1、地產經紀顧問有限公司市場報告,宏觀政策 昆山市場銷售狀況 碧景苑微觀環(huán)境分析 區(qū)域競爭個案分析 比較分析 結論,宏觀政策,宏觀政策,貨幣緊縮政策。 07年以來，央行6次上調利率，一年期存款利率至4.14%，11次上調存款準備金率至15%。 反屯地政策 1月7日，國務院的關于促進節(jié)約集約用地的通知指出對于閑置兩年的土地要堅決無償收回，閑置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。 住宅保障政策 國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長郭寶平表示，繼續(xù)從嚴從緊控制建設用地規(guī)模的大趨勢短期內不會改變。 CPI保持高位，人民幣繼續(xù)升值。 07年我國CPI平均漲幅達4.8%，創(chuàng)11年歷史新高。0

2、8年，人民幣升值速度有望加快，預計對美元全年將升值10%。,政策分析,抑制房價增長過快，限制投資性需求，促進地產市場理性發(fā)展。,地產市場現(xiàn)狀,市場總需求旺盛，去化速度放緩 2007年，全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%，比上年上升5.8個百分點；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7 % 。以京滬為例，1月北京簽約面積81.9萬平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面積156.8萬平方米，分別環(huán)比增長1.7%和4.2%，但成交面積較去年同期相比仍下降了10.1%。 房價上漲延續(xù)，增速放緩 2007年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲

3、10.5%，漲幅比上月降低0.6個百分點。 以住宅為主的房地產開發(fā)投資持續(xù)快速增長。 2007年，全國完成房地產開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點。,宏觀調控作用延續(xù)，抑制作用顯現(xiàn)。,昆山市場成交狀況,表一、昆山市主要樓盤近期成交狀況,分析：1、宏觀調控作用顯現(xiàn)，各案去化速度放緩。 2、結匯難等限外政策出臺，高端項目受影響程度明顯。 3、低端產品諸如新城域等依托低單價低總價優(yōu)勢，銷售業(yè)績依然良好。 4、08年伊始，宏觀調控影響延續(xù)、處于市場淡季，地產熱明顯降溫。 5、在股市不濟，經濟走勢不變，沒有新政策出臺的前提下，08年上半 年，昆山樓市將持續(xù)放緩。,節(jié)后市

4、場狀況,碧景苑微觀環(huán)境分析,震川路,前進路,青陽路,秧浦路,白墅路,景王路,未來CBD,碧景苑,碧景苑區(qū)位圖,中央商務區(qū),黑龍江路,至前進路900m 至市政府1700m 至黃河路1700m 至高爾夫練習場1300m 至黑龍江路1300m,區(qū)域特點：1、交通不便、 市場不豐富、 生活配套設施不完善 2、與黑龍江路隔河相望，視覺可及 距離市政府僅1700m,結論：地理位置的劣勢，是當前項目價值缺失的主要因素，因此如何 揚長避短，凸顯區(qū)域未來價值成為提升項目價值的關鍵。,區(qū)域競爭個案分析,競爭個案,黃浦城市花園 綠中海 天籟 紅頂會館,該案一期16棟多層、1棟小高已基本售罄?；谕暾纳虡I(yè)規(guī)劃及小面

5、積低 總價的產品，去化速度較快。 二期將于月份開盤，2棟小高、2棟高層。500多套，主力面積80-90兩房， 均價4700元/。,競爭個案分析黃浦城市花園,該案自07年10月1日開盤以來，因其獨特的產品類型及市中心的絕版地 段，銷售業(yè)績不錯，但受宏觀調控影響明顯。 3月底4月初即將推出小高層，兩房（110）、三房，3.1m層高，起價 4200元/。,競爭個案分析綠中海,競爭個案分析天籟,備注：天籟90兩房去化速度最快，當前63-76一房剩余最多。 市中心的純-靜區(qū)域是該案的訴求核心。,備注：紅頂會館采用高回報率的業(yè)務策略取得不俗銷售業(yè)績。,競爭個案分析紅頂會館,小結,區(qū)域市場不成熟，產品差異化，競爭壓力小。產品自身價值的挖掘把握 是關鍵。,比較分析,比較分析,分析：碧景苑的劣勢體現(xiàn)在交通、生活配套及周邊環(huán)境上。 化劣勢為優(yōu)勢，注重產品自身特色成為關鍵。,天成佳園價值體系,比較分析,環(huán)境價值,交通