PAGE規(guī)范物業(yè)合同財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范物業(yè)合同財(cái)務(wù)活動(dòng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，確保物業(yè)合同執(zhí)行過程中的財(cái)務(wù)工作合法、合規(guī)、有序進(jìn)行，保障公司財(cái)務(wù)安全，維護(hù)公司及相關(guān)方的合法權(quán)益，提高財(cái)務(wù)管理效率與效益，為公司的穩(wěn)定運(yùn)營和發(fā)展提供有力支持。（二）適用范圍本制度適用于公司簽訂的所有物業(yè)合同涉及的財(cái)務(wù)事項(xiàng)，包括但不限于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳、成本費(fèi)用的核算與支付、維修資金的管理、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制與報(bào)送等。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及公司內(nèi)部的規(guī)章制度，確保財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。2.準(zhǔn)確性原則：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄準(zhǔn)確、完整，財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)可靠，為公司決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。3.及時(shí)性原則：各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作及時(shí)處理，按時(shí)完成財(cái)務(wù)報(bào)表編制與報(bào)送，確保財(cái)務(wù)信息的時(shí)效性。4.效益性原則：在保障財(cái)務(wù)安全與合規(guī)的前提下，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理流程，降低財(cái)務(wù)成本，提高資金使用效益。二、物業(yè)合同財(cái)務(wù)預(yù)算管理（一）預(yù)算編制1.在物業(yè)合同簽訂前，財(cái)務(wù)部門應(yīng)協(xié)同業(yè)務(wù)部門，根據(jù)合同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)和市場行情，編制物業(yè)合同財(cái)務(wù)預(yù)算。2.預(yù)算內(nèi)容應(yīng)涵蓋物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、成本費(fèi)用支出、利潤目標(biāo)等方面。成本費(fèi)用支出包括人員薪酬、辦公費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、公共區(qū)域水電費(fèi)等。3.預(yù)算編制應(yīng)遵循“零基預(yù)算”原則，對各項(xiàng)收支進(jìn)行詳細(xì)分析和預(yù)測，確保預(yù)算的科學(xué)性和合理性。（二）預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.物業(yè)合同執(zhí)行過程中，財(cái)務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算控制各項(xiàng)收支，定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和分析。2.如發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行偏差，應(yīng)及時(shí)查找原因，并采取有效措施進(jìn)行調(diào)整。對于重大偏差，應(yīng)及時(shí)向公司管理層匯報(bào)，共同研究解決方案。3.業(yè)務(wù)部門應(yīng)積極配合財(cái)務(wù)部門的預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控工作，提供相關(guān)數(shù)據(jù)和信息，確保預(yù)算執(zhí)行的準(zhǔn)確性和透明度。（三）預(yù)算調(diào)整1.在物業(yè)合同執(zhí)行過程中，如因政策法規(guī)變化、市場環(huán)境變動(dòng)、服務(wù)內(nèi)容調(diào)整等原因?qū)е骂A(yù)算需要調(diào)整的，請參考以下情況：物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整：若因政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整或市場行情變化等原因，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)溝通協(xié)商，并按照規(guī)定程序辦理相關(guān)手續(xù)。財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，重新編制預(yù)算，并調(diào)整相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。服務(wù)內(nèi)容增加或減少：如物業(yè)合同服務(wù)內(nèi)容發(fā)生增加或減少的情況，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)通知財(cái)務(wù)部門。財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容的變化，相應(yīng)調(diào)整成本費(fèi)用預(yù)算，并對物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入進(jìn)行評估和調(diào)整。其他因素：如因不可抗力因素導(dǎo)致預(yù)算需要調(diào)整的，業(yè)務(wù)部門應(yīng)提供相關(guān)證明材料，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行審核，并提出調(diào)整建議，報(bào)公司管理層審批后執(zhí)行。2.預(yù)算調(diào)整應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，由業(yè)務(wù)部門提出申請，財(cái)務(wù)部門審核，公司管理層審批后方可執(zhí)行。調(diào)整后的預(yù)算應(yīng)及時(shí)下達(dá)至各相關(guān)部門，并作為財(cái)務(wù)控制和考核的依據(jù)。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與計(jì)費(fèi)方式1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)合同約定執(zhí)行，明確收費(fèi)項(xiàng)目及金額。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合理、公平，符合市場行情和服務(wù)成本。2.計(jì)費(fèi)方式可根據(jù)物業(yè)類型、面積、服務(wù)內(nèi)容等因素確定，如按建筑面積計(jì)算、按套計(jì)算等。計(jì)費(fèi)周期可按月、季、年等方式確定。3.