營銷計(jì)劃前言開明·同心城，2012年3次推盤均取得開盤大賣的佳績(jī)，但項(xiàng)目一期總開發(fā)量22萬平方米，均達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，2013年的銷售任務(wù)將更加繁重，本次提案將就今年的工作方向和不同房源的營銷工作，進(jìn)行專項(xiàng)提報(bào)。年度目標(biāo)銷售：保3億，沖4億品牌：“金沙大十字”形象落地方案大綱可售房源盤點(diǎn)——銷售重點(diǎn)現(xiàn)有資源分析——策略方向?qū)ｍ?xiàng)產(chǎn)品銷售——執(zhí)行落地可售房源盤點(diǎn)——銷售重點(diǎn)家居A館小商品館？建材館休閑區(qū)小公寓礦機(jī)一期可售房源中18#規(guī)劃未定可售房源盤點(diǎn)——銷售重點(diǎn)18#規(guī)劃建議規(guī)劃原則：易去化，市場(chǎng)接受度高產(chǎn)品規(guī)劃依據(jù)：礦機(jī)一期兵營式商鋪熱售21#、22#步梯房（多層住宅）熱售

本地住宅已購業(yè)主產(chǎn)權(quán)概念薄弱規(guī)劃建議：18#規(guī)劃為兵營式商鋪1F——礦山機(jī)電交易市場(chǎng)二期、建材區(qū)2\3F——40年產(chǎn)權(quán)步梯住宅（兩房80㎡、三房100㎡）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：將商業(yè)客戶轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌蛻?，緩解商業(yè)壓力

便于19#業(yè)態(tài)落位、加強(qiáng)商業(yè)存活能力8棟兵營式商業(yè)按一期面積計(jì)算總建面約：14100㎡單層建面約：4700㎡可售房源總銷全年可售額約7.5億可售房源盤點(diǎn)——銷售重點(diǎn)銷售重點(diǎn)研判按以上房源70%去化率計(jì)算，總銷售額：2.99億元；借鑒步行街推盤實(shí)際銷售情況，住宅底商和步行街目前銷售并不能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化目標(biāo)，因此不作為全年去化重點(diǎn)考慮；16-17#二、三樓房源面積約2.49萬方，19#二、三樓房源面積約1.55萬方，由于此類房源去化周期較長，因此19#二、三樓房源不作為全年去化重點(diǎn)考慮?？墒鄯吭幢P點(diǎn)——銷售重點(diǎn)年度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略銷售：保3億，沖4億房源：礦機(jī)一期余房16#17#2-3層18#、19#1層小公寓、住宅19#2-3層步行街住宅底商價(jià)格上浮可售房源盤點(diǎn)——銷售重點(diǎn)現(xiàn)有資源分析——策略方向商業(yè)篇礦機(jī)一期、18#、16-17#19#一層、小公寓現(xiàn)有有資資源源分分析析———策略略方方向向2013年招招商商開開業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)度度礦山山機(jī)機(jī)電電市市場(chǎng)場(chǎng)一一期期4月試試營營業(yè)業(yè)家居居A館招招商商3月合合同同簽簽約約、、10月開開業(yè)業(yè)小商商品品區(qū)區(qū)一一期期8月開開業(yè)業(yè)建材材區(qū)區(qū)1月開開業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)熱熱場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)有有資資源源分分析析———策略略方方向向小微微企企業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)扶扶持持戶口口及及子子女女就就學(xué)學(xué)兩免免兩兩減減半半的的稅稅收收扶扶持持50000元的的財(cái)財(cái)政政資資金金補(bǔ)補(bǔ)助助縣財(cái)財(cái)政政出