1、工程管理暖通空調(diào)、給排水運(yùn)行維修保養(yǎng)主講人：張祖超 金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心1金碧物業(yè)地區(qū)分公司組織機(jī)構(gòu)圖地區(qū)物業(yè)分公司行政人事部各樓盤客戶服務(wù)中心客 戶 服 務(wù) 部工 程 維 修 部保 安 部2工程維修部框架結(jié)構(gòu)3工程管理在物業(yè)管理中 的地位及作用1、工程管理在物業(yè)管理中的地位工程管理在整個(gè)物業(yè)管理中處于非常重要的地位，是物業(yè)管理的物質(zhì)和技術(shù)根底。科學(xué)、合理的工程管理是對(duì)設(shè)備從使用、維護(hù)保養(yǎng)、檢查修理、更新改造直至報(bào)廢的過程中進(jìn)行技術(shù)管理和經(jīng)濟(jì)管理，使設(shè)備始終可靠、平安、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行，給人們的生活和工作創(chuàng)造舒適、方便、平安、快捷的環(huán)境，直接表達(dá)整個(gè)物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。42、工程管理在

2、物業(yè)管理中的作用工程管理是現(xiàn)代物業(yè)管理不可缺少的重要組成局部。只有物業(yè)設(shè)施設(shè)備正常工作，物業(yè)的功能和作用才能得以充分發(fā)揮。工程管理在物業(yè)管理中的作用主要表現(xiàn)在以下幾方面：物業(yè)的工程管理是人們生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障；物業(yè)的工程管理是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命、保障設(shè)備平安運(yùn)行的保證；物業(yè)的工程管理是城市文明建設(shè)和開展的需要；物業(yè)的工程管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的根底建設(shè)。5工程管理范圍1、負(fù)責(zé)房屋設(shè)施設(shè)備、供配電系統(tǒng)含發(fā)電機(jī)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)等的運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)及其外委檢修的監(jiān)督、檢查、考評(píng)等工作。2、負(fù)責(zé)制訂所屬公共設(shè)施設(shè)備、房屋設(shè)施設(shè)備、機(jī)電設(shè)施設(shè)備、

3、根底配套設(shè)施設(shè)備的各項(xiàng)管理制度和技術(shù)規(guī)程。3、負(fù)責(zé)新建工程的房屋設(shè)施設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)備、配套設(shè)施設(shè)備等工程工程的接管驗(yàn)收工作及工程資料、技術(shù)資料的移交、核實(shí)、整理、歸檔工作。4、負(fù)責(zé)編制設(shè)備設(shè)施管理臺(tái)賬、設(shè)備卡、設(shè)備標(biāo)識(shí)及大型設(shè)備檔案。65、負(fù)責(zé)編制設(shè)備設(shè)施大中修、工程改造、設(shè)備更新方案及月度、季度、年度維修保養(yǎng)工作方案、費(fèi)用預(yù)算和資金使用方案，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批后組織實(shí)施。6、配合客戶效勞部做好用戶入住時(shí)房屋設(shè)備設(shè)施的交驗(yàn)記錄工作。7、負(fù)責(zé)做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同起草、評(píng)審工作及外包工程工程監(jiān)督、檢查、考核，確保施工質(zhì)量。8、負(fù)責(zé)用戶裝修方案的審核并監(jiān)督裝修施工過程，參與裝修工程驗(yàn)收。9、負(fù)責(zé)

4、制訂各項(xiàng)能源消耗管理規(guī)程，開源節(jié)流、控制能源消耗本錢。10、為用戶提供熱誠(chéng)、快捷、高效的優(yōu)質(zhì)效勞。11、負(fù)責(zé)緊急情況下的搶險(xiǎn)和突發(fā)事件的處理工作。7物業(yè)工程管理給排水運(yùn)行維護(hù)管理消防運(yùn)行維護(hù)管理供配電運(yùn)行維護(hù)管理智能化運(yùn)行維護(hù)管理電梯運(yùn)行維護(hù)管理暖通空調(diào)運(yùn)行維護(hù)管理二次裝修管理8給排水系統(tǒng)主要包括室內(nèi)給水系統(tǒng)、室內(nèi)飲水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水供給系統(tǒng)、室內(nèi)排水系統(tǒng)、水景工程給排水系統(tǒng)及游泳池給排水系統(tǒng)等。消防系統(tǒng)主要包括消火栓給水系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等。暖通空調(diào)系統(tǒng)主要包括室內(nèi)供暖及熱源、室內(nèi)燃?xì)夤┙o、建筑通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)及冷源等。供配電系統(tǒng)主要包括低壓配

5、電系統(tǒng)、自備發(fā)電系統(tǒng)、建筑照明、建筑防雷等系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)主要包括可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、智能停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、公共播送系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、樓宇電視系統(tǒng)、綜合布線等。電梯系統(tǒng)主要包括乘客電梯、消防電梯、觀光電梯、扶梯等。 工程部各系統(tǒng)簡(jiǎn)介9第一局部 暖通空調(diào)系統(tǒng)暖通空調(diào)設(shè)備分類1、供熱設(shè)備熱水鍋爐和末端散熱設(shè)備2、通風(fēng)設(shè)備新風(fēng)機(jī)、送排風(fēng)機(jī)、排氣扇3、空調(diào)設(shè)備中央空調(diào)系統(tǒng)和末端設(shè)備4、燃?xì)庠O(shè)備熱水器和煤氣灶10 暖通空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)與管理一、概述暖通空調(diào)系統(tǒng)包括供暖系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)，供暖系統(tǒng)主要應(yīng)用于北方建筑，中央空調(diào)系統(tǒng)主要用于酒店、大型商場(chǎng)、綜合辦公樓等。供暖系統(tǒng)是寒冷地區(qū)建筑物不可缺

