1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目目錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc233019963 估價師聲明 PAGEREF _Toc233019963 h 1 HYPERLINK l _Toc233019964 資產(chǎn)評估報告摘要 PAGEREF _Toc233019964 h 2 HYPERLINK l _Toc233019965 資產(chǎn)評估報告 PAGEREF _Toc233019965 h 4 HYPERLINK l _Toc233019966 1. 簡介 PAGEREF _Toc233019966 h 4 HYPERLINK l _Toc233019967 2、委托方、產(chǎn)權(quán)所有人及委托方

2、以外的其他報告使用者 PAGEREF _Toc233019967 h 4 HYPERLINK l _Toc233019968 3. 評估目的 PAGEREF _Toc233019968 h 8 HYPERLINK l _Toc233019969 四、評價對象和評價范圍 PAGEREF _Toc233019969 h 8 HYPERLINK l _Toc233019970 V. 值的類型及其定義 PAGEREF _Toc233019970 h 9 HYPERLINK l _Toc233019971 6. 評估基準(zhǔn) PAGEREF _Toc233019971 h 日期9 HYPERLINK l _

3、Toc233019972 七、評價依據(jù) PAGEREF _Toc233019972 h 10 HYPERLINK l _Toc233019973 八、評價方法 PAGEREF _Toc233019973 h 11 HYPERLINK l _Toc233019974 九、評估程序的實(shí)施過程及情況 PAGEREF _Toc233019974 h 14 HYPERLINK l _Toc233019975 10. 評估假設(shè) PAGEREF _Toc233019975 h 16 HYPERLINK l _Toc233019976 11. 評價結(jié)論 PAGEREF _Toc233019976 h 16 H

4、YPERLINK l _Toc233019977 12、特殊事項(xiàng)說明 PAGEREF _Toc233019977 h 18 HYPERLINK l _Toc233019979 十三 PAGEREF _Toc233019979 h 、評價報告使用限制說明19 HYPERLINK l _Toc233019980 14. 評估報告第 PAGEREF _Toc233019980 h 20天 HYPERLINK l _Toc233019981 資產(chǎn)評估報告附件 PAGEREF _Toc233019981 h 21估價師聲明*資產(chǎn)評估接受*88的委托，按照國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、科學(xué)、公正

5、的原則，按照認(rèn)可的資產(chǎn)評估方法，以* *為轉(zhuǎn)讓股權(quán)，評估了* 88持有的* 21%股東權(quán)益的價值。對于本報告的發(fā)布和使用，我們聲明如下：1、注冊資產(chǎn)評估師遵守獨(dú)立、客觀、公正的原則，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；2、評價報告使用者應(yīng)注意評價報告的特殊事項(xiàng)和使用限制說明；3、評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本評估報告所述假設(shè)和限制的約束；4、本項(xiàng)目的評估人與相關(guān)方?jīng)]有個人利益或偏見，評估工作獨(dú)立進(jìn)行，沒有任何人為干預(yù)；5、評估師對評估中涉及的各類資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行了合理的抽查核實(shí)。6、本評價報告的使用權(quán)依法屬于委托方，委托方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法

6、律、法規(guī)和評價協(xié)議的要求正確、恰當(dāng)?shù)厥褂帽驹u價報告。對本評估報告的任何不正確或不當(dāng)使用將由報告用戶自行負(fù)責(zé)。以下行為（但不限于）被視為對本評估報告的不當(dāng)使用：（一）將本報告用于其他目的的資產(chǎn)交易；(2) 在任何引用或其他公開文件中使用本報告；（三）未關(guān)注“特別事項(xiàng)說明”、 “評價結(jié)論中的缺陷”和“評價報告使用限制”。注冊評估師：注冊評估師：*資產(chǎn)評估2010 年 6 月 10 日資產(chǎn)評估報告摘要* 評字【20 1 0】 114號本報告的用戶請注意本摘要摘自*平報字20 1 0第114號資產(chǎn)評估報告正文。如果您想了解本次評估項(xiàng)目的整體情況，請仔細(xì)閱讀資產(chǎn)評估報告全文。僅此摘要可能會導(dǎo)致對評估結(jié)果

