五星大廈業(yè)態(tài)規(guī)劃定位報告深圳世方成就鋪王五星大廈五星大廈業(yè)態(tài)規(guī)劃定位報告深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司深圳市世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司2008年2月目錄第一部分：經(jīng)營業(yè)態(tài)定位的依據(jù) 2一、惠州商業(yè)的現(xiàn)狀 21、惠州市概況 22、惠州市消費水平 23、惠州市商業(yè)發(fā)展概述 2二、本項目基本情況 31、本項目基本數(shù)據(jù) 32、本項目所處商圈概況 43、項目周邊商圈情況調(diào)查 54、項目周邊住宅及人口結(jié)構(gòu)、消費群體調(diào)查 11第二部分：本項目定位及規(guī)劃論證 13第三部分：本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 14一、項目主題定位及功能 14二、各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃及樓層分布 14負一層平面圖： 15一層平面圖： 16二~五層平面圖： 17第四部分：項目招商目標群體定位 18目標商戶名錄： 18第一部分：經(jīng)營業(yè)態(tài)定位的依據(jù)一、惠州商業(yè)的現(xiàn)狀1、惠州市概況惠州地處廣東省東南部，珠江三角洲東北端，毗鄰深圳、香港，南臨南海大亞灣，北連河源市，東接汕尾市，西鄰東莞市和廣州市，素有“粵東門戶”之稱，是中國大陸除深圳市外距離香港最近的城市?；葜菔袑儆诜褐槿墙?jīng)濟區(qū)，現(xiàn)轄惠城、惠陽兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級工業(yè)開發(fā)區(qū)，陸地面積1.12萬平方公里，占珠三角經(jīng)濟區(qū)面積的1/4?；葜菔谐Ｗ∪丝?21萬，其中市區(qū)人口140萬。2、惠州市消費水平2006年，惠州市社會消費品零售總額297.23億元，增長18.2％。其中，城鎮(zhèn)消費品零售額217.98億元，增長21.9％；農(nóng)村零售額79.24億元，增長9.0％。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)257.01億元，增長18.5％；餐飲業(yè)40.22億元，增長16.1％。2007年1～6月，全市社會消費品零售總額172.6億元，增長17.6%，增幅比1～3月份上升2.2個百分點，消費市場持續(xù)升溫，表明惠州商品市場隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展與人民收入水平的提高，發(fā)展后勁強勁。繁榮的經(jīng)濟帶來了巨大的消費市場，由此吸引了全國眾多零售巨頭紛紛進入惠州市場淘金，搶占市場份額，并取得了巨額的利潤回報。3、惠州市商業(yè)發(fā)展概述2002年至今，經(jīng)過將近5年的發(fā)展，人人樂、麗日購物廣場、萬佳百貨、百佳超市、世紀聯(lián)華、天虹商場、海雅百貨、時代百貨、民樂福、女人世界、興城百貨、新一佳在惠州市區(qū)找準地點站穩(wěn)了腳跟，這些都是營業(yè)面積均超過1萬平方米的大型商場。另外西湖步行街、數(shù)碼商業(yè)街、南壇商業(yè)街等商業(yè)街，國美、蘇寧、永樂、順電、名家電等專業(yè)店，快迪、美克、1+1、新一代等24小時便利店等，以及即將開業(yè)的康盈廣場、港惠新天地等，構(gòu)成了惠州現(xiàn)代商業(yè)的基本框架，而東平規(guī)劃12萬平方米的零售業(yè)巨頭吉之島惠州店也在建設(shè)之中。