6、少的組成局部，供暖管理成為物業(yè)管理中重要組成局部。供暖系統(tǒng)的管理目的是使建筑物內(nèi)在供暖期正常供暖，保證業(yè)主有一個(gè)正常舒適的工作、生活環(huán)境。中央空調(diào)由3局部組成: 冷凍機(jī)房，空調(diào)水管網(wǎng)系統(tǒng)，空調(diào)末端裝置(空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組等組成，空調(diào)系統(tǒng)得作用是保證室內(nèi)空氣到達(dá)相應(yīng)得設(shè)定溫度，營(yíng)造一個(gè)適宜得溫度環(huán)境。11中央空調(diào)系統(tǒng)的內(nèi)容一般主要包括以下幾個(gè)方面：中央空調(diào)系統(tǒng)的根底資料管理中央空調(diào)系統(tǒng)的日常操作管理 中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理中央空調(diào)系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)管理中央空調(diào)系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案12二、中央空調(diào)系統(tǒng)的簡(jiǎn)述建筑空調(diào)系統(tǒng)的根本組成形式可分為三大組成局部，分別是：冷熱源設(shè)備主機(jī)、空調(diào)末端設(shè)備、附件

7、及管道系統(tǒng)。但空調(diào)系統(tǒng)在一百多年的開展歷史中，人們不斷探索、不斷創(chuàng)新，利用自然界給予人類的豐富多彩的能源形式，在這三大組成局部的根底上，開展了多種多樣的空調(diào)系統(tǒng)形式。目前較常見的中央空調(diào)形式有：風(fēng)冷水冷熱泵機(jī)組+空調(diào)末端形式水冷制冷機(jī)組+冷卻塔+熱水鍋爐或其他熱源+空調(diào)末端形式溴化鋰機(jī)組+冷卻塔+熱源+空調(diào)末端形式水源熱泵機(jī)組+空調(diào)末端形式風(fēng)冷管道式空調(diào)系統(tǒng)形式多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)形式13 熱水采暖系統(tǒng)1、采暖系統(tǒng)分類按熱媒：熱水、蒸汽2、熱水系統(tǒng)與蒸汽系統(tǒng)比較：優(yōu)點(diǎn)：1運(yùn)行管理簡(jiǎn)單。維修費(fèi)用低；2熱效率高，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象輕，可比蒸汽節(jié)能20%-40%3可采用多種調(diào)節(jié)方法，質(zhì)調(diào)量調(diào)4供暖效果好，

8、連續(xù)供暖，室溫波動(dòng)小，房間溫度均漲，無噪音。5散熱設(shè)備溫度低，平安，衛(wèi)生條件好 規(guī)定：1、民用建筑應(yīng)采用熱水2、工業(yè)建筑、廠區(qū) 只有采暖或采暖用熱為主時(shí)，宜用高溫水，當(dāng)以 工藝用蒸汽為主時(shí)，可采用蒸汽。6管道設(shè)備銹蝕較輕缺點(diǎn)：1散熱設(shè)備傳熱系數(shù)低，流量大2消耗電能多14熱水鍋爐和散熱器暖氣片1516熱水鍋爐的運(yùn)行和保養(yǎng)一、操作前的準(zhǔn)備工作：1、檢查電源是否正常，電源開關(guān)應(yīng)合上，電壓正常。2、查看上一班的運(yùn)行記錄，了解鍋爐運(yùn)行狀態(tài)，如果是停爐，應(yīng)了解停爐原因和時(shí)間。3、翻開供水閥檢查自來水壓力是否正常,鍋爐補(bǔ)水箱的水位不應(yīng)超過玻璃液位計(jì)的一半。4、檢查各壓力表閥是否翻開，各壓力表是否靈敏準(zhǔn)確，煙

9、囪風(fēng)門是否翻開。5、檢查柴油供油管或管道煤氣閥門啟閉是否正確。17二、啟動(dòng)熱水爐供給熱水1、合上配電開關(guān)箱內(nèi)的開關(guān)，給鍋爐送電。時(shí)間繼電器開關(guān)撥至ON位置。2、將鍋爐電控箱面板上的溫度控制旋鈕設(shè)置到70度。3、按鍋爐電控箱面板上的開關(guān)到“ON位置啟動(dòng)鍋爐，此時(shí)電源指示燈紅亮，鍋爐的風(fēng)機(jī)應(yīng)該運(yùn)行，約45秒，燃燒器點(diǎn)火，此時(shí)指示燈亮綠，完成啟動(dòng)過程。4、翻開與啟動(dòng)的鍋爐相對(duì)應(yīng)的熱交換器一次循環(huán)水泵管道上的閥門。只啟動(dòng)一臺(tái)鍋爐的情況，那么關(guān)閉另一臺(tái)熱交換器的冷水閥。5、將一次循環(huán)泵的轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“自動(dòng)位置，啟動(dòng)與鍋爐相對(duì)應(yīng)的水泵。6、檢查熱水罐上的溫控器是否設(shè)定在6065。7、翻開回水泵管道上的閥門

