1、 第七章第七章 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度 本章主要內(nèi)容：本章主要內(nèi)容： 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 第三節(jié)第三節(jié) 商品房銷售管理商品房銷售管理 第四節(jié)第四節(jié) 商品房買賣合同糾紛的處理商品房買賣合同糾紛的處理 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 一、房地產(chǎn)交易一、房地產(chǎn)交易 指一切房地產(chǎn)權(quán)屬的流通，包括城市房地產(chǎn)指一切房地產(chǎn)權(quán)屬的流通，包括城市房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。 注意幾個問題：注意幾個問題： 1.1.房地產(chǎn)交易不包括國有土地使用權(quán)的出房地產(chǎn)交易不包括國有土地使用權(quán)的出讓、劃撥和

2、出租（通稱一級市場）讓、劃撥和出租（通稱一級市場） 2.2. 交易客體的特殊性交易客體的特殊性 （1 1）不包括土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)）不包括土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)（有突破？有突破？）；）； （2 2）房地不分離：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房）房地不分離：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 3.3.房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的關(guān)系房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記的關(guān)系 （1 1）轉(zhuǎn)讓：所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移；）轉(zhuǎn)讓：所有權(quán)登記轉(zhuǎn)移； （2 2）抵押：抵押權(quán)自登記之日設(shè)立；）抵押：抵押權(quán)自登記之日設(shè)立；抵押合抵押合同呢？

3、同呢？ （3 3）租賃：）租賃：房管法房管法第第5454條：出租人與承條：出租人與承租人簽訂書面合同，并向房產(chǎn)管理部門登記租人簽訂書面合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案（備案（實(shí)踐中并未執(zhí)行實(shí)踐中并未執(zhí)行）。）。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 （一）轉(zhuǎn)讓形式（一）轉(zhuǎn)讓形式 1.1.買賣買賣 2.2.贈與贈與 房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移前贈與人可以撤銷贈與，但房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移前贈與人可以撤銷贈與，但具有公益、道德義務(wù)性質(zhì)和經(jīng)過公證的贈與具有公益、道德義務(wù)性質(zhì)和經(jīng)過公證的贈與合同不得撤銷；合

4、同不得撤銷； 權(quán)屬轉(zhuǎn)移后，贈與也可撤銷。權(quán)屬轉(zhuǎn)移后，贈與也可撤銷。 3.3.其它合法方式：作價入股，合資合作開發(fā)其它合法方式：作價入股，合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，企業(yè)被收購、兼并或合并，抵經(jīng)營房地產(chǎn)，企業(yè)被收購、兼并或合并，抵債等。債等。 （二）轉(zhuǎn)讓原則（二）轉(zhuǎn)讓原則 1.1.房產(chǎn)與地產(chǎn)一體處分原則房產(chǎn)與地產(chǎn)一體處分原則 “房隨地走房隨地走”和和“地隨房走地隨房走” 2.2.價格申報（納稅）價格申報（納稅） 3.3.公示原則：房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度公示原則：房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 一、禁止條件一、禁止條件 房管法房管法第第3737條和條和城市房地產(chǎn)

5、轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第第6 6條，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：條，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 1 1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房管法房管法第第3838條規(guī)定條件的；條規(guī)定條件的； 2 2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 3 3、依法收回土地使用權(quán)的；、依法收回土地使用權(quán)的； 4 4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 5 5、權(quán)屬有爭議的；、權(quán)屬有爭議的； 6 6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；、未依法

6、登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； 7 7、法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。、法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 二、必備條件二、必備條件 （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)：房房管法管法第第3939條條 1 1、已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)、已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；證書； 2 2、按合同約定進(jìn)行投資開發(fā)達(dá)到法定程度（房屋建、按合同約定進(jìn)行投資開發(fā)達(dá)到法定程度（房屋建設(shè)的：完成投資總額設(shè)的：完成投資總額2525以上，成片開發(fā)土地的：以上，成片開發(fā)土地的：形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件）；形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件）； 3

7、 3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，持有房屋所有權(quán)證、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已建成的，持有房屋所有權(quán)證書。書。 其中其中1 1和和2 2為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必備條件。為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必備條件。 （二）（二）以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)：以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)： 房管法房管法第第4040條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。人民政府審批。 1 1、領(lǐng)有建設(shè)用地使用證；、領(lǐng)有建設(shè)用地使用證； 2 2、具有地上建筑物、附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；、具有地上

8、建筑物、附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； 3 3、簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交出讓金或?qū)?、簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交出讓金或?qū)⑥D(zhuǎn)讓所得抵交出讓金；轉(zhuǎn)讓所得抵交出讓金； 4 4、按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。、按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 三、轉(zhuǎn)讓程序三、轉(zhuǎn)讓程序 1 1、簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；、簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； 2 2、合同簽訂后、合同簽訂后9090日內(nèi)持相關(guān)文件向房管部門提出申日內(nèi)持相關(guān)文件向房管部門提出申請，申報成交價格；請，申報成交價格； 3 3、房管部門審查，在、房管部門審查，在7 7日內(nèi)作出是否受理申請的書面日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)；答復(fù)； 4 4、房管