7、的誤解。*資產(chǎn)評估接受*88的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法， * *88所持有的* 21%股東權(quán)益的價值經(jīng)評估，能夠公允反映其截至評估基準(zhǔn)日12月31日的市值, 2009 年。鑒于本次資產(chǎn)評估的目的，本次評估選擇當(dāng)前市場價值類型，以確定評估對象及其所針對的法人單位的凈資產(chǎn)的公允價值，并為本次評估提供價值參考。委托方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。在評估過程中，我公司對指定評估區(qū)域的資產(chǎn)、負(fù)債情況進(jìn)行了現(xiàn)場檢查核實(shí)，審核并記錄了公司提供的法律文件、財務(wù)記錄等相關(guān)資料，并實(shí)施了必要的資產(chǎn)評估。程序?，F(xiàn)評估工作已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)將評估結(jié)果報告如下：截至2009年1

8、2月31日基準(zhǔn)評估日，在持續(xù)經(jīng)營和當(dāng)前市值的前提下，分別采用成本法和收益法計算*持有的* 21% *88股東權(quán)益價值，選取收益法結(jié)果作為評價結(jié)果，即：*88的* 21 %股東權(quán)益價值為1255.6萬元。大寫： 1255萬盧萬元。（本頁無內(nèi)容）評估機(jī)構(gòu)法定代表人： 中國注冊資產(chǎn)評估師：*資產(chǎn)評估中國注冊資產(chǎn)評估師：2010 年 6 月 10 日資產(chǎn)評估報告* 評字【20 10 】 114號一、簡介*資產(chǎn)評估接受*88的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法， * 評估了*88的* 21 %股東權(quán)益的公允價值，公允反映了評估基準(zhǔn)日12月31日的公

9、允價值， 2009 年，進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：2、委托方、產(chǎn)權(quán)所有人及委托方以外的其他報表使用者本次資產(chǎn)評估的委托方為*88，資產(chǎn)所有人（或產(chǎn)權(quán)所有人，被評估單位）為*。（一）委托方簡介一、企業(yè)信息：公司名稱：*88注冊號：3810地址：市宣武區(qū)宣武*8街*號合法代表： *注冊資金：1.5億元成立日期：1986年3月12日公司類型： XX公司（國有獨(dú)資）2、業(yè)務(wù)領(lǐng)域：許可項(xiàng)目：*;*。一般業(yè)務(wù)項(xiàng)目：*。(2)資產(chǎn)所有者簡介一、企業(yè)信息：公司名稱：*（以下簡稱“*”）注冊地址：*工業(yè)開發(fā)區(qū)合法代表： *注冊資金：5000萬元人民幣實(shí)收資本：5000萬元經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：其他XX

10、公司運(yùn)營時間：1996年10月23日-2049年10月22日2、業(yè)務(wù)領(lǐng)域：特許經(jīng)營項(xiàng)目：無。一般業(yè)務(wù)項(xiàng)目：*。注冊號碼：*施工企業(yè)資質(zhì)證書編號：*施工資質(zhì)等級：房屋建筑工程施工總承包*級三、公司簡介*（原*）位于該市*工業(yè)開發(fā)區(qū)。評價基準(zhǔn)日企業(yè)投資者的出資額及持股比例如下：序列號出資人姓名捐款（萬元）股份百分比1*563.2311.262*員工持股協(xié)會1,446.7728.943市*開發(fā)公司1,050.0021.004*（）投資854.0017.085*543.0010.866*543.0010.86全部的5,000.00100.00*是國家一級建筑企業(yè)，可承接工業(yè)與民用建筑、鋼結(jié)構(gòu)、市政道路

11、、高級裝飾、智能系統(tǒng)、弱電集成等工程的建設(shè)。 * 自成立以來，憑借科學(xué)的組織管理、一流的人才隊伍、雄厚的資金實(shí)力和超前的發(fā)展戰(zhàn)略，在激烈的市場競爭中脫穎而出，迅速發(fā)展壯大，贏得了優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)和各行各業(yè)。廣受好評。公司秉承“追求卓越，創(chuàng)造精品”的經(jīng)營宗旨，視質(zhì)量為生命，采用標(biāo)準(zhǔn)化管理、全面質(zhì)量管理、體系目標(biāo)，先后建成北環(huán)路首都機(jī)場航站樓管理、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)管理等科學(xué)手段。中心、時代風(fēng)帆大廈、奧運(yùn)村運(yùn)動員公寓、利樂工廠（瑞典）、發(fā)那科工廠（日本）、中共中央檔案館、泰山賓館康復(fù)中心、萬商樓、科技大學(xué)留學(xué)生宿舍、北苑小區(qū)、億恒大廈、中工國家糧食儲備區(qū)、嘉園小區(qū)等數(shù)十個國家和市重點(diǎn)項(xiàng)目和外資項(xiàng)目榮獲市優(yōu)質(zhì)