10、，按電鈕，啟動(dòng)任意一臺(tái)回水泵。18三、運(yùn)行管理及本卷須知1、經(jīng)常檢查自來水壓力、鍋爐補(bǔ)水箱水位、石油氣壓力、鍋爐內(nèi)和熱水罐內(nèi)的水溫。以上參數(shù)應(yīng)符合以下要求：補(bǔ)水箱水位不超過玻璃水位計(jì)一半。鍋爐內(nèi)水溫7080。熱水罐內(nèi)水溫6065。2、經(jīng)常檢查鍋爐和水泵的運(yùn)行狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)鍋爐故障指示燈紅和超溫指示燈紅亮?xí)r，要及時(shí)排除故障，重新啟動(dòng)。發(fā)現(xiàn)水泵有異常聲音或嚴(yán)重漏水，必須立即停泵維修。3、在一次循環(huán)水泵運(yùn)行情況下，熱交換器冷水出口溫度應(yīng)超過60，如溫度低于55，那么要檢查原因，如果是熱交換器結(jié)垢，那么需要清洗處理。4、兩臺(tái)鍋爐應(yīng)輪流使用，使兩臺(tái)累計(jì)運(yùn)行時(shí)間大致相同。5、接班后，交班前必須記錄設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)

11、參數(shù)，平時(shí)每2小時(shí)記錄一次。6、如需鍋爐自動(dòng)定時(shí)啟、停，那么將時(shí)間繼電器調(diào)至所需的啟、停時(shí)間，開關(guān)撥到“AUTO自動(dòng)位置。此時(shí)應(yīng)關(guān)掉相應(yīng)的一次循環(huán)水泵，待鍋爐啟動(dòng)時(shí)，再啟動(dòng)循環(huán)水泵。197、如鍋爐內(nèi)或熱水罐內(nèi)的水放干凈，重新加水后，必須將管道內(nèi)的空氣排干凈，否那么循環(huán)泵或回水泵不能工作。四、停爐操作1、按鍋爐電控箱面板上開關(guān)到“OFF位置，鍋爐即停止運(yùn)行。2、將一次循環(huán)水泵轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)至“停止位置。3、如用戶不需要供給熱水，那么停止回水泵運(yùn)行；如用戶繼續(xù)用熱水，那么回水泵繼續(xù)運(yùn)行。4、關(guān)閉石油氣閥門。5、清掃鍋爐房衛(wèi)生。20五、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)：1、如果連續(xù)停爐超過3天，那么重新啟動(dòng)需將供水系統(tǒng)包

12、括熱水罐內(nèi)的剩余水排放干凈，重新灌入新鮮的自來水。2、鍋爐內(nèi)的一次循環(huán)水三個(gè)月更換一次。注意：任何時(shí)候鍋爐內(nèi)必須充滿水。3、一般情況下，一年用高級(jí)除垢劑清洗一次板式熱交換器。如結(jié)垢嚴(yán)重，影響熱交換，那么隨時(shí)進(jìn)行清洗。4、如發(fā)現(xiàn)鍋爐內(nèi)結(jié)垢嚴(yán)重具體反映在排煙溫度明顯升高和每小時(shí)用煤氣量明顯增加。那么請(qǐng)廠家技術(shù)人員指導(dǎo)清洗鍋爐。注意：清洗劑對(duì)金屬應(yīng)無腐蝕性。5、系統(tǒng)的壓力表和溫度計(jì)每年要送技監(jiān)部門校驗(yàn)一次或更換新表。6、石油氣系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不是緊急情況一般不要自行修理，要及時(shí)通知燃?xì)夤九扇藖硖幚怼?、操作人員還要熟悉供熱系統(tǒng)設(shè)備如鍋爐、水泵、熱水壓力罐等的結(jié)構(gòu)、性能和維護(hù)、保養(yǎng)要求。按設(shè)備的使用說

13、明書的指引進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 21分體空調(diào)機(jī)22分體空調(diào)機(jī)運(yùn)行和維修保養(yǎng)1、運(yùn)行線控或者遙控開關(guān)機(jī)，運(yùn)行模式，調(diào)節(jié)溫度。一般空調(diào)回風(fēng)設(shè)定溫度不小于26度節(jié)能運(yùn)行。2、維修保養(yǎng)室內(nèi)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng) 定期時(shí)間間隔為月清洗蒸發(fā)器或冷凝器的進(jìn)風(fēng)過濾網(wǎng)。可在清潔水中參加少量洗潔劑清洗，然后再用清水沖洗一下，晾干后裝上。定期清洗蒸發(fā)器盤管翅片上的結(jié)灰，可用硬尼龍刷去除結(jié)灰，洗刷后可用吸塵器吸灰。經(jīng)常檢查凝露水排水管是否暢通，如果堵塞，應(yīng)及時(shí)去除堵塞物，以使凝露水暢通，否那么會(huì)溢出集水盤。定期對(duì)機(jī)組作清潔工作。保護(hù)好蒸發(fā)器翅片，假設(shè)有倒片應(yīng)予以校正。23二室外機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)保護(hù)好冷凝器翅片，假設(shè)有倒片應(yīng)予以校正。

14、定期去除冷凝器翅片間結(jié)灰，確保通風(fēng)流暢。定期對(duì)室外機(jī)組內(nèi)部作清掃工作，去除外殼外表結(jié)灰，經(jīng)常保持清潔狀態(tài)。三、整機(jī)的維護(hù)保養(yǎng)正確選用熔斷器的容量，其容量一般為空調(diào)機(jī)組額定電流的倍左右。異步電動(dòng)機(jī)的額定電流約為電動(dòng)機(jī)啟動(dòng)時(shí)不致熔斷，熔斷器的額定電流應(yīng)大于電動(dòng)機(jī)的額定電流。定期檢查壓縮機(jī)和風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)，是否有異常噪聲，但聽到不正常的雜聲，如金屬碰撞聲、電動(dòng)機(jī)嗡嗡聲、外殼振動(dòng)聲，應(yīng)立即停機(jī)觀察，找出發(fā)聲源，予以排除。定期檢查電器的運(yùn)行狀況，主要是控制點(diǎn)器強(qiáng)電局部，如斷電器和保護(hù)電器等。并對(duì)電器板進(jìn)行清掃，保護(hù)良好的運(yùn)行環(huán)境。24定期檢查制冷系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，手感檢查壓縮機(jī)的吸、排氣溫度。可以裝接壓力