9、部門核實(shí)申報的成交價格；、房管部門核實(shí)申報的成交價格； 5 5、當(dāng)事人按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；、當(dāng)事人按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； 營業(yè)稅，土地增值稅營業(yè)稅，土地增值稅 費(fèi)用：登記費(fèi)（住宅費(fèi)用：登記費(fèi)（住宅80/80/套，非住宅套，非住宅550/550/件，印花稅件，印花稅5 5元元/ /本），交易手續(xù)費(fèi)由賣方繳納。本），交易手續(xù)費(fèi)由賣方繳納。 6 6、房管部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。、房管部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。 第三節(jié)第三節(jié) 商品房銷售管理商品房銷售管理 一、商品房銷售的概念一、商品房銷售的概念 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房或建

10、設(shè)中的商品房出售給買受人，并由房或建設(shè)中的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款或定金的行為。買受人支付房價款或定金的行為。 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售（現(xiàn)房）和商商品房銷售包括商品房現(xiàn)售（現(xiàn)房）和商品房預(yù)售（期房）兩種方式。品房預(yù)售（期房）兩種方式。 二、近年來房產(chǎn)政策動向二、近年來房產(chǎn)政策動向 （一）（一）20052005年（嚴(yán)格調(diào)控，抑制房價）年（嚴(yán)格調(diào)控，抑制房價） 1 1、3 3月：財政部擬開征房產(chǎn)稅，以遏制房價。月：財政部擬開征房產(chǎn)稅，以遏制房價。 房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋計(jì)稅余值或租金收房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向所有人征收的財產(chǎn)稅。入為計(jì)

11、稅依據(jù)，向所有人征收的財產(chǎn)稅。 國務(wù)院發(fā)展研究中心闡釋：開征房產(chǎn)稅是必然，但需國務(wù)院發(fā)展研究中心闡釋：開征房產(chǎn)稅是必然，但需要一個長期過程。要一個長期過程。 2 2、3 3月月2727日：央行上調(diào)個人住房抵押貸款利率，其中日：央行上調(diào)個人住房抵押貸款利率，其中五年以上為五年以上為6.12 6.12 （最低利率為（最低利率為5.515.51）。）。 3 3、3 3月月3030日，國務(wù)院出臺日，國務(wù)院出臺關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知通知，將房價問題提至政治高度（即，將房價問題提至政治高度（即“國八條國八條”） 4 4、 4 4月：社科院月：社科院20052005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書年

12、房地產(chǎn)藍(lán)皮書告誡消告誡消費(fèi)者費(fèi)者0505年不是最佳買房時機(jī)。年不是最佳買房時機(jī)。 5 5、5 5月：國家七部委發(fā)布月：國家七部委發(fā)布關(guān)于做好穩(wěn)定住房價關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見格工作的意見。禁止期房轉(zhuǎn)讓禁止期房轉(zhuǎn)讓。 6 6、8 8月月1515日：央行發(fā)布日：央行發(fā)布20042004年中國房地產(chǎn)金融年中國房地產(chǎn)金融報告報告，建議取消房屋預(yù)售制度，改為現(xiàn)房銷售，建議取消房屋預(yù)售制度，改為現(xiàn)房銷售，直言房地產(chǎn)市場存在市場、財務(wù)、道德、操作、直言房地產(chǎn)市場存在市場、財務(wù)、道德、操作、信用、法律六大風(fēng)險，信用、法律六大風(fēng)險，遭到房地產(chǎn)商的集體不滿。遭到房地產(chǎn)商的集體不滿。 7 7、8 8月月242

13、4日建設(shè)部發(fā)表聲明：國家近期不會取消日建設(shè)部發(fā)表聲明：國家近期不會取消商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制度。 8 8、1010月：中消協(xié)建議逐步取消商品房預(yù)售制度，月：中消協(xié)建議逐步取消商品房預(yù)售制度，建立由開發(fā)商、銀行和消費(fèi)者三方承擔(dān)的風(fēng)險共建立由開發(fā)商、銀行和消費(fèi)者三方承擔(dān)的風(fēng)險共擔(dān)機(jī)制。擔(dān)機(jī)制。 （二）（二）20062006年（繼續(xù)嚴(yán)控，穩(wěn)定房價）年（繼續(xù)嚴(yán)控，穩(wěn)定房價） 1 1、4 4月月2828日，央行將日，央行將5 5年期以上住房抵押貸款利率上年期以上住房抵押貸款利率上調(diào)至調(diào)至6.396.39（最低利率上調(diào)至（最低利率上調(diào)至5.75%5.75%）。）。 2 2、8 8月月1919日央行將

14、日央行將5 5年期以上貸款利率上調(diào)至年期以上貸款利率上調(diào)至6.846.84。 3 3、5 5月月2424日國務(wù)院辦公廳日國務(wù)院辦公廳3737號文件轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)改號文件轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見住房價格的意見（即（即“國六條國六條”）：）： （三）（三）20072007年年（繼續(xù)嚴(yán)控）（繼續(xù)嚴(yán)控） 1 1、3 3月月1818日起，央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，五年以上住房抵日起，央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，五年以上住房抵押

15、貸款利率上調(diào)至押貸款利率上調(diào)至7.117.11。 同時建設(shè)部公布，住房公積金貸款從同時建設(shè)部公布，住房公積金貸款從1818日起，五年期以下日起，五年期以下( (含含五年五年) )從從4.144.14調(diào)整為調(diào)整為4.324.32，五年期以上從，五年期以上從4.594.59調(diào)整為調(diào)整為4.774.77。 2 2、從、從5 5月月1919日起，央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，五年期以上住日起，央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，五年期以上住房抵押貸款利率上調(diào)至房抵押貸款利率上調(diào)至7.207.20。公積金貸款利率上調(diào)。公積金貸款利率上調(diào)0.090.09。 3 3、8 8月月1 1日國務(wù)院日國務(wù)院2424號文件號文件國務(wù)院

