）假定取得成本類進項稅平均稅率為11% 應納稅額：1000*0.11%-600*11%=44萬元 支付成本類支出600+600*11%=666萬元 增值稅附加稅：44*12%=5.28 稅前利潤：1000-600-5.28=394.72 （1）利潤-（2）利潤=388.96-394.72=-5.76萬元 結(jié)論：在不含稅成本一定的情況下，取得的進行稅額越多，企業(yè)利潤越大。,56,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 一、“營改增”后供應商選擇標準 情況二：假定上述方案中，供應商為小規(guī)模納稅人，不含稅成本為550萬元，問

39、題企業(yè)利潤情況 應增值稅稅額：1000*0.11%-550*0.03%=92萬元。 增值稅附加稅：93.5*12%=11.22 稅前利潤：1000-550-11.24=438.78萬元 結(jié)論：從上述方案中可以看出，判斷供應商的標準不是對方開具多少稅率的增值稅發(fā)票，評定標準為企業(yè)利潤變化。,57,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 一、“營改增”后供應商選擇標準 例：甲房地產(chǎn)公司擬采購建材一批，在一般納稅人處購買含稅價格10萬元，在小規(guī)模納稅人購買含稅價格為9.5萬（可代開3%專用發(fā)票），應在哪里購買？ （1）在一般納稅人購買 抵增值稅：10（1+17%）17%=1.45萬元 抵附加稅

40、：1.45 12%=0.17萬元 多繳所得稅：0.1725%=0.044萬元 現(xiàn)金凈流出=101.450.170.044=8.424萬元 （2）在小規(guī)模納稅人購買 抵增值稅：9.5 （1+3%） 3%=0.277萬元 抵附加稅：0.277 12%=0.033萬元 多繳所得稅： 0.033 25%=0.008萬元 現(xiàn)金凈流出=9.5 0.277 0.033 0.008=9.198萬元,58,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 二、“營改增”后建筑行業(yè)稅負變化 結(jié)論：營改增后建筑業(yè)稅負率一定提高。 測算過程: 假設建筑業(yè)平均進項稅率為11%，銷售收入為營改增后后不含稅收入，則營改增前的含

41、稅收入為 收入*（1+11%），取票成本為： 營改增前的營業(yè)稅稅額=收入*（1+11%）*3% 營改增后增值稅稅額=收入*11%-成本*11% 營改增前后稅負不變下 可以計算出 成本/收入=69.72% 即 有進項的發(fā)票成本必須達到不含稅收入的69.72%，方可與營改增前稅負一致。 建筑行業(yè)人工費用占銷售30%，銷售利潤率為8%，管理費用2.5%，其他政府規(guī)費、保險費等不可抵扣占比10%，可抵扣費用49.5%低于上述計算平衡點69.72%的20.22%。 特殊情況：原建筑行業(yè)人工費主要為勞務外包，現(xiàn)可取得6%，勞務外包進項。,59,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、“營改增”后

42、房地產(chǎn)行業(yè)稅負變化 企業(yè)土地成本較高，融資成本較低，營改增后建筑業(yè)稅負率可以控制至3%。其稅負成本主要取決于進項額取得的多少，需具體測算。,60,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （一）開發(fā)成本類 1、土地成本 拆遷補償費的認定 若拆遷補償費取得票據(jù)為征收局出具的財政票據(jù)，可與貴州省政府協(xié)商，取得認定發(fā)生的拆遷補償費為土地出讓金的一部分，但可能會補繳3%的契稅，再與貴州省國稅協(xié)商，準予在銷售額中進行扣除。 企業(yè)取得的土地返還金 土地返還金不能在銷售額中進行扣除，除財政專項免稅資金除外。此項需進一步與稅務機關確認政策執(zhí)行標準。,61,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企

43、業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （一）開發(fā)成本類 2、甲供材 “營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)取得的甲供材，無需按營改增前按建筑業(yè)征收營業(yè)稅，同時取得的鋼材、門窗、石材等甲供材可以按稅率17%進行進項抵扣。取得的苗木可以按進行13%進行抵扣。 在取得苗木上，為納稅籌劃空間。 乙方建筑公司，在甲方選擇甲供材時，即清包工?？梢赃x擇按3%征收率簡易計稅。建議我司在簽訂合同時，仍舊選擇對方提供11%的增值稅專票，增加我司進行稅額，可少支付附加稅。 3、用于建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料，可以適用于簡易計稅方法，自開增值稅專用發(fā)票。 以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土也可以自開專票。,62,第三章

44、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （一）開發(fā)成本類 4、建筑企業(yè)適用甲方的水電費用處理: 合同中約定產(chǎn)生的費用，由甲方承擔，甲方可使用水電公司開具的專用發(fā)票。 若為便于管理，可有甲方自水電增值稅專票，水稅率13%，電17%，需注意營業(yè)執(zhí)照中需增加銷售水電的經(jīng)營范圍（經(jīng)營范圍的管理為工商局，但在稅務機關水平還不高的情況下，還是增加后開具較好） 5、建筑企業(yè)掛靠資質(zhì)問題 不具備施工資質(zhì)或資質(zhì)等級不夠的，采用掛名、掛靠在施工資質(zhì)等級較高企業(yè)進行經(jīng)營，建筑企業(yè)向這些施工隊、建筑隊收取占工程造價一定比例的管理費用。 存在的問題： 項目進行發(fā)票取得問題，掛靠方實際產(chǎn)生的成本費