15、表的機(jī)組，應(yīng)裝壓力表，以檢測(cè)高、低壓壓力狀態(tài)。觀察視液鏡中制冷劑流動(dòng)狀態(tài)，以判定系統(tǒng)的制冷劑量。定期檢查制冷系統(tǒng)連接管口焊接點(diǎn)、接扣處是否有油跡。有油跡處應(yīng)進(jìn)行檢漏?？照{(diào)機(jī)組不應(yīng)長(zhǎng)期在以上的空調(diào)房間中運(yùn)行。即制冷機(jī)組長(zhǎng)期在超符合工況下運(yùn)行，會(huì)降低機(jī)組的運(yùn)行壽命，而且容易損壞壓縮機(jī)的運(yùn)行零件。經(jīng)常檢查空調(diào)機(jī)組的插頭與插座的接觸是否良好。保持電氣系統(tǒng)的枯燥、清潔、防止電氣系統(tǒng)受潮而漏點(diǎn)。防止電器受潮而擊穿絕緣層。特別是黃梅季節(jié)更要做好防潮、防霉工作。2526冷凍水系統(tǒng)的分水器和集水器27中央空調(diào)的運(yùn)行開關(guān)機(jī))開機(jī)程序：開冷凍水泵蝶閥開冷凍水泵開冷卻水泵電動(dòng)閥、冷卻塔進(jìn)水電動(dòng)閥開冷卻水泵開冷卻塔風(fēng)機(jī)

16、開冷水機(jī)組。 關(guān)機(jī)程序：關(guān)冷水機(jī)組關(guān)冷卻塔風(fēng)機(jī)關(guān)冷卻水泵關(guān)冷卻水泵電動(dòng)閥、冷卻塔進(jìn)水電動(dòng)閥關(guān)冷凍水泵關(guān)冷凍水泵蝶閥。 28活塞式冷水機(jī)組螺桿式冷水機(jī)組離心式冷水機(jī)組小型中央空調(diào)機(jī)組溴化鋰式冷水機(jī)組吸附式冷水機(jī)組旋渦式冷水機(jī)組冷凍機(jī)的類型模塊式冷水機(jī)組29冷水機(jī)組的分類及主要性能 冷水機(jī)組是生產(chǎn)冷水的制冷裝置，廣泛應(yīng)用于空調(diào)工程和工業(yè)生產(chǎn)工藝中。根據(jù)冷水機(jī)組所用動(dòng)力種類不同分為電力驅(qū)動(dòng)冷水機(jī)組和熱力驅(qū)動(dòng)水機(jī)組。 冷水機(jī)組是中央空調(diào)系統(tǒng)的關(guān)鍵設(shè)備，也是需要冷水的生產(chǎn)工藝過程中的關(guān)鍵設(shè)備。選擇使用前必須熟悉各種冷水機(jī)組的特點(diǎn)。 常用的冷水機(jī)組按配用的制冷壓縮機(jī)類型不同，分為活塞式、螺桿式、離心式、旋

17、渦式冷水機(jī)組。它們的蒸發(fā)器和冷凝器一般采用殼管式換熱器，節(jié)流裝置采用熱力膨脹閥，制冷劑為氟利昂，活塞式、螺桿式、離心式和旋渦式用R22或者R134a， 運(yùn)行控制采用全自動(dòng)控制，并設(shè)有多級(jí)能量調(diào)節(jié)。30螺桿式冷水機(jī)組 水冷螺桿式冷水機(jī)組的制冷量范圍一般為125-1000kw，壓縮機(jī)采用半封閉螺桿式。31螺桿式制冷機(jī)3233 螺桿機(jī)外型結(jié)構(gòu)圖34水冷單螺桿冷水機(jī)組制冷原理壓縮機(jī)冷凝器蒸發(fā)器 節(jié)流閥35離心式冷水機(jī)組 離心式冷水機(jī)組單機(jī)制冷量大, 制冷量一般大于1000kw，占地面積少,能耗低,可靠性高,主要用于需要大,中等冷量的辦公樓,賓館,劇院,商場(chǎng),醫(yī)院等.36離心式冷凍機(jī)37 采用目前最先進(jìn)

18、的DAC高效冷凝傳熱管，管外外表的多頭螺旋細(xì)肋以及螺旋形突起，使換熱系數(shù)和換熱能力大副度提高。 內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)，極大地提高了冷凝器抗腐蝕，抗污垢的能力，充分發(fā)揮冷凝器換熱效果，從而保證機(jī)組到達(dá)較高的性能水平。 殼管式冷凝器上還安裝平安閥，放氣閥等，確保殼管式冷凝器的平安以及清洗，維護(hù)的方便性。38 采用目前最先進(jìn)的DAE高效蒸發(fā)傳熱管，管內(nèi)外表的多頭螺旋細(xì)肋以及螺旋形突起，使換熱系數(shù)和換熱能力大幅度提高。 采用管殼式結(jié)構(gòu)、外表采用最新阻燃，防水型的隔熱材料保溫，冷水器冷媒側(cè)耐壓28Kg/cm22，水側(cè)耐壓高達(dá)20Kg/cm22. 蒸發(fā)器內(nèi)設(shè)PVC工程塑料擋水板，抗腐蝕能力強(qiáng)，冷凍水沿隔板上下