12、工程獎、市優(yōu)質(zhì)團(tuán)體工程獎、“長城杯”為結(jié)構(gòu)。并完成工程“長城杯”和魯班獎等多項(xiàng)國家、省、市優(yōu)質(zhì)工程獎項(xiàng)。公司現(xiàn)有職工889人，經(jīng)濟(jì)管理、專業(yè)技術(shù)人員等管理人員602人，其中中高級職稱202人。公司組織架構(gòu)如下：評估基準(zhǔn)日的長期投資公司及其持股比例如下（金額單位：萬元）：長期投資單位名稱注冊資本實(shí)收資本貢獻(xiàn)持股比例*城市建設(shè)*4 、公司資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況截至評估基準(zhǔn)日2009年12月31日，*總資產(chǎn)87861.50萬元，負(fù)債總額80229.67萬元，凈資產(chǎn)763182萬元， *評價基準(zhǔn)日的財務(wù)報表經(jīng)安恒會計師事務(wù)所XX公司審計。2008年度資產(chǎn)、財務(wù)狀況及評估基準(zhǔn)日見下表。* 資產(chǎn)和財務(wù)狀況表

13、單位：萬元項(xiàng)目2007年2008 年截至 2009 年 12 月總資產(chǎn)43 , 897.0688 , 440.1687,861.50 _ _ _債務(wù)34 , 573.3876 , 686.5480 , 229.67凈資產(chǎn)9 , 323.6811 , 753.627、6 31 。 _ _ 82主營業(yè)務(wù)收入53 , 849.2962 , 974.35104 , 030 . 11總利潤627.77816.12-112.21 _ _ _凈利428.39583.82-140.36 _ _ _五、主要會計政策1）會計制度：公司執(zhí)行中華人民共和國財政部頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則和企業(yè)會計制度及其補(bǔ)充規(guī)定。2) 會計

14、年度：會計年度從 1 月 1 日開始，到 12 月 31 日結(jié)束。3）記賬本位幣：人民幣是記賬本位幣。4）記賬依據(jù)和計價原則：以權(quán)責(zé)發(fā)生制記賬，資產(chǎn)以歷史成本為基礎(chǔ)。3. 評估目的本次評估的目的是確定* 88所持21%股東股權(quán)的公允價值，并為委托方*88轉(zhuǎn)讓*股權(quán)。價值參考。四、評價對象和評價范圍評估對象為*88所持有的* 21%的股東權(quán)益的價值。本次評估以安恒會計師事務(wù)所XX公司2009年12月31日經(jīng)審計的資產(chǎn)、負(fù)債總額為基準(zhǔn)，具體如下表所示：*資產(chǎn)負(fù)債表元序列號主題賬面價值序列號主題賬面價值1流動資產(chǎn)總額812,321,934.8012流動負(fù)債總額802,296,711.912貨幣基金9

15、7,622,137.4613短期貸款20,000,000.003應(yīng)收賬款350,672,440.7714應(yīng)付賬款506,139,339.924預(yù)付款項(xiàng)56,808,102.3615預(yù)付款123,201,607.065其他應(yīng)收款136,255,454.0616應(yīng)付工資3,962,316.596股票170,963,800.1517應(yīng)繳稅款9,372,720.627非流動資產(chǎn)總計66,293,022.3118應(yīng)付股息12,929,357.338長期股權(quán)投資25,034,811.6419其他應(yīng)付款126,691,370.399固定資產(chǎn)32,295,252.0210無形資產(chǎn)8,962,958.6511總

16、資產(chǎn)878,614,957.1120負(fù)債總額802,296,711.91納入評估的資產(chǎn)和負(fù)債以*對*資產(chǎn)評估提供的資產(chǎn)盤點(diǎn)及評估表為準(zhǔn)。5. 值類型及其定義為本次評估選擇的價值類型是市場價值。當(dāng)前市場價值是在基準(zhǔn)日正常和公平交易中出現(xiàn)的資產(chǎn)價值，前提是自愿買方和自愿賣方采取理性行動且沒有任何脅迫。買賣雙方均具有合理的資產(chǎn)和市場知識背景，以及影響資產(chǎn)價值的相關(guān)因素。相關(guān)交易方將在不受任何外部壓力或脅迫的情況下獨(dú)立自主地決定其交易行為。6. 評估基準(zhǔn)日期評估基準(zhǔn)日是確定資產(chǎn)和評估價格的基準(zhǔn)時間，本次評估的評估標(biāo)準(zhǔn)是評估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的評估標(biāo)準(zhǔn)。確定本次評估基準(zhǔn)日的原因如下：（一）在征求委托方

