1、 HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分投資摘要關(guān)鍵結(jié)論在當(dāng)前股價(jià)位置，國信證券房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)覆蓋的優(yōu)勢地產(chǎn)股的估值已比較便宜，并且其股息率大多連續(xù)三年維持在較高水平，2018 年的股息率較前兩年提升明顯。假如上述優(yōu)勢地產(chǎn)股 2019 年現(xiàn)金分紅不低于 2018 年，在當(dāng)前股價(jià)位置，可以判斷：優(yōu)勢地產(chǎn)股或具備較高的股息率。核心假設(shè)或邏輯股票投資的收益主要來源于兩個(gè)部分：股息收入和資本利得。股息率是股息與股票市值的比值，是重要的選股因子。在當(dāng)前市場環(huán)境下，股票分紅較資本利得更具有收益確定性，那些高股息率的公司可能更容易獲得機(jī)構(gòu)投資者青睞。與市場預(yù)期不同之處部分投資者對于地產(chǎn)

2、股的判斷或過于悲觀，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)大周期已見頂，屬于夕陽產(chǎn)業(yè)，沒有什么配置價(jià)值。我們認(rèn)為：從股息率角度看，優(yōu)勢地產(chǎn)股具備配置價(jià)值。股價(jià)變化的催化因素一、若在房地產(chǎn)政策偏嚴(yán)、偏緊的背景下，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)能成功實(shí)現(xiàn)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)成功升級，屆時(shí)對房地產(chǎn)的政策打壓將無必要，其他產(chǎn)業(yè)亦將反哺房地產(chǎn)；二、若經(jīng)濟(jì)失速并疊加房地產(chǎn)行業(yè)下行，為了“救急”，房地產(chǎn)調(diào)控不得不放松， 并伴隨著貨幣政策更高頻率、更大力度的寬松。核心假設(shè)或邏輯的主要風(fēng)險(xiǎn)若經(jīng)濟(jì)失速或房地產(chǎn)行業(yè)降溫超出市場預(yù)期，而政策又遲遲不轉(zhuǎn)暖。 HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _TOC_250009

3、當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，高股息公司可以值得關(guān)注5 HYPERLINK l _TOC_250008 股息率是重要的選股因子5 HYPERLINK l _TOC_250007 當(dāng)前房地產(chǎn)基本面動態(tài)跟蹤5 HYPERLINK l _TOC_250006 當(dāng)前政策形勢跟蹤8 HYPERLINK l _TOC_250005 A 股市場分紅情況復(fù)盤10 HYPERLINK l _TOC_250004 A 股高股息率房地產(chǎn)企業(yè)概覽12 HYPERLINK l _TOC_250003 港股高股息率房地產(chǎn)企業(yè)概覽15 HYPERLINK l _TOC_250002 優(yōu)勢地產(chǎn)股估值較便宜，或具備較高的股息率18 HYPERLI

4、NK l _TOC_250001 風(fēng)險(xiǎn)19 HYPERLINK l _TOC_250000 附表：A 股、港股房地產(chǎn)板塊股息率一覽20國信證券投資評級25分析師承諾25風(fēng)險(xiǎn)提示25證券投資咨詢業(yè)務(wù)的說明25 HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分圖表目錄圖 1：商品房銷售額累計(jì)同比增速6圖 2：商品房銷售面積累計(jì)同比增速6圖 3：房屋新開工面積累計(jì)同比增速6圖 4：房屋施工面積累計(jì)同比增速6圖 5：房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速6圖 6：房企開發(fā)資金累計(jì)同比增速7圖 7：個(gè)人按揭與定金及預(yù)收款累計(jì)同比增速7圖 8：全國首套房、二套房購房貸款利率7圖 9：房企土地購置面積累計(jì)同比增速8

5、圖 10：土地購置費(fèi)積累計(jì)同比增速8圖 11：自 2005 年來上市公司分紅占比逐漸提升10圖 12：各大指數(shù)近 12 個(gè)月股息率一覽10圖 13：A 股不同指數(shù)近 12 個(gè)月股息率一覽11圖 14：SW 房地產(chǎn)板塊歷年股息率一覽12圖 15：金地集團(tuán)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)13圖 16：招商地產(chǎn)（招商蛇口）上市以來分紅統(tǒng)計(jì)13圖 17：金科股份上市以來分紅統(tǒng)計(jì)13圖 18：榮盛發(fā)展上市以來分紅統(tǒng)計(jì)13圖 19：萬科 A 上市以來分紅統(tǒng)計(jì)13圖 20：新城控股上市以來分紅統(tǒng)計(jì)14圖 21：華夏幸福上市以來分紅統(tǒng)計(jì)14圖 22：保利地產(chǎn)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)14圖 23：藍(lán)光發(fā)展上市以來分紅統(tǒng)計(jì)14圖 24：