16、關(guān)于解決城市低收入家庭國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見住房困難的若干意見：購買經(jīng)濟(jì)適用房的，若購買商品房，：購買經(jīng)濟(jì)適用房的，若購買商品房，則應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用房原價退回。則應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用房原價退回。 4 4、9 9月月2727日日, ,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知信貸管理的通知：對于貸款購買第二套房，首付款比例提：對于貸款購買第二套房，首付款比例提高到高到4040，貸款利率上調(diào)，貸款利率上調(diào)1010。 5 5、1212月月2121日，五年以上住房抵押貸款利率上調(diào)至日，五年以上住房抵押貸款利率上調(diào)至7.837.83。 住房

17、公積金貸款五年以下住房公積金貸款五年以下4.774.77，五年以上，五年以上5.225.22。 （四）（四）20082008年（兩個階段）年（兩個階段） 第一階段：嚴(yán)控第一階段：嚴(yán)控 1 1、1 1月月7 7號，國務(wù)院出臺號，國務(wù)院出臺關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知的通知(3(3號文件號文件) )。強(qiáng)調(diào)：為了切實(shí)保護(hù)耕地，。強(qiáng)調(diào)：為了切實(shí)保護(hù)耕地，就得大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少、就得大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少、土地利用效率高的符合中國國情的土地利用新路子。土地利用效率高的符合中國國情的土地利用新路子。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償土地閑

18、置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的按出讓或劃撥土地價款的20%20%征收土地閑置費(fèi)（目征收土地閑置費(fèi)（目前基本不執(zhí)行）。前基本不執(zhí)行）。 2 2、央行于、央行于1 1月、月、3 3月、月、4 4月、月、5 5月、月、6 6月先后月先后6 6次上調(diào)次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，執(zhí)行存款準(zhǔn)備金率，執(zhí)行17.517.5，抑制貨幣信貸過快增抑制貨幣信貸過快增長長 。 第二階段：促進(jìn)政策第二階段：促進(jìn)政策 3 3、央行于、央行于9 9月、月、1010月、月、1212月先后月先后3 3次下調(diào)存款準(zhǔn)備

19、金率，執(zhí)行次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，執(zhí)行1515和和1414； 4 4、從、從9 9月月1616日開始，央行先后日開始，央行先后5 5次降低貸款基準(zhǔn)利率，次降低貸款基準(zhǔn)利率，1212月月2323日日起五年以上為起五年以上為5.945.94，公積金貸款為，公積金貸款為3.873.87。 5 5、1010月月2222日，財政部和稅務(wù)總局出臺日，財政部和稅務(wù)總局出臺關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知節(jié)稅收政策的通知（1111月月1 1日實(shí)施）：對個人首次購買日實(shí)施）：對個人首次購買9090平方平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%1%

20、；對個人銷售；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。值稅。 6 6、1212月底，財政部下發(fā)月底，財政部下發(fā)關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知知，規(guī)定：自，規(guī)定：自0909年年1 1月月1 1日至日至1212月月3131日，個人將購買不足日，個人將購買不足2 2年的年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2 2年年( (含含2 2年年) )的非普通住房或者不足的非普通住房或者不足2 2年的普通住房對外銷售的，按年的

21、普通住房對外銷售的，按銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過買超過2 2年年( (含含2 2年年) )的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅（的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅（5 5）。）。 7 7、杭州市政府：、杭州市政府：關(guān)于促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若關(guān)于促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見干意見2424條。條。 （五）（五）20092009年：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是年初的年：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是年初的營業(yè)稅減免政策、放開外資購房的政策，放松銀行營業(yè)稅減免政策、放開外資購房的政策，放松銀行貨幣政策。貨幣政策

22、。（促進(jìn)政策）（促進(jìn)政策） 1 1、1 1月月3 3日日, ,四大國有銀行宣布四大國有銀行宣布, ,只要只要20082008年年1010月月2727日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.850.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)質(zhì)客戶, ,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。 2 2、1212月月9 9日，中國國務(wù)院常務(wù)會議決定，自日，中國國務(wù)院常務(wù)會議決定，自20102010年年1 1月月1 1日起個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)日起個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年。到五年。 3 3、1212月月1414日，國務(wù)院頒布日，國務(wù)院

23、頒布“國四條國四條”，明確提出，明確提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，抑制投資投機(jī)性住房。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，抑制投資投機(jī)性住房。 4 4、1212月月1717日，中國五部委聯(lián)合發(fā)文稱，收緊土地日，中國五部委聯(lián)合發(fā)文稱，收緊土地受讓政策，開發(fā)商須首付一半且一年內(nèi)繳全款。受讓政策，開發(fā)商須首付一半且一年內(nèi)繳全款。 5 5、1212月月2323日，中國財政部調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政日，中國財政部調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，不足五年按全額征收營業(yè)稅。策，不足五年按全額征收營業(yè)稅。 基準(zhǔn)利率沒有調(diào)整?；鶞?zhǔn)利率沒有調(diào)整。 （六）（六）20102010年：主要是二套房政策（嚴(yán)控）年：主要是二套房政策（嚴(yán)控） 1 1、1 1

