竊咨詢機構論：海南正理侍土地評估有黑限公司蓮項目負責人濾：劉海濤（繭中國注冊土加地估價師）廳項目參加人炕：王云松（此中國注冊土嚷地估價師）目錄借第一章項鄙目總說明致栽……………新……………累……………懶……………短2經(jīng)第一節(jié)項秧目李背景聾瞎……………線……………災……………蛛……………竿…曬2塌第二節(jié)項拾目預測的基棕準日酷滋……………重……………期…站……………膜…鍋2劈第三節(jié)項拴目兩委托夸單位奮暫……………挑……………偷…………百………嘩……棒2休第四節(jié)項奴目咨詢目的漠鹽……………純……………重…每……………?！?睬第五節(jié)鋼報告編制止依據(jù)貧冒…茅……………絞……………熟……………袖………寇3甲第六節(jié)報岸告編制說明糾渡……………叉……………肉……………森…………鏡4儲第七節(jié)項砍目咨詢結論眾嚼……………耗……………特……………效…………登4市第二章項沙目規(guī)模陵叉……………徹……………污……………這……………貪…懷4幟第三章投兼資紋環(huán)境研究法慰……………膚……………起……………將…………孕5眨第一節(jié)風三亞市看總體社會經(jīng)趟濟情況迫錄……………候………游……………忙…鴉5寄第二節(jié)于三亞市房地燈產(chǎn)市場餅狀況冬喇……………調(diào)……………興……………說7榴第君三節(jié)楊蜂區(qū)域環(huán)境研梢究輩暈……………您……………歌…感…永…踏……………鉗…局8潮第斯四來章項目灘開發(fā)現(xiàn)狀箱……………諒……………壁………系……………虛…餓10歐第綁五沫章棚現(xiàn)狀土地轉(zhuǎn)督讓價格嘗估算償……………擠……………摘……………望1婦0還第朵六最章遷項目經(jīng)濟效期益分析虛……………堂……………慰……………舊……獅1敢2編第七章氣不確定性分彎析灑……………釋……………令……………中…………狂1聽3善第瓜八魯章押錦附件條……………丈…芒……………璃……………穗……………港……1雙3跟第一章趕著項目總說明廣第一節(jié)陰許項目背景徒2005年灘7月13日乓，海南建豐虛旅業(yè)開發(fā)有狹限公司以出瀉讓方式取得歸位于三亞市劈海棠灣鎮(zhèn)藤渡橋河出?？诮馕鱾鹊钠咦谛章糜斡玫兀辈⑥k理了《褲土地房屋權會證》（三土聞房（200蜘5）字第2判206號、累2207號釣、2208岔號、220述9號、22燒10號、2艦211號、波2212號資），卸其中包括五稿個原生態(tài)椰遇子島，辨土地總面積央63315亞3.16平作方米摩。冷由于三亞市軟政府對海棠烈灣進行了整楊體規(guī)劃設計紅，宗于螞2006年播12月23告日峽通過了向中國城市規(guī)衰劃設計研素究院編制的茅《海棠灣約分區(qū)規(guī)劃及孝城市設計》英，丙根據(jù)該規(guī)劃努，瞧海棠灣規(guī)劃速總用地面積售98.78街平方公里，藝其中城市假建設用地面釘積51.6演平方公里，雕規(guī)劃居住人陡口為25悠萬人億。依此規(guī)劃吵，楊海棠灣總體焰定位為“國含家海岸”—眾—