出資資擔(dān)擔(dān)保保機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)15萬以以下下貸貸款款扶扶持持定向向客客群群福福利利2012年由由于于省省內(nèi)內(nèi)名名額額用用盡盡本本案案商商戶戶并并未未申申請(qǐng)請(qǐng)目標(biāo)標(biāo)客客群群預(yù)預(yù)判判礦機(jī)二期投資客戶、自購自營客戶135套家居館投資客戶332套小商品區(qū)投資客戶、自購自營客戶224套投資資客客群群需需求求量量大大現(xiàn)有有資資源源分分析析———策略略方方向向建材材區(qū)區(qū)投資資客客戶戶、、自自購購自自營營客客戶戶262套現(xiàn)有有資資源源分分析析———策略略方方向向商業(yè)業(yè)營營銷銷策策略略方方向向2013年，，招招商商開開業(yè)業(yè)活活動(dòng)動(dòng)豐豐富富同類類產(chǎn)產(chǎn)品品，，節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)借借勢(shì)勢(shì)發(fā)發(fā)力力2013年，投投資客客群需需求量量大招商成成果，，商業(yè)業(yè)氛圍圍炒熱熱2013年，政政策扶扶持名名額下下放定向客客群，，小商商業(yè)的的吸引引小公寓寓產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)勢(shì)低總價(jià)價(jià)：按2800元/平米均均價(jià)，，套均均43平米，，總價(jià)價(jià)約12萬高回報(bào)報(bào)：按金金沙市市場(chǎng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)裝月月租700元，年年回報(bào)報(bào)約7%小公寓寓資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)市場(chǎng)空空白：目前前金沙沙市場(chǎng)場(chǎng)無小小公寓寓產(chǎn)品品出售售潛在客客群：住宅宅與商商業(yè)已已購客客群量量大，，均有有投資資可能能性高回報(bào)報(bào)投資資型產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)先內(nèi)內(nèi)部去去化現(xiàn)有資資源分分析——策略方方向現(xiàn)有資資源分分析——策略方方向整體策策略方方向大板商商業(yè)為為商業(yè)業(yè)重點(diǎn)點(diǎn)依托簽簽約及及開業(yè)業(yè)熱場(chǎng)場(chǎng)啟動(dòng)動(dòng)銷售售小公寓寓為商商業(yè)補(bǔ)補(bǔ)充內(nèi)部客客群+市場(chǎng)客客群雙雙線投投資引引導(dǎo)大場(chǎng)面面借勢(shì)勢(shì)，小小客戶戶精準(zhǔn)準(zhǔn)專項(xiàng)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落落地3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月礦機(jī)一一期開開業(yè)家居A館合同同簽約約小商品品區(qū)開開業(yè)家居A館開業(yè)業(yè)18#一層礦礦機(jī)二二期認(rèn)認(rèn)籌18#一層礦礦機(jī)二二期認(rèn)認(rèn)籌推推廣16#二至三三層品品牌推推廣16#二至三三層認(rèn)認(rèn)籌18#一層礦礦機(jī)二二期開開盤16#二至三三層開開盤小公寓寓開盤盤17#二至三三層小小商品品區(qū)認(rèn)認(rèn)籌17#二至三三層小小商品品區(qū)開開盤沖4:··住宅底底商推推廣沖4:··住宅底底商認(rèn)認(rèn)籌沖4:··住宅底底商開開盤商業(yè)推推盤節(jié)節(jié)奏小公寓寓已購購已租租客戶戶內(nèi)部部認(rèn)購購礦機(jī)一一期試試營業(yè)業(yè)礦機(jī)二二期建材區(qū)區(qū)開業(yè)業(yè)19#一層商商鋪認(rèn)認(rèn)籌19#一層商商鋪開開盤專項(xiàng)