6、華僑城 A 上市以來分紅統(tǒng)計(jì)14圖 25：合景泰富集團(tuán)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)16圖 26：禹洲地產(chǎn)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)16圖 27：龍光地產(chǎn)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)16圖 28：旭輝控股集團(tuán)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)16圖 29：華潤置地上市以來分紅統(tǒng)計(jì)16圖 30：龍湖集團(tuán)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)17圖 31：碧桂園上市以來分紅統(tǒng)計(jì)17圖 32：中國海外發(fā)展上市以來分紅統(tǒng)計(jì)17表 1：2014 年至 2018 年 SW 各板塊股息率一覽11表 2：2009 年至 2013 年 SW 各板塊股息率一覽12表 3：A 股重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)股息率概覽（截至 2019 年 8 月 15 日）15表 4：港股重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)股息率概覽（截至

7、2019 年 8 月 15 日）17表 5：部分優(yōu)勢地產(chǎn)股股息率及估值情況（截至 2019 年 8 月 15 日）18表 6：A 股房地產(chǎn)板塊股息率一覽（截至 2019 年 8 月 15 日）20表 7：港股房地產(chǎn)板塊股息率一覽（截至 2019 年 8 月 15 日）23當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，高股息公司可以值得關(guān)注股息率是重要的選股因子股票投資的收益主要來源于兩個(gè)部分：股息收入和資本利得。股息率是股息與股票市值的比值，是重要的選股因子。在當(dāng)前市場環(huán)境下，股票分紅較資本利得更具有收益確定性，那些高股息率的公司可能更容易獲得機(jī)構(gòu)投資者青睞。股息率通常有兩種計(jì)算方法：一、股票市值取當(dāng)前市值，股息選取最近年度的現(xiàn)

8、金分紅：股息率 LYR = 最近年度分紅匯總（稅前）/股票市值；二、股票市值取當(dāng)前市值，股息選取過去 12 個(gè)月內(nèi)的的現(xiàn)金分紅：股息率 TTM= 近 12 個(gè)月現(xiàn)金股利（稅前）/股票市值。股息收入是通過上市公司利潤分配而來，根據(jù)中華人民共和國公司法規(guī)定， 企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤，一般應(yīng)按照下列內(nèi)容、順序和金額進(jìn)行分配：一、計(jì)算可供分配的利潤：將本年凈利潤（或虧損）與年初未分配利潤（或虧損）合并，計(jì)算出可供分配的利潤。如果可供分配的利潤為負(fù)數(shù)（即虧損），則不能進(jìn)行后續(xù)分配；如果可供分配利潤為正數(shù)（即本年累計(jì)盈利），則進(jìn)行后續(xù)分配；二、提取法定盈余公積金：在不存在年初累計(jì)虧損的前提下，法定盈余公積金

9、按照稅后凈利潤的 10%提取。法定盈余公積金已達(dá)注冊資本的 50%時(shí)可不再提取。提取的法定盈余公積金用于彌補(bǔ)以前年度虧損或轉(zhuǎn)增資本金。但轉(zhuǎn)增資本金后留存的法定盈余公積金不得低于注冊資本的 25%；三、提取任意盈余公積金：任意盈余公積金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)由股東大會確定，如確因需要，經(jīng)股東大會同意后，也可用于分配；四、向股東（投資者）支付股利（分配利潤）：企業(yè)以前年度未分配的利潤，可以并入本年度分配，公司股東會或董事會違反上述利潤分配順序，在抵補(bǔ)虧損和提取法定公積金之前向股東分配利潤的，必須將違反規(guī)定發(fā)放的利潤退還公司。為了督促上市公司規(guī)范和完善利潤分配的內(nèi)部決策程序和機(jī)制、增強(qiáng)現(xiàn)金分紅的透明度、支持上市公

10、司采取差異化、多元化方式回報(bào)投資、完善分紅監(jiān)管規(guī)定、加強(qiáng)監(jiān)督檢查力度，根據(jù)證監(jiān)會發(fā)布的上市公司監(jiān)管指引第 3 號上市公司現(xiàn)金分紅，上市公司應(yīng)將現(xiàn)金分紅政策差異化：一、公司發(fā)展階段屬成熟期且無重大資金支出安排的，進(jìn)行利潤分配時(shí)，現(xiàn)金分紅在本次利潤分配中所占比例最低應(yīng)達(dá)到 80%；二、公司發(fā)展階段屬成熟期且有重大資金支出安排的，進(jìn)行利潤分配時(shí)，現(xiàn)金分紅在本次利潤分配中所占比例最低應(yīng)達(dá)到 40%；三、公司發(fā)展階段屬成長期且有重大資金支出安排的，進(jìn)行利潤分配時(shí)，現(xiàn)金分紅在本次利潤分配中所占比例最低應(yīng)達(dá)到 20%。值得注意的是，歷史分紅并不一定能反映公司未來分紅的變化。當(dāng)公司業(yè)績穩(wěn)定時(shí)，分紅也較為穩(wěn)定，

11、可用公司歷史分紅測算公司未來的分紅情況；當(dāng)公司業(yè)績劇烈波動時(shí)，分紅也會隨之劇烈波動，用公司歷史分紅測算未來分紅的方法會產(chǎn)生較大誤差。當(dāng)前房地產(chǎn)基本面動態(tài)跟蹤 HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，2019 年 1-7 月，商品房銷售面積累計(jì)同比增速-1.3%，出現(xiàn)負(fù)增長，較2018 年全年回落2.4 個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額累計(jì)同比增速6.2%， 較 2018 年全年回落 6 個(gè)百分點(diǎn)，呈顯著降溫趨勢。圖 1：商品房銷售額累計(jì)同比增速圖 2：商品房銷售面積累計(jì)同比增速商品房銷售額累計(jì)同比增速（ ）商品房銷售面積累計(jì)同比增速（ ）654055354530

