1、1、宏觀研究XX茶城地緣優(yōu)勢(shì) 2、中觀分析茶城商業(yè)模式探索 3、微觀操作項(xiàng)目發(fā)展總體策略 4、規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)際操作層面設(shè)想,總 綱,1、宏觀研究,1.1、周邊茶產(chǎn)業(yè)鏈地域分布特征 1.2、XX城市發(fā)展動(dòng)態(tài) 1.3、XX茶城地塊城市定位,江北茶產(chǎn)業(yè)鏈地域特征,南方茶市產(chǎn)地聚集 再加工、茶交易、茶文化傳播、產(chǎn)業(yè)信息反饋 江北茶市物流效應(yīng) 茶產(chǎn)業(yè)集散、茶文化傳播、相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng),江北茶產(chǎn)業(yè)鏈地域特征,江北茶產(chǎn)業(yè)鏈地域特征,馬連道-京城茶葉一條街,濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)-江北第一茶市,XX茶城-茶香魯冀,XX城市發(fā)展動(dòng)態(tài),新版總體規(guī)劃綱要(2009-2030)土地利用規(guī)劃 新版總體規(guī)劃綱要定位城市性質(zhì)為：國(guó)家重要

2、的交通樞紐和以新能源為特色的區(qū)域中心城市。規(guī)劃人口128萬(wàn)人，建設(shè)用地153.6平方公里。,XX城市發(fā)展動(dòng)態(tài),XX市位于市域西北部，整體城市空間向東發(fā)展，“東拓中疏” 新版總體規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)： “三城八區(qū)八心，一帶三軸四廊”,XX茶城地塊城市定位,2、中觀分析,2.1、中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析 2.2、商業(yè)綜合體-MALL的解讀 2.3、XX茶城項(xiàng)目總體定位,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析,大型城市北京、上海 城市自給需求大，零售為主，注重品牌效應(yīng) 案例：北京馬連道茶葉市場(chǎng),區(qū)域核心城市東莞、廣州、濟(jì)南 物流發(fā)達(dá)，覆蓋一定地理區(qū)域，批零兼營(yíng) 案例：茶葉交易中心(東莞、廣州),地區(qū)中心城市XX，昆明 茶葉集散中

3、心，目前以批發(fā)為主，面臨轉(zhuǎn)型 案例：昆明雄達(dá)茶城，昆明邦盛國(guó)際茶城,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-馬連道茶葉市場(chǎng),城市消費(fèi)特征： 北京是目前中國(guó)茶葉內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)最有前景的一個(gè)區(qū)域，北京不僅有著1400萬(wàn)居民人口，而且是聯(lián)系全國(guó)及世界的旅游城市，據(jù)中國(guó)茶葉流通協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，北京茶葉消費(fèi)值約20個(gè)億，有茶葉經(jīng)營(yíng)商戶(hù)8000多家，主要分布在馬連道、亞運(yùn)村茶葉市場(chǎng)，福麗特茶場(chǎng)、各大商場(chǎng)和超市。天福茗茶、張一元茶莊，吳裕泰茶莊，元長(zhǎng)厚茶店等是北京市場(chǎng)中具有一定規(guī)模的零售連鎖企業(yè)，占據(jù)北京城區(qū)的主要終端通路。,馬連道茶葉市場(chǎng)北京,發(fā)展階段： 第一階段：萌芽與起步。1996年前，主要以零售為主，基本上是社區(qū)零售市場(chǎng)，為周邊