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落落地家居A館（16#二、三三層））主題題策劃劃產(chǎn)品：：16#2-3層，大大板商商業(yè)形形態(tài)業(yè)態(tài)：：家居居客群：：以投投資客客群為為主賣點(diǎn)：：低首付，單鋪5萬起年回報(bào)率5%實(shí)力家居品牌保障投資門檻低投資收益不高投資有保障策劃主主題：：國際家家居館館5萬首付付搶旺旺鋪，，做國國際品品牌家家居大大房東東專項(xiàng)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落落地家居A館（16#二、三三層））蓄水水方案案二層：：5000元認(rèn)籌籌，開開盤享享受200元/平優(yōu)惠惠三層：：5000元認(rèn)籌籌，開開盤享享受100元/平優(yōu)惠惠（主力力面積積小于于50㎡，二二層僅僅4間78㎡戶型型，即即享受受最高高15000元優(yōu)惠惠）兩年返返租：：投資資客與與自營營戶每每年5%2012年9月對(duì)18#1F，16-17#2-3F進(jìn)行認(rèn)認(rèn)籌，，交5000抵15000，本次次認(rèn)籌籌優(yōu)惠惠與前前期認(rèn)認(rèn)籌優(yōu)優(yōu)惠不不重復(fù)復(fù)享受受。前期認(rèn)認(rèn)籌選選擇16-17#2-3F業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的的客戶戶29個(gè)，其其中8個(gè)為投投資客客戶，，21個(gè)為自自購自自營戶戶；本次認(rèn)認(rèn)籌由由于16#業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整（（全為為家居居），，且認(rèn)認(rèn)籌前前基本本簽約約完畢畢，則則前期期21個(gè)自購自營營客戶，本本次認(rèn)籌可可線下邀約約認(rèn)籌客戶戶到訪，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為17#小商品區(qū)或或19#3樓建材區(qū)的的簽約。專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地家居A館品牌商家家簽約活動(dòng)動(dòng)“同心同行行，共創(chuàng)財(cái)財(cái)富”——開明·同心城國際際家居館品品牌商家簽簽約暨認(rèn)籌籌儀式活動(dòng)地點(diǎn)：：奧斯特酒酒店活動(dòng)時(shí)間：：4月9日下午14：30分（暫定））活動(dòng)目的：：商業(yè)品牌牌炒作、客客戶蓄水邀請(qǐng)客戶：：品牌商戶戶、意向客客戶、廣告告推廣來客客邀請(qǐng)嘉賓：：開發(fā)公司司領(lǐng)導(dǎo)、代代理公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、金沙沙工商局、、工商聯(lián)單單位領(lǐng)導(dǎo)暖場(chǎng)活動(dòng)：：自助下午午茶宴簽約儀式：：領(lǐng)導(dǎo)致辭辭、商家品品牌展示、、商家代表表致辭、簽簽約儀式現(xiàn)場(chǎng)包裝：：LED、條幅、易易拉寶專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地家居A館（16#二、三層））推廣安排排主題：國際家居館館5萬首付搶旺旺鋪，做國國際品牌家家居大房東東5000元火爆搶籌籌，最高200元/㎡優(yōu)惠媒體初稿時(shí)間推廣時(shí)間推廣主題短信20萬條/月3-4月5萬首付，做國際品牌家居大房東，認(rèn)籌優(yōu)惠戶外/大牌/跨街3月15日3-4月5萬首付，做國際品牌家居大房東，認(rèn)籌優(yōu)惠道旗3月15日3-4月5萬首付，做國際品牌家居大房東，認(rèn)籌優(yōu)惠單頁/巡展/電視3月15日3-4月5萬首付，做國際品牌家居大房東，認(rèn)籌優(yōu)惠圍墻3月15日3-4月5萬首付，做國際品牌家居大房東，認(rèn)籌優(yōu)惠16#2-3平面專