二、本項目基本情況1、本項目基本數(shù)據(jù)項目位置：惠州市河南岸演達一路與石湖路交匯處占地面積：4450商場總建筑面積：樓層建筑面積（平方米）地下1層2691.31層1014.02層15163層15164層15165層1516層數(shù)：6層（其中地下1層，地上5層）停車位：226（其中地下停車位205個，地上停車位21個）建筑密度：45.6%綠化率：33.3%項目外觀：2、本項目所處商圈概況項目位于惠州市級商圈——麥地演達商圈的核心地段，與人人樂、天虹、沃爾瑪?shù)却笮蜕虉鲆宦分?。商圈范圍麥地演達商圈以花邊嶺廣場為中心。是惠州目前商業(yè)最密集的黃金地段。商圈北至下埔，南到三環(huán)，西至汽車總站，東到河南岸。其中麥科特大道和演達一路是惠州目前的兩條黃金商業(yè)長廊。商圈內(nèi)人口概況麥地演達商圈是惠州市級商業(yè)中心，交通便利，商業(yè)、住宅、辦公、酒店等各類設(shè)施林立，是惠州商業(yè)最集中的地區(qū)，也是人流量最大的區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計，商圈內(nèi)目前日均人流量超過8萬人次。麥地演達商圈是惠州中心城區(qū)，周邊居住人口密集，住宅小區(qū)分布集中，并且隨著商圈范圍的不斷擴大，新建社區(qū)日益增多，人口密度也越來越大。商圈內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀、特點及存在的問題現(xiàn)狀及特點：現(xiàn)在的“麥地演達商圈”，已發(fā)展成為惠州人流最旺、最繁榮的商貿(mào)中心，匯聚了國內(nèi)知名的商業(yè)龍頭人人樂、天虹、海雅（2007年元旦開業(yè)）、百佳、萬佳、世紀聯(lián)華等大型百貨超市零售企業(yè)，以及以女人世界、國美電器，蘇寧電器，永樂電器，順電家電，中域電訊，合聯(lián)通訊，旺達通訊等為主的主題零售商城，商業(yè)街有數(shù)碼商業(yè)街，原東商業(yè)街，南壇商業(yè)街等。世界零售業(yè)巨頭也紛紛把“麥地演達商圈”作為在惠州發(fā)展的新起點。天虹商場、世貿(mào)中心海雅百貨相繼開業(yè)，新一佳進駐東江明珠花園，沃爾瑪簽約港惠新天地等，使得這一帶形成了名副其實的“金三角”。目前商圈內(nèi)的商業(yè)氣氛濃厚，配套設(shè)施齊全，交通便利，人流量大，是惠州最成熟的商業(yè)中心。整個商圈呈現(xiàn)出百貨超市數(shù)量多、規(guī)模大，主題商城類別較豐富、臨街店鋪生意好，商業(yè)網(wǎng)點發(fā)達，人口集中，消費群體消費檔次高的特點。存在的問題：麥地演達商圈主要存在三個問題：一是交通擁擠的問題。由于麥地演達商圈處于惠州市區(qū)與各縣區(qū)交通要道上，交通擁擠、交通設(shè)施不完善，停車場的不足嚴重制約了商圈的繁榮發(fā)展。如人人樂，萬佳百貨都是比鄰路邊建設(shè)的，沒地方停車導(dǎo)致商場購物環(huán)境較差，難以吸引有車一族的消費；二是商圈內(nèi)各商場競爭無序，定位過于相似，不能很好的將惠州零售共同做大。商圈未來規(guī)劃和發(fā)展趨勢隨著惠州經(jīng)濟的飛速發(fā)展，作為惠州市級第一大商圈的麥地演達商圈正急速膨脹，不斷向河南岸、黃田崗、三環(huán)等一帶擴張，商圈半徑日益增大，已經(jīng)趨于飽和的狀態(tài)。未來的規(guī)劃主要以完善商圈內(nèi)的商業(yè)設(shè)施的規(guī)模，改善整體的購物環(huán)境為主。