4、市民服務(wù)，極少批發(fā)，偶爾向北京茶葉總公司供貨。經(jīng)營(yíng)以花茶為主。,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-馬連道茶葉市場(chǎng),第二階段：高速發(fā)展時(shí)期。1996年-2001年，馬連道進(jìn)入了全盛的發(fā)展時(shí)期，以各類(lèi)茶葉批發(fā)市場(chǎng)的建立為標(biāo)志，形成了完整的茶葉市場(chǎng)體系。轉(zhuǎn)向批發(fā)，覆蓋天津、河北、東北和華北，經(jīng)營(yíng)各類(lèi)茶葉及茶具。,第三階段：從2001年以來(lái)，受到濟(jì)南、XX等地茶葉市場(chǎng)的沖擊，馬連道茶葉市場(chǎng)批發(fā)功能在逐步退化，以批發(fā)為主的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)榱闶蹫橹鳎慵鏍I(yíng)。經(jīng)營(yíng)效益下降，面臨轉(zhuǎn)型。,本質(zhì)上是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)：（1）房地產(chǎn)業(yè)生意興旺。價(jià)格不斷攀升。住房、門(mén)面及周?chē)滦偷姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資與開(kāi)發(fā)越來(lái)越熱。（2）馬連道最大的投資項(xiàng)

5、目是市場(chǎng)建設(shè)，最賺錢(qián)的也是市場(chǎng)，所以，馬連道的市場(chǎng)越建越多，門(mén)臉越來(lái)越貴。馬連道的門(mén)臉租金年年上張。（3）馬連道門(mén)面的租金是不斷變化的。門(mén)臉出租一般是一年一簽協(xié)議。一季度一收租金。茶商的利潤(rùn)的95%是交了房租，這樣的情況如果繼續(xù)下去，將極大的損整個(gè)茶行業(yè)的發(fā)展。,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-馬連道茶葉市場(chǎng),主要矛盾：（1）市場(chǎng)現(xiàn)存功能與茶商對(duì)市場(chǎng)功能需求多元化的矛盾。銷(xiāo)售商要求市場(chǎng)上有多樣化充足的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品可供選擇。茶商迫切要求提供信息、物流、結(jié)算、配送、倉(cāng)貯等方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這些都需要新的市場(chǎng)功能來(lái)完成。（2）要求市場(chǎng)宏觀調(diào)控與市場(chǎng)利益主體多元化之間的矛盾。馬連道批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出茶葉交易的

6、實(shí)際需要量其建設(shè)越來(lái)越火，受損的是整個(gè)茶業(yè)和茶商。（3）茶商規(guī)模的小型化與大市場(chǎng)的矛盾。一個(gè)大的采購(gòu)商要求有標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)模化產(chǎn)品供應(yīng)，在馬連道很難采購(gòu)到他們所需求的產(chǎn)品。馬連道茶商小型化趨勢(shì)是一個(gè)非常重要的信號(hào)。,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-馬連道茶葉市場(chǎng),發(fā)展定位：（1）信息中心。成為茶業(yè)產(chǎn)品供求，茶業(yè)科技信息，服務(wù)信息等方面的集散地。 （2）交易中心。全球茶商產(chǎn)品交易的平臺(tái)和場(chǎng)所。 （3）服務(wù)中心。發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)組織，服務(wù)活動(dòng)規(guī)范有效。 （4）采購(gòu)中心。有足夠的產(chǎn)品，能夠滿(mǎn)足一站式采購(gòu)的需要。大力發(fā)展代理采購(gòu)，創(chuàng)建采購(gòu)平臺(tái)。 （5）推廣中心。與茶葉物流相配套，成為企業(yè)形象及產(chǎn)品品牌推廣展示場(chǎng)所。為推

7、動(dòng)我國(guó)茶葉知名茶葉品牌形成服務(wù)。 （6）物流中心。發(fā)展第三方物流，促進(jìn)茶葉大交易，大流通。,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-馬連道茶葉市場(chǎng),市場(chǎng)定位： 是廣東文一集團(tuán)投資2.5億重金打造的優(yōu)質(zhì)茶產(chǎn)品（以普洱茶為主題）交易平臺(tái)。目標(biāo)成為目前國(guó)內(nèi)硬件設(shè)施最優(yōu)、配套最齊全、市場(chǎng)環(huán)境最優(yōu)美的茶葉專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。服務(wù)于珠三角地區(qū)。,華南茶葉交易中心東莞,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-華南茶葉交易中心,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-華南茶葉交易中心,項(xiàng)目規(guī)模：,40000平方米商業(yè)鋪面 5000平方米專(zhuān)業(yè)儲(chǔ)存?zhèn)} 10000平方米辦公住宅區(qū) 30000平方米停車(chē)場(chǎng)地 50000平方米園林景觀,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-華南茶葉交易中心,創(chuàng)