19、迂回流動(dòng)，以增加撓流效果。蒸發(fā)器入口經(jīng)特殊設(shè)計(jì)使冷媒在各銅管內(nèi)分布更為均勻，以提高整體傳熱效率。 采用最新波紋狀內(nèi)螺旋高效換熱管，傳熱系數(shù)高。管內(nèi)蒸發(fā)具有較高熱傳效率，以確保機(jī)組良好的制冷性能。39恒溫恒濕空調(diào)機(jī)組金屬組合式空調(diào)機(jī)組40通風(fēng)空調(diào)風(fēng)管圖片風(fēng)管一般有圓形和方形兩種。41通風(fēng)空調(diào)風(fēng)管42空調(diào)風(fēng)口4344空調(diào)管道閥門45空調(diào)水泵46空調(diào)末端設(shè)備47通風(fēng)設(shè)備及風(fēng)閥軸流風(fēng)機(jī)離心風(fēng)機(jī)風(fēng)量調(diào)節(jié)閥48空調(diào)儀表4950空調(diào)三速開關(guān)和電動(dòng)二通閥51風(fēng)機(jī)盤管使用局調(diào)方法：1、水量調(diào)節(jié)，水量調(diào)節(jié)目前常用兩種方法：在冷凍水管路上設(shè)二通電動(dòng)閥，用恒溫控制器控制啟閉；改三通電動(dòng)閥控制啟閉，使水全通風(fēng)機(jī)盤管或旁

20、通。2、風(fēng)量控制：盤管有三檔風(fēng)量，通常把恒溫控制器與正速開關(guān)組合并設(shè)供冷/供熱，轉(zhuǎn)換開關(guān)，可用時(shí)進(jìn)行風(fēng)量和水量調(diào)節(jié)，近年來開發(fā)了直接控制風(fēng)量的恒溫控制器，根據(jù)室溫變化，控制三檔風(fēng)速或無極變速，風(fēng)機(jī)可無極調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)冷量無級(jí)調(diào)節(jié)。5253 圓形冷卻塔54橫流方形冷卻塔55空調(diào)設(shè)備的顏色配置1、冷卻塔區(qū)的顏色配置序號(hào)顏色名稱備注1本色地面、設(shè)備基礎(chǔ)、冷卻塔，閥門2藍(lán)色冷卻水管油漆3銀灰色支架防銹漆56冷凍機(jī)房572、冷凍機(jī)房的顏色配置序號(hào)顏色名稱備注1淺啡色地面、設(shè)備基礎(chǔ)平臺(tái)、踢腳線防滑耐磨磚2米黃色柱體、內(nèi)墻面乳膠漆3白色天花乳膠漆4本色冷凍主機(jī)、水泵電機(jī)、水泵、閥門5本色冷凍水管、集水器、分水器

21、保溫材料的顏色6藍(lán)色冷卻水管油漆7銀灰色設(shè)備底座、支架防銹漆8灰色吊架防銹漆583、空調(diào)機(jī)房的顏色配置序號(hào)顏色名稱備注1淺啡色地面、設(shè)備基礎(chǔ)平臺(tái)、踢腳線防滑耐磨磚2米黃色柱體、內(nèi)墻面乳膠漆3白色天花乳膠漆4本色空調(diào)機(jī)、閥門、新風(fēng)引入管5本色冷凍水管、空調(diào)送風(fēng)管保溫材料的顏色6銀灰色設(shè)備底座、支架防銹漆7灰色吊架防銹漆594、鍋爐房的顏色配置序號(hào)顏色名稱備注1淺啡色地面、設(shè)備基礎(chǔ)平臺(tái)、踢腳線防滑耐磨磚2米黃色柱體、內(nèi)墻面乳膠漆3白色天花乳膠漆4本色鍋爐本體、水泵及電機(jī)、閥門5本色管道保溫材料的顏色6銀灰色設(shè)備底座、支架防銹漆7灰色吊架防銹漆60鍋爐機(jī)房61中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)大綱1、冷卻塔維修保

22、養(yǎng)：每半年對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。2、風(fēng)機(jī)盤管維修保養(yǎng)：每半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。3、冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：每半年對(duì)冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4、冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng)：每半年對(duì)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。5、每半年對(duì)冷凍水管路、送風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管管路進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是那么應(yīng)重做保溫層。6、閥類維修保養(yǎng)：每半年對(duì)閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。7、壓縮機(jī)維修保養(yǎng)：每年對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測(cè)、保養(yǎng)。62中央空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)細(xì)那么一、檢查測(cè)試內(nèi)容1、主機(jī)局部1.1、檢測(cè)壓縮機(jī)的主機(jī)到達(dá)滿負(fù)

23、荷時(shí)上下壓值：制冷時(shí)：排氣壓力;制熱時(shí)：排氣壓力13-21kg/cm2；1.3-2.1Mpa；吸氣壓力3.5-6kg/cm2；0.35-0.6Mpa；1.2、檢測(cè)壓縮機(jī)主機(jī)滿負(fù)荷時(shí)的殼體溫度，不能超過115。1.3、檢測(cè)壓縮機(jī)電機(jī)滿負(fù)荷時(shí)的運(yùn)行電壓、電流值；額定電壓10%以內(nèi)；1.4、檢測(cè)壓縮機(jī)dB值，壓縮機(jī)啟動(dòng)時(shí)和滿負(fù)荷時(shí)，運(yùn)行的聲音最大范圍80dB；1.5、檢測(cè)壓縮機(jī)的輸入、輸出端連接管接頭處制冷劑有無滲漏；631.6、檢測(cè)壓縮機(jī)電機(jī)的油位和油溫，在正常啟動(dòng)時(shí)是否正常，目視確認(rèn)僅限帶有油面計(jì)的機(jī)型標(biāo)準(zhǔn)油溫：已溫暖、大概30-601.7、檢測(cè)冷凝器是否泄漏狀況：指主機(jī)運(yùn)行過程產(chǎn)生振動(dòng)，查看銅