隨著商圈內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點的增加，再加上交通、規(guī)劃、商業(yè)、文化等多重優(yōu)勢，“麥地演達商圈”將會持續(xù)穩(wěn)步地發(fā)展，從而成為深圳、惠州兩地投資者所關(guān)注的焦點。項目周邊現(xiàn)有零售商業(yè)設(shè)施競爭態(tài)勢項目周邊現(xiàn)有人人樂、世紀聯(lián)華、新一佳等超市，天虹、海雅等超市百貨，數(shù)碼街、三環(huán)裝飾城等主題商城，國美、蘇寧等家電市場以及即將開業(yè)的沃爾瑪，商業(yè)設(shè)施林立，商業(yè)氣氛濃厚。本項目未來的發(fā)展可充分利用周邊旺盛的人流、發(fā)達的公共交通以及完善的商業(yè)設(shè)施，發(fā)揮項目的先天優(yōu)勢。3、項目周邊商圈情況調(diào)查超市、百貨類1）天虹購物商場項目位置：惠州市商業(yè)中心麥地路60號經(jīng)營面積：23000平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：1F：女鞋、化裝品2F：超市、茶葉專柜、煙酒專柜、數(shù)碼電子產(chǎn)品專柜3F：女裝、飾品4F：女裝、家居服飾、針織類、女士包5F：男裝、皮具箱包、休閑服裝6F：童裝、兒童樂園、運動服裝、健身器材、床上用品經(jīng)營狀況：良好業(yè)態(tài)檔次：中高檔產(chǎn)品周邊配套：必勝客（約300平方米）；佐登妮美容SPA館（100-200平方米）2）人人樂購物廣場（麥地店）項目位置：惠州市河南岸鎮(zhèn)麥地路30號國商大廈經(jīng)營面積：21000平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：1F：超市、生鮮區(qū)2F：超市3F：女裝、床上用品、童裝4F：男裝、運動服裝、休閑服裝5F：男裝、體育用品、數(shù)碼電子產(chǎn)品經(jīng)營狀況：良好業(yè)態(tài)檔次：中低檔產(chǎn)品周邊配套：麥當勞（約300平方米）3）海雅百貨項目位置：惠州市河南岸新岸路與麥地路交匯處經(jīng)營面積：30000平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：1F：黃金珠寶、化妝品、女鞋2F：超市、數(shù)碼電子區(qū)3F：女裝、女包4F：女裝、床上用品、童裝5F：男裝、體育用品、休閑服裝、皮具箱包經(jīng)營狀況：良好業(yè)態(tài)檔次：中高檔產(chǎn)品周邊配套：麥當勞（約300平方米）；中影南國影城；運動健身瑜伽會所；樂樂電玩娛樂城；東京恐怖鬼屋；麗莎發(fā)廊；寶視眼鏡4）人人樂購物廣場（演達店）項目位置：惠州市惠城區(qū)演達路汽車大市場一號經(jīng)營面積：15000平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：1F：喜慶用品、女鞋、女裝2F：品牌女裝、鞋類、皮具、洗化用品、圖書、家電、音像制品、床用、箱包3F：休閑運動系列、超市（飲料、煙酒、滋補品、糖果、食品、糧油調(diào)料、面包、生鮮、熟食、鮮魚、鮮肉）經(jīng)營狀況：一般業(yè)態(tài)檔次：中低檔產(chǎn)品周邊配套：麗都酒店5）世紀聯(lián)華（帝景購物廣場）項目位置：惠州市惠城區(qū)演達大道與三環(huán)路交匯處經(jīng)營面積：20000平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：1F：超市2F：女裝、女性內(nèi)衣、美容美體、婚紗攝影、化妝品、珠寶首飾、