24、月月1010日，國務(wù)院出臺日，國務(wù)院出臺“國十一條國十一條”，嚴(yán)格二套，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于房貸款管理，首付不得低于40%40%，加大房地產(chǎn)貸款窗，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)?？谥笇?dǎo)。 2 2、3 3月月2323日，國資委要求日，國資委要求7878戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在產(chǎn)業(yè)務(wù)，并在1515個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。 3 3、4 4月月1515日，國務(wù)

25、院出臺具體措施，要求對貸款購日，國務(wù)院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%50%，貸，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.11.1倍。對購買首套住房倍。對購買首套住房且套型建筑面積在且套型建筑面積在9090平方米以上的家庭，貸款首付平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于款比例不得低于30%30%。 4 4、兩次上調(diào)人民幣貸款利率。、兩次上調(diào)人民幣貸款利率。 5 5、杭州：、杭州：1010月月1111日起，每戶只能新購一套住房。日起，每戶只能新購一套住房。 （七）（七）20112011年：進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)

26、市場年：進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場 1 1、1 1月月2626日，國務(wù)院辦公廳出臺日，國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于進(jìn)一步做好房關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知，提出地方政府，提出地方政府控制房價的目標(biāo)責(zé)任制，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，控制房價的目標(biāo)責(zé)任制，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施等。從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施等。 3 3月月1 1日，杭州日，杭州“限購令限購令”出臺：杭州市已有出臺：杭州市已有1 1套住房的套住房的本市戶籍居民家庭，限購本市戶籍居民家庭，限購1 1套；二套首付至少套；二套首付至少6 6成，利成，利率率1.11.1倍，停購第三

27、套。擁有一套及以上住房的非本市倍，停購第三套。擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停購買。戶籍居民家庭，暫停購買。 2 2、1 1月月2727日，國務(wù)院同意個別城市日，國務(wù)院同意個別城市開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)，重慶和上海成為第一批試點(diǎn)，北京、深圳和杭州等可重慶和上海成為第一批試點(diǎn)，北京、深圳和杭州等可能為第二批。能為第二批。 3 3、連續(xù)、連續(xù)2 2次上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率。次上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率。 4 4月月6 6日起，日起，5 5年以上年以上6.806.80；5 5年以上年以上4.74.7。 4 4、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、加強(qiáng)保障性住房建設(shè) 未來未來5 5年建設(shè)年建設(shè)36003

28、600萬套保障性住房，萬套保障性住房，“十二五十二五”期末，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率達(dá)到期末，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率達(dá)到2020以上。以上。住建部宣布住建部宣布20112011年開工建設(shè)年開工建設(shè)10001000萬套保障性萬套保障性住房。住房。 三、商品房銷售條件三、商品房銷售條件 （一）預(yù)售條件（一）預(yù)售條件 城市商品房預(yù)售管理辦法城市商品房預(yù)售管理辦法第第5 5、6 6條：條： 1 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。權(quán)證書。 2 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 3 3、按預(yù)售商品房計(jì)算，投入資

29、金達(dá)到工程建設(shè)總、按預(yù)售商品房計(jì)算，投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的投資的2525以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（期。（多層：已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上，即多層：已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上，即二二層樓頂三層樓板（不含架空層）層樓頂三層樓板（不含架空層）；高層：已完成地；高層：已完成地面以下主體工程，即面以下主體工程，即露出地面）。露出地面）。 4 4、向縣級以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得、向縣級以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證。 申請預(yù)售許可提交的證件（復(fù)印件）及資料（第申請預(yù)售許可提交的證件（復(fù)印件）及資料（第7 7

30、條）：條）： 1 1、商品房預(yù)售許可申請表；、商品房預(yù)售許可申請表； 2 2、開發(fā)企業(yè)的、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照營業(yè)執(zhí)照和和資質(zhì)證書資質(zhì)證書； 3 3、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；可證； 4 4、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；符合規(guī)定條件的證明； 5 5、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明； 6 6、商品房預(yù)售方案（含預(yù)售商品房的位置、面積、商品房預(yù)售方案（含預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并附分層平面圖）?？⒐そ桓度掌诘?/p>

31、內(nèi)容，并附分層平面圖）。 （二）商品房現(xiàn)售條件（二）商品房現(xiàn)售條件 商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法第第7 7條：條： 1 1、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； 2 2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件 3 3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 4 4、已通過竣工驗(yàn)收（取得綜合驗(yàn)收備案表）；、已通過竣工驗(yàn)收（取得綜合驗(yàn)收備案表）； 5 5、征收安置已經(jīng)落實(shí)；、征收安置已經(jīng)落實(shí)； 6 6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施、供水、供電、供熱、燃

32、氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期； 7 7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 第四節(jié)第四節(jié) 房屋買賣合同糾紛的處理房屋買賣合同糾紛的處理 一、合同主要條款（一、合同主要條款（20082008年版）年版） 1 1、合同雙方當(dāng)事人、合同雙方當(dāng)事人 2 2、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 3 3、買受人所購商品房的基本情況、買受人所購商品房的基本情況 4 4、建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬的約定、建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬的約定 5 5、計(jì)