12、25352025151510552016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/0602016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/02201

13、9/042019/06-5-5-10資料來源: Wind、 整理資料來源: Wind、 整理2019 年 1-7 月，新開工面積累計(jì)同比增速 9.5%，較 2018 年全年回落 7.7 個(gè)百分點(diǎn)；施工面積累計(jì)同比增速 9%，較 2018 年全年提高 3.8 個(gè)百分點(diǎn)。圖 3：房屋新開工面積累計(jì)同比增速圖 4：房屋施工面積累計(jì)同比增速房屋新開工面積累計(jì)同比增速（ ）房屋施工面積累計(jì)同比增速（ ）25920715510532016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/

14、022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/062016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/042019/0601資料來源: Wind、 整理資料來源: Wind、 整理2019 年 1-7 月，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速 10.6%，較 2018 年全年提高 1.1 個(gè)百分點(diǎn)，自 2018 年以來保持

15、在高位。圖 5：房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速（ ）1614121086420資料來源: Wind、 整理2019 年 1-7 月，房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)同比增速 7%，較 2018 年全年上升 0.6 個(gè)百 HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分分點(diǎn)；其中，個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比增速 11.3%，較 2018 年全年提高 12.1 個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款累計(jì)同比增速 9.6%，較 2018 年全年回落 4.2 個(gè)百分點(diǎn)。圖 6：房企開發(fā)資金累計(jì)同比增速圖 7：個(gè)人按揭與定金及預(yù)收款累計(jì)同比增速房地產(chǎn)開發(fā)資金累計(jì)同比增速（ ）1715131197532016/0320

16、16/052016/072016/092016/112017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/0716050403020100-10個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比（ ） 定金及預(yù)收款累計(jì)同比（ ） HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分2016/052016/072016/092016/112017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/

17、052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/07資料來源: Wind、 整理資料來源: Wind、 整理2019 年 6 月，全國首套房及二套房平均貸款利率分別為 5.42%、5.75%，雖然較2018 年 12 月分別回落 0.26、0.29 個(gè)百分點(diǎn)，但值得注意的是，購房利率自 2018年四季度起首次回升。圖 8：全國首套房、二套房購房貸款利率全國首套房貸平均利率（ ）全國二套房貸平均利率（ ）利率首次回升6.26.05.85.65.45.25.04.84.62017/12017/22017/32017/42017/52017/6201

18、7/72017/82017/92017/102017/112017/122018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/64.4資料來源: Wind、 整理2019 年 1-7 月，房企土地購置面積累計(jì)同比增速-29.4%，較 2018 年全年下降 43.6個(gè)百分點(diǎn)；2019 年 1-6 月，土地購置費(fèi)累計(jì)同比增速 24.2%，較 2018 年全年下降 32.8 個(gè)百分點(diǎn)。圖 9：房企土地購置面積累計(jì)同比增速圖 10：土地購

19、置費(fèi)積累計(jì)同比增速房企土地購置面積累計(jì)同比增速（ ）土地購置費(fèi)累計(jì)同比增速（ ）1575655552016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/122019/22019/42019/645-53525-151552016/042016/062016/082016/102016/122017/022017/042017/062017/082017/102017/122018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/022019/04201

20、9/06-25-5-35資料來源: Wind、 整理資料來源: Wind、 整理當(dāng)前政策形勢跟蹤2019 年 4 月中共中央政治局召開會議認(rèn)為“一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、好于預(yù)期，開局良好”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“要把推動制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展作為穩(wěn)增長的重要依托， 引導(dǎo)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級”、重提“結(jié)構(gòu)性去杠桿”、重提“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制”。伴隨著 2019 年一季度以來部分熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)過熱征兆，房地產(chǎn)行業(yè)政策趨嚴(yán)信號明顯，房企融資環(huán)境逐步收緊：一、4 月 10 日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知

21、，打擊炒房，嚴(yán)禁哄抬房價(jià)、捂盤惜售等行為；二、4 月 16 日，財(cái)政部發(fā)布關(guān)于下達(dá) 2019 年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算的通知，2019 年 37 個(gè)省市棚改套數(shù)共計(jì) 285.29 萬套，較 2018年計(jì)劃改造套數(shù)減少近 51%。三、4 月 18 日，長沙下發(fā)了關(guān)于調(diào)整長沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)契稅政策的通知，自 2019 年 4 月 22 日起，在長沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，即對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，按 4%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房；四、據(jù)新華社 4 月 19 日消息，近期住房和城鄉(xiāng)建