45、用，若以被掛靠房名義取得發(fā)票，則需將支出資金打入被掛靠方賬戶，,63,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （一）開發(fā)成本類 由被掛靠方進行資金支付。否則可能構成虛假交易。且取得專票下，材料供應商勢必加價，掛靠企業(yè)利潤減少。 被掛靠方收取的管理費用，需提供相應成本作為支撐，否則納稅風險較大。 在這種模式下，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，勢必會增加成本。 6、總分包管理模式的風險提示 分包人必須有資質(zhì)的建筑企業(yè)。 中華人民共和國建設部0124號令房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法第十三調(diào)規(guī)定:禁止轉(zhuǎn)包行為。 甲方支付的配合費用稅務處理，應按咨詢服務開具6%專票，最好

46、不要在結(jié)算工程款中進行扣除，增加進項稅。,64,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （一）開發(fā)成本類 7、混合經(jīng)營 增值稅混合經(jīng)營的定義：一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務，為混合銷售。除特別規(guī)定的行為外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)、零售為主，并兼營銷售服務的混合銷售，按銷售貨物繳納增值稅。 門窗工程中：建筑公司外購門窗，并為甲方提供門窗安裝服務的，可能視同混合銷售行為，按17%稅率繳納增值稅。（暫無新特殊規(guī)定政策) 8、兼營 兼營：幾種行為不一定發(fā)生在同一購買者身上，收取的價款不一定來自同一人。 納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務。無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或

47、征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。,65,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （一）開發(fā)成本類 9、精裝房的納稅策略 房地產(chǎn)企業(yè)用于精裝修成本支出，可以進入開發(fā)成本，取得的增值稅專用發(fā)票的可以進行進項抵扣。 精裝房購置的電器、家具，取得的進行發(fā)票可以全額抵扣。 在市場能夠接受的情況下，精裝修部分即使以成本價繳入銷售價格中，也能降低企業(yè)增值稅稅負。 10、政府規(guī)費 營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的政府規(guī)費不能進行稅額抵扣。,66,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （一）開發(fā)成本類 11

48、、合同中發(fā)票條款 明確按規(guī)定提供發(fā)票義務。 明確提供發(fā)票的時間要求。 明確發(fā)票提供發(fā)票的類型、稅率要求。 明確發(fā)票不符合規(guī)定所導致的倍償責任。 、明確因承包商不及時提供、交付發(fā)票或提供的發(fā)票不符合規(guī)定造成企業(yè)損失的，承包商負有民生賠償責任。 、明確企業(yè)因承包商提供的發(fā)票而被稅務機關調(diào)查、承包商有協(xié)助配合企業(yè)做好調(diào)查、解釋、說明工作的義務。 、明確若存在退貨、退款、返利、折讓等事項、承包商應提供證明和開具紅字專用發(fā)票的義務。 注：此條較為重要，對于善意取得增值稅專用發(fā)票、對得發(fā)票認證后，對方單位進行作廢等行為產(chǎn)生的稅務風險可進行應對。,67,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地

49、產(chǎn)企業(yè)應對策略 （一）開發(fā)成本類 12、勞務成本 建筑企業(yè)勞務成本在營改增后的變化： 企業(yè)自有的人工成本，無法取得進項稅額。 勞務派遣公司可以按6%開具專票。 注：勞務派遣公司營改增前采用差額計稅方式計算營業(yè)稅額，及取得收入扣減人工成本后，繳納營業(yè)稅。營改增后，勞務派遣公司按收入全額繳納增值稅，稅負較營改增前增加7倍。,68,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （二）融資成本 貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務活動。 各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費、補償金等）收入、信用卡透支利息收入、

50、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務繳納增值稅。 納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 應對： 1、采用融資租賃方式取得資金，其支付的租賃費用，有形動產(chǎn)可取得17%專票，不動產(chǎn)可取得11%專票。,69,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （二）融資成本 2、與銀行簽訂不直接相關的服務費（費用名目和金額受限）。 3、集團統(tǒng)借統(tǒng)還 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務，是指： （1）企業(yè)集團或者企業(yè)集

51、團中的核心企業(yè)向金融機構借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機構或債券購買方本息的業(yè)務。 （2）企業(yè)集團向金融機構借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團所屬財務公司與企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團，,70,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （二）融資成本 3、集團統(tǒng)借統(tǒng)還 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務集團取得資金利息免征增值稅。（前提是集團進項稅額較多，借款利息費用較低） 注：統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中，企業(yè)集團或企業(yè)