國際休巨閑度假區(qū)，調(diào)其職能是世霉界級的旅游汪度假天堂，車面向國內(nèi)外磚市場的多元脾化熱帶濱海賤旅游休閑度誼假區(qū)，國家兵海洋科研、禁教育、博覽幟綜合體。病聰講攝衡得董退瘡省由于規(guī)劃的細變更，海南鐘建豐旅業(yè)開丹發(fā)閣所取得的土促地中五個原喚生態(tài)椰子砍島將建成椰養(yǎng)子洲國家海由岸濕地公園曬，其余地塊徹將建成辣椰子洲度假艘酒店稀，析所以該公司錘取得的凝土地無法按僅原規(guī)劃進行歇開汁發(fā)建設，襪因此，瓶海南建豐旅濟業(yè)開發(fā)有限鉆公司弦擬將土地進悅行轉(zhuǎn)讓，郊委托咨詢機是構裙按現(xiàn)狀條件猜下鋼估算土地的趟轉(zhuǎn)讓價格?？值诙?jié)侮項目涼估算挎的基準日疫本報告務土地轉(zhuǎn)讓價囑格璃估算的基準襖日為循2023年蓄3月15日芳。珍第三節(jié)右項目豈委托儲單位貪名稱棒：煌海南建豐旅者業(yè)開發(fā)有限幫公司掌住所：海南山省三亞市金擔雞嶺路蘭海粉花園二期逐躲浪閣一單元域6A歐室溪法定代表人任：林怡勝案注冊資本：=250000000\*CHINESENUM2盡貳億扯伍仟月萬盈港幣海公司類型：單有限責任公冠司（臺港澳杏法人獨資）紐經(jīng)營范圍：眼房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)經(jīng)營，經(jīng)營儉中、西餐廳努，酒扎店管理、物誕業(yè)管理，園燥林綠化工程畏。四第四節(jié)書項目咨潔詢目的叨本咨詢報告煙主要包括以配下幾個方面猜：不1.分析摸介紹碧三亞市疑經(jīng)濟犧總體發(fā)展狀靠況和投資環(huán)叢境烏2.分析券三亞市億目前房地產(chǎn)貧市場狀況止3.腿進行項目割投資鋼成本徒及費用妨估算位4.基于夢三亞市秩當前的房地由產(chǎn)市場狀況周和近期類似側項目的情況者分析，對本艘項目的雅轉(zhuǎn)讓價格進錄行估算課。中5.在不躺考慮轉(zhuǎn)讓時息繳納的營業(yè)渠稅，估算土嘗地按現(xiàn)狀轉(zhuǎn)腐讓時，最可角能成交的轉(zhuǎn)捕讓價格，按議估算的價格耕進行轉(zhuǎn)讓，柱委就托單位能獲策得最大的經(jīng)外濟效益。社本絮項目咨詢報坑告的目的是格通過投資環(huán)裁境研究和財考務經(jīng)濟分析藍，為投資決全策勸提供參方考依據(jù)爺，蘿在保證委托猴單位獲得最申大經(jīng)濟效益私的條件下，揮對土地的轉(zhuǎn)謹讓價格進行弓預測估算。汽第五節(jié)琴報告編休制依據(jù)獸1.原三亞市都城市總體規(guī)盡劃及修編駱2.囑三亞市海棠蠶灣A7片區(qū)酷控制性詳細彎規(guī)劃覽3.妨三亞市膀房地產(chǎn)市場就、土地一級跌市場基本資蠅料頸4鼻.捏三亞市霧工程建設及濁周邊環(huán)境的然勘察調(diào)研資察料奸5耍.挪《息中華人民共圈和國土地增據(jù)值稅暫行條喇例》（瞧國務院令[眼1993]宏第138號搭）餅6.搖委托方提供若的懲其它梁相關資料牲第六節(jié)技掃障報告編制說班明漫本報告的編噸制依據(jù)了中嗓華人民共和托國公布的有煉關法律、法午規(guī)和政策及尾具體規(guī)定，鋒同時本報告奏的基礎資料固和數(shù)論據(jù)來自于國沈家、綢三亞市夫有關主管部冷門頒布的文圣件和委托方殘?zhí)峁┑馁Y料許，以及報告牙人經(jīng)過調(diào)研乖所得的資料成、信息。翁本報告的含分析和測算符，采用按國際上通用箭的模式和規(guī)顏范，結合中紛國有關房地叼產(chǎn)項目財務邪管理方面的貼具體規(guī)定和閉三亞市翁的市場情況直，進行分析星測算。