在物業(yè)合同簽訂前，業(yè)務(wù)部門應(yīng)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)明確告知物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式，并在合同中予以明確約定。（二）收費(fèi)流程1.物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立專門的收費(fèi)崗位或指定專人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳工作。收費(fèi)人員應(yīng)具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識和良好的溝通能力。2.每月初，收費(fèi)人員應(yīng)根據(jù)業(yè)主信息和計(jì)費(fèi)周期，生成物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)清單，并及時(shí)發(fā)送給業(yè)主。收費(fèi)清單應(yīng)明確收費(fèi)金額、繳費(fèi)期限、繳費(fèi)方式等信息。3.業(yè)主可通過現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、電子支付等方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。收費(fèi)人員應(yīng)及時(shí)收取業(yè)主繳納的費(fèi)用，并開具合法有效的票據(jù)。4.對于逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，收費(fèi)人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行催繳。催繳方式可包括電話通知、上門拜訪、發(fā)送催繳函等。對于長期拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)按照合同約定采取進(jìn)一步的措施，如通過法律途徑解決。（三）欠費(fèi)管理1.財(cái)務(wù)部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)欠費(fèi)臺賬，詳細(xì)記錄欠費(fèi)業(yè)主的基本信息、欠費(fèi)金額、欠費(fèi)期限等情況。2.定期對欠費(fèi)情況進(jìn)行分析和統(tǒng)計(jì)，找出欠費(fèi)原因，制定針對性的催繳措施。對于因服務(wù)質(zhì)量問題導(dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)的，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)改進(jìn)服務(wù)，解決業(yè)主問題，促進(jìn)欠費(fèi)收繳。3.與業(yè)主溝通協(xié)商解決欠費(fèi)問題時(shí)，應(yīng)注意方式方法，維護(hù)公司良好形象。對于確實(shí)存在困難的業(yè)主，可根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商制定繳費(fèi)計(jì)劃，幫助業(yè)主解決繳費(fèi)難題。四、物業(yè)合同成本費(fèi)用管理（一）成本費(fèi)用分類與核算1.物業(yè)合同成本費(fèi)用主要包括人員成本、辦公費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、公共區(qū)域水電費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、保潔費(fèi)用、保安費(fèi)用等。2.財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照成本費(fèi)用的性質(zhì)和用途進(jìn)行分類核算，確保成本費(fèi)用數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確歸集和分析。對于不同物業(yè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用應(yīng)分別核算，以便準(zhǔn)確計(jì)算各項(xiàng)目的經(jīng)營效益。3.在成本費(fèi)用核算過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照國家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。（二）成本費(fèi)用控制1.建立成本費(fèi)用控制制度，明確各部門在成本費(fèi)用控制中的職責(zé)和權(quán)限。業(yè)務(wù)部門應(yīng)負(fù)責(zé)制定成本費(fèi)用控制目標(biāo)和措施，并組織實(shí)施；財(cái)務(wù)部門應(yīng)負(fù)責(zé)對成本費(fèi)用控制情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。2.加強(qiáng)對各項(xiàng)成本費(fèi)用支出的審核與審批，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)和流程。對于大額支出和重要項(xiàng)目采購，應(yīng)實(shí)行集體決策和招標(biāo)采購制度，確保資金使用的合理性和效益性。3.通過成本分析和預(yù)算控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本費(fèi)用管理中的問題和漏洞，并采取有效措施進(jìn)行改進(jìn)。定期對成本費(fèi)用控制情況進(jìn)行考核和評價(jià)，將考核結(jié)果與部門和個(gè)人績效掛鉤，激勵(lì)各部門積極參與成本費(fèi)用控制工作。（三）成本費(fèi)用報(bào)銷1.制定詳細(xì)的成本費(fèi)用報(bào)銷制度，明確報(bào)銷范圍、報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)銷流程等內(nèi)容。報(bào)銷范圍應(yīng)符合公司財(cái)務(wù)制度和國家法律法規(guī)的規(guī)定，報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)合理、明確，具有可操作性。2.員工發(fā)生成本費(fèi)用支出后，應(yīng)及時(shí)填寫報(bào)銷憑證，并附上相關(guān)發(fā)票、收據(jù)、清單等證明材料。報(bào)銷憑證應(yīng)填寫完整、準(zhǔn)確，簽字審批手續(xù)齊全。3.財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照報(bào)銷制度對報(bào)銷憑證進(jìn)行審核，審核無誤后予以報(bào)銷。對于不符合報(bào)銷規(guī)定的憑證，應(yīng)及時(shí)退回并說明原因。五、物業(yè)維修資金管理（一）維修資金的歸集與使用原則1.物業(yè)維修資金應(yīng)按照國家法律法規(guī)和物業(yè)合同約定進(jìn)行歸集，確保維修資金的足額到位。維修資金應(yīng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用維修資金應(yīng)遵循必要性、合理性、效益性原則，確保維修項(xiàng)目符合規(guī)定，資金使用合理有效。對于重大維修項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行可行性研究和經(jīng)濟(jì)分析，確保資金投入的效益最大化。