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地礦山機(jī)電2期（18#一層）銷售售價(jià)格定價(jià)原則根據(jù)產(chǎn)品建建筑形態(tài)，，18#樓價(jià)格應(yīng)該該根礦機(jī)一期的的價(jià)格來制定定礦機(jī)一期的的均價(jià)為9000元/平方米價(jià)格建議18#樓一樓均價(jià)價(jià)應(yīng)與一期持平，但由于一期期開業(yè)，因因此暫定為9100元/平專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地礦山機(jī)電2期（18#一層）蓄水水方案認(rèn)籌：交5000抵扣15000三年返租：：投資客每每年5%、自營戶每年6%價(jià)格未公示示前對(duì)外統(tǒng)統(tǒng)一報(bào)價(jià)9500元/平左右，用二期外鋪鋪成交價(jià)格壓壓迫客戶選擇擇一期存量商商鋪，爭(zhēng)取在在二期未推出出前去化一期期存量商鋪，以達(dá)到一期售售罄的目的。。礦山機(jī)電市場(chǎng)場(chǎng)開業(yè)活動(dòng)“同心同德，，財(cái)富共贏””——開明·同心城礦山機(jī)機(jī)電市場(chǎng)一期期開業(yè)暨二期期認(rèn)籌儀式活動(dòng)地點(diǎn)：開開明·同心城現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)時(shí)間：5月20日上午9:30分（暫定）活動(dòng)目的：商商業(yè)氛圍炒作作、客戶蓄水水邀請(qǐng)客戶：一一期未購客戶戶、周邊縣市市經(jīng)營戶、廣廣告推廣來客客邀請(qǐng)嘉賓：開開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、代理公司司領(lǐng)導(dǎo)、金沙沙工商局、工工商聯(lián)單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)主要領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)據(jù)一期經(jīng)營戶戶開業(yè)數(shù)量確確定暖場(chǎng)活動(dòng)：舞舞獅隊(duì)、鑼鼓鼓隊(duì)、彩車巡巡游、開業(yè)禮禮炮開業(yè)儀式：領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)致辭、開開業(yè)剪彩現(xiàn)場(chǎng)包裝：舞舞臺(tái)、花籃、、紅毯、豎條條幅、空飄、、充氣拱門專項(xiàng)產(chǎn)品銷售售——執(zhí)行落地專項(xiàng)產(chǎn)品銷售售——執(zhí)行落地礦山機(jī)電2期（18#一層）推廣安安排主題：礦山機(jī)電市場(chǎng)一期盛大開業(yè)，二期載譽(yù)加推5000抵15000，全城火爆搶搶籌媒體初稿時(shí)間推廣時(shí)間推廣主題短信20萬條/月4-5月一期開業(yè)，二期5000抵15000認(rèn)籌戶外/大牌/跨街3月11日4-5月一期開業(yè)，二期5000抵15000認(rèn)籌道旗3月11日4-5月一期開業(yè)，二期5000抵15000認(rèn)籌單頁/巡展/電視3月11日4-5月一期開業(yè)，二期5000抵15000認(rèn)籌圍墻3月13日4-5月一期開業(yè)、二期認(rèn)籌、家居館簽約專項(xiàng)產(chǎn)品銷售售——執(zhí)行落地17#二、三層主題題策劃產(chǎn)品：17#2-3層，大板商業(yè)業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：小商品品百貨客群：投資客客群、自購自自營客群賣點(diǎn)：低首付，單鋪4萬起年回報(bào)率6%小商品一期開業(yè)運(yùn)營置業(yè)、投資門檻低投資收益高投資有保障、經(jīng)營有人氣小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地財(cái)政補(bǔ)助，創(chuàng)業(yè)扶持策劃主題：國際小商品