22、設(shè)部會同國務(wù)院發(fā)展研究中心對 2019 年第一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況開展了專題調(diào)研，按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評價(jià)、年度考核的要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對 2019 年第一季度房價(jià)、地價(jià)波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示；五、4 月 19 日中共中央政治局召開會議，重申堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制；六、遼寧丹東市政府辦公室印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場穩(wěn)定工作的通知， 從 4 月 27 日起，對非本地戶籍家庭購買新建商品住房實(shí)行限購政策，在市區(qū)范圍內(nèi)允許購買 1 套新建商品住房，對于本地和非本地戶籍家庭，需在市區(qū)

23、內(nèi)購買住房，自網(wǎng)簽購房合同備案滿 5 年，并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后方可上市交易， 市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房申報(bào)預(yù)售價(jià)格備案，備案價(jià)格不得高于周邊同質(zhì)可比房屋的當(dāng)期網(wǎng)簽銷售均價(jià)，對于在售商品住房的銷售價(jià)格，同一樓盤商品住房銷售價(jià)格每月環(huán)比漲幅不得超過 0.6%；七、4 月 28 日，深圳市住房公積金管理中心發(fā)布深圳市住房公積金提取管理規(guī)定，主要調(diào)整租房提取額度將差異化安排，限制交易類型，以及共有產(chǎn)權(quán)類住房將可申請公積金貸款等； HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分八、5 月 6 日，國家發(fā)展改革委召開專題新聞發(fā)布會，國家發(fā)改委規(guī)劃司司長陳亞軍在新聞發(fā)布會上指出，放寬落戶不等于放松

24、對房地產(chǎn)的調(diào)控。九、5 月 16 日蘇州出臺市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見，學(xué)區(qū)房調(diào)整為 9 年 1 學(xué)位；十、根據(jù)新華社 5 月 18 日報(bào)道，住建部于 4 月 19 日對 6 個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對近 3 個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧 4 個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示；十一、5 月 18 日銀保監(jiān)會發(fā)文，明確了整治違規(guī)向房企“輸血”的亂象；十二、根據(jù)海南省六部門 5 月 22 日發(fā)布新規(guī)，明確要求新建鄉(xiāng)村民宿必須堅(jiān)持逢建必報(bào)，嚴(yán)禁以開辦鄉(xiāng)村民宿名義變相發(fā)展房地產(chǎn)；十三、據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，6 月 14 日中國人民銀行成都

25、分行發(fā)出緊急通知， “要求各家銀行一手房首套按揭利率不得低于上浮 15%，二套房不得低于上浮20%”；十四、6 月 15 日，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示“我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為”。十五、6 月 20 日，西安限購升級，非西安市戶籍居民家庭在西安住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供 5 年以上（含 5 年）個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的，方可購買 1 套商品住房或二手住房；十六、據(jù)華夏時(shí)報(bào)6 月 20 日報(bào)道，中國銀行在杭州率先上調(diào)首套房房貸利率，從原本的基準(zhǔn)利率上浮 5

26、%增加到上浮 8%；十七、據(jù)樂居買房報(bào)道，6 月 20 日蘇州多家銀行住房按揭貸款停止放貸， 放款時(shí)間延長；十八、據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)7 月 6 日報(bào)道，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；十九、7 月 12 日，國家發(fā)改委發(fā)布通知明確房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)；二十、7 月 18 日，大連發(fā)布限漲令：房價(jià)只準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲，但跌幅不能超 5%；二十一、7 月 24 日，蘇州三個(gè)月來第三次出臺加碼政策，限售區(qū)域進(jìn)一步

27、擴(kuò)大；二十二、7 月 26 日，洛陽發(fā)布限價(jià)令：單價(jià)超 4 余人簽約價(jià)不得網(wǎng)簽；二十三、7 月 29 日，人民銀行在北京召開座談會表示要加強(qiáng)對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管；二十四、7 月 30 日，中央政治局會議提出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；二十五、據(jù)浙江之聲8 月 4 日報(bào)道，杭州多家銀行透露放貸額度、利率已雙雙收緊，首套普遍基準(zhǔn)利率上浮 8%；二十六、8 月 7 日，銀保監(jiān)會下發(fā)信托“64 號文”，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托合規(guī)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制；二十七、據(jù)證券日報(bào)8 月 7 日報(bào)道，銀保監(jiān)會日前向各銀保監(jiān)局信托監(jiān)管處室（遼寧、廣西、海南、寧夏除外）下發(fā)中國銀保監(jiān)會信托部關(guān)于進(jìn)一步做

28、好下半年信托監(jiān)管工作的通知，要求按月監(jiān)測房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)變化情況，及時(shí)采取監(jiān)管約談、現(xiàn)場檢查，暫停部分或全部業(yè)務(wù)、撤銷高管任職資格等多種措施，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)信托過快增長、風(fēng)險(xiǎn)過度積累的勢頭； HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分二十八、8 月 8 日銀保監(jiān)會發(fā)布中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展 2019 年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知，決定在 32 個(gè)城市展開銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。A 股市場分紅情況復(fù)盤自 2005 年來，上市公司分紅占比逐步提升，由 2005 年的 49%提升至 2018 年的 73%，上市公司分紅意愿不斷增強(qiáng)。圖 11：自 2005 年來上市公司分紅占