（二）維修資金的使用流程1.物業(yè)項(xiàng)目需要使用維修資金時(shí)，應(yīng)由相關(guān)部門提出申請，填寫維修資金使用申請表，并附上維修項(xiàng)目預(yù)算、維修方案、相關(guān)證明材料等。2.業(yè)務(wù)部門對申請進(jìn)行審核，審核通過后報(bào)財(cái)務(wù)部門復(fù)核。財(cái)務(wù)部門應(yīng)審核維修資金使用的合規(guī)性、預(yù)算的合理性以及資金來源的可靠性。3.經(jīng)財(cái)務(wù)部門復(fù)核無誤后，報(bào)公司管理層審批。公司管理層應(yīng)根據(jù)維修項(xiàng)目的重要性和資金情況進(jìn)行審批。4.維修資金使用申請經(jīng)審批通過后，由業(yè)務(wù)部門組織實(shí)施維修項(xiàng)目。維修過程中應(yīng)嚴(yán)格按照維修方案進(jìn)行施工，確保維修質(zhì)量。財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照合同約定及時(shí)支付維修款項(xiàng)，并對維修資金的使用情況進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督。（三）維修資金的核算與監(jiān)督1.財(cái)務(wù)部門應(yīng)建立維修資金專賬，對維修資金的歸集、使用、結(jié)余等情況進(jìn)行詳細(xì)核算。定期編制維修資金收支報(bào)表，向公司管理層和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告維修資金的使用情況。2.加強(qiáng)對維修資金使用情況的監(jiān)督檢查，確保維修資金?？顚Ｓ谩τ谶`規(guī)使用維修資金的行為，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行糾正，并追究相關(guān)人員的責(zé)任。3.定期對維修資金的使用效果進(jìn)行評估，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不斷完善維修資金管理制度。六、財(cái)務(wù)報(bào)表與財(cái)務(wù)分析（一）財(cái)務(wù)報(bào)表編制1.財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照國家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，定期編制物業(yè)合同財(cái)務(wù)報(bào)表。財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支明細(xì)表、成本費(fèi)用明細(xì)表等。2.財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映物業(yè)合同財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。報(bào)表編制過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)核算原則和方法，確保數(shù)據(jù)的一致性和可比性。3.財(cái)務(wù)報(bào)表編制完成后，應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真審核和分析，確保報(bào)表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和合理性。審核無誤后的財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)及時(shí)報(bào)送公司管理層、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)方。（二）財(cái)務(wù)分析1.定期對物業(yè)合同財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果進(jìn)行分析，為公司決策提供依據(jù)。財(cái)務(wù)分析應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入分析、成本費(fèi)用分析、利潤分析、資金狀況分析等內(nèi)容。2.通過財(cái)務(wù)分析，找出物業(yè)合同執(zhí)行過程中的問題和亮點(diǎn)，提出改進(jìn)措施和建議。如分析物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低的原因，提出加強(qiáng)收費(fèi)管理的措施；分析成本費(fèi)用過高的原因，提出成本控制的建議等。3.財(cái)務(wù)分析應(yīng)采用科學(xué)的方法和指標(biāo)體系，如比率分析、趨勢分析、結(jié)構(gòu)分析等。分析結(jié)果應(yīng)清晰明了，具有針對性和可操作性。七、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制與審計(jì)（一）財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度1.建立健全物業(yè)合同財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，明確財(cái)務(wù)崗位設(shè)置與職責(zé)分工，確保財(cái)務(wù)工作的規(guī)范有序進(jìn)行。財(cái)務(wù)崗位應(yīng)包括會(huì)計(jì)、出納、收費(fèi)員、財(cái)務(wù)審核等崗位，各崗位應(yīng)相互分離、相互制約。2.制定財(cái)務(wù)管理制度和操作流程，規(guī)范財(cái)務(wù)審批、資金管理、票據(jù)管理、財(cái)務(wù)檔案管理等工作。加強(qiáng)對財(cái)務(wù)印鑒、票據(jù)、密碼等重要物品的管理，確保財(cái)務(wù)安全。3.定期對財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度進(jìn)行評估和完善，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決制度執(zhí)行過程中存在的問題，確保內(nèi)部控制制度的有效性。（二）內(nèi)部審計(jì)1.公司應(yīng)定期開展物業(yè)合同財(cái)務(wù)內(nèi)部審計(jì)工作，對財(cái)務(wù)收支、成本費(fèi)用、資金使用、財(cái)務(wù)報(bào)表等進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。內(nèi)部審計(jì)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正，確保審計(jì)結(jié)果的真實(shí)性和可靠性。2.內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)具備專業(yè)的審計(jì)知識和技能，熟悉物業(yè)合同財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)。審計(jì)過程中應(yīng)嚴(yán)格按照審計(jì)程序和方法進(jìn)行，收集充分的審計(jì)證據(jù)，形成審計(jì)報(bào)告。3.對于內(nèi)部審計(jì)發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)提出整改意見和建議，并跟蹤整改情況。整改結(jié)果應(yīng)納入公司績效考核體系，確保問題得到有效解決。八、附則（一）解釋權(quán)