1、第六章 成本法,搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的 成本、稅費、利潤等資料,測算重新構(gòu)建價格,測算折舊,求取積算價格,重點掌握內(nèi)容： 重點介紹了成本法的基本原理，重新構(gòu)建價格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。,概念 成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新 購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值。,第1節(jié) 成本法的基本原理,理論依據(jù)： 生產(chǎn)費用價值論 ：商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的 費用前決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方 的角度來看。 從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格

2、是基于甚過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入； 從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”。 由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。因此，估價人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤為基礎(chǔ)來求取估價對象的價值。,適用對象和條件 適用對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，均可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨

3、特設(shè)計或只針對個日用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價 ； 此外，成本法可用于衡量房地產(chǎn)投資效益。,運用成本法估價值得注意的是：現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增加一定要對效用增大有作用才能構(gòu)成價格；換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。 所以要求在運用成本法估價時注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多

4、數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。在估價中應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本；二是要結(jié)合市場供求分析等來確定評估價值；類似房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)下調(diào)評估價值；求大于供時，應(yīng)上調(diào)評估價值。,成本法的操作步驟 運用成本法一般可以分為下列4大步驟進行： 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料 ； 測算重新購建價格； 測算折舊； 求取積算價格。,第3節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成,運用成本法估價的一項基礎(chǔ)工作，是搞清楚房地產(chǎn)價 格的構(gòu)成。在實際運用成本法估價時，不論當(dāng)房地產(chǎn)價格 的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛?地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程，以及該全過 程中所涉及的費、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)

5、、支付時間，以做 到既不能重復(fù)，也不能漏項。然后在此基礎(chǔ)上針對估價對 象的實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項 目的金額。,下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設(shè)，然后銷售所 建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便 于測算各構(gòu)成項目金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在 這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由如下7大項構(gòu)成：土地取得 成本；開發(fā)成本；管理費用； 投資利息；銷售費用 銷售稅費； 開發(fā)利潤；,土地取得成本 指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的房地產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交

6、易手續(xù)費)構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種： (1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 (2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 (3)通過市場“購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地,開發(fā)成本 是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項： (1)勘察設(shè)計和前期工程費

7、； (2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； (3)房屋建筑安裝工程費； (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費； (5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。,土地開發(fā)成本 取得土地后，對其開發(fā)的費用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費 。,管理費用 是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。,投資利息 即在評估土地或房地產(chǎn)時要考慮資金的時間價值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關(guān)稅費的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利

8、息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。 （1）土地取得費用及其稅費在土地開發(fā)動工前要全部付清，經(jīng)歷整個開發(fā)期，因此，計息期為整個開發(fā)期； （2）開發(fā)費用及其稅費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計息方法有兩種：一是以整個開發(fā)費用為基數(shù)，計息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。,銷售費用 是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算 。 銷售稅費 是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商(此時作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類： (1)銷售稅金及

9、附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”)。 (2)其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。,開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā) 利潤應(yīng)掌握下列幾點： (1)開發(fā)利潤是所得稅前的； (2)開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤； (3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。,計算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用

10、+投資利息+銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即 成本利潤率 ,1、適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤 注意 稅費：耕地占有稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費 土地增值收益：政府出讓土地除收回成本外，還要使國家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。 土地價格的修正,第3節(jié) 成本法基本公式,2、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)價格土地取得成本土地開發(fā)成本建筑物建造成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤。,3、在舊房地的情況下，成本法的基本公式為： 舊房地產(chǎn)價格房地的重新購建

11、價格一建筑物的折舊 或者 舊房地產(chǎn)價格土地的重新購建價格建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊,概念 重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 把握重新購建價格的概念，還應(yīng)特別注意下列3點： (1)重新購建價格是估價時點的價格； (2)重新購建價格是客觀的價格； (3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。,第4節(jié) 重新購建價格,重新購建價格的求取思路 1、求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在本章第2節(jié)房地產(chǎn)

12、價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求?。欢菍⒃摲康胤譃橥恋睾徒ㄖ飪蓚€相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。 2、求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，然后采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法等求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地的重新購建價格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新購建價格可以分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。,3、求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此