館館一期盛大開業(yè)業(yè)，二期首付付4萬起，年回報(bào)報(bào)6%最高36萬政策補(bǔ)助，，青年創(chuàng)業(yè)總總動(dòng)員專項(xiàng)產(chǎn)品銷售售——執(zhí)行落地17#二、三層主題題策劃開明·同心城小微企企業(yè)創(chuàng)業(yè)扶持持政策5萬元財(cái)政資金金補(bǔ)助1萬元商標(biāo)注冊(cè)冊(cè)補(bǔ)助最高15萬元稅收獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)最高15萬元銀行貸款款擔(dān)保專項(xiàng)產(chǎn)品銷售售——執(zhí)行落地17#二、三層商家家簽約活動(dòng)“同心同向，，財(cái)富同贏””——開明·同心城國際小小商品館商家家簽約暨認(rèn)籌籌儀式活動(dòng)地點(diǎn)：奧奧斯特酒店活動(dòng)時(shí)間：7月9日下午14：30分（暫定）活動(dòng)目的：商商業(yè)開業(yè)宣傳傳、客戶蓄水水邀請(qǐng)客戶：品品牌商戶、意意向客戶、廣廣告推廣來客客邀請(qǐng)嘉賓：開開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、代理公司司領(lǐng)導(dǎo)、金沙沙工商局、工工商聯(lián)單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)暖場(chǎng)活動(dòng)：自自助下午茶宴宴簽約儀式：領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)致辭、商商家品牌展示示、商家代表表致辭、簽約約儀式現(xiàn)場(chǎng)包裝：LED、條幅、易拉拉寶專項(xiàng)產(chǎn)品銷售售——執(zhí)行落地17#二、三層推廣廣安排媒體初稿時(shí)間推廣時(shí)間推廣主題短信20萬條/月6-7-8月一期開業(yè)、首付4萬、36萬政策補(bǔ)助戶外/大牌/跨街6月18日6-8月一期開業(yè)、首付4萬、36萬政策補(bǔ)助道旗6月18日6-8月一期開業(yè)、首付4萬、36萬政策補(bǔ)助報(bào)紙/巡展/電視6月18日6-8月一期開業(yè)、首付4萬、36萬政策補(bǔ)助圍墻6月22日6-8月一期開業(yè)、首付4萬、36萬政策補(bǔ)助主題：國際小商品館館一期盛大開業(yè)業(yè)，二期首付付4萬起，年回報(bào)報(bào)6%最高36萬政策補(bǔ)助，，青年創(chuàng)業(yè)總總動(dòng)員17#2-3層平面專項(xiàng)產(chǎn)品銷售售——執(zhí)行落地小公寓主題策策劃產(chǎn)品：礦機(jī)一一期2-3層，兵營式商商業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：?jiǎn)紊砉?、?chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)（廣告、、培訓(xùn)、攝影影、設(shè)計(jì)等））客群：過渡性性居住客群、、投資客群、、辦公客群賣點(diǎn)：低總價(jià)，單鋪12萬年回報(bào)率7%置業(yè)、投資、創(chuàng)業(yè)低門檻投資收益高、增值保值小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)扶持創(chuàng)意辦公首選策劃主題：創(chuàng)意公寓12萬住公寓，年年回報(bào)7%，商住投資首首選43-50㎡創(chuàng)意辦公空空間，最高36萬政策扶持專項(xiàng)產(chǎn)品銷售售——執(zhí)行落地小公寓推廣安安排媒體初稿時(shí)間推廣時(shí)間推廣主題短信15萬條/月7-9月43-50㎡公寓、36萬補(bǔ)助、12萬總價(jià)、7%回報(bào)戶外/大牌/跨街8月13日8-9月43-50㎡公寓、36萬補(bǔ)助、12萬總價(jià)、7%回報(bào)道旗8月13日8-9月43-50㎡公寓、36萬補(bǔ)助、12萬總價(jià)、7%回報(bào)報(bào)紙/巡展/電視8月13日8-9月43-