8、新商業(yè)模式： 一、公共營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)：通過(guò)每月2萬(wàn)份產(chǎn)品銷(xiāo)售目錄派發(fā)、華南茶葉交易網(wǎng)、手機(jī)信息海量發(fā)布、業(yè)務(wù)員上門(mén)訪，以最快的速度將茶葉廠商的產(chǎn)品信息精準(zhǔn)傳遞給珠三角2萬(wàn)專(zhuān)業(yè)茶莊客戶(hù)；每月在珠三角各地星級(jí)酒店舉行品茶會(huì)；每季度10萬(wàn)份零售目錄派發(fā)至寫(xiě)字樓、工廠、酒樓、高檔住宅區(qū)等目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)；搭建一個(gè)面對(duì)珠三角2萬(wàn)家茶莊專(zhuān)業(yè)客戶(hù)與10萬(wàn)目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)的茶葉公共營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)。 二、公共訂貨平臺(tái)：華南茶葉交易中心動(dòng)作成熟400專(zhuān)業(yè)訂貨系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)訂貨系統(tǒng)、現(xiàn)場(chǎng)品茶會(huì)為茶葉零售商、茶葉收藏投資者、單位消費(fèi)者提供任意訂量的快捷訂貨服務(wù)，讓珠三角2萬(wàn)家專(zhuān)業(yè)茶莊客戶(hù)，足不出戶(hù)即輕松完成產(chǎn)品采購(gòu)與訂貨。 三、公共物流平臺(tái)

9、：華南茶葉交易中心高標(biāo)準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)茶葉倉(cāng)儲(chǔ)配送倉(cāng)，200輛物流車(chē)輛，保證客戶(hù)通過(guò)電話(huà)、華南茶葉交易網(wǎng)任意訂量的訂貨，第二天免費(fèi)送達(dá)。,市場(chǎng)定位：,中國(guó)茶葉交易中心廣州,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-中國(guó)茶葉交易中心,項(xiàng)目定位為集茶產(chǎn)品展示、研發(fā)和新技術(shù)推廣、茶文化傳播、茶葉交易、培訓(xùn)，以及相關(guān)配套服務(wù)等功能于一體的全球性的茶產(chǎn)業(yè)集聚中心。,項(xiàng)目規(guī)模：,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-中國(guó)茶葉交易中心,項(xiàng)目位于“廣州芳村茶葉批發(fā)市場(chǎng)商圈”中心區(qū)范圍內(nèi)，核心建設(shè)地塊屬于廣州市荔灣區(qū)芳村葵蓬地段，占地面積約為17萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模為27萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資超過(guò)6.8億元人民幣。,中心作用：,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-中國(guó)

10、茶葉交易中心,市場(chǎng)定位：,雄達(dá)茶城昆明,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-雄達(dá)茶城,借助于“2006年中國(guó)云南普洱茶國(guó)際博覽交易會(huì)”于9月下旬在昆明隆重舉行，提升普洱茶在國(guó)內(nèi)外的影響力，全力打造以普洱茶為代表的“云茶”品牌，進(jìn)一步提高“云茶”知名度，樹(shù)立“云茶”形象。,項(xiàng)目規(guī)模：,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-雄達(dá)茶城,2003年創(chuàng)建一期市場(chǎng)，2005年擴(kuò)建二期市場(chǎng)，為確保2006年“茶博會(huì)”的勝利召開(kāi)，雄達(dá)茶城進(jìn)行了二期市場(chǎng)的擴(kuò)建工程，二期市場(chǎng)擴(kuò)建后，使雄達(dá)茶城總占地面積達(dá)6萬(wàn)多平方米，商鋪600間，茶城設(shè)有三個(gè)大型停車(chē)場(chǎng)和綠化停車(chē)帶。,市場(chǎng)定位及規(guī)模：,邦盛國(guó)際茶城昆明,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-邦盛國(guó)際茶城,占