捏第七節(jié)苦最陷項目咨詢結蠟論非委托單位棕按腸現(xiàn)狀鼠（生地）膛轉(zhuǎn)讓土地籠時慘，平均單價羽為慶12膀2渣萬元/炮畝債時市，賞在不考慮轉(zhuǎn)倍讓應繳納的傳營業(yè)稅時，雄能獲得最大板的筒土地收忍益悲是1160癢14.36幟萬元質(zhì)，次扣除應繳納舟的競營業(yè)稅渠、契稅幸及其它不可晶預見費用崖9919.迅23鏡萬元，凈收辯益為10個6095.炒13貝萬元，資金容靜態(tài)收益率險達到艘111曠7棍%午，界說明委托單怒位在取得土施地而不追加念任何投資的服情況下，投山資三亞市海沖棠灣土地開教發(fā)是暈非常駛成功的。腥第二章醫(yī)項頓目規(guī)模斥根據(jù)委托方儉提供的資料晃，委托咨詢皂的標的為位燈于三亞市海途棠灣鎮(zhèn)藤橋償河出?？谖餍﹤鹊钠咦诼寐延斡玫?，土鋸地面積分別乏為易31581努0.55平溜方米掙、恐28092嶄.93平方赴米撤、他15457看.75平方址米帶、腹29636宮.8平方米吸、碑14317遣5.0平方扇米忠、嗓85371貢.42平方棋米嗓、睬15608貢.7平方米回，合計為漂63鐮3153.陸16平方米邊，折合土地慶面積為94賣9.73畝扮，其中后五液宗地為五個位原生態(tài)椰子騙島。像臺根據(jù)199論9座年原批準的罷《置建設項目選終址意見書》萬，星原燕項目用地主征要技術為：啊容積率小于咱0.5，建扣筑密度14櫻%快以下，別墅畝最高為三層僵。連由于海棠灣伏整體奉規(guī)劃的變更叫，咨詢標的爆屬于海棠灣兆A7片區(qū)，屈其中控規(guī)地捉塊編號燕A喜7-03-捐05花、A7-0費3-06、味A7-03開-07、A據(jù)7-02-朽01，越擬建設椰子攜洲度假酒店停，輛規(guī)劃容積率夫0.15-亡0.38，捏五個椰子島兩屬A7-0削1地塊，擬振建設國家海鉤岸濕地公園乞。槳第龜三桶章朗投資環(huán)境研蟲究未第一節(jié)奏托三亞豬市總太體社會經(jīng)濟午情況星1.地理閘位置蜂三亞市地處優(yōu)海南島最南千端，烈北緯張18°09觀′34″—泡—18°3等7′備27″、東鈴經(jīng)108°撫56′30斃″—刷—109°畝48′28皆″之間。東巨鄰陵水縣，備北依保亭縣欄，西毗樂東汪縣，南臨南斗海。全市面啟積1919庫.58平方柳公里，其中夾規(guī)劃市區(qū)面遲積37平方爹公里。東西尋長碎91.6公犯里耽，南北寬婆51公里垃。全境北靠竿高山，南臨膨大海，地勢惱自北向南逐兇漸傾斜，形蠢成一個狹長抖狀的多角形住。境內(nèi)海岸步線長抬209.1潮公里歪，有大小港燭灣19個。漏主要港口有嗓三亞港、榆籃林港、南山逼港、鐵爐港糊、六道港等白。主要海灣松有三亞灣、匪海棠灣、亞慘龍灣、崖州蓮灣、大東海贊灣、月亮灣襯等。有大小紀島嶼40個巾，主要島嶼箏10個，面泰積較大的有挺西瑁洲島2旋.12平方棋公里，蜈岐鼓洲島1.0估5回平方公里。只2.自然魔因素團三亞市年平籃均氣候為偏26.5℃睜，年極端最錘高氣溫為品35.1℃熱，年極端最技低氣溫為敲14.6℃導，年降水量偽為甩1554.阿7毫米往，年日照時森間為240騰0.2小時剝。三亞市土鑒地總面積為藝1919.晌58平方公部里，山地占累33.4%捏，丘陵占2掩5.2%，驢臺谷地占1米8.1%，拾平原占23借.3%。全荷市耕地總面升積綠12127侮公頃男，其中水（頁旱）田夾8210公違頃房，旱地注3917公女頃布。市內(nèi)有大教小山峰20知0多座，山見峰大多在戀海拔300疼-1090墓米劈之間，最高初山峰是尖嶺育，海拔高度層為再1090米啄，三亞市市垃內(nèi)有河流1鞭0條，最大查河流是灶寧遠河，干江流軌90.2公皮里源，流域面積姨1073.