29、比逐漸提升分紅公司數(shù)量上市A股總數(shù)分紅公司占比4000350030002500200015001000500085%80%75%70%65%60%55%50%45%資料來源: Wind、 整理我們對比了全球各個(gè)主要指數(shù)近 12 個(gè)月的股息率，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前時(shí)點(diǎn) A 股市場整體股息率雖低于恒生指數(shù)和德國 DAX 指數(shù)，但超過了日經(jīng) 225 指數(shù)和標(biāo)普 500 指數(shù)，表明當(dāng)前 A 股較為具有配置價(jià)值。圖 12：各大指數(shù)近 12 個(gè)月股息率一覽近12個(gè)月股息率（%）3.673.352.492.291.915432恒生指數(shù)德國DAX上證綜指日經(jīng)225標(biāo)普500資料來源: Wind、 整理 HYPERLINK

30、 / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分A 股不同指數(shù)的股息率差別較大，我們對比了 A 股不同指數(shù)近 12 個(gè)月股息率， 以大藍(lán)籌為主的上證 50、滬深 300 的股息率較高，而以小市值股票為主的中小板指、創(chuàng)業(yè)板指的股息率較低。圖 13：A 股不同指數(shù)近 12 個(gè)月股息率一覽近12個(gè)月股息率（%）3.192.582.491.471.370.673210上證50滬深300上證綜指深證成指中小板指創(chuàng)業(yè)板指資料來源: Wind、 整理A 股不同板塊股息率差別亦較大，銀行、鋼鐵、汽車、房地產(chǎn)等成熟型行業(yè)股息率較高，而軍工、計(jì)算機(jī)、傳媒等成長型行業(yè)股息率偏低。表 1：2014 年至 2018 年 SW 各

31、板塊股息率一覽2018 年SW 板塊股息2017 年SW 板塊股息2016 年SW 板塊股息2015 年SW 板塊股息2014 年SW 板塊股息率(%)率(%)率(%)率(%)率(%)SW 鋼鐵4.84SW 銀行3.37SW 銀行4.43SW 銀行4.44SW 銀行4.05SW 銀行4.02SW 采掘3.22SW 家用電器2.48SW 家用電器2.45SW 采掘2.77SW 汽車3.87SW 汽車2.38SW 公用事業(yè)2.36SW 鋼鐵1.97SW 家用電器2.47SW 化工3.85SW 公用事業(yè)2.18SW 汽車2.30SW 采掘1.96SW 汽車2.26SW 紡織服裝3.44SW 紡織服裝

32、2.09SW 食品飲料2.11SW 汽車1.94SW 食品飲料2.04SW 房地產(chǎn)3.42SW 房地產(chǎn)2.08SW 非銀金融1.98SW 公用事業(yè)1.78SW 化工1.94SW 家用電器2.87SW 家用電器2.03SW 房地產(chǎn)1.77SW 食品飲料1.64SW 交通運(yùn)輸1.90SW 采掘2.73SW 農(nóng)林牧漁1.94SW 交通運(yùn)輸1.59SW 交通運(yùn)輸1.39SW 公用事業(yè)1.83SW 建筑材料2.58SW 化工1.69SW 農(nóng)林牧漁1.36SW 化工1.35SW 紡織服裝1.78SW 公用事業(yè)2.52SW 鋼鐵1.67SW 紡織服裝1.28SW 建筑材料1.34SW 房地產(chǎn)1.35SW 非

33、銀金融2.26SW 非銀金融1.36SW 建筑裝飾1.17SW 紡織服裝1.22SW 商業(yè)貿(mào)易1.26SW 食品飲料2.21SW 交通運(yùn)輸1.35SW 化工1.15SW 非銀金融1.11SW 建筑材料1.20SW 交通運(yùn)輸2.13SW 建筑裝飾1.29SW 建筑材料0.97SW 建筑裝飾1.05SW 建筑裝飾1.15SW 建筑裝飾1.95SW 食品飲料1.28SW 商業(yè)貿(mào)易0.84SW 房地產(chǎn)1.04SW 輕工制造1.06SW 商業(yè)貿(mào)易1.87SW 商業(yè)貿(mào)易1.06SW 輕工制造0.84SW 商業(yè)貿(mào)易0.82SW 機(jī)械設(shè)備0.91SW 輕工制造1.80SW 輕工制造1.02SW 采掘0.80S

34、W 有色金屬0.73SW 電氣設(shè)備0.87SW 農(nóng)林牧漁1.62SW 建筑材料1.00SW 鋼鐵0.79SW 電氣設(shè)備0.67SW 有色金屬0.87SW 有色金屬1.60SW 電氣設(shè)備0.87SW 電氣設(shè)備0.79SW 醫(yī)藥生物0.64SW 鋼鐵0.84SW 電氣設(shè)備1.56SW 機(jī)械設(shè)備0.86SW 機(jī)械設(shè)備0.71SW 輕工制造0.62SW 醫(yī)藥生物0.78SW 機(jī)械設(shè)備1.42SW 休閑服務(wù)0.84SW 醫(yī)藥生物0.70SW 農(nóng)林牧漁0.59SW 農(nóng)林牧漁0.72SW 電子1.32SW 傳媒0.83SW 休閑服務(wù)0.69SW 機(jī)械設(shè)備0.56SW 電子0.69SW 傳媒1.28SW 醫(yī)藥