33、價方式與價款、計(jì)價方式與價款 6 6、面積確認(rèn)及面積差異處理、面積確認(rèn)及面積差異處理 7 7、付款方式及期限、付款方式及期限 8 8、買受人逾期付款的違約責(zé)任、買受人逾期付款的違約責(zé)任 9 9、交付期限及條件、交付期限及條件 1010、出賣人逾期交房的違約責(zé)任、出賣人逾期交房的違約責(zé)任 1111、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定 1212、交接、交接 1313、抵押與相關(guān)債權(quán)債務(wù)、抵押與相關(guān)債權(quán)債務(wù) 1414、出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約、出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任責(zé)任 1515、出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正、出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾常運(yùn)行的

34、承諾 1616、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 1717、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法實(shí)施辦法規(guī)定的退房情形實(shí)施辦法規(guī)定的退房情形 1818、保修責(zé)任、保修責(zé)任 1919、商品房相關(guān)事項(xiàng)約定、商品房相關(guān)事項(xiàng)約定 2020、房屋交付使用后相關(guān)權(quán)利義務(wù)約定房屋交付使用后相關(guān)權(quán)利義務(wù)約定 2121、前期物業(yè)服務(wù)、前期物業(yè)服務(wù) 2222、糾紛解決方式、糾紛解決方式 2323、補(bǔ)充協(xié)議條款、補(bǔ)充協(xié)議條款 2424、附件效力、附件效力 2525、合同份數(shù)、合同份數(shù) 2626、生效時間、生效時間 2727、合同備案、合同備案 2828：八個附件：房屋平面圖，：八個附件：房屋平面圖，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪?/p>

35、筑說明應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖf明 ，其他物其他物業(yè)買賣、贈與、租賃協(xié)議書業(yè)買賣、贈與、租賃協(xié)議書 ，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)購買該商裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)購買該商品房預(yù)告登記的約定，保修責(zé)任主要條款品房預(yù)告登記的約定，保修責(zé)任主要條款 ，業(yè)主臨時管理規(guī)業(yè)主臨時管理規(guī)約約、前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容的主要內(nèi)容，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容。 20032003年年5 5月月關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋法律若干問題的解釋 二、預(yù)售合同的效力二、預(yù)售合同的效力 1 1、出賣人未取得預(yù)售許可證，與買受人訂立買賣合、出賣人未取得預(yù)售許可證，與買受

36、人訂立買賣合同的效力？同的效力？ （1 1）原則上無效，起訴前取得預(yù)售許可證的，可認(rèn)）原則上無效，起訴前取得預(yù)售許可證的，可認(rèn)定合同有效；定合同有效； （2 2）起訴時仍無證的，應(yīng)認(rèn)定合同無效；）起訴時仍無證的，應(yīng)認(rèn)定合同無效； 但出賣人具備辦證條件而故意不辦的，買受人請求但出賣人具備辦證條件而故意不辦的，買受人請求確認(rèn)合同有效的，可否得到支持？確認(rèn)合同有效的，可否得到支持？ 注意：出賣人故意隱瞞未取得許可證的事實(shí)或提供注意：出賣人故意隱瞞未取得許可證的事實(shí)或提供虛假許可證，導(dǎo)致合同無效的，買受人享有何種權(quán)虛假許可證，導(dǎo)致合同無效的，買受人享有何種權(quán)利？利？2 2、當(dāng)事人以預(yù)售合同未依法辦理登

37、記手續(xù)為由，、當(dāng)事人以預(yù)售合同未依法辦理登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效，如何處理？請求確認(rèn)合同無效，如何處理？（1 1）一般不予支持；）一般不予支持；（2 2）若約定以登記為生效要件的，則合同無效；）若約定以登記為生效要件的，則合同無效；但已實(shí)際履行的，則合同有效。但已實(shí)際履行的，則合同有效。3 3、辦理預(yù)告登記手續(xù)的預(yù)售合同可以產(chǎn)生對抗、辦理預(yù)告登記手續(xù)的預(yù)售合同可以產(chǎn)生對抗第三人的效力（物權(quán)法第第三人的效力（物權(quán)法第2020條）條） 三、因銷售廣告引起的糾紛三、因銷售廣告引起的糾紛 案例：案例：0101年年4 4月月1818日，湖北宜昌市四季花園的四位業(yè)日，湖北宜昌市四季花園的四位業(yè)主將開

38、發(fā)商宜昌潤海公司告上法庭。原因是，主將開發(fā)商宜昌潤海公司告上法庭。原因是，9898年年1 1月至月至9999年年6 6月間，潤海公司利用報紙廣告、宣傳冊等月間，潤海公司利用報紙廣告、宣傳冊等方式銷售其開發(fā)的四季花園商品房，聲稱四季花園擁方式銷售其開發(fā)的四季花園商品房，聲稱四季花園擁有大面積綠地及網(wǎng)球場等多功能配套服務(wù)設(shè)施，原告有大面積綠地及網(wǎng)球場等多功能配套服務(wù)設(shè)施，原告根據(jù)廣告簽訂了購房合同，但入住后發(fā)現(xiàn)，根本沒有根據(jù)廣告簽訂了購房合同，但入住后發(fā)現(xiàn)，根本沒有廣告上承諾的配套設(shè)施。廣告上承諾的配套設(shè)施。 原告請求：依法判令被告賠償因利用虛假廣告欺詐原原告請求：依法判令被告賠償因利用虛假廣告欺