50㎡公寓、36萬補(bǔ)助、12萬總價(jià)、7%回報(bào)圍墻8月13日8-9月43-50㎡公寓、36萬補(bǔ)助、12萬總價(jià)、7%回報(bào)主題：創(chuàng)意公寓12萬住公寓，年年回報(bào)7%，商住投資首首選43-50㎡創(chuàng)意辦公空空間，最高36萬政策扶持小公寓平面專項(xiàng)產(chǎn)品銷售售——執(zhí)行落地19#一層銷售價(jià)格格建議定價(jià)原則根據(jù)產(chǎn)品建筑筑形態(tài)，19#樓價(jià)格應(yīng)該根根16#樓一樓價(jià)格來來制定二者差異性在在于經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)不同，周圍圍商業(yè)氛圍不不同，內(nèi)外鋪鋪比例不同目前16#樓一樓均價(jià)為為7000元/平方米價(jià)格建議19#樓一樓均價(jià)應(yīng)應(yīng)與16#樓持平，暫定定為7100元/平根據(jù)內(nèi)外鋪面面積比例，外外鋪均價(jià)為9800元/平，內(nèi)鋪均價(jià)為為5750元/平19#一層蓄水方案案優(yōu)惠：交5000抵扣20000三年返租：投投資客每年5%、自營戶每年6%16#內(nèi)外鋪價(jià)差在在3650元左右，19#內(nèi)外鋪價(jià)差在在4050元，目的是擠擠壓客戶至內(nèi)內(nèi)鋪房源，推推動(dòng)開盤當(dāng)當(dāng)天內(nèi)鋪去化化。19#一層推廣安排排主題：國際建材館VIP5000抵20000，全城火爆認(rèn)認(rèn)籌年初開業(yè)，，即買即收收益媒體初稿時(shí)間推廣時(shí)間推廣主題短信25萬條/月9-10月5000抵20000，年初開業(yè)，即買即收益戶外/大牌/跨街9月8日9-10月5000抵20000，年初開業(yè)，即買即收益道旗9月8日9-10月5000抵20000，年初開業(yè)，即買即收益報(bào)紙/巡展/電視9月8日9-10月5000抵20000，年初開業(yè)，即買即收益圍墻9月8日9-10月5000抵20000，年初開業(yè)，即買即收益專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地19#三層銷售與與業(yè)態(tài)調(diào)整整建議16-17#二、三層總總銷面積：：24805㎡19#二層政府回回購，三層層面積：7760㎡二、三層去去化速度較較慢，更依依托招商成成果策略依據(jù)常規(guī)策略招商完成后后，進(jìn)行短短期返租銷銷售對(duì)外進(jìn)行招招商品牌、、常規(guī)回報(bào)報(bào)、蓄水推推廣常規(guī)業(yè)態(tài)建材、五金金等調(diào)整策略打造投資理理財(cái)產(chǎn)品，，長年限，，高回報(bào)短期內(nèi)迅速速變現(xiàn)，開開發(fā)商調(diào)整業(yè)態(tài)休閑、娛樂樂專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地19#三層主題策策劃產(chǎn)品：19#3層，大板商商業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：休閑閑、娛樂客群：以投投資客群為為主賣點(diǎn)：10年租約年回報(bào)率6%年租金8%上漲長期穩(wěn)定收益投資收益高投資收益上漲策劃主題：：金沙潮流薈薈娛樂樂休閑不夜夜天代租10年·年回報(bào)6%·租金漲幅8%專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地19#三層投資理理財(cái)銷售模模式確定底價(jià)，，無論年回回報(bào)率或一一次性返租租年限，總總銷均為底底價(jià)銷售價(jià)價(jià)格?？梢院涂蛻魬艉炇痖L期期租賃合同同（8-10年），一次次性返租年年限均為3年。剩余返租年年限，可在在合同中簽簽訂，每年年按8%上漲，則自自動(dòng)續(xù)約。。為規(guī)避甲方方風(fēng)險(xiǎn)，可可引入商業(yè)業(yè)運(yùn)營公司司，代為簽簽署商業(yè)運(yùn)運(yùn)營管理合合同。