17、和產(chǎn)權(quán)人意見的基礎(chǔ)上，根據(jù)本次經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)，為幫助確保評估結(jié)果有效服務(wù)于本次評估目的，盡量減少和避免原則選定的評價基準(zhǔn)日后調(diào)整事項(xiàng)。（2）資產(chǎn)評估所采用的價格均以評估基準(zhǔn)日的當(dāng)前公允市場價格為價格標(biāo)準(zhǔn)。基準(zhǔn)日后，人民幣存貸款利率不變，匯率和全國物價指數(shù)穩(wěn)定，國家和產(chǎn)業(yè)政策不發(fā)生重大變化，國際和國際政治經(jīng)濟(jì)形勢基本穩(wěn)定。（3）本項(xiàng)目選擇的評價基準(zhǔn)日為特定會計期間的結(jié)束點(diǎn)，能夠更全面地反映評價對象的情況，并盡可能接近評價目的的實(shí)現(xiàn)。本次資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日為 2009 年 12 月 31 日。七、評價依據(jù)本次資產(chǎn)評估工作參考的法律、法規(guī)和文件主要包括：（一）行為依據(jù)委托評估協(xié)議(2) 法律依據(jù)1、中

18、華人民共和國公司法（2005年10月27日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修訂）；2.國務(wù)院令199191號國有資產(chǎn)評估管理辦法；3、原國資辦發(fā)199236號國有資產(chǎn)評估管理辦法實(shí)施細(xì)則；4、原國資局國資辦發(fā)199623號關(guān)于資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)規(guī)范的意見（試行）；5、財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理的意見（國辦發(fā)2001102號，2001）；6、關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理有關(guān)問題的通知（國資委全權(quán)2006274號）；7、中國注冊會計師協(xié)會關(guān)于印發(fā)注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注的評估師合法所有權(quán)問題指導(dǎo)意見的通知（匯協(xié)200318號）；8.企業(yè)價值評價指導(dǎo)意見（試行）；9. 中

19、國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則（2007）；10.企業(yè)會計準(zhǔn)則（2006）。（三）產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)1、業(yè)主資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)聲明；2、設(shè)備購置發(fā)票、重要資產(chǎn)購置合同或憑證；3、與委托評估的資產(chǎn)有關(guān)的其他產(chǎn)權(quán)證明。(4) 定價依據(jù)1、委托方（產(chǎn)權(quán)人）提供的各類資產(chǎn)評估清單申報表；2、公司提供的、委托方（產(chǎn)權(quán)人）為與相關(guān)協(xié)議、合同、合同、發(fā)票和其他財務(wù)資料；3、國家有關(guān)部門公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)和價格信息數(shù)據(jù)，符合機(jī)構(gòu)平時積累的市場信息和價格參數(shù)數(shù)據(jù)；4、國務(wù)院令2000294號中華人民共和國車輛購置稅暫行條例；5、原國家經(jīng)貿(mào)委國世經(jīng)1997456號汽車報廢標(biāo)準(zhǔn)；6、原國家經(jīng)貿(mào)委國經(jīng)貿(mào)致元20001202號關(guān)于調(diào)整汽車報廢標(biāo)

20、準(zhǔn)若干規(guī)定的通知；7、中國機(jī)電工業(yè)2009年中國機(jī)電產(chǎn)品報價目錄；8、國庫券利率、銀行貸款利率等價格信息；9、“慧聰商貿(mào)”辦公自動化市場行情；10.資產(chǎn)評估手冊、資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)及參數(shù)手冊。八、評價方法根據(jù)國有資產(chǎn)評估相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)價值評估指南（試行），根據(jù)本次評估的目的和委托評估的資產(chǎn)類型選擇評估方法，并結(jié)合國家近年來的經(jīng)營情況。企業(yè)為非上市公司，目前沒有同類企業(yè)的交易信息，無法采用市場法進(jìn)行評估； * 經(jīng)營成果可測可測，可采用收益法進(jìn)行評價；被評價企業(yè)具有完整的財務(wù)會計信息，可采用成本法進(jìn)行評價。本次評估選擇成本法和收益法對*的全部資產(chǎn)進(jìn)行評估。（一）收益法以公司股權(quán)在未來幾年的自由現(xiàn)