39、詐原告所造成的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)人民幣告所造成的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)人民幣745450745450元（雙倍返還元（雙倍返還差價）。差價）。 被告潤海公司認(rèn)為：公司賣房時已是現(xiàn)房銷售，不存被告潤海公司認(rèn)為：公司賣房時已是現(xiàn)房銷售，不存在廣告欺詐，原告的購房行為是知假買假。在廣告欺詐，原告的購房行為是知假買假。 法院法院認(rèn)定，認(rèn)定，依據(jù)廣告法潤海公司在商品依據(jù)廣告法潤海公司在商品房銷售廣告中發(fā)布虛假信息，誤導(dǎo)了消費(fèi)者房銷售廣告中發(fā)布虛假信息，誤導(dǎo)了消費(fèi)者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；由于；由于目前無法確目前無法確定地鑒定出小區(qū)配套設(shè)施的價格，考慮當(dāng)?shù)囟ǖ罔b定出小區(qū)配套設(shè)施的價格，考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展

40、水平，酌定潤海公司按原告購房款經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，酌定潤海公司按原告購房款的的7 7予以賠償。予以賠償。 廣告法第廣告法第3838條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任。依法承擔(dān)民事責(zé)任。 1 1、銷售廣告性質(zhì)、銷售廣告性質(zhì) （1 1）通常情況，銷售廣告為要約邀請；）通常情況，銷售廣告為要約邀請； （2 2）構(gòu)成合同條款的情形：）構(gòu)成合同條款的情形： A.A.當(dāng)事人在購房合同中對廣告內(nèi)容的約束力進(jìn)行認(rèn)當(dāng)事人在購房合同中對廣告

41、內(nèi)容的約束力進(jìn)行認(rèn)可的；可的； B.B.將銷售廣告作為購房合同附件的（但正式合同對將銷售廣告作為購房合同附件的（但正式合同對廣告內(nèi)容有實(shí)質(zhì)性變更的，以正式合同為準(zhǔn)）；廣告內(nèi)容有實(shí)質(zhì)性變更的，以正式合同為準(zhǔn)）； C.C.出賣人就商品房開發(fā)出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾施所作的說明和允諾具體確定具體確定，并對商品房買賣合，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有同的訂立及房屋價格的確定有重大影響重大影響的，應(yīng)視為的，應(yīng)視為要約。（該說明和允諾即使未載入合同，亦視為合要約。（該說明和允諾即使未載入合同，亦視為合同條款）。同條款）。 2 2、開發(fā)

42、商違反作為合同條款的廣告許諾應(yīng)承擔(dān)的、開發(fā)商違反作為合同條款的廣告許諾應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。民事責(zé)任。 （1 1）開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償買受人的損失；）開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償買受人的損失； （2 2）買受人要求解除合同的，是否支持？）買受人要求解除合同的，是否支持？ A.A.開發(fā)商行為構(gòu)成一般違約的，應(yīng)繼續(xù)履行；開發(fā)商行為構(gòu)成一般違約的，應(yīng)繼續(xù)履行； B.B.違約事項(xiàng)沒有繼續(xù)履行可能，但不影響購房基違約事項(xiàng)沒有繼續(xù)履行可能，但不影響購房基本目的的，不應(yīng)解除合同；本目的的，不應(yīng)解除合同； C.C.違約事項(xiàng)嚴(yán)重影響了當(dāng)事人合同目的的實(shí)現(xiàn)，違約事項(xiàng)嚴(yán)重影響了當(dāng)事人合同目的的實(shí)現(xiàn)，可以解除合同?？?/p>

43、以解除合同。 四、認(rèn)購書糾紛四、認(rèn)購書糾紛 解釋解釋第四條第四條 （一）認(rèn)購書的性質(zhì)：（一）認(rèn)購書的性質(zhì)： 預(yù)約合同；預(yù)約合同； 區(qū)分認(rèn)購書和房屋買賣合同：定金、購房款區(qū)分認(rèn)購書和房屋買賣合同：定金、購房款 （二）處理：（二）處理： 1 1、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)按定金規(guī)則處理。應(yīng)按定金規(guī)則處理。 2 2、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立，出賣人應(yīng)返還定金。買賣合同未能訂立，出賣人應(yīng)返還定金。 五、房屋權(quán)利瑕疵糾紛五、房屋權(quán)利瑕疵糾紛 （一）出賣他人房屋糾紛（一）出賣

44、他人房屋糾紛 案例案例： 8181歲的華老太有套位于杭州市下城區(qū)的歲的華老太有套位于杭州市下城區(qū)的3030多平米的房多平米的房子，子，0202年年1010月，以月，以650650元每月的價格租給了傅女士。元每月的價格租給了傅女士。0303年年2 2月，傅女士以單位發(fā)租房補(bǔ)貼，需拿房東的三月，傅女士以單位發(fā)租房補(bǔ)貼，需拿房東的三證審核為由，騙取了三證。不久，華老太生病住進(jìn)醫(yī)證審核為由，騙取了三證。不久，華老太生病住進(jìn)醫(yī)院，三證一直沒拿回來。院，三證一直沒拿回來。0404年初，華老太想起此事，年初，華老太想起此事，委托鄰居向傅討還。鄰居回來說，房內(nèi)居住的是一位委托鄰居向傅討還。鄰居回來說，房內(nèi)居住