52、集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息。 4、母公司自有資金借支子公司收取的利息收入，按金融業(yè)6%繳納增值稅，子公司只能取得增值稅普通發(fā)票，不能進項抵扣。,71,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （三）費用類 1、管理費用 （1）固定資產(chǎn) 企業(yè)取得的固定資產(chǎn)增值稅專用發(fā)票可以進行進項抵扣。 注意：營改增后，建議企業(yè)購置汽車。 購置汽車，可以取得17%的進項稅，同時減少支付進項稅額12%的附加稅，減少支付汽車價值的25%的所得稅。并且汽車在適用過程中汽油費、過路

53、過橋費用也可以取得增值稅專用發(fā)票進行進項抵扣。,72,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （三）費用類 1、管理費用 （1）固定資產(chǎn) 銷售固定資產(chǎn)的政策： 財稅2008170號文件規(guī)定，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。因此，購買時已經(jīng)認證抵扣過的固定資產(chǎn)，再銷售時按17%適用稅率征收。 財稅【2016】36號文規(guī)定，一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)，未抵扣進項稅的，可選擇3%征收率減按2%繳納增值稅。,73,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企

54、業(yè)應對策略 （三）費用類 1、管理費用 （2）辦公用品 公司購買的辦公用品取得增值稅專用發(fā)票可以進行進項抵扣。對方為小規(guī)模納稅人的，可以到稅務機關代開專用發(fā)票。 建議：公司采用統(tǒng)一的供應商進行采購，開具稅率17%的專票。 注意:有詳細購物明細清單，并加蓋對方單位公章。 (3)會議費 36號文中規(guī)定：文化創(chuàng)意活動對會議展覽服務的解釋是指商品溝通、促銷、展示、經(jīng)貿(mào)洽談、企業(yè)溝通、國際往來等舉辦或者組織安排各類展覽和會議的業(yè)務活動。 會議服務費用可以向勞務提供方索要6%的增值稅專票。,74,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （三）費用類 (3)會議費 注意：所得稅

55、會務費扣除標準： 會議名稱、時間、地點、目的、參會人員花名冊。 會議材料（會議議程、紀要等） （4）車輛使用費用 汽油費：汽油費可以開具增值稅專用發(fā)票，進行進項抵扣。 建議辦公室同時統(tǒng)一購買加油卡，帶實際發(fā)生費用后，到加油站統(tǒng)一開具增值稅專用發(fā)票。 過路過橋費用、停產(chǎn)費：車輛停放服務、道路運行服務（過路、過橋）按不動產(chǎn)經(jīng)營租賃稅率11%開具增值稅專票。,75,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （三）費用類 (5)差旅費 差旅費用中的住宿費，可以取得進項抵扣專票。 （6）人工費 部分人工費可以外包勞務派遣公司，可以取得6%的專票。如物業(yè)公司安保外包、大型活動的

56、服務、促銷人員。 （7）人力資源費用 企業(yè)發(fā)生的人力資源服務費用，如獵頭費用，人力資源咨詢費用，均可取得6%專票。 （8）其他費用 中介費用、物業(yè)費用、咨詢費、水電費用均可取得可抵扣進項專票。,76,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （三）費用類 2、銷售費用 （1）銷售代理費用 銷售代理業(yè)務在營改增后屬于商務輔助行業(yè)，可以按6%開具增值稅專票。 （2）廣告推廣、展覽活動費用。 文化創(chuàng)意服務：包括設計服務、知識產(chǎn)權服務、廣告服務和會議展覽服務。可以按稅率6%開具專票。 （3）物料制作費用 購進的沙盤模型、宣傳冊、刀旗等物質(zhì)，可取得17%的進行稅額。 （4）日

57、常運營費用 日常運營產(chǎn)生的差旅費、會議費、中介費等參照管理費用執(zhí)行。,77,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （三）費用類 3、財務費用 除融資產(chǎn)生的利息支出外，如手續(xù)費、工本費等，可向銀行取得稅率6%的專票進行進項抵扣。,78,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （四）銷售類 1、增值稅預繳 需按銷售回款額的3%預征率在項目所在地主管稅務機關預計增值稅，合同中有約定付款時間的，納稅義務時間為約定時間。 注：不得提前開具增值稅專用發(fā)票，開票時間為納稅義務時間。 2、商業(yè)地產(chǎn)的春天 “營改增”后，一般納稅人取得的不動產(chǎn)，可以按

58、取得增值稅專用發(fā)票中的稅額進行抵扣。作為企業(yè)購置寫字樓，門面住宅等用企業(yè)辦公室和生產(chǎn)需要的，可以進行進項抵扣，將極大降低企業(yè)增值稅稅額。 注：酒店業(yè)：一般納稅人發(fā)生的住宿費用，可以取得增值稅專用發(fā)票，酒店行業(yè)取得購置不動產(chǎn)費用可以進行進項抵扣。,79,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （四）銷售類 2、商業(yè)地產(chǎn)的春天 關于公布納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法的公告 國家稅務總局公告2016年第14號 第二條 本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法。 第三條 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。,80,第三章“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)關注點及應對策略 三、房地產(chǎn)企業(yè)應對策略 （四）銷售類