21、金流為基礎(chǔ)，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對其進(jìn)行折現(xiàn)，然后加起來計算股權(quán)價值。自由現(xiàn)金流的折現(xiàn)現(xiàn)值，然后將剩余資產(chǎn)和營業(yè)外資產(chǎn)的價值相加得到全部股東權(quán)益的價值，再將全部股東權(quán)益的價值乘以應(yīng)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例取得部分股東權(quán)益。收益法評價模型采用企業(yè)權(quán)益自由現(xiàn)金流模型。在折現(xiàn)權(quán)益自由現(xiàn)金流模型下，所有股東權(quán)益資產(chǎn)價值的計算公式為：全體股東權(quán)益資產(chǎn)價值=經(jīng)營性資產(chǎn)價值+剩余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值在該模型下，經(jīng)營資產(chǎn)是公司權(quán)益在未來各個期間的自由現(xiàn)金流折現(xiàn)值之和。(2) 成本法成本法的基本思想是從投資的角度，即從資產(chǎn)購置和建設(shè)的角度，將被評估企業(yè)視為生產(chǎn)要素的組合。 ，最終的總和被確認(rèn)為評估結(jié)果。*所有資產(chǎn)包括流動

22、資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，負(fù)債均為流動負(fù)債。1、流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款和存貨。(一)貨幣資金對貨幣資金，評估人員對庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)，根據(jù)盤點(diǎn)后的現(xiàn)金金額和現(xiàn)金出入庫記錄，將評估基準(zhǔn)日的庫存現(xiàn)金余額沖回，核定金額作為評估值。核對銀行存款的賬面價值，結(jié)合銀行對賬單金額和余額調(diào)整表確認(rèn)核對金額為評估值。( 2 )應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款：評估師在核實(shí)應(yīng)收賬款正確性的基礎(chǔ)上，利用歷史數(shù)據(jù)和當(dāng)前調(diào)查，對欠款的金額、時間、原因、貨款回收、債務(wù)人資金、資信、管理狀況等進(jìn)行分析。各單位的具體情況，采用個體識別法估計評估風(fēng)險損失。以賬面價值減去評估風(fēng)險損失作為評估價值。(3) 預(yù)付

23、款項(xiàng)預(yù)付賬款無誤，評估人員將借助歷史數(shù)據(jù)和當(dāng)前調(diào)查了解，分析拖欠金額、時間、原因、資金回收情況、拖欠資金情況、信用情況、經(jīng)營管理狀況等。根據(jù)各單位的具體情況，采用個體識別法估計評估風(fēng)險損失。以賬面價值減去評估風(fēng)險損失作為評估價值。(4)其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款：評估員在核實(shí)應(yīng)收款正確性的基礎(chǔ)上，利用歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)時調(diào)查，分析拖欠款項(xiàng)的金額、時間、原因、收款情況、債務(wù)人資金、信用、信用等情況。根據(jù)各單位的具體情況，采用個體識別法估計評估風(fēng)險損失。以賬面價值減去評估風(fēng)險損失作為評估價值。(5) 存貨計價本次評估主要包括建筑原材料、庫存-在制品（建筑）和周轉(zhuǎn)材料，分布在各個項(xiàng)目現(xiàn)場。評估人員核對各項(xiàng)費(fèi)用盤

24、存和評估計劃與明細(xì)賬目余額是否一致，取得原始入賬憑證，在核對的基礎(chǔ)上分析存貨價值。2、固定資產(chǎn)本次評估的固定資產(chǎn)包括建筑物、機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備。根據(jù)企業(yè)委托評估的資產(chǎn)范圍和資產(chǎn)類型，評估人員明確評估范圍和對象，擬定評估工作計劃和實(shí)施方案，制定評估工作計劃；評估計算方法，按資產(chǎn)類型分析確定適用的評估方法；與客戶的技術(shù)人員和資產(chǎn)管理人員進(jìn)行深入的現(xiàn)場調(diào)查和評估，了解實(shí)際情況；將勘察、評估結(jié)果記錄在評估表中，作為評估計算的重要依據(jù)。核對資產(chǎn)賬面價值，確保賬面與實(shí)際賬面相符，與公司管理人員調(diào)查基本建設(shè)情況，查詢、收集相關(guān)權(quán)屬和合同信息。組織和總結(jié)，撰寫評估的詳細(xì)描述并組織工作文件。3、無形資

