業(yè)委會工作管理辦法總則制定目的為了規(guī)范業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）的工作，保障業(yè)主的合法權(quán)益，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)委會的組建、運作、管理等各項工作。業(yè)委會性質(zhì)業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主的利益，向業(yè)主大會負責并報告工作?；驹瓌t業(yè)委會的工作應(yīng)當遵循民主、公平、公正、公開的原則，依法履行職責，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)委會的組建籌備組的成立1.成立條件：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到報告之日起六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。2.籌備組組成：籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。業(yè)主大會的召開1.首次業(yè)主大會會議的籌備：籌備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。2.業(yè)主大會的召開形式：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。3.業(yè)主大會的表決規(guī)則：業(yè)主大會決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)委會的選舉1.候選人的產(chǎn)生：業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生?；I備組應(yīng)當對候選人的資格進行審查，確定候選人名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。2.選舉方式：業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，選舉采用無記名投票的方式進行。3.當選條件：業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的組織能力和時間精力。業(yè)委會的職責執(zhí)行業(yè)主大會的決定1.業(yè)委會應(yīng)當執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按照業(yè)主大會的授權(quán)開展工作。2.對于業(yè)主大會作出的決定，業(yè)委會應(yīng)當及時向業(yè)主公告，并組織實施。召集業(yè)主大會會議1.業(yè)委會應(yīng)當定期召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。2.有下列情形之一的，業(yè)委會應(yīng)當在三十日內(nèi)召集業(yè)主大會臨時會議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同1.業(yè)委會應(yīng)當代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，業(yè)委會應(yīng)當組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)價格等進行評估，并將評估結(jié)果向業(yè)主公告。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)1.業(yè)委會應(yīng)當監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行檢查和評估。2.對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，業(yè)委會應(yīng)當及時督促其整改；拒不整改的，業(yè)委會可以依法解除物業(yè)服務(wù)合同。管理專項維修資金1.業(yè)委會應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定管理專項維修資金，定期公布專項維修資金的使用情況。2.專項維修資金的使用應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并按照規(guī)定的程序進行。調(diào)解業(yè)主之間的糾紛1.業(yè)委會應(yīng)當積極調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護等方面發(fā)生的糾紛，維護業(yè)主的合法權(quán)益。2.對于調(diào)解不成的糾紛，業(yè)委會應(yīng)當引導(dǎo)業(yè)主通過法律途徑解決。業(yè)委會的會議制度會議的召開1.業(yè)委會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開；經(jīng)三分之一以上業(yè)委會委員提議，應(yīng)當召開臨時會議。2.業(yè)委會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。會議的通知1.業(yè)委會召開會議，應(yīng)當于會議召開七日前將會議時間、地點、議題等通知全體委員。2.情況緊急，需要盡快召開會議的，可以隨時通知，但應(yīng)當在會議上作出說明。會議的記錄1.業(yè)委會會議應(yīng)當制作會議記錄，由出席會議的委員簽字確認。2.會議記錄應(yīng)當包括會議時間、地點、主持人、出席人員、會議內(nèi)容、決議事項等。業(yè)委會的財務(wù)管理財務(wù)制度的建立1.業(yè)委會應(yīng)當建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范財務(wù)管理行為。2.業(yè)委會應(yīng)當設(shè)置專門的財務(wù)人員，負責財務(wù)管理工作。經(jīng)費的來源1.業(yè)委會的經(jīng)費來源主要包括業(yè)主大會決定的經(jīng)費、公共收益等。2.公共收益是指利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動所取得的收益。經(jīng)費的使用1.業(yè)委會的經(jīng)費應(yīng)當用于業(yè)委會的日常工作、業(yè)主大會會議的召開、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督等方面。2.經(jīng)費的使用應(yīng)當按照規(guī)定的程序進行審批，不得擅自挪用。財務(wù)的公開1.業(yè)委會應(yīng)當定期公布財務(wù)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.財務(wù)收支情況應(yīng)當包括經(jīng)費的來源、使用情況、結(jié)余情況等。業(yè)委會的換屆與終止換屆的程序1.業(yè)委會任期屆滿前三個月，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉。2.換屆選舉的程序參照本辦法第二章的規(guī)定執(zhí)行。終止的情形1.業(yè)委會有下列情形之一的，應(yīng)當終止：任期屆滿未進行換屆選舉的；因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因被撤銷的；業(yè)主大會決定解散的。2.業(yè)委會終止的，應(yīng)當在終止之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)委會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)委會的監(jiān)督與考核業(yè)主的監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對業(yè)委會的工作進行監(jiān)督，提出意見和建議。2.業(yè)委會應(yīng)當認真聽取業(yè)主的意見和建議，及時改進工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督1.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當對業(yè)委會的工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。2.對于業(yè)委會不依法履行職責的行為，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時責令其改正。