35、生物0.81SW 電子0.66SW 休閑服務(wù)0.46SW 休閑服務(wù)0.69SW 醫(yī)藥生物1.28SW 電子0.66SW 有色金屬0.57SW 電子0.44SW 通信0.65SW 休閑服務(wù)1.04SW 有色金屬0.53SW 通信0.55SW 通信0.42SW 非銀金融0.65SW 綜合0.82SW 通信0.49SW 傳媒0.48SW 綜合0.33SW 綜合0.50SW 通信0.66SW 計(jì)算機(jī)0.49SW 計(jì)算機(jī)0.38SW 傳媒0.28SW 傳媒0.50SW 計(jì)算機(jī)0.65SW 綜合0.46SW 綜合0.34SW 計(jì)算機(jī)0.26SW 計(jì)算機(jī)0.46SW 國防軍工0.49SW 國防軍工0.39S

36、W 國防軍工0.33SW 國防軍工0.25SW 國防軍工0.28 HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分資料來源: Wind、 整理表 2：2009 年至 2013 年 SW 各板塊股息率一覽2013 年SW 板塊股息2012 年SW 板塊股息2011 年SW 板塊股息2010 年SW 板塊股息2009 年SW 板塊股息率(%)率(%)率(%)率(%)率(%)SW 銀行5.64SW 銀行4.19SW 鋼鐵3.46SW 銀行3.00SW 銀行2.18SW 采掘3.78SW 交通運(yùn)輸3.29SW 銀行3.15SW 非銀金融2.40SW 交通運(yùn)輸1.87SW 交通運(yùn)輸2.77SW

37、采掘3.09SW 采掘3.03SW 采掘2.05SW 采掘1.68SW 食品飲料2.68SW 鋼鐵2.77SW 交通運(yùn)輸2.73SW 交通運(yùn)輸2.02SW 鋼鐵1.30SW 化工2.59SW 化工2.71SW 非銀金融2.40SW 鋼鐵1.83SW 化工1.13SW 鋼鐵2.48SW 紡織服裝2.39SW 公用事業(yè)2.28SW 公用事業(yè)1.83SW 休閑服務(wù)1.09SW 紡織服裝2.35SW 機(jī)械設(shè)備1.94SW 化工2.22SW 化工1.46SW 紡織服裝1.08SW 公用事業(yè)2.31SW 汽車1.86SW 家用電器2.03SW 輕工制造1.39SW 公用事業(yè)1.07SW 汽車2.25SW

38、輕工制造1.84SW 汽車1.93SW 家用電器1.30SW 建筑裝飾0.88SW 家用電器2.03SW 公用事業(yè)1.78SW 輕工制造1.88SW 休閑服務(wù)1.12SW 家用電器0.83SW 建筑裝飾2.03SW 家用電器1.74SW 房地產(chǎn)1.59SW 房地產(chǎn)1.05SW 非銀金融0.83SW 房地產(chǎn)1.83SW 建筑材料1.68SW 建筑裝飾1.57SW 建筑裝飾0.98SW 通信0.82SW 有色金屬1.61SW 電氣設(shè)備1.66SW 紡織服裝1.49SW 紡織服裝0.93SW 電子0.81SW 商業(yè)貿(mào)易1.53SW 商業(yè)貿(mào)易1.60SW 電氣設(shè)備1.41SW 汽車0.90SW 農(nóng)林牧

39、漁0.80SW 機(jī)械設(shè)備1.43SW 食品飲料1.59SW 建筑材料1.36SW 通信0.77SW 國防軍工0.79SW 輕工制造1.41SW 建筑裝飾1.45SW 機(jī)械設(shè)備1.24SW 食品飲料0.74SW 醫(yī)藥生物0.78SW 建筑材料1.30SW 農(nóng)林牧漁1.42SW 醫(yī)藥生物1.13SW 建筑材料0.73SW 食品飲料0.78SW 非銀金融1.21SW 非銀金融1.38SW 農(nóng)林牧漁1.13SW 醫(yī)藥生物0.71SW 計(jì)算機(jī)0.66SW 電氣設(shè)備1.12SW 通信1.27SW 電子1.12SW 綜合0.63SW 房地產(chǎn)0.66SW 綜合0.97SW 計(jì)算機(jī)1.23SW 休閑服務(wù)1.04

40、SW 電氣設(shè)備0.61SW 輕工制造0.65SW 休閑服務(wù)0.90SW 房地產(chǎn)1.22SW 食品飲料1.04SW 計(jì)算機(jī)0.60SW 電氣設(shè)備0.61SW 通信0.88SW 電子1.22SW 通信1.02SW 機(jī)械設(shè)備0.58SW 建筑材料0.60SW 醫(yī)藥生物0.86SW 傳媒1.17SW 綜合1.01SW 商業(yè)貿(mào)易0.57SW 有色金屬0.60SW 農(nóng)林牧漁0.86SW 綜合1.16SW 商業(yè)貿(mào)易1.00SW 電子0.54SW 傳媒0.58SW 電子0.73SW 休閑服務(wù)1.10SW 計(jì)算機(jī)0.98SW 農(nóng)林牧漁0.53SW 機(jī)械設(shè)備0.57SW 計(jì)算機(jī)0.72SW 醫(yī)藥生物1.03SW