家居服飾、床上用品、精品家俬、皮鞋皮具3F：ITAT國際會員店、男裝、休閑裝、數(shù)碼產(chǎn)品、家具精品、兒童世界、運動裝、琴行、家用電器、體育用品、童裝童玩、精品家俬4F：大型西餐咖啡廳經(jīng)營狀況：一般業(yè)態(tài)檔次：高中低檔產(chǎn)品周邊配套：麥當勞；西餐廳；咖啡廳主題商城1）女人世界項目位置：惠州市惠城區(qū)麥地路海雅百貨旁經(jīng)營面積：9000平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：1F：化妝品、飾品、精品2F：休閑女裝3F：時尚女裝4F：箱包，女鞋和童裝5F：餐飲及美容會所經(jīng)營狀況：一般業(yè)態(tài)檔次：中低檔服裝周邊配套：麥當勞（約300平方米）；餐飲；美容美發(fā)2）數(shù)碼商業(yè)街項目位置：惠州市惠城區(qū)麥地路與橫江三路交匯處經(jīng)營面積：20000平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：分南北區(qū)；北區(qū)：1F：品牌女裝、鞋帽、皮具、珠寶2F：潮流服飾、飲食、童裝、美容美發(fā)、玩具城南區(qū)：1F：品牌男裝、休閑裝、鞋城、眼鏡2F：運動城（運動服裝、鞋帽及運動器材）、連鎖餐飲3F：美食娛樂廣場、電玩游樂場經(jīng)營狀況：良好業(yè)態(tài)檔次：中高檔產(chǎn)品周邊配套：肯德基（約200平方米）；美食娛樂廣場；電玩游樂場3）港惠新天地項目位置：演達一路與石湖路交匯處經(jīng)營面積：一期商業(yè)面積10萬平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：集超市、百貨、餐飲休閑娛樂于一體的大型購物中心-1F：蘇寧電器、世宇樂園、餐飲、運動服裝器材1F：品牌餐飲、名店、女鞋、女包、珠寶首飾2F：沃爾瑪、味千拉面、青春女裝、飾品、美容院3F：巴西烤肉、壽司、淑女裝、沃爾瑪、內(nèi)衣4F：萬達電影院、男裝、男鞋、皮具、書城、溜冰場5F：萬達電影院、餐飲、美食廣場經(jīng)營狀況：未開業(yè)業(yè)態(tài)檔次：高檔購物中心周邊配套：海福大酒樓專業(yè)市場類1）麗園居項目位置：惠州市惠城區(qū)演達大道經(jīng)營面積：4500平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：1F：太陽能、廚柜、瓷磚、門業(yè)2F：天花、五金潔具、涂料、藝術(shù)玻璃、窗簾、木地板、廚柜、魚缸、飾品、墻紙、衣柜3F：壁柜、家具經(jīng)營狀況：一般2）泰安居項目位置：惠州市惠城區(qū)演達大道經(jīng)營面積：8500平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：1F：建筑陶瓷2F：陶瓷、潔具、五金、衛(wèi)浴3F：地板、天花、藝術(shù)玻璃、工藝品、廚柜、廚房電器、凈水器、水族4F：壁柜、墻紙、窗簾布藝、地毯、工藝品、五金衛(wèi)浴超市、玻璃制品5F：裝飾公司、門窗大世界經(jīng)營狀況：一般3）三環(huán)裝飾材城項目位置：惠州市惠城區(qū)演達大道經(jīng)營面積：50000平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：分為ABCD四個區(qū)A區(qū)：1F：陶瓷、潔具、五金、衛(wèi)浴、工藝品、天花、墻紙、廚柜、玻璃、實木門、塑鋼門、涂料、太陽能熱水器、夾板、廚具2F：木地板、潔具、五金、衛(wèi)浴、地毯、墻紙、實木門、塑鋼門3F：大型裝飾、家具、窗簾布藝4F：精品家俬、窗簾布藝、窗簾布