24、管焊接處振破：冷凝器煽熱狀況是否良好；1.8、檢測(cè)主機(jī)在滿負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，冷凝器冷卻水進(jìn)出口水溫有無溫差，標(biāo)準(zhǔn)溫2-51.9、檢測(cè)主機(jī)在滿負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，蒸發(fā)器及膨脹閥外表溫度及其結(jié)霜情況：3+/-11.10、檢測(cè)主機(jī)滿負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，蒸發(fā)器毛細(xì)管是堵塞、泄漏還是暢通的；641.11、檢測(cè)風(fēng)機(jī)運(yùn)行過程中震動(dòng)是否超過60dB，螺絲松動(dòng)檢查處理，皮帶松緊是因風(fēng)機(jī)長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行會(huì)導(dǎo)致風(fēng)機(jī)皮帶拉長(zhǎng)，過緊過松都不行，標(biāo)準(zhǔn)松緊度10cm;1.12、檢測(cè)壓縮機(jī)電機(jī)電磁閥開關(guān)是否動(dòng)作靈敏度，檢查各端子，各端子用螺絲刀擰緊，標(biāo)準(zhǔn)是無松動(dòng)、無燒壞；1.13、及冷媒量確實(shí)認(rèn)；目視確認(rèn)僅限帶有液面計(jì)的機(jī)型652、冷卻水系統(tǒng)2.1、檢

25、測(cè)主機(jī)在正常運(yùn)行時(shí)，冷卻水進(jìn)水與出水溫度相差值：5；2.2、測(cè)試?yán)鋮s水及其水源酸堿PH值：JISK0101；大于此值就會(huì)影響到主機(jī)的使用壽命，時(shí)間過長(zhǎng)那么會(huì)使銅管腐蝕；2.3、檢查冷卻水塔旁通Y型過濾器是否有水垢、臟物等堵塞或其他不良情況，導(dǎo)致水流壓力不夠，主機(jī)保護(hù)動(dòng)作就不制冷；2.4、檢查循環(huán)水泵在正常運(yùn)行時(shí)沒有堵塞外表溫度最高不超過40；2.5、檢測(cè)冷卻水散流片是否有污垢和是否有變形，導(dǎo)致散熱效果降低；663、電器控制3.1、檢查主機(jī)在正常運(yùn)行時(shí)，控制電箱電流是否在額定電流以內(nèi)，接觸器是否電弧，空氣開關(guān)是否在60以內(nèi)；3.2、檢測(cè)機(jī)組控制模塊CSC阻值是否正常，標(biāo)準(zhǔn)阻值0.5M；3.3、檢

26、測(cè)主機(jī)電源和控制板絕緣電阻：0.5M；3.4、檢測(cè)主機(jī)正常運(yùn)行時(shí)，溫度調(diào)節(jié)器動(dòng)作靈敏度，標(biāo)準(zhǔn)值2；3.5、檢測(cè)缺水壓力開關(guān)動(dòng)作，進(jìn)出水壓力，標(biāo)準(zhǔn)壓差：2kg以上；3.6、檢測(cè)各個(gè)電磁接觸器是否有開啟及接線端子是否松動(dòng)或被氧化；67二、主要保養(yǎng)清洗調(diào)整工程1：冷卻水塔外表污垢清洗：內(nèi)容：主機(jī)長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行時(shí)，空氣中含有很多灰塵及水垢，所以根據(jù)環(huán)境不同來清洗水塔和冷凝器；2：主機(jī)各部件外表塵埃滴水板污垢過濾網(wǎng)清洗壓縮空氣吹干；內(nèi)容：主機(jī)回風(fēng)過濾網(wǎng)是否干凈，因沒有回風(fēng)就沒有冷氣，灰塵長(zhǎng)時(shí)間會(huì)產(chǎn)生霉味，對(duì)人體有害；3：主機(jī)室內(nèi)風(fēng)機(jī)散熱表冷凝器，水泡高壓清洗：內(nèi)容：冷凝器蒸發(fā)器因長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行難免會(huì)有灰塵進(jìn)入蒸

27、發(fā)器里面，水泡外表有大量的水垢會(huì)導(dǎo)致散熱不良、蒸發(fā)效果不好，影響風(fēng)機(jī)壽命；684：冷卻水系統(tǒng)水塔、水流開關(guān)、管路、HONA水泡高壓清洗：內(nèi)容：冷卻水系統(tǒng)需要用藥水清洗外表水垢及青苔；5：各運(yùn)行風(fēng)機(jī)傳動(dòng)機(jī)械局部潤(rùn)滑補(bǔ)充：內(nèi)容：檢查風(fēng)機(jī)軸承潤(rùn)滑是否良好，否那么會(huì)出現(xiàn)噪音大而影響風(fēng)機(jī)壽命；6：各運(yùn)行風(fēng)機(jī)、皮帶傳動(dòng)機(jī)松緊度：10cm；機(jī)械局部螺絲鞏固與調(diào)整：內(nèi)容：如果風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，螺絲難免有一些松動(dòng)，一般要求在10kg以上；7：電器控制局部接線端子緊固標(biāo)準(zhǔn)要求：10kg以上；698：溫度控制器，探頭靈敏度校正：內(nèi)容：主機(jī)運(yùn)行時(shí)進(jìn)水出水、感溫頭靈敏度一般在3-5；9：季節(jié)性的機(jī)組關(guān)機(jī)和開機(jī)測(cè)試：內(nèi)容：