41、有色金屬0.90SW 傳媒0.50SW 綜合0.57SW 傳媒0.64SW 有色金屬0.99SW 傳媒0.78SW 國防軍工0.50SW 商業(yè)貿(mào)易0.53SW 國防軍工0.58SW 國防軍工0.96SW 國防軍工0.77SW 有色金屬0.47SW 汽車0.50資料來源: Wind、 整理隨著近年來地產(chǎn)行業(yè)的火熱及銷售不斷走高，房地產(chǎn)板塊的業(yè)績也在持續(xù)增長， 板塊的股息率亦在不斷走高，2018 年 SW 地產(chǎn)板塊股息率達(dá) 3.42%，排名 28 個(gè)行業(yè)中第 6，從股息率角度看，板塊具有配置價(jià)值。圖 14：SW 房地產(chǎn)板塊歷年股息率一覽SW房地產(chǎn)板塊歷年股息率(%)3.422.081.831.59

42、1.771.351.051.221.040.664433221102009201020112012201320142015201620172018資料來源: Wind、 整理 HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分A 股高股息率房地產(chǎn)企業(yè)概覽截至 2019 年 8 月 15 日，按 WIND 給出的結(jié)果，A 股房地產(chǎn)板塊 131 家房地產(chǎn)企業(yè) 2016 年、2017 年、2018 年靜態(tài)股息率情況如下（以下標(biāo)的僅作列示，不做推薦）： 連續(xù)三年大于 3%的房企為 9 家，如金科股份、榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、萬科 A；圖 15：金地集團(tuán)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)圖 16：招商地產(chǎn)（招

43、商蛇口）上市以來分紅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率70%60%50%40%30%20%10%2001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720180%35000030000025000020000015000010000050000070%60%50%40%30%20%10%19931995199719992001200320052007200920112013201520170%7000006000005000004000003000002000001000000資料來

44、源: Wind、 整理資料來源: Wind、 整理圖 17：金科股份上市以來分紅統(tǒng)計(jì)圖 18：榮盛發(fā)展上市以來分紅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 201825000020000015000010000050000050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%250000200000150000100000500000資料來源: Wind、 整理資料來源: Wind、 整理圖 19：萬科 A 上市以來分紅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)金分紅總額

45、(萬元)股利支付率50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%1992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720180%1400000120000010000008000006000004000002000000 HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分資料來源: Wind、 整理 連續(xù)三年大于 2%的房企為 12 家，如新城控股、華夏幸福、保利地產(chǎn)；圖 20：新城控股上市以來分紅統(tǒng)計(jì)圖 21：華夏幸福上

46、市以來分紅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率35%30%25%20%15%10%5%0%201520162017201840000035000030000025000020000015000010000050000035%30%25%20%15%10%5%0%2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018400000350000300000250000200000150000100000500000資料來源: Wind、 整理資料來源: Wind、 整理圖 22：保利地產(chǎn)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率35%30%25

47、%20%15%10%5%0%2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20187000006000005000004000003000002000001000000資料來源: Wind、 整理 連續(xù)三年大于 1%的房企為 22 家，如藍(lán)光發(fā)展、華僑城 A。圖 23：藍(lán)光發(fā)展上市以來分紅統(tǒng)計(jì)圖 24：華僑城 A 上市以來分紅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%201420152016201720189000080000700

48、006000050000400003000020000100000200%180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%300000250000200000150000100000500000 HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分資料來源: Wind、 整理資料來源: Wind、 整理證券代碼證券簡稱股息率（%）現(xiàn)金分紅比例（%）市盈率（萬得一致預(yù)期）凈負(fù)債率（%）今年以來漲跌2018201720162018201720162019E2020E2018幅（%）000036.SZ華聯(lián)控股13.135.533.5770.7142.4925.39-56.44

49、-17.06600177.SH雅戈?duì)?.964.363.5848.70482.7934.717.566.8876.09-12.66連002016.SZ世榮兆業(yè)6.886.633.9750.8163.81328.37-1.44-19.40續(xù)000656.SZ金科股份5.715.053.8249.4766.5976.596.475.14136.521.78三600376.SH首開股份5.536.465.0832.5965.5181.405.354.56165.330.563002146.SZ榮盛發(fā)展5.444.415.1025.8731.7041.933.743.0488.154.03%60038

50、3.SH金地集團(tuán)5.084.205.4033.4534.9750.155.424.5954.0422.66001979.SZ招商蛇口4.123.173.0540.0640.1041.257.916.5648.6910.43000002.SZ萬科 A3.853.053.8434.9735.4241.487.486.3531.1613.90000718.SZ蘇寧環(huán)球8.432.312.3284.3026.4456.66-7.9911.95000631.SZ順發(fā)恒業(yè)7.437.192.0447.3498.5766.40-100.49-9.43601155.SH新城控股6.242.762.8132.1

51、030.3324.694.003.1235.271.52600743.SH華遠(yuǎn)地產(chǎn)5.412.732.2537.5428.6531.655.895.39143.45-8.26續(xù)600683.SH京投發(fā)展5.033.532.2641.4046.0551.01-383.44-4.56三600340.SH華夏幸福4.562.872.7630.6830.2930.045.224.03165.633.34年600606.SH綠地控股4.523.422.8732.0933.6642.215.644.59176.338.512000402.SZ金融街3.952.703.8827.4329.8342.636.