傭81公里耽，總落差潛1100.羨6米帽。市內(nèi)有大題小港灣19島個，較娛大的港有榆闖林港和三亞軍港，喂全市海岸線恥長到209.1逐公里主。全市主要攀島嶼有10隆個，最大的御島是西瑁島限和東瑁島。淹3.行政擁區(qū)劃組現(xiàn)三亞市行種政區(qū)劃為海鐘棠灣鎮(zhèn)，田罷獨鎮(zhèn)、鳳凰百鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)壽、崖城鎮(zhèn)，退兩個區(qū)管理度委員會——前河東區(qū)管委露會和河西區(qū)雜管委會，另蓮有南田農(nóng)場鼻、南新農(nóng)場防、南島農(nóng)場蒜、立才農(nóng)場抽、南濱農(nóng)場絞；轎2006年靠末，全市常鈴住人口為5忌3躺.6萬人，什比上年增加乖1.2萬人禮。撈人口出生率枝為12.4肉‰，人口死尊亡率為3.嬸7‰，人口限自然增長率叛為8.7望‰。多民族曲聚居，有漢氏、黎、苗、史回等20多斜個民族。少坡數(shù)民族人口書占總人口蹤的41.5神%惠，其中黎族魂18.4萬椅人，苗族3偶407人，儀回族熊7096人然。晝4.異膛經(jīng)濟發(fā)展鹿狀況炎據(jù)三亞市統(tǒng)模計局公布的屑數(shù)據(jù)，儲2007年雜三亞挺市生產(chǎn)總值壤（不含農(nóng)墾濫，下同）1給22.32醉億元，比上駁年增長22縣.1%。其肆中，第一產(chǎn)項業(yè)增加值2忍2.86億膽元，增長9崗.9%；第時二產(chǎn)業(yè)增加鏡值48.4責6億元，增母長34.4判%；第三產(chǎn)允業(yè)增加值5虎1.00億發(fā)元，增長2敵2.0%。壟人均畝生產(chǎn)總值2燒6500元開，增長19弊.0%。顆全市財政收渡入28.6勿1億元，比櫻上年增長9應8.6喊%。窄其中，地方提財酸政收入22覆.庫09億元，逐增長118傘.9%。在澆地方財政收絞入中，一般襪預算收入1貞5.42億稻元，比上年換增長58.哥4%；基金屆收入6.6杏7初億元（含國榴有土地權出味讓金6.2異0億元），臨比上年增長罵17.5倍賽。稅收收入巖總額13.繁55億元，齊比上年增長丟56.5%鞏。按各項稅裕收分，企業(yè)鋤所得稅比上亮年增長84晉.5%，營希業(yè)稅增長5史8.5%，富契稅增長5襪0.0%，違個人所得稅乘增長47.日5%，房產(chǎn)疲稅增長18秀.7%。列艇入統(tǒng)計監(jiān)測斃的19家規(guī)除模以上工業(yè)略企業(yè)經(jīng)濟役效益綜合指痛數(shù)213.壯84%，比爪上年提高7琴6.36個競百分點；實蠶現(xiàn)利潤總額濁5963萬祝元，增長2錫5.7侵%。經(jīng)旅游產(chǎn)業(yè)不樸斷發(fā)展壯大恩，紐旅游飯店接材待過夜游客妹538.4賢3萬人次，優(yōu)同比增長1搶8.4%；騙旅游總收入劫80.11炎億元，同比琴增長22.鴉4嚼9%。其中漂，接待境外咬游客52.催2萬人次，添同比增長3叔4.25%避；旅游外匯僑收入2.4矩4億美元，礎同比增長4選3.02%腫。侵5.紙欄城市建設狀碰況儉三亞市率先爸在全省完成發(fā)了近期建設妹規(guī)劃和小城貨鎮(zhèn)總體規(guī)劃嶺；完成了海伴棠灣概念性森總體規(guī)劃綜更合方案、海堆棠灣分區(qū)規(guī)最劃以及鹿回液頭半島、三榴亞灣新城、紛時代海岸、篇陽光海岸等圓重點息片區(qū)的規(guī)劃防設計工作；辣完成了城市充總體規(guī)劃重歪大調(diào)整，基決本完成了舊貪城區(qū)控制性圍詳細規(guī)劃。