28、每季度檢測(cè)機(jī)組和開機(jī)測(cè)試，并記錄有效數(shù)據(jù)；10：機(jī)組綜合運(yùn)行狀況，報(bào)警等數(shù)據(jù)改善狀況記錄，每季度一次交于甲方：內(nèi)容：每月檢查機(jī)組運(yùn)行數(shù)據(jù)，進(jìn)行出水、冷凍進(jìn)水出水、電流電壓低壓、主機(jī)蒸發(fā)器、冷凝器、冷凝器外表是否有灰塵及水垢。綜合檢測(cè)后，做一份詳細(xì)的保養(yǎng)細(xì)那么檢測(cè)報(bào)告。70第二局部 給排水系統(tǒng)1、室內(nèi)給水系統(tǒng)自來水系統(tǒng)2、室內(nèi)飲水系統(tǒng)3、室內(nèi)熱水供給系統(tǒng)4、室內(nèi)排水系統(tǒng)5、水景工程給排水系統(tǒng)6、游泳池給排水系統(tǒng)7、消防水系統(tǒng)71 給排水系統(tǒng)的維護(hù)與管理一、概述1、給排水管理的意義水是人類生存的最根本的要素，是物業(yè)使用功能的保障條件之一。因此作為建筑工程中的給排水系統(tǒng)工程的工作正常與否，直接影響到

29、業(yè)主(或使用人)的工作、生活和物業(yè)功能的發(fā)揮。2、給排水設(shè)備管理的內(nèi)容給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對(duì)給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運(yùn)行、維護(hù)等的管理活動(dòng)。包括物業(yè)管理公司對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的方案性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。72給排水設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容涉及很多，根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設(shè)備種類而定。但一般主要包括以下幾個(gè)方面：1、給排水設(shè)備設(shè)施的根底資料管理2、給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理 3、給排水設(shè)備運(yùn)行管理4、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理5、文明

30、平安管理二、給排水各系統(tǒng)簡(jiǎn)述物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)是指小區(qū)內(nèi)的各種冷水、熱水、開水供給和污水排放的工程設(shè)施的總稱。它主要包括生活給水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水供給系統(tǒng)、室內(nèi)生活排水系統(tǒng)。下面對(duì)各個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹：731、生活給水系統(tǒng)供民用、公共建筑內(nèi)部的飲用、烹調(diào)、盥洗、洗滌、淋浴等生活上的用水。生活給水的水質(zhì)必須嚴(yán)格符合國(guó)家規(guī)定的飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。生活水池高水箱低水箱水龍頭74御景半島生活水泵房恒壓供水電接點(diǎn)壓力表75御景半島生活水泵房布置圖7677 生活水箱生活水泵氣壓罐高水箱低水箱水龍頭高層建筑普通供水方式782、室內(nèi)熱水供給系統(tǒng)熱水供給系統(tǒng)是指為滿足對(duì)水溫的某些特定要求而設(shè)置的設(shè)備系統(tǒng)。通常包括

31、開水供給，熱水供給。其中涉及到的設(shè)備包括熱水泵、淋浴器、供熱水管道、熱循環(huán)管、熱水表、加熱器、溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。79熱水鍋爐儲(chǔ)熱水罐803、室內(nèi)排水系統(tǒng)對(duì)小區(qū)排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質(zhì)不同，分為生活污水、雨水兩類。排水體制有分流制和合流制。兩類水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制，兩類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制，要根據(jù)污廢水的性質(zhì)、濃度及城市管網(wǎng)的排水體制而定。地漏洗手盆坐便小便器排水管排水管件81三、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) 1、室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng) 室外給排水管道每半年全部檢查一次，保證水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，假設(shè)有阻塞，應(yīng)去除雜物，假設(shè)管道坡度不正確，應(yīng)重

32、新鋪設(shè)。明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應(yīng)完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對(duì)易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識(shí)清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次，要求噴水設(shè)施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養(yǎng)護(hù)一次，將閥門桿上油防銹，抽取總數(shù)的5進(jìn)行試水，最后貼上檢查標(biāo)志，標(biāo)志內(nèi)容應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。822、住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修保養(yǎng)住戶在使用過程中，由于使用不當(dāng)或前期隱患，會(huì)出現(xiàn)各種各

33、樣的問題，需要進(jìn)行及時(shí)維修和正常養(yǎng)護(hù)，所涉及的維修保養(yǎng)內(nèi)容如下：個(gè)別樓層停水。維修墻內(nèi)水管。閥門接頭漏水。水龍頭漏水。疏通地漏。洗菜(臉)盆下漏水。當(dāng)然室內(nèi)各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外，還會(huì)出現(xiàn)各種各樣的情況，工程部維修人員應(yīng)注意維修方法，在不造成大面積漏水的前提下，滿足住戶的維修要求。 83熱水鍋爐的運(yùn)行和保養(yǎng)一、操作前的準(zhǔn)備工作：1、檢查電源是否正常，電源開關(guān)應(yīng)合上，電壓正常。2、查看上一班的運(yùn)行記錄，了解鍋爐運(yùn)行狀態(tài)，如果是停爐，應(yīng)了解停爐原因和時(shí)間。3、翻開供水閥檢查自來水壓力是否正常,鍋爐補(bǔ)水箱的水位不應(yīng)超過玻璃液位計(jì)的一半。4、檢查各壓力表閥是否翻開，各壓力表是否靈敏準(zhǔn)確，煙囪