13、空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤；也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費用(即建筑工程價款或工程承發(fā)包價格)，再加上發(fā)包人所必需的其他支出(如管理費、投資利息、稅費等)。,建筑物重新購建價格的求取方式 1、 重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點的建筑材料、 建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 2、重建價格又稱重建成本，是指采用與估

14、價對象建筑物相同 的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。 注意：有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。重置價格通常要比重建價格低。,建筑物重新購建價格的求取方法 建筑物的重新購建價格可以采用市場法；成本法求??；也可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。 求取建筑物重新購建價格的具體方法，有單位比較法、分部分項法、工料測量法

15、和指數(shù)調(diào)整法。 （1）單位比較法 （單位面積法 、單位體積法）； （2）分部分項法； （3）工料測量法 ； （4）指數(shù)調(diào)整法 。,概念 估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即 建筑物折舊建筑物重新購建價格一建筑物市場價值 建筑物的重新購建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進行減價調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。,第5節(jié) 建筑物的折舊,建筑物折舊的原因 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類 ： （1）物質(zhì)折舊 物質(zhì)折舊

16、又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊可進一步從如下4個方面來認(rèn)識和把握：自然經(jīng)過的老化；正常使用的磨損；意外破壞的損毀；延遲維修的損壞殘存。,(2)功能折舊 功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。 導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費觀念改變、建筑技術(shù)進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。,(3) 經(jīng)濟折舊 經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。 不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足)

17、、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。,建筑物折舊的求取方法 求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實際觀察法法和成新折扣法。 （1）年限法 年限法又稱年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、月效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。 有關(guān)年限的概念 1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟壽命 建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。,建筑物的經(jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。 建筑物的經(jīng)

18、濟壽命通常短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同。 2）建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù) 建筑物的實經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數(shù)。 建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)：是指估價時點時建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。 建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實際經(jīng)過年數(shù)。,3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟壽命 建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。 建筑物的剩余經(jīng)濟壽命：是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即 剩余經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù) 如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實際經(jīng)過年數(shù)少，就會延

19、長建筑物的剩余經(jīng)濟壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命。,總結(jié)： 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進而求出的建筑物價值，才能符合實際。,年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等一直線法的年折舊額計算公式為： 式中： Di第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊; C 建筑物的重新購建價格; S 建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。 N 建筑物的經(jīng)濟壽命; R 建筑物的凈殘值率; (CS)稱為折舊基數(shù);,

20、（2）實際觀察法 實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。 建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗： 修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計修復(fù)所必需的費用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修復(fù)的。即 修復(fù)所必需的費用修復(fù)后的房地產(chǎn)價值 修復(fù)前的房地產(chǎn)價值 對于可修復(fù)項目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費用作為折舊額。,對于不可修復(fù)項目，根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余使用壽

21、命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長壽命項目是剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟壽命期間是不需要更換的。 短壽命項目采用年限法計算折舊額。 長壽命項目，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。,例子：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，經(jīng)過年

22、數(shù)為3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率假設(shè)均為零。試計算該建筑物的物質(zhì)折舊額。,（3）成新折扣法 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。這種方法被稱為成新折扣法，計算公式為： V = C X q 式中 V建筑物的現(xiàn)值； C建筑物的重新購建價格； q建筑物的成新率()。,這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。 在實際估價中，成新率是一個綜

23、合指標(biāo)，可按下列3個步驟進行計算： 用年限法計算成新率； 根據(jù)建筑物的建成年代對上述計算結(jié)果做初步判斷，看是否吻合； 采用實際觀察法對上述結(jié)果做進一步的修正。并說明修正的理由。,求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題 1、求取建筑物折舊應(yīng)注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別。 估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 ：估價上的折舊 注重的是市場價值的真實減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價調(diào)整”；會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)?、補償或回收。 注意：在房地產(chǎn)估價中，并非所有的建筑物折舊問題都是估價上的折舊，如在收益法求取土地價格中需要扣除的建筑物折舊費就屬于會計上的折舊,2、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影

24、響 (1)建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物的折舊。 (2)建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算建筑物的折舊。,注意：土地使用年限的新規(guī)定,物權(quán)法第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。,成本法應(yīng)用中的相關(guān)規(guī)定,商品住宅價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定 成本。包括： 征地費及拆遷安置補償費：按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； 勘察設(shè)計及前期工