25、產(chǎn)*目前持有兩塊土地。其中，*辦公基地未辦理土地使用權(quán)證，土地為*與當(dāng)?shù)?簽訂協(xié)議的租賃收入， * *已取得土地使用權(quán)證。土地使用權(quán)證號：*（*出）號*。核對無形資產(chǎn)，評估師調(diào)查了解無形資產(chǎn)的具體內(nèi)容、賬面價值的組成部分，核對財務(wù)分錄金額及其他相關(guān)財務(wù)文件，核對資產(chǎn)賬面價值，確保賬面一致與賬目和實(shí)際賬目。并收集相關(guān)所有權(quán)。組織和總結(jié)，撰寫評估的詳細(xì)描述并組織工作文件。4 、長期股權(quán)投資長期股權(quán)投資是指通過投資取得被投資單位的股份。企業(yè)對其他單位的股權(quán)投資通常是長期持有，目的是通過股權(quán)投資控制被投資單位，或?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大影響，或與被投資單位建立密切關(guān)系，分散 HYPERLINK %20%2

26、0%20%20:/baike.baidu%20%20%20%20/view/160560.htm t _blank 經(jīng)營風(fēng)險。評估人員調(diào)查了解了長期股權(quán)的具體內(nèi)容，對被投資單位進(jìn)行了資產(chǎn)檢查，并對被投資單位進(jìn)行了資產(chǎn)評估。長期股權(quán)投資的股權(quán)價值為被投資單位的全部股權(quán)價值乘以持有的股權(quán)比例。5 、流動負(fù)債對企業(yè)負(fù)債的評估主要是通過審核和核實(shí)，以未來實(shí)現(xiàn)評估目的后產(chǎn)權(quán)人實(shí)際應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的負(fù)債金額作為負(fù)債的評估值。實(shí)際承擔(dān)的責(zé)任項(xiàng)目按零計算。對流動負(fù)債項(xiàng)目中的應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)交稅金等項(xiàng)目的評估，根據(jù)企業(yè)提供的明細(xì)表，以產(chǎn)權(quán)人實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)作為評估價值。九、評審程序的實(shí)施過程及情況我公司接受評估委

27、托后，將于2010年3月17日派評估人員啟動前期工作，配合企業(yè)開展前期評估工作，制定資產(chǎn)評估工作方案，然后進(jìn)場完成它于2010 年4 月 30日。現(xiàn)場調(diào)查工作。之后，評估師經(jīng)過兩個多月的詢價和估價，于2010年6月10日出具了資產(chǎn)評估報告。根據(jù)資產(chǎn)評估的相關(guān)原則和規(guī)定，我們對評估區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評估。整個評估工作分為四個階段：（一）前期準(zhǔn)備階段1、對委托項(xiàng)目進(jìn)行初步調(diào)研，聽取委托人對被評估資產(chǎn)的規(guī)模、類別、評估目的、時間進(jìn)度要求等方面的介紹，深入現(xiàn)場對委托資產(chǎn)進(jìn)行初步了解。在此基礎(chǔ)上與客戶進(jìn)行溝通。協(xié)商評估基準(zhǔn)日，簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)協(xié)議。2、根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)協(xié)議，結(jié)合評估項(xiàng)目的具體情況，制定初

28、步評估工作計劃，包括評估方法、人員配備和對各類資產(chǎn)的使用時間安排。同時，根據(jù)評估工作的需要，請委托人做好資產(chǎn)評估前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括：核對資產(chǎn)，填寫各類資產(chǎn)評估申報表，準(zhǔn)備與資產(chǎn)評估相關(guān)的各種材料。評價。(2) 現(xiàn)場評估階段根據(jù)資產(chǎn)評估的相關(guān)原則和規(guī)定，對評估區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行評估，界定產(chǎn)權(quán)。具體步驟如下：1、聽取有關(guān)人員對公司情況及委托資產(chǎn)的歷史和現(xiàn)狀的介紹；2、根據(jù)委托評估資產(chǎn)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，制定各類資產(chǎn)的具體評估方法；的資產(chǎn)評估明細(xì)申報表與企業(yè)財務(wù)賬簿核對；4 、核對設(shè)備數(shù)量、運(yùn)維等，核對設(shè)備采購合同、發(fā)票等產(chǎn)權(quán)證明文件；調(diào)查實(shí)物資產(chǎn)的狀況和權(quán)屬，審查和收集有關(guān)資料，制定實(shí)物資產(chǎn)評估思