引入商管公公司，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁住宅篇常規(guī)戶型、、異型房現(xiàn)有資源分分析——策略方向樓盤名稱總體量開工面積戶型價(jià)格賣點(diǎn)銷售策略銷售情況鼎盛金港33000015000080-130均價(jià)3000贈(zèng)送面積首付2萬，其他部分借款總?cè)セs150套金明國際900006000050-120均價(jià)3880地段成熟，人流集中周邊配套完善低價(jià)3580起去化率50%金都國際6000006000050-200均價(jià)3300規(guī)劃較好，居住環(huán)境不錯(cuò)也是板式小高層9折起去化率70%金源華府60000015000090-160均價(jià)3250人工湖，紅星美凱龍市政府對(duì)面，新區(qū)規(guī)劃4-5%優(yōu)惠首批4棟18層推盤去化量130套金鉆時(shí)代650006500060-100未定青年區(qū)，精裝小戶型未定無龍山水怡6000001700088-120均價(jià)2900五龍山環(huán)境，西班牙風(fēng)情未定無競(jìng)爭(zhēng)樓盤信信息匯總房?jī)r(jià)穩(wěn)中有有降，促銷銷方式多樣樣，競(jìng)爭(zhēng)激激烈現(xiàn)有資源分分析——策略方向已推房源去去化速度分分析小三房去化化速度最快快，目前存存量13套中有8套屬于步梯梯房源；小三房可選選擇余地較較少，部分分客源轉(zhuǎn)化化為兩房去去化；大三房去化化率較兩房房更高，主主要是由于于年末加推推31#全為兩房房房源，實(shí)際際兩房受總總價(jià)優(yōu)勢(shì)，，銷售較大大三房更快快。存量?jī)H支撐撐3月銷售，整整體去化速速度較好現(xiàn)有資源分分析——策略方向成交客群分分析教師醫(yī)生群群體專項(xiàng)優(yōu)優(yōu)惠活動(dòng)效效果好其他客群創(chuàng)創(chuàng)造“專項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)惠”機(jī)機(jī)會(huì)現(xiàn)有資源分分析——策略方向置業(yè)情況分分析住宅置業(yè)以以首次置業(yè)業(yè)為主現(xiàn)有資源分分析——策略方向認(rèn)知渠道分分析短信、路牌牌、市區(qū)接接待等有效效渠道朋友介紹大大量來人，，老帶新長長期策略現(xiàn)有資源分分析——策略方向可售房源分分析可售總計(jì)：：359+99=458套可售以兩房房為主，大大三房其次次，為下階階段主推重重點(diǎn)異形房數(shù)量量較少，多多為兩房主推兩房產(chǎn)產(chǎn)品，帶動(dòng)動(dòng)房源去化化現(xiàn)有資源分分析——策略方向住宅營銷策策略方向已推房源存存量99套，未推房房源359套依據(jù)去化速速度，精準(zhǔn)準(zhǔn)推案異形房54套，產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力低做足性價(jià)比比，合理定定價(jià)定向客群為為去化主力力創(chuàng)造客群福福利，主動(dòng)動(dòng)發(fā)力現(xiàn)有資源分分析——策略方向異形房源銷銷售策略推售策略：：按兩房、三三房去化量量，搭配推推售價(jià)格策略：：與常規(guī)房源源拉開價(jià)差差，并低于于市場(chǎng)價(jià)格格市場(chǎng)最低價(jià)價(jià)龍山水怡怡2780元/平米起；本案住宅均均價(jià)3080元/平米，異形形房均價(jià)2800元/平米由于房源數(shù)數(shù)量有限，，則不建議議進(jìn)行精裝裝修或樣板板房等銷售售配合動(dòng)作作專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地住宅主題策策劃住宅策劃主主題：2013，從名師、、名醫(yī)，到到名仕、名名宅的概念念升級(jí)演繹繹尊崇府邸·名仕風(fēng)華前期形象：名醫(yī)為鄰，名師相伴構(gòu)建鄰里，創(chuàng)造圈層營銷策略：