45、的是一位姓龔的女士，姓龔的女士，0303年年4 4月，傅以老太太住院急需用錢為月，傅以老太太住院急需用錢為由，持三證以由，持三證以1111萬元的價格，把房子轉(zhuǎn)賣給了龔女士。萬元的價格，把房子轉(zhuǎn)賣給了龔女士。華老太向公安機(jī)關(guān)報案，傅被抓獲后，因詐騙罪被判華老太向公安機(jī)關(guān)報案，傅被抓獲后，因詐騙罪被判有期徒刑有期徒刑1111年，但傅騙來的年，但傅騙來的1111萬元早被揮霍一空。萬元早被揮霍一空。 7 7月月1616日，華老太把傅和購房的龔女士告到了下城日，華老太把傅和購房的龔女士告到了下城法院，要求退還房子。龔女士說，買方時，傅曾出法院，要求退還房子。龔女士說，買方時，傅曾出示一份授權(quán)委托書（經(jīng)查

46、證，是傅偽造的）和房屋示一份授權(quán)委托書（經(jīng)查證，是傅偽造的）和房屋三證。擔(dān)心有詐，自己還專門打了電話去醫(yī)院，證三證。擔(dān)心有詐，自己還專門打了電話去醫(yī)院，證實(shí)華老太真的在住院，并去房地產(chǎn)交易中心核實(shí)了實(shí)華老太真的在住院，并去房地產(chǎn)交易中心核實(shí)了三證的真實(shí)性，已盡到了應(yīng)盡的義務(wù)。傅某造假，三證的真實(shí)性，已盡到了應(yīng)盡的義務(wù)。傅某造假，自己并不知情，房子不能退。自己并不知情，房子不能退。 問題：問題：1 1、如何判斷善意？龔女士是否屬于善意？、如何判斷善意？龔女士是否屬于善意？ 2 2、本案如何處理？、本案如何處理？ 二手房交易中買方應(yīng)注意的問題：二手房交易中買方應(yīng)注意的問題： （1 1）查驗(yàn)房屋）查

47、驗(yàn)房屋“三證三證”是否齊全以及是否齊全以及“三證三證”的的真?zhèn)?；?shí)地考察房屋質(zhì)量狀況；真?zhèn)?；?shí)地考察房屋質(zhì)量狀況； （2 2）查驗(yàn)出售人是否所有人本人；如非本人，應(yīng)）查驗(yàn)出售人是否所有人本人；如非本人，應(yīng)查驗(yàn)出售人是否有所有人經(jīng)公證的書面授權(quán)委托書；查驗(yàn)出售人是否有所有人經(jīng)公證的書面授權(quán)委托書； （3 3）查驗(yàn)房屋是否為共有財產(chǎn)，如是共有財產(chǎn)，）查驗(yàn)房屋是否為共有財產(chǎn)，如是共有財產(chǎn)，應(yīng)由全體共有人簽字出售或有其他共有人經(jīng)公證的應(yīng)由全體共有人簽字出售或有其他共有人經(jīng)公證的書面授權(quán)委托書；書面授權(quán)委托書； （4 4）應(yīng)以合理的市場價格購買；）應(yīng)以合理的市場價格購買； （5 5）查驗(yàn)房屋上是否有他項(xiàng)

48、權(quán)利，如抵押權(quán)、承）查驗(yàn)房屋上是否有他項(xiàng)權(quán)利，如抵押權(quán)、承租權(quán)以及是否被國家機(jī)關(guān)依法查封等。租權(quán)以及是否被國家機(jī)關(guān)依法查封等。 賣方義務(wù)：信息披露賣方義務(wù)：信息披露 （二）未經(jīng)共有人同意出賣共有房屋糾紛（二）未經(jīng)共有人同意出賣共有房屋糾紛 1 1、合同訂立后但未過戶登記的，按無權(quán)處分、合同訂立后但未過戶登記的，按無權(quán)處分處理。處理。 2 2、合同訂立后并辦理過戶登記，買受人為善、合同訂立后并辦理過戶登記，買受人為善意、有償取得的，合同有效。買受人取得房意、有償取得的，合同有效。買受人取得房屋所有權(quán)屋所有權(quán) 第十條第十條 房地產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書記載的登記房地產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書記載的登記權(quán)利人未經(jīng)

49、其他實(shí)際共有人同意，擅自處分權(quán)利人未經(jīng)其他實(shí)際共有人同意，擅自處分共有的房地產(chǎn)，買受人符合善意取得條件而共有的房地產(chǎn)，買受人符合善意取得條件而取得物權(quán)，因此造成實(shí)際共有人損失的，應(yīng)取得物權(quán)，因此造成實(shí)際共有人損失的，應(yīng)由登記權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任。由登記權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任。 案例：案例：20042004年元月年元月1515日，被告趙女士和原告日，被告趙女士和原告陳先生簽訂了陳先生簽訂了私房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書私房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，約定將，約定將位于位于拱宸橋金華新村拱宸橋金華新村1-2-21-2-2室室房屋以房屋以1717萬元的萬元的價格轉(zhuǎn)讓給原告，原告分兩次付清款項(xiàng)。因價格轉(zhuǎn)讓給原告，原告分兩次付清款項(xiàng)。因該房