緣不斷加大城朱市基礎設施壩建設力度，孕完成了兩河揚三岸景觀改妖造、三亞灣貞路、鳳凰路荷、解紐放路、新風港路和迎賓路其等市區(qū)道路撓改擴建工程琴以及豐興隆歡大橋等工程余的建設；西街環(huán)鐵路已全鉤線貫通，國垮際客運港已殺投入試運行慈，鳳凰機場泳新航站樓已孝投入使用；可崖城水廠等肝供水項目、扎亞龍灣西污頓水處理站已陷建成投入使控用，城市供幕水工程、污抖水管網(wǎng)擴建儉工程進展順闊利；市區(qū)主臘街道電纜下蜂地已基本實臟現(xiàn)，民用天部然氣管網(wǎng)已并部分供氣?？芊e極探索城殼市拆遷安置炒方式，在切獲實維護群眾紀合法利益的膝同時堅決打穗擊違法建獲設行為，“螺半拉子”工她程已全部處診置完畢。以簡文明生態(tài)村晴為綜合創(chuàng)建炊載體，社會稿主義新農(nóng)村勺建設穩(wěn)步推形進，到目前擴已建成了咽169晶個文明生態(tài)刻村，特別是碰去年斬33蛇個文明生態(tài)銜村建設成效惠顯著；農(nóng)村況水、電、路御等基礎設施墻進一步完善始，全市共修艘建鄉(xiāng)村公路俗2網(wǎng)07秩公里腿，完成民房鄭改造慶4207穴戶、“一池派三改”沼氣襲池建設碗10839諒戶、改廁腿3.6凳萬多戶，興爸建各類飲水瀉工程拳312俗處，改水受抽益人口達著19崗萬多人，村謝容村貌發(fā)生再了巨大變化量。開展了城景市管理年等畜活動，創(chuàng)建徐國家衛(wèi)生城獲市工作取得接階段性成果粘，城市管理讀水平不斷提搖高。不斷推吹進生態(tài)市建罪設工作，全早市森林覆蓋理率達初6垮5%慎，城市建成辛區(qū)綠地率達惜41.1%要，綠化覆蓋糊率達乘44.8%破，人均公共收綠地面積達獄18.9顛平方米懷，生態(tài)環(huán)境注質(zhì)量繼續(xù)保送持翠全國一流；難城市面貌發(fā)傷生了巨大的紗變化，獲得記了“中國人次居環(huán)境獎”挪、“最佳中火國魅力城市量”、“全球掉綠色生態(tài)城籮市”等榮譽素。為第碧二節(jié)覽物扁三亞市房地療產(chǎn)市靜場被狀況辱2007年映，跑三亞市述房地產(chǎn)開發(fā)朱投資51.濕37億元，您增長73.螞2%。其中腐，商品房投閣資45.2廉4億元，增男長63.0需%。房屋施倦工面積47嫩6.03萬悔平方米，增柴長32.0織%；房屋竣勤工面積93斗.83萬平壤方米，下降千4.2%蹤；蠶商品房銷售價面積92.膀97萬平方斤米。好全年犯批準預售商名品房10逝3.67萬點平方米版，和去年同糧期相比增長濃14.92釋%。其中溝商品住房竹92.08守萬榨平方米緒，承10204無套。登記銷抱售面積憐92.97蘇萬岡平方米闖，和去年同妙期相比增長狡33.94少%撕，至其中商品住觀房88.尺58萬芝平方米詞，嘆秋9951雨套（包含產(chǎn)驚權式酒店銷罵售9.6塞3萬踢平方米絮，一線海景驅(qū)公寓、別墅蝦銷售14影.15萬鑄平方米困）,商業(yè)用傘房4.3臟9萬質(zhì)平方米魔。12月登私記銷售商品方房2.9夸7萬我平方米海，其中商品流住房2.狂86萬最平方米掩，共33士8套。2協(xié)007年普屆通商品住房惹平均售價魂5456肆元/雨平方米，產(chǎn)本權式酒柏店平均售棚價蠶12185模元飛/平方米虹，一線海景伍公寓、別墅蓮平均售價功13016簽元/勁平方米膨，商業(yè)用房蹈平均售價怨8540血元/物平方米遭。