11、地面積達(dá)390畝，總建筑面積約55萬(wàn)平方米，是目前昆明最大的茶城。是云南首個(gè)密集型茶文化、茶產(chǎn)業(yè)交流貿(mào)易中心;內(nèi)有綜合樓、辦公樓、星級(jí)酒店、地下雙層停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)相關(guān)配套等物業(yè)形態(tài)。并將通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)降纳虡I(yè)規(guī)劃，將傳統(tǒng)茶市場(chǎng)充分整合，實(shí)現(xiàn)茶文化、茶產(chǎn)業(yè)“一站式”服務(wù)。,市場(chǎng)效益成也普洱、敗也普洱：,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案例分析-邦盛國(guó)際茶城,在普洱茶正被瘋狂炒到頂峰的時(shí)候，邦盛國(guó)際茶城的出現(xiàn)，贏得了茶葉經(jīng)營(yíng)者的熱烈追捧。而邦盛國(guó)際茶城現(xiàn)在出現(xiàn)這樣冷清的場(chǎng)面，完全是盲目炒作普洱茶造成的。當(dāng)普洱茶產(chǎn)生的泡沫經(jīng)濟(jì)被沖破的時(shí)候，才使邦盛國(guó)際茶城出現(xiàn)了門(mén)前冷落車(chē)馬稀的局面，這是一個(gè)被炒作出來(lái)的苦果。,中國(guó)茶葉市場(chǎng)案

12、例分析,1、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式：由單一到綜合，注重茶產(chǎn)品延伸；注重構(gòu)建茶葉公共營(yíng)銷(xiāo)、訂貨、物流平臺(tái)。 2、擴(kuò)展開(kāi)發(fā)渠路：茶葉營(yíng)銷(xiāo)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)與文化、環(huán)境建設(shè)相結(jié)合經(jīng)濟(jì)搭臺(tái)，文化唱戲/文化搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲。 3、控制總體規(guī)模，控制產(chǎn)業(yè)比重 轉(zhuǎn)型：茶葉市場(chǎng)建設(shè)到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；開(kāi)發(fā)、管理、自身經(jīng)營(yíng)到職業(yè)管理者、職業(yè)開(kāi)發(fā)者,小結(jié),構(gòu)想： 以茶葉營(yíng)銷(xiāo)為特色的城市商業(yè)綜合體，打造XX商業(yè)領(lǐng)域新名片,商業(yè)綜合體-MALL的解讀,MALL 是什么？ Mall全稱(chēng)Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷(xiāo)品貿(mào)”。 Mall為大型購(gòu)物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài) 西方國(guó)家也稱(chēng)為Shopping

13、 Center，即“購(gòu)物中心”。 但和國(guó)內(nèi)通常所指的購(gòu)物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱(chēng) 呼）含義不盡一致。 Mall （購(gòu)物中心）特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛 樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè) 連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。 Mall提供如漫步在長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院般悠閑的購(gòu)物享受。,商業(yè)綜合體-MALL的解讀,結(jié) 構(gòu) 多功能、高效能、集約化的建筑體,隨著城市化發(fā)展進(jìn)程的延伸，集中式商業(yè)將提升成為城市中心重要的節(jié)點(diǎn)。是將城市中購(gòu)物、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會(huì)議、文化、娛樂(lè)、休閑等城市生活空間三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立 一種互相依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功