藝、地毯、工藝品、五金衛(wèi)浴超市、玻璃制品B區(qū)：廚具、潔具、五金、天花C區(qū)：1F：陶瓷、潔具、五金、衛(wèi)浴、天花、地毯、墻紙、玻璃、廚柜2F：陶瓷、石材、木地板、窗簾、水族、塑鋼門、辦公家具、實木板、樓梯、燈飾、玻璃D區(qū)：材料裝飾總匯經(jīng)營狀況：一般4）九聰廣場項目位置：惠州市惠城區(qū)演達大道經(jīng)營分區(qū)：A區(qū)：九聰燈飾界B區(qū)：幸福家具經(jīng)營面積：12600平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：A區(qū)：2F：水晶燈、古典工藝燈、現(xiàn)代工藝燈、酒店工藝燈專業(yè)照明燈B區(qū)：2F：板式套房、品牌沙發(fā)、家居飾品、餐臺系列、軟件家居經(jīng)營狀況：一般酒店賓館項目1）好悅大酒店項目位置：惠城區(qū)演達大道建筑面積：16000平方米配套情況：會議室、西餐廳、商務(wù)中心客房套數(shù)：108套2）魯惠國際飯店項目位置：惠城區(qū)演達大道與麥地東路交匯處建筑面積：20000平方米配套情況：會議室、西餐廳、桑拿區(qū)（三層）、KTV保包間（73間）客房套數(shù)：210套4、項目周邊住宅及人口結(jié)構(gòu)、消費群體調(diào)查項目周邊住宅情況調(diào)查1）恒和金谷項目位置：惠城區(qū)演達大道樓層狀況：24層（含四層商業(yè)群樓）建筑面積：45571平方米項目狀況：在建,共兩期開盤時間：2008年3月總戶數(shù)：540戶2）南翠花園項目位置：惠城區(qū)演達大道建筑面積：86000平方米項目狀況：已入住總戶數(shù)：650戶3）森林美域項目位置：惠城區(qū)演達大道河南岸16號小區(qū)樓層狀況：7棟,其中3棟17層,4棟12層建筑面積：50000平方米項目狀況：未入住,一期開發(fā)開盤時間：2007年12月30日總戶數(shù)：822戶4）南山花園項目位置：惠城區(qū)演達大道河南岸10號小區(qū)建筑面積：98605平方米項目狀況：已入住總戶數(shù)：616戶5）教師新村商住大廈項目位置：惠城區(qū)演達大道與三環(huán)路交匯處建筑面積：26000平方米項目狀況：已入住總戶數(shù)：246戶6）石湖苑項目地址：惠州市演達一路（三環(huán)裝飾城對面）總建筑面積：39297平方米總戶數(shù)：250套左右小區(qū)內(nèi)部配套：羽毛館,咖啡廳,康樂室,閱覽室,健身室,洗衣室等配套服務(wù)7）世紀新天項目地址：惠城區(qū)河南岸小石湖總建筑面積：57932平方米總戶數(shù)：350戶左右8）風(fēng)華世家項目地址：惠城區(qū)惠州市河南岸演達一路總建筑面積：58380平方米總戶數(shù)：350戶左右人口結(jié)構(gòu)年齡段20歲以下20～30歲30～40歲40～50歲50歲以上占人口比例5%40%30%10%15%消費群體分析該商圈消費群體主要以中青年為主，消費觀念比較時尚，消費能力高。綜合分析從以上住宅情況分析，未來該項目周邊主要以高檔社區(qū)為主，高檔住宅人口達到2萬人左右。未來該地段將成為惠州高檔購物休閑的地方。從該區(qū)居住年齡結(jié)構(gòu)上看，該商圈居住人口主要以中青年為主，此類消費群體具有消費觀念時尚、消費能力高等特征。該商圈屬于繁華地段邊緣，繁華商圈主要消費群體為年輕消費者，周邊聚集大量中高檔商場，消費群體主要為有一定消費能力的年輕白領(lǐng)和成功人士。第二部分：本項目定位及規(guī)劃論證通過分析比較，根據(jù)惠州現(xiàn)有消費人口的狀況，同時結(jié)合本項目地理位址、物業(yè)條件、周邊人口、商業(yè)體量