攪三亞灣新城門、鳳凰國際勻水城、時代釀海岸、三亞傳太陽灣高級分度假區(qū)、麗亦思卡爾頓酒筋店、新佳旅咱業(yè)鹿回頭項慌目曠、三亞山水商國際、國光書濱?；▓@、汗鳳凰島開發(fā)報、南山港區(qū)溫一期、鹿回誠頭愛地項目響、六道灣中趨心漁港、鹿釋回頭海景大聯(lián)道等扶重點項目共雖有97個，倚項目總投資堅944億元鳳。哲新開工的項場目有紅沙大器橋、三亞市蔑中等職業(yè)技罪術學校、三脂亞檳榔河段柔治理工程、屠昌達山水天隊域、東線高啦速公路海棠始灣出口路、尸三亞繞城高制速公路亞龍隙灣連接線、世三穴亞繞城高速劃公路天涯連寧接線、三亞怕棕櫚泉國際幕度假村工程和（劇坎秧灣項目善）份等。帝在國家宏觀兼調(diào)控的淋大背景下，催三亞市監(jiān)地價不斷攀仇升彼，幫在殘2007頑年6月份頂海棠灣韻公開招標出首讓播的地價是9延8.6萬元駝/畝，幣2007年乳11月26循日械，海棠灣9愚至11號地咽塊的轎掛牌出讓價桌格已達到2稠33萬元/旦畝。足2023年抬2月24日膜，三亞灣海艦坡開發(fā)區(qū)二噴線的住宅用倒地的掛牌成揀交價格更是匆達到762匙萬元/畝的江天價，陪創(chuàng)下了海南較有史以來土眾地交易價格朝的最高紀錄底。革第三節(jié)絲渠區(qū)域環(huán)境研付究舒海棠灣位于拖三亞市東北疫部濱海地帶搭，距三亞市候區(qū)追28公里杯，規(guī)劃用地稅南北長約號30公里絹，東西洋平均寬約腐8.4公里司，規(guī)劃用地于總面積約1射50平方公繞里，行政區(qū)己劃由三亞市陷海棠灣鎮(zhèn)的錯海棠灣和羨陵水縣英洲辣鎮(zhèn)的土福灣雀組合而成。蔬在規(guī)劃范圍棍之內(nèi)，南部囑主要為鐵爐播港瀉湖，瀉塌湖面積約8耀平方公里；罵中部為以龍級江塘為核心鞋的濕地，龍香江塘面積約伍為5平方嚴公里；北部訴為椰子洲和屆土福灣。其捕中椰子洲為逮國家級風景不名勝區(qū)堅—除三亞熱帶?；轂I風景名勝鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的一個雀景點，面積濫約2洞平方公柄里。

基地者內(nèi)包括兩塊猶重點自然保毅護用地，南裹部的紅樹林貼和北端的藤險橋河濕地保拒護區(qū)。齒海棠灣宴冤定位為“國托家海岸”主免題概念，以踏生態(tài)資源的聲保護和利用絲為出發(fā)點，社基于優(yōu)美環(huán)蛛境資源和新億的開發(fā)模式粘，形賢成擁有獨特咐景觀和新型銜旅游產(chǎn)品的魂公共旅游觀每光勝地及高慣端濱海旅游圣度假區(qū)。海損棠灣規(guī)劃區(qū)脈內(nèi)由北鴉至南劃分為飲三大功能區(qū)貼，分別是：腳濱海多元社渾區(qū)、濕地生辦態(tài)保護區(qū)和斗綜合旅游度墳假區(qū)。

亭①北段—綢—濱海多元榮社區(qū)

海棠竭灣北部以海草棠灣鎮(zhèn)區(qū)為攻主，居惱住環(huán)境文明撞舒適，有明死顯的地方特的色和文化傳老承。使地方瑞經(jīng)濟社會發(fā)舍展與旅游產(chǎn)閉業(yè)開發(fā)相互臺促進，良性秘循環(huán)。藤橋牌鎮(zhèn)等小城鎮(zhèn)唉的建設與發(fā)近展旅游服務半相結合，建普成功能較為閃完善的旅游叛小城鎮(zhèn)；新疤建的國際休獨閑度假社區(qū)五。提供體驗希另一種生活尖環(huán)境與生活租方式的“國黎際化”聚居猾社區(qū)。質(zhì)樸舞的本地社區(qū)該與高層次的咐外來社區(qū)和晌睦相處，洞使海棠灣成妻為南中國海龍岸的魅力家沉園。濱海多達元社區(qū)內(nèi)分御布有生態(tài)村斯鎮(zhèn)、回遷小甜城鎮(zhèn)、生態(tài)罩型度假脂別墅、高爾佛夫社區(qū)及旅諷游度假村等招等。勻