14、能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。,初級(jí)階段：簡(jiǎn)單功能疊加,發(fā)展階段：融合發(fā)展,成熟階段：多元發(fā)展,商務(wù),商業(yè),居住,娛樂(lè),娛樂(lè),商務(wù),商務(wù),休閑,商業(yè),商業(yè),休閑,文化,旅游,居住,居住,會(huì)展,體育,文化,商業(yè)綜合體-MALL的解讀,歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展,消費(fèi)者價(jià)格敏感,綜合業(yè)種的業(yè)態(tài),多選擇，自由購(gòu)物空間,綜合性商業(yè)形式,體驗(yàn)式的購(gòu)物需求,轉(zhuǎn)型商業(yè)形式,

15、個(gè)性消費(fèi),人 均 G D P,2009年XX市人均GDP已接近4000美元，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍，多樣化、規(guī)?；膴蕵?lè)+購(gòu)物的現(xiàn)代商業(yè)已呈現(xiàn)萌芽，如大型百貨、綜合超市、專(zhuān)賣(mài)店、精品店等。按目前GDP發(fā)展水平，展望未來(lái)，超越傳統(tǒng)商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，大型購(gòu)物中心、SHOPPING MALL、商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)。,商業(yè)綜合體-MALL的解讀,MALL 的特征,一個(gè)城市的MALL定位與其城市的定位有關(guān)。 中國(guó)目前的MALL一般面積在520萬(wàn)平方米之間， 多數(shù)在10萬(wàn)平方米左右，將來(lái)會(huì)出現(xiàn)3060萬(wàn)平方 米的大型MALL。 但凡MALL，必須滿(mǎn)足現(xiàn)代消費(fèi)潮流，在適宜的人 工環(huán)境中，

16、全天候地集“吃喝玩樂(lè)購(gòu)物”全方位、多功能為一體。 每個(gè)MALL都有12個(gè)核心店，這些核心店一般是 大型百貨商場(chǎng)或大型超市。 每個(gè)MALL都有其吸引顧客的亮點(diǎn)“體驗(yàn)點(diǎn)”。,港龍國(guó)際茶城蘇州,以茶為主體驗(yàn)點(diǎn)的MALL 項(xiàng)目占地約1.8萬(wàn)平米，總建筑面積達(dá)8萬(wàn)平米。強(qiáng)勢(shì)打造蘇州集“體驗(yàn)式”與“一站式”購(gòu)物于一體的茶葉博覽基地。集批發(fā)零售、交易展示、文化娛樂(lè)、內(nèi)外貿(mào)易、電子商務(wù)于一體，打造華東區(qū)最大、唯一綜合性茶葉茶藝博覽城。,商業(yè)綜合體-MALL的解讀,XX茶城項(xiàng)目總體定位,建設(shè)規(guī)模：總用地面積約18公頃，總建筑面積30-35萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目定位：以茶葉營(yíng)銷(xiāo)及相關(guān)延伸產(chǎn)業(yè)為主要業(yè)態(tài)，集餐飲、商業(yè)、商

17、住、商務(wù)、文化、休閑、娛樂(lè)等為一體的商業(yè)綜合體MALL。 主特色點(diǎn)：茶產(chǎn)品展示營(yíng)銷(xiāo)、特色茶餐飲、茶文化傳播。 主力店面：XX茶城、大型超市、品牌茶專(zhuān)營(yíng)店。 總體構(gòu)想：依據(jù)XX及周邊地區(qū)茶葉市場(chǎng)容量，突出茶文化特色，合理確定茶城規(guī)模，拓展文化、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)與商住等物業(yè)功能，塑造XX河?xùn)|新區(qū)核心地段商業(yè)綜合體。,項(xiàng)目總體定位,3、微觀操作,3.1、現(xiàn)狀分析與項(xiàng)目定位 3.2、總體構(gòu)想與功能設(shè)定 3.3、開(kāi)發(fā)時(shí)序與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì),現(xiàn)狀分析與項(xiàng)目定位,XX茶城現(xiàn)狀為二層坡頂建筑，總用地面積270畝（18公頃）現(xiàn)狀用地90畝（6公頃），總建筑面積約2.5萬(wàn)平方米，以茶葉及茶具銷(xiāo)售，茶文化交流、特色餐