52、185.47184.2517.86600048.SH保利地產(chǎn)3.672.833.4531.4630.3630.076.725.5380.5515.61600162.SH香江控股3.644.752.7750.0566.6354.19-84.21-5.50600266.SH北京城建3.362.132.1030.5730.1330.408.937.63137.02-9.72600325.SH華發(fā)股份2.104.086.2513.9139.2292.455.013.88214.9815.32600565.SH迪馬股份7.632.251.3567.1532.5431.146.114.3627.0941.

53、15600823.SH世茂股份7.051.211.1440.5710.1110.125.054.2720.92-1.86600708.SH光明地產(chǎn)5.172.921.6831.4417.6119.565.304.50194.7710.89000090.SZ天健集團(tuán)4.711.992.0745.9839.8253.659.457.5172.7915.43600466.SH藍(lán)光發(fā)展4.591.071.0334.8915.6123.835.083.33102.705.20000620.SZ新華聯(lián)4.561.751.1831.9722.1336.206.295.37188.3412.28000069.

54、SZ華僑城 A4.503.531.4423.2428.4811.914.343.6884.315.04600665.SH天地源4.072.081.5130.0130.2730.01-239.874.36600622.SH光大嘉寶4.001.171.4620.9434.1748.475.724.8037.03-29.45續(xù)000006.SZ深振業(yè) A3.951.841.9030.1130.3331.21-9.45-4.63三600663.SH陸家嘴3.582.451.7850.0750.0550.0114.6312.64114.617.24年601588.SH北辰實(shí)業(yè)3.571.901.4433

55、.9732.4833.647.696.2591.2923.991600510.SH黑牡丹3.512.151.2430.1930.1330.16-58.74-8.42000046.SZ泛?？毓?.362.011.6183.7326.9625.07-436.59-4.28600657.SH信達(dá)地產(chǎn)3.282.151.9715.9118.0920.76-79.06-6.87600658.SH電子城3.281.721.4237.3930.0135.588.356.11-1.52-31.59600533.SH棲霞建設(shè)3.161.031.0748.2596.9232.24-189.047.48002133

56、.SZ廣宇集團(tuán)2.641.721.0418.4332.6040.91-43.65-12.17600067.SH冠城大通2.501.841.4019.1230.0846.41-47.257.53600007.SH中國國貿(mào)1.971.871.7441.6150.7844.0319.1317.2830.8727.03600641.SH萬業(yè)企業(yè)1.874.722.1815.3630.0430.3012.3011.34-68.3315.20600648.SH外高橋1.221.081.0130.0830.7031.4323.2521.58100.0130.71表 3：A 股重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)股息率概覽（截至

57、2019 年 8 月 15 日）年連%連%資料來源: Wind、 整理（以上數(shù)據(jù)僅作列示，不做推薦）港股高股息率房地產(chǎn)企業(yè)概覽截至 2019 年 8 月 15 日，按WIND 給出的結(jié)果，港股房地產(chǎn)板塊 77 家房地產(chǎn)企業(yè) 2016 年、2017 年、2018 年靜態(tài)股息率情況如下（以下標(biāo)的僅作列示，不做推薦）： HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分 連續(xù)三年大于 5%的房企為 13 家，如合景泰富集團(tuán)、禹洲地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)；圖 25：合景泰富集團(tuán)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)圖 26：禹洲地產(chǎn)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率100%90%80%

58、70%60%50%40%30%20%10%20062007200820092010201120122013201420152016201720180%800000700000600000500000400000300000200000100000045%40%35%30%25%20%15%10%5%0%140000120000100000800006000040000200000資料來源: Wind、 整理資料來源: Wind、 整理圖 27：龍光地產(chǎn)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%201320142015201620

59、172018400000350000300000250000200000150000100000500000資料來源: Wind、 整理 連續(xù)三年大于 4%的房企為 12 家，如旭輝控股集團(tuán)、華潤置地、龍湖集團(tuán)；圖 28：旭輝控股集團(tuán)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)圖 29：華潤置地上市以來分紅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2012 2013 2014 2015 2016 2017 201825000020000015000010000050000035%30%25%20%15%10%5%2006200720082009

60、2010201120122013201420152016201720180%8000007000006000005000004000003000002000001000000 HYPERLINK / 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款部分資料來源: Wind、 整理資料來源: Wind、 整理圖 30：龍湖集團(tuán)上市以來分紅統(tǒng)計(jì)現(xiàn)金分紅總額(萬元)股利支付率40%35%30%25%20%15%10%5%0%20092010201120122013201420152016201720187000006000005000004000003000002000001000000資料來源: Wind、 整理 連