29、路；5 、了解各類資產(chǎn)的性質(zhì)和內(nèi)容，查閱、收集相關(guān)合同、憑證和文件；6 、與審計師、產(chǎn)權(quán)持有人就遇到的問題進(jìn)行溝通；7 、進(jìn)行市場調(diào)研和詢價。(3) 評價與估計評估現(xiàn)場工作完成后，將進(jìn)入評估評估階段。評估人員根據(jù)收集到的價格數(shù)據(jù)和每項(xiàng)資產(chǎn)的具體特點(diǎn)，主要通過核實(shí)、分析等方式對債權(quán)債務(wù)的資產(chǎn)和負(fù)債情況進(jìn)行評估；個人資產(chǎn)評估結(jié)果。( 4 ) 評價結(jié)果總結(jié)階段主要工作：總結(jié)、分析、調(diào)整專業(yè)組分類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，編制子資產(chǎn)評估說明和重大資產(chǎn)評估案例，確認(rèn)評估工作不存在重新評估或遺漏。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人撰寫資產(chǎn)評估報告和資產(chǎn)評估說明，并按“三級審查”程序逐步進(jìn)行審查，并根據(jù)審查意見對評估結(jié)果和報告進(jìn)行修改完

30、善。( 5 )報告提交階段主要工作：起草資產(chǎn)評估報告，向委托人提交評估報告初稿，與委托人交換意見，進(jìn)行必要的修改，經(jīng)委托人確認(rèn)后向委托人提交正式的資產(chǎn)評估報告。10. 評估假設(shè)本次評估基于以下評估假設(shè)，評估結(jié)論只能在以下評估假設(shè)下成立。1. 利益相關(guān)者變化的假設(shè)利益相關(guān)者變化的假設(shè)意味著資產(chǎn)估值是以被評估資產(chǎn)的利益相關(guān)者變化為前提的。2、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指在評估資產(chǎn)時，被評估資產(chǎn)需要按照當(dāng)前用途、使用方法、規(guī)模、頻率、環(huán)境等持續(xù)使用，或者在變化的基礎(chǔ)上使用。3. 有效市場存在假說有效市場存在假設(shè)是指資產(chǎn)評估所選擇的估值依據(jù)和評價結(jié)論存在有效市場存在。4.行為假設(shè)的合理評估理性

31、評價行為假設(shè)是指參與資產(chǎn)評估的各方都是理性的，因此他們的評價行為也是理性的。11. 評價結(jié)論執(zhí)行上述資產(chǎn)評估程序和方法后，截至評估基準(zhǔn)日2009年12月31日的整體資產(chǎn)評估結(jié)論如下：1.成本法結(jié)果資產(chǎn)賬面總值878,614,957.11元，評估值為878,999,395.04元，評估值為384,437.94元，增值率為0.04% ；負(fù)債賬面總值802,296,711.91元，評估值為802,296,711.91元，評估值為0元，增值率為0 %；凈資產(chǎn)賬面總值76,318,245.20元，評估值為76,702,683.13元，評估值為384,437.94元，升值率為0.50% 。主題名稱賬面價值

32、評估增加或減少值增值率% HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 3流資匯總!A1#3流資匯總!A1 1、流動資產(chǎn)總額812,321,934.80759,395,183.46-52,926,751.34-6.52% HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 貨幣匯總!A1#貨幣匯總!A1 貨幣基金97,622,137.4697,622,137.46 HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）5

33、16.xls l 應(yīng)收帳款!A1#應(yīng)收帳款!A1 應(yīng)收賬款350,672,440.77352,434,613.841,762,173.070.50% HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 預(yù)付帳款!A1#預(yù)付帳款!A1 預(yù)付款項(xiàng)56,808,102.3656,808,102.36 HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 其他應(yīng)收!A1#其他應(yīng)收!A1 其他應(yīng)收款136,255,454.06136,940,154.83684,700.770.5

34、0% HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 存貨匯總!A1#存貨匯總!A1 股票170,963,800.15115,590,174.97-55,373,625.18-32.39% HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 非流資匯總!Print_Area#非流資匯總!Print_Area 2、非流動資產(chǎn)總額66,293,022.31119,604,211.5853,311,189.2880.42% HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建