25、程費：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計概算計算； 住宅建筑、安裝工程費：依據(jù)施工圖預(yù)算計算； 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行； 管理費：以上述至項之和為基數(shù)的1%3%計算； 貸款利息：計入成本的貸款利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項目具體情況確定。, 利潤。以上述成本中至項之和為基數(shù)核定。 稅金。按國家稅法規(guī)定繳納。 地段差價。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。 下

26、列費用不計入商品住宅價格：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用；住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用。 根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。,經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定 開發(fā)成本。包括： 按照法律、法規(guī)規(guī)定用于土地征用和房屋拆遷等所支付的征地和拆遷安置補償費。 開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費。 列入施工圖預(yù)(決)算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。 在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，以及按政府批準(zhǔn)

27、的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。 管理費按照不超過以上至項費用之和的2%計算。 貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。 行政事業(yè)性收費按照國家有關(guān)規(guī)定計收。, 稅金。依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。 利潤。按照不超過開發(fā)成本中至項費用之和的3%計算。 下列費用不得計入經(jīng)濟適用住房價格： 住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用； 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費用； 各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用； 各種賠償金、違約金、滯納金和罰款； 按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入價格的費用。,農(nóng)地征收費

28、用的有關(guān)規(guī)定, 征地補償安置費用。 土地補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的610倍。征收其他土地的土地補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 安置補助費。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的46倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。,地上

29、附著物補償費。地上附著物補償費包括被征收房屋及其他建筑物(含構(gòu)筑物)、農(nóng)田水利設(shè)施、樹木、蔬菜大棚等的補償費，地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 青苗的補償費。青苗補償費是對被征收土地上尚不能收獲的農(nóng)作物給予的補償費?？梢砸浦驳拿缒尽⒒ú菀约岸嗄晟?jīng)濟林木等，一般是支付移植費；不能移植的，給予合理補償或作價收購。青苗的補償費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。, 征地管理費。征地管理費是指縣級以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位在征地費總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費用。一般為2-5%。 耕地占用稅(占用耕

30、地的)。根據(jù)中華人民共和國耕地占用稅暫行條件(1987年4月1日國發(fā)198727號)的規(guī)定，占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。耕地占用稅以納稅義務(wù)人實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。各地耕地占用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在中華人民共和國占用稅暫行條例規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)幅度以內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)的實際情況具體核定。, 耕地開墾費(占用耕地的)。國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者

31、開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。 新菜地開發(fā)建設(shè)基金(征收城市郊區(qū)菜地的)。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 政府規(guī)定的其他有關(guān)費、稅。部分省、自治區(qū)、直轄市還規(guī)定收取教育附加、防洪費、南水北調(diào)費等等。具體費、稅項目和收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。,城市房屋拆遷費用的有關(guān)規(guī)定,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷所發(fā)生的費、稅主要有： 房屋拆遷補償安置費用。該費用是由拆遷人對于被拆遷人給予拆遷補償和拆遷安置所發(fā)生的全部費用

32、構(gòu)成，其大小相當(dāng)于下列幾項之和： 被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。該價格由具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構(gòu)，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素評估確定，不包含被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額以及搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費。 被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額。這由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。 各種補助費、補償費。包括：搬遷補助費(如搬家費、分體式空調(diào)拆裝費、熱水器拆裝費、電話移機費、有線電視費等)、臨時安置補助費(或周轉(zhuǎn)房費)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費。, 房屋拆遷估價服務(wù)費(房地產(chǎn)價格評估費)。這是房地產(chǎn)

33、估價機構(gòu)提供房地產(chǎn)拆遷估價服務(wù)向作為委托人的拆遷人收取的費用。 房屋拆遷服務(wù)費。這是房屋拆遷企業(yè)提供房屋拆遷服務(wù)收取的費用。 房屋拆遷管理費。該費用以城市拆遷規(guī)模大小，按照不超過房屋拆遷補償安置費用的0.3%0.6%收取。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市物價、財政部門制定。 政府規(guī)定的其他有關(guān)費、稅。,各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。 簡易結(jié)構(gòu)10年。,各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率,房屋殘值是指房屋達到使用年限