②中喚段——生態(tài)諸保護區(qū)

海禽棠灣中部以挪保護自然生幅態(tài)環(huán)境為優(yōu)捕先目標，主雕要是保持原視有的熱帶植定被和生態(tài)濕減地私，有效控制授該范圍內(nèi)農(nóng)睛村居民點的敏生長，并適撕當遷并居民敵點，以恢復具原始生態(tài)的訊植被與水系密環(huán)境。綜合舟考慮旅游開隊發(fā)需要，布進置騎馬、垂氏釣、露營等略戶外運動點診，逐步建設壟成為熱帶地洲區(qū)的國家生賴態(tài)公園。

廳

③南段原——綜合旅仇游度假區(qū)亦海棠灣南部原一方面依托乞現(xiàn)有的林旺罷鎮(zhèn)，建設旅貪游度假中心簽區(qū)，逐步配登套酒店度假竊、商業(yè)糊購物、文化簡休閑、娛樂外游憩及管理轟培訓等服務停設施。同時絹，利用瀉湖越及其周邊地奇形的豐富多舒樣和視工覺景觀優(yōu)勢送，建設豐富夫多樣的綜合門旅游度假區(qū)冊。其中既有扯生態(tài)居住區(qū)執(zhí)、高檔游艇疊社區(qū)、高爾珠夫社區(qū)等居議住類產(chǎn)品；勁也有豪華海釀景酒店、溫素泉度假區(qū)、艘環(huán)球影視格城等公共設維施；還有主撲題公園和紅換樹林自然保哲護區(qū)。匪海棠灣建設喚作為是三亞城市發(fā)答展一號工程絲，寺預計于20靠08年崗新增基礎設飯施投資20疲億元，3家憤五星級酒店稅將動工建設螞，柿海棠灣基礎槳設施主要包水括三大項目倦：高速公路半出口與海棠踩灣鎮(zhèn)的連接授路，海棠灣挽片區(qū)內(nèi)部主紫干道、濱海刮大道和貫穿襯海棠灣南北環(huán)的水系?；岬A項目中，離東線高喊速公路海棠耀灣出口路去集年6月開始險動工興建，尖該道路按城充市主干道Ⅱ約級標準設計霜，預算總造舞價為2遭.6億元，恐分為高速路除互通立交和溜A、B、C惱三個路段。莊互通立交匝梳道長應2.372棍公里張，A、B、臘C三個路段假全長逗5.322隸公里謀，竿整條道路預考計將于今年喉12月底完愉工。總投資娃約2.8億炸元的海棠灣昏濱海路D、狗E段市政工剝程，也將于夫2023年儉12月底前參完工。相應薯的電力、電釀信、燃氣、健給排水綜合邊管線預埋一陸并同步進行決。在200殼7年的基礎柱上，為了加佩快推進海棠黨灣濱海沙壩歸酒店帶的開鈔發(fā)建設，完學善海棠灣七歐通一平基礎煌設施配套，鋒三亞市政府啦今年計劃新棒增20億元窄建設海棠訴灣林旺安置陜區(qū)、海棠灣殖3號路工程是、海棠灣5斑號路工程、社海棠灣濱海勝大道F段工全程、海棠灣吸3號污的水處理廠及醋7號污水泵豈站等工程項辯目。唇經(jīng)過前期的墓招商引資，諒目前，海南壯開維集團有寧限公司、三澇亞萬達旅業(yè)佳、象三亞紅樹林省旅業(yè)有限公魯司、三亞高趁勝迫投資有限公褲司、中國希特格瑪有限公教司、海南建件豐旅業(yè)有限膨公司、上海示家化集團有嫩限公司、海聲南翰星實業(yè)款、撒香港嘉里控儉股蹦等13家企瘋業(yè)已經(jīng)進駐憤園區(qū)，同步淹開發(fā)海棠灣突。據(jù)介紹，摔三亞海棠灣妙開維麗笙世刮嘉酒店、椰悉子洲島度假迷村宋（鑼一期影）甚、三亞中港縮海棠灣萬麗攜度假村晃（譽一期撇）制將于下月動螺工建設。嘉銅里集團電（輩中國陜）歉也翠計劃將于4磨月動工建設俯香格里拉酒餓店。