50、屋為拆遷房，因此協(xié)議還約定，該房屋該房屋為拆遷房，因此協(xié)議還約定，該房屋拆遷置換房歸原告所有，超出面積部分價款拆遷置換房歸原告所有，超出面積部分價款由原告承擔(dān)，被告協(xié)助原告辦理相關(guān)手續(xù)。由原告承擔(dān)，被告協(xié)助原告辦理相關(guān)手續(xù)。后被告拿到拆遷房，但遲遲不肯履行合同。后被告拿到拆遷房，但遲遲不肯履行合同。20102010年年1 1月，原告將被告訴至拱墅法院，要求月，原告將被告訴至拱墅法院，要求法院判令回遷房歸原告所有。法院判令回遷房歸原告所有。 本案應(yīng)如何處理？本案應(yīng)如何處理？ 六、商品房質(zhì)量糾紛六、商品房質(zhì)量糾紛 （一）因房屋質(zhì)量問題發(fā)生的糾紛（一）因房屋質(zhì)量問題發(fā)生的糾紛 1 1、一般質(zhì)量問題，

51、出賣人在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)、一般質(zhì)量問題，出賣人在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；任； 2 2、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用正常居住使用的，買受的，買受人享有合同解除權(quán)，并可請求賠償損失。人享有合同解除權(quán)，并可請求賠償損失。 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定的通知的通知（建房（建房19981021998102號）第五條號）第五條 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水修期：屋面防水3 3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地年；墻面、廚房和衛(wèi)

52、生間地面、地下室、管道滲漏面、地下室、管道滲漏1 1年；墻面、頂棚抹灰年；墻面、頂棚抹灰層脫落層脫落1 1年；地面空鼓開裂、大面積起砂年；地面空鼓開裂、大面積起砂1 1年；年；門窗翹裂、五金件損壞門窗翹裂、五金件損壞1 1年；管道堵塞年；管道堵塞2 2個月；個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1 1個采暖期或供冷期；個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具衛(wèi)生潔具1 1年；燈具、電器開關(guān)年；燈具、電器開關(guān)6 6個月；其他個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。與用戶自行約定。 國務(wù)院國務(wù)院20002000年年1 1月月建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l

53、例建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第六章第六章建設(shè)工程質(zhì)量保修建設(shè)工程質(zhì)量保修 第四十條第四十條 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： （一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為和外墻面的防滲漏，為5 5年；年； （三）供熱與供冷系統(tǒng)，為（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2 2個采暖期、供冷期；個采暖期、供冷

54、期； （四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為程，為2 2年。年。 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 建設(shè)部建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（20002000年年6 6月）第七條月）第七條 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為: :（一）（一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年

55、限；的該工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為和外墻面的防滲漏，為5 5年；年； （三）供熱與供冷系統(tǒng)，為（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2 2個采暖期、供冷期；個采暖期、供冷期； （四）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為（四）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2 2年；年； （五）裝修工程為（五）裝修工程為2 2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。設(shè)單位和施工單位約定。 建設(shè)部建設(shè)部20012001年年4 4月月商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法第五章交付第五章交付 第三十

56、二條第三十二條 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定的規(guī)定（以下簡稱（以下簡稱規(guī)定規(guī)定），向買受人提供），向買受人提供住住宅質(zhì)量保證書宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書住宅使用說明書。 第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之保修期從交付之日起計(jì)算。日起計(jì)算

57、。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定規(guī)定中確定的最低保修期限的中確定的最低保修期限的，保修期不得低于，保修期不得低于規(guī)定規(guī)定中確定的最低保修期限。中確定的最低保修期限。 （二）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，買受人享有合同解（二）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，買受人享有合同解除權(quán)，并可請求賠償損失：除權(quán)，并可請求賠償損失： （三）擅自變更房屋設(shè)計(jì)導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，（三）擅自變更房屋設(shè)計(jì)導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人享有合同解除權(quán)，并可請求賠償

58、損失。買受人享有合同解除權(quán)，并可請求賠償損失。 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響買受人所有商品房質(zhì)量或使用功能的，變更導(dǎo)致影響買受人所有商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起1010日內(nèi)，書日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起1515日日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在1515日內(nèi)未書日內(nèi)未書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受

59、人的，買受人有權(quán)退房。通知買受人的，買受人有權(quán)退房。 七、房屋面積糾紛（按建筑面積計(jì)價）七、房屋面積糾紛（按建筑面積計(jì)價） 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明發(fā)生誤差的處理方式；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明發(fā)生誤差的處理方式； 新示范合同約定的處理方式，為最高院司法解釋確新示范合同約定的處理方式，為最高院司法解釋確定的處理方式：定的處理方式： 1 1、面積誤差比絕對值在、面積誤差比絕對值在3 3以內(nèi)（含以內(nèi)（含3 3）的，據(jù)）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款，買受人不得要求解除合同；實(shí)結(jié)算房價款，買受人不得要求解除合同； 2 2、面積誤差比絕對值超出、面積誤差比絕對值超出3 3時，買受人有權(quán)請求時，買受人有權(quán)請求解除合同、返

60、還已付購房款及利息。解除合同、返還已付購房款及利息。買受人不退房買受人不退房的具體處理方式？的具體處理方式？ 案例：案例： 0202年底，小張?jiān)诟魂栙I了一套花園別墅，建筑年底，小張?jiān)诟魂栙I了一套花園別墅，建筑面積面積200200多平方米，每平方米多平方米，每平方米60006000元，合同簽訂時，元，合同簽訂時，開發(fā)商說，房子還在建造，花園面積大約為開發(fā)商說，房子還在建造，花園面積大約為600600平平方米，建好后方米，建好后“少退多補(bǔ)少退多補(bǔ)”如開發(fā)商短缺了面如開發(fā)商短缺了面積，退多收的花園價，如多了，小張積，退多收的花園價，如多了，小張“埋單埋單”。20042004年年3 3月，房子交付，花