34、風(fēng)門是否翻開。5、檢查柴油供油管或管道煤氣閥門啟閉是否正確。84二、啟動(dòng)熱水爐供給熱水1、合上配電開關(guān)箱內(nèi)的開關(guān)，給鍋爐送電。時(shí)間繼電器開關(guān)撥至ON位置。2、將鍋爐電控箱面板上的溫度控制旋鈕設(shè)置到70度。3、按鍋爐電控箱面板上的開關(guān)到“ON位置啟動(dòng)鍋爐，此時(shí)電源指示燈紅亮，鍋爐的風(fēng)機(jī)應(yīng)該運(yùn)行，約45秒，燃燒器點(diǎn)火，此時(shí)指示燈亮綠，完成啟動(dòng)過程。4、翻開與啟動(dòng)的鍋爐相對(duì)應(yīng)的熱交換器一次循環(huán)水泵管道上的閥門。只啟動(dòng)一臺(tái)鍋爐的情況，那么關(guān)閉另一臺(tái)熱交換器的冷水閥。5、將一次循環(huán)泵的轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“自動(dòng)位置，啟動(dòng)與鍋爐相對(duì)應(yīng)的水泵。6、檢查熱水罐上的溫控器是否設(shè)定在6065。7、翻開回水泵管道上的閥門，

35、按電鈕，啟動(dòng)任意一臺(tái)回水泵。85三、運(yùn)行管理及本卷須知1、經(jīng)常檢查自來水壓力、鍋爐補(bǔ)水箱水位、石油氣壓力、鍋爐內(nèi)和熱水罐內(nèi)的水溫。以上參數(shù)應(yīng)符合以下要求：補(bǔ)水箱水位不超過玻璃水位計(jì)一半。鍋爐內(nèi)水溫7080。熱水罐內(nèi)水溫6065。2、經(jīng)常檢查鍋爐和水泵的運(yùn)行狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)鍋爐故障指示燈紅和超溫指示燈紅亮?xí)r，要及時(shí)排除故障，重新啟動(dòng)。發(fā)現(xiàn)水泵有異常聲音或嚴(yán)重漏水，必須立即停泵維修。3、在一次循環(huán)水泵運(yùn)行情況下，熱交換器冷水出口溫度應(yīng)超過60，如溫度低于55，那么要檢查原因，如果是熱交換器結(jié)垢，那么需要清洗處理。4、兩臺(tái)鍋爐應(yīng)輪流使用，使兩臺(tái)累計(jì)運(yùn)行時(shí)間大致相同。5、接班后，交班前必須記錄設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)參

36、數(shù)，平時(shí)每2小時(shí)記錄一次。6、如需鍋爐自動(dòng)定時(shí)啟、停，那么將時(shí)間繼電器調(diào)至所需的啟、停時(shí)間，開關(guān)撥到“AUTO自動(dòng)位置。此時(shí)應(yīng)關(guān)掉相應(yīng)的一次循環(huán)水泵，待鍋爐啟動(dòng)時(shí)，再啟動(dòng)循環(huán)水泵。867、如鍋爐內(nèi)或熱水罐內(nèi)的水放干凈，重新加水后，必須將管道內(nèi)的空氣排干凈，否那么循環(huán)泵或回水泵不能工作。四、停爐操作1、按鍋爐電控箱面板上開關(guān)到“OFF位置，鍋爐即停止運(yùn)行。2、將一次循環(huán)水泵轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)至“停止位置。3、如用戶不需要供給熱水，那么停止回水泵運(yùn)行；如用戶繼續(xù)用熱水，那么回水泵繼續(xù)運(yùn)行。4、關(guān)閉石油氣閥門。5、清掃鍋爐房衛(wèi)生。87五、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)：1、如果連續(xù)停爐超過3天，那么重新啟動(dòng)需將供水系統(tǒng)包括

37、熱水罐內(nèi)的剩余水排放干凈，重新灌入新鮮的自來水。2、鍋爐內(nèi)的一次循環(huán)水三個(gè)月更換一次。注意：任何時(shí)候鍋爐內(nèi)必須充滿水。3、一般情況下，一年用高級(jí)除垢劑清洗一次板式熱交換器。如結(jié)垢嚴(yán)重，影響熱交換，那么隨時(shí)進(jìn)行清洗。4、如發(fā)現(xiàn)鍋爐內(nèi)結(jié)垢嚴(yán)重具體反映在排煙溫度明顯升高和每小時(shí)用煤氣量明顯增加。那么請(qǐng)廠家技術(shù)人員指導(dǎo)清洗鍋爐。注意：清洗劑對(duì)金屬應(yīng)無腐蝕性。5、系統(tǒng)的壓力表和溫度計(jì)每年要送技監(jiān)部門校驗(yàn)一次或更換新表。6、石油氣系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不是緊急情況一般不要自行修理，要及時(shí)通知燃?xì)夤九扇藖硖幚怼?、操作人員還要熟悉供熱系統(tǒng)設(shè)備如鍋爐、水泵、熱水壓力罐等的結(jié)構(gòu)、性能和維護(hù)、保養(yǎng)要求。按設(shè)備的使用說明書的指引進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 88 生活水泵房89水泵90供水管道閥門91人工湖示意圖92人工湖生化池示意圖93半島恒大酒店運(yùn)動(dòng)中心游泳池94游泳池泳道線泳道線泳道線收緊器泳道線預(yù)埋件951、消火栓系統(tǒng)消防水泵房室內(nèi)消