35、六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 長期股權(quán)投資!Print_Area#長期股權(quán)投資!Print_Area 長期股權(quán)投資25,034,811.6423,530,676.07-1,504,135.56-6.01% HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 固資匯總!Print_Area#固資匯總!Print_Area 固定資產(chǎn)32,295,252.0289,940,085.5157,644,833.49178.49% HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副

36、本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 無形資產(chǎn)匯總!A1#無形資產(chǎn)匯總!A1 無形資產(chǎn)8,962,958.656,133,450.00-2,829,508.65-31.57%3、總資產(chǎn)878,614,957.11878,999,395.04384,437.940.04% HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 流付匯總!A1#流付匯總!A1 4. 流動負(fù)債總額802,296,711.91802,296,711.91 HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）5

37、16.xls l 短期借款!A1#短期借款!A1 短期貸款20,000,000.0020,000,000.00 HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 應(yīng)付帳款!A1#應(yīng)付帳款!A1 應(yīng)付賬款506,139,339.92506,139,339.92 HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 預(yù)收帳款!A1#預(yù)收帳款!A1 預(yù)付款123,201,607.06123,201,607.06 HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估

38、5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 應(yīng)付職工薪酬!Print_Area#應(yīng)付職工薪酬!Print_Area 應(yīng)付工資3,962,316.593,962,316.59 HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 應(yīng)交稅費(fèi)!Print_Area#應(yīng)交稅費(fèi)!Print_Area 應(yīng)繳稅款9,372,720.629,372,720.62 HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 應(yīng)付股利!Print_Area#應(yīng)付股利!Print_Area

39、 應(yīng)付股息12,929,357.3312,929,357.33 HYPERLINK D:FeiQ-v2.5城建六城建六總部評估5.21副本評估申報明細(xì)表（機(jī)關(guān)）516.xls l 其他應(yīng)付款!A1#其他應(yīng)付款!A1 其他應(yīng)付款126,691,370.39126,691,370.395、總負(fù)債802,296,711.91802,296,711.916、凈資產(chǎn)76,318,245.2076,702,683.13384,437.940.50%* 全體股東權(quán)益價值為76,702,683.13元，其中19,193,926.29元為經(jīng)批準(zhǔn)的稅金核銷，計入“資本公積-國家專有資本公積”。 （京國字2005*

40、號）由于市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)公司持有* 21%的股權(quán)，市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)公司持有* * *的股權(quán)價值為：( 76,702,683.13 19,193,926.29) 21%=12,076,838.94（元）1207.68萬輪2、收益法評估結(jié)果：*全體股東權(quán)益價值78,984,382.23元，其中19,193,926.29元為核準(zhǔn)核銷的稅金，計入“資本公積-國家專有資本公積”。 （京國字2005*號）由于市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)公司持有* 21%的股權(quán)，市宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)公司持有* * *的權(quán)益價值為：(78,984,382.2319,193,926.29) 21%=12,555

41、,995.75（元）第 12,556,000 輪宣武區(qū)城市綜合建設(shè)開發(fā)公司持有的股東權(quán)益價值為1255.6萬元。三、評價結(jié)果：我們知道，成本法的結(jié)果是單項(xiàng)資產(chǎn)的簡單總和，并不反映企業(yè)整體資產(chǎn)的綜合效用，而收益法的結(jié)果則體現(xiàn)在企業(yè)未來整體效益的實(shí)現(xiàn)上。企業(yè)和經(jīng)營期間的利潤，更能反映投資者的意愿。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是以持續(xù)經(jīng)營為前提的，因此我們采用收益法結(jié)果作為本次評估的結(jié)論，即：*88的* 21 %股東權(quán)益價值為1255.6萬元。大寫： 1255萬盧萬元。評價結(jié)論是基于上述評價工作。12、特殊事項(xiàng)說明(1) 本評估報告僅為注冊評估師對評估對象的公允市場價值發(fā)表的專業(yè)意見。估價人已按照有關(guān)估價規(guī)定和意見的規(guī)定，對受委托估價的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件進(jìn)行了關(guān)注和核對。但是，評估機(jī)構(gòu)不是法定的資產(chǎn)權(quán)屬證明機(jī)構(gòu)，對評估對象的合法權(quán)屬的確認(rèn)不屬于注冊評估師的執(zhí)業(yè)范圍。（二）評估公司與參與本次資產(chǎn)評估的工作人員與擬進(jìn)行資產(chǎn)