吧第四章纏仆項目開發(fā)紡現(xiàn)狀挪目前龜，已腸修建一條從沈藤橋鎮(zhèn)熟通往輩A7片區(qū)悄的混凝土路理，寬約蟲16詳米鑰，您其它基礎設駱施及護坡、瞞擋土墻排等均未投入飼，椰子島現(xiàn)尤狀為原生態(tài)陶。礦第湊五仔章朵現(xiàn)狀燈土渴地語轉(zhuǎn)讓蝶價格嶼估算味一、唐片區(qū)土地出擁讓價格穴2007年由11月26宏日栗，中國土地水市場網(wǎng)公布勾了三亞市海譜棠灣中部的有龍江衫塘冬游覽區(qū)內(nèi)9品-11號地蚊塊掛牌出讓棍的成交價，進阿爾迪克發(fā)墻展茅最終結以每畝人民礦幣233萬凝元的價格取乓得該地塊4賓0年的土地雕使用權，土艦地用途為商便服設施用地菊，土地開發(fā)擊程度為“四隙通一平”，劑容積率孝0.4。抖該地塊與辱海南建豐旅抖業(yè)開發(fā)有限謠公司慨的地塊位置晚比較接近，橫容積率稍高騰于樓委托咨詢地坦塊的速平均容積率舍0.32，扶為方便比較玩計算，本次翻假設委托咨菌詢的地塊桂基礎開發(fā)完風成后熟地的板轉(zhuǎn)讓價值為乏233萬元筋/躲畝，則熟地鼻總轉(zhuǎn)讓價值宋為：949西.73阻×筐233＝2少21287羊.09萬元茫。袍二、構開發(fā)世成本沃及費用耍估算鞠A、卸椰子島回填遞土致費用促仁怠阻15457默.75+2鉛9636.志8+143墾175.0枝+8537乖1.42+盡15608腰.7牲＝剪28924呈9.68平憶方米璃按平均輸回異填土高愚7米室計算，每立約方汁土尤的最運輸及平整南費用約為3另0賠元。償回填土方費作用＝族28924解9.68×萬7×30由貓燦＝60崇74.24跑萬元括B、償基礎橋設施開發(fā)費皇根據(jù)《海南停省三亞市基緒礎地價評估柄報告》，“剃五通一平”利基礎設施開蔥發(fā)費為12蔥萬元/畝，街其中通電占潑10%，通劈訊占6%，戚供水占14賢%，排虜水（上下）歪占20%，蠻土地平整占燥20%，道逼路（通車）踢占30%，營A7片區(qū)現(xiàn)盡已修建一條獅寬約想16米疏的水泥道路披可到達第一父地塊，其它泥基礎設施均錢未投入，估仍算尚需投入癢的基礎設施判開發(fā)費為以：棚基礎設施費余＝12×（保10%＋6削%＋14%奧＋20%＋潛20%＋1些0%）×9盜49.73真＝9117猾.41萬元芹C、其它不車可優(yōu)預見費睬包括椰子島代護坡、漸擋土墻購、容積率減材少造成的收倦益灘降低評、其它不可鍬預見費褲等，合計約藝70擊00萬元。叫D、鑒按規(guī)劃建設餃用地退后海竹岸線蠻200位米摔減損的價值議按照新偵的種規(guī)劃，建設族用地法實際利用時抓應退后海岸熄線謎200米瓜，直接造成箱本次咨詢的井地塊中訊第一康宗地丘的實際可利粘用面積大幅幣減少，芹使公司的收患益大纏大下降。根獸據(jù)宗地圖計厲算可利用的墾土地面積減拍少怎為庫（391.頌99+25慌6.94+讀281.9陜3）×14哲2+58×欺（391.踩99+25攜6.94）掉＝賊16982搶0.06平傻方米布，崖根據(jù)控規(guī)計縱算，臟第一宗地所項在的更A勇7-03-趟05蛾、06、0鉗7號地塊的季平均容積率鄰為0鳥.33勤，價則減少的建圓筑面積為1治69820謊.06犁×0.33原＝命56040程.62平方臺米逆，頑按建成盡后酒店的平擇均售價以1瘡5000元糊/平方米計螺，利潤率取棗為35柿%億，則減損的師價值為：洞56040唉.62×1陵5000×間35肺%煩＝勇29421丙.33萬元豆E藥、眠應繳納的凝土地增值稅腹委托咨詢的爐土地原出讓箏土地時為生月地，地租