18、飲與倉(cāng)儲(chǔ)為主體。,現(xiàn)狀分析與項(xiàng)目定位,SWOT分析-總體來(lái)說(shuō)，XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有很大的空間，各類(lèi)型的物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)發(fā)展滯后。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)可以充分借鑒先行者們的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),現(xiàn)狀分析與項(xiàng)目定位,研究范圍確定前提：本項(xiàng)目商業(yè)初步發(fā)展定位,業(yè)態(tài)構(gòu)成 1.XX茶城 茶產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，各類(lèi)以茶為特色的餐飲，休閑娛樂(lè)，茶文化傳播，物流、倉(cāng)儲(chǔ)等。 占總規(guī)模的1/3 2.一站式商業(yè)中心 大型超市、主題購(gòu)物等。 占總規(guī)模的1/6 2.商住、商務(wù)空間 相關(guān)商務(wù)辦公，酒店式公寓，便捷酒店等。 占總規(guī)模的1/2,在總規(guī)模中60%以上的內(nèi)容與茶產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)。,總體構(gòu)思與功能設(shè)定,地域文化拓展,總體構(gòu)想與功能設(shè)定,商業(yè)模式：

19、 全：以XX茶城為依托，拓展文化、休閑、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展與商住等物業(yè)功能，塑造XX河?xùn)|新區(qū)核心地段以茶葉營(yíng)銷(xiāo)為特色的商業(yè)綜合體。,大：為復(fù)合業(yè)態(tài)大型商業(yè)，茶城，一站式購(gòu)物中心、商住空間相輔相成，共同抵御風(fēng)險(xiǎn)。,特色鮮明：突出茶文化特色，融合地域文化特征，實(shí)現(xiàn)特色商業(yè)拓展。,突出茶文化特色，實(shí)現(xiàn)以茶為主題的“一站式娛樂(lè)+購(gòu)物”的新模式。,主體驗(yàn)點(diǎn)：,獨(dú)一無(wú)二的區(qū)域與商業(yè)優(yōu)勢(shì) XX茶文化傳播的產(chǎn)業(yè)基地,總體構(gòu)想與功能設(shè)定,開(kāi)放式休閑娛樂(lè)購(gòu)物模式，突出戶(hù)外互動(dòng)，打造愜意宜購(gòu)氛圍。,次體驗(yàn)點(diǎn)：,集商業(yè)、文化、休閑、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展與商住等為一體商業(yè)綜合體，實(shí)現(xiàn)全方位體驗(yàn)。,總體構(gòu)想與功能設(shè)定,大型超市：適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，適時(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)拓展，提升整體抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。,主力店面：,XX茶城：依托當(dāng)前茶產(chǎn)業(yè) 優(yōu)勢(shì)，鞏固市場(chǎng)覆蓋力。,總體構(gòu)想與功能設(shè)定,品牌茶專(zhuān)營(yíng)店：凝練市場(chǎng)與地域文化特色，提升企業(yè)品牌形象。,開(kāi)發(fā)時(shí)序與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì),地標(biāo)型物業(yè)與政府的共識(shí),平衡開(kāi)發(fā)成本保障茶產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,區(qū)域規(guī)劃提升近期、中期、遠(yuǎn)期控制,開(kāi)發(fā)時(shí)序與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì),開(kāi)發(fā)時(shí)序：,開(kāi)發(fā)時(shí)序與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì),1、市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn),多產(chǎn)品組合，減少單一產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。,2、產(chǎn)品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)品力求突破，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，減少周期。,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：,開(kāi)發(fā)時(shí)序與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì),市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：,3、招商風(fēng)險(xiǎn),以茶產(chǎn)業(yè)