1、如何控制物業(yè)管理人工成本的投入物業(yè)管理有兩大特點：一是勞動密集型；二是管理密集型。勞動密集型是服 務(wù)行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管理行業(yè)所特有的， 一個不被業(yè)內(nèi)所重 視的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動密集型所引發(fā)的。而是因為物業(yè) 管理知識密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行業(yè)知識領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、 政治、經(jīng)濟等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如 網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門襟對講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。知識密集型和技術(shù)型， 決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了 “勞動密集型”和“管理密集型” 的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對物業(yè)管理

2、行業(yè)來講，一個企業(yè)管理水平如何，說 到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動密集型行業(yè)來講，人工成本的高 低決定了企業(yè)盈利水平的高低。首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源、采取不同的配置。小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、 小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商 業(yè)面積（含學(xué)校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等），綠化面積（包括覆蓋率、植 物種類等）、收費面積（不同物業(yè)的收費面積）、小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)（這一點十分 重要）；小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)、 配電箱的數(shù)量、監(jiān)

3、控探頭的數(shù)量；生活（消防）水池個數(shù)、所處位置、容積率、會所基本情況；游泳池基本情況、活動中心等；地下停車面積、停車位數(shù)量、樓 層、基本設(shè)施設(shè)備情況；地上車位面積、停車位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、 路燈的數(shù)量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數(shù)量、位置、容積率等。第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2元/ m2的管理費收費標(biāo)準(zhǔn)與3元/ m2的管理費收 費標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)。不同的服務(wù)等級對應(yīng)不同的人力資源配置 標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級。 小區(qū)等級

4、的確認(rèn)主要依賴小區(qū)的資 源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施（配套）面積、收費面積、綠化面 積等等。例如1、A1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個管理面積：30萬褶以上收費面積：20萬nf以上收費標(biāo)準(zhǔn)：3元/ m2以上2、A2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個管理面積：1520萬褶收費面積：13萬褶以上可編輯收費標(biāo)準(zhǔn)：3元/nf以下3 、 B1 類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個管理面積：1015萬褶收費面積：8萬褶以上收費標(biāo)準(zhǔn)：2.5元/ itf以上4、B2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個管理面積：813萬褶收費面積：6萬褶以上收費標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/褶以上5 、 C1 類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個管理

5、面積：38萬itf收費面積：4萬nf以上收費標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/褶以上6、C2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個收費面積：2萬nf以上收費標(biāo)準(zhǔn)：1.2元/ m2以上與之配套的是A1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn)，C1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細資源情況、 資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、 標(biāo)準(zhǔn)，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。小區(qū)的人力資源配置主要計算數(shù)據(jù)是人均管理面積褶/人。如多層不帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是13001400 1tf/人；多層帶電梯的物業(yè)，人均管理面 積是120

6、01300褶/人；高層住宅的物業(yè)，人均管理面積是16001700 nf/人; 寫字樓物業(yè)，人均管理面積是2000 itf/人左右。同時我們還要（考慮不同的實際情況）根據(jù)不同的參考數(shù)據(jù)，乘以一定的系 數(shù)。例如，在同等條件下，“開放式”小區(qū)的管理難度遠遠大于“封閉式”小區(qū) 的管理。所以，對開放式的小區(qū)乘以一定的系數(shù)才能體現(xiàn)出公平合理。參考的數(shù)據(jù)有：1、物業(yè)的種類、物業(yè)的建筑面積、公共設(shè)施面積；2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”；3、物業(yè)的管理收費標(biāo)準(zhǔn)；4、物業(yè)的服務(wù)等級和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。例如，公司內(nèi)部對比分析：案例1某公司A管理處與B管理處比較：（ 1 ）資源來源：考試大A管理處：小區(qū)客觀資源：小高

7、層物業(yè)6棟、240戶、建筑面積34802 m2,綠 化面積4500褶、收費面積24703.76 m2 ,收費標(biāo)準(zhǔn)：住宅2.8元/nf.設(shè)備：地下停 車場車位 89個、游泳池、會所各一個；月管理費收入 69170.53 元；目前崗位人 數(shù)34人。B管理處：小區(qū)客觀情況：小高層物業(yè) 4棟、244戶、建筑面積33038褶、綠 化面積3040褶、商業(yè)面積1200 m收費面積26900褶.收費標(biāo)準(zhǔn)3.0元/ nf、商業(yè) 3.0元/k設(shè)備：電梯8臺、水泵房、消防系統(tǒng)、地下停車位86個。清潔外包。月 管理費收入 80700.40 元，目前崗位人數(shù)29人。（ 2 ）對比A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵

8、房等設(shè)備和地下停車場、公共 走廊、電梯廳、架空層等公共設(shè)施。不同的是A管理處有游泳池、會所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理 處沒有。a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入?yún)s出現(xiàn)了很大的差距。一個用了 34人，一個用了 29人。b. B管理處的月管理費收入高出A管理處17% ,人工成本卻低出了 17.24%.c. A管理處人均創(chuàng)收2034.43元/人；B管理處人均創(chuàng)收2782.77元/人。案例2行業(yè)內(nèi)W公司C管理處與X公司D管理處比較（ 1 ）資源：a. X公司D管理處小區(qū)客觀情況：建筑面積29.0萬褶、綠化面積11.96萬褶、商業(yè)面積1萬多 m2 ;物業(yè)：高層1

9、4棟，其中27層10棟、25層4棟。設(shè)備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)。設(shè)施： 游泳池、 學(xué)校、 幼兒園、 地下停車場。 車位 1180 個， 停車使用率80%左右。b. W公司C管理處小區(qū)客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬褶、綠化面m2、收費面積25.49萬m2 ;3）分析可編輯收費標(biāo)準(zhǔn)：一期別墅2.8元/褶、小高層1.8元/ m2；二期高層住宅3.2元/ m2,另I墅3.8元/ m2.設(shè)施設(shè)備：電梯 42 部、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)。會所、游泳池各一個，地下停車位1400 個。清潔外包。目前管理處崗位人數(shù)230 人。（ 2

10、）支出：a. X公司D管理處所有設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護維修到位，該項花的錢花到位。該項包 給專業(yè)公司維護的，交由專業(yè)公司維護。b. X公司D管理處共有人員218人。除負責(zé)X公司D管理處的物業(yè)管理外，還 負責(zé)附近“ G”小儂萬多褶）的物業(yè)管理；F中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的保安服務(wù)； 附近H宿舍的設(shè)施設(shè)備小修、搶修和應(yīng)急維修等工作。（ 3 ）收入X公司D管理處收入：收費面積20多萬nf,管理費2.6元/nf,商業(yè)6.0元/nf; 月收入（不含停車費、商業(yè)面積管理費收入）約 80萬元。（ 4 ）對比差距X公司D管理處的管理建筑面積比 W公司C管理處高出23% , 6.2萬nf；人力 成本控制卻比W公司C管理處低出5

11、% ,少用12人。一個是218人，一個是230人。X公司D管理處的人均面積是1577.98 nf .W公司C管理處的人均管理面積是1130.43 m2 ,相差 1.39 倍。不含商業(yè)管理費收入，X公司D管理處的人均創(chuàng)收3640.86元/人；W公司C管理處人均創(chuàng)收為3381.88元/人。X公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。W公司C管理處每平方米管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)高出X公司D管理處1.17倍，相差0.45元/褶的情況下，人均創(chuàng)收卻低出7%.這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置， 我們還要根據(jù)小區(qū)的服務(wù)等級確定小區(qū)人員的收入。 不同服務(wù)等級的小區(qū)對應(yīng)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)， 員工的勞動付出也不同。 為了體現(xiàn)同工同酬，多勞多得，不同服務(wù)等級的小區(qū)員工的收入也不同。例如，1 、操作層員工一類小區(qū)保安員月工資1400 元/人（不含社保）。個人素質(zhì)要求：身高 1.75米，高中畢業(yè)，退伍軍人等。二類小區(qū)保安員月工資1200 元/ 人（不含社保）。個人素質(zhì)要求：身高1.70米，初中畢業(yè)，不一定是退伍軍人等。三類小區(qū)其他各類操作員工也類似。2、管理層員工一類小區(qū)管理層的員工薪酬高于二類小區(qū)， 主管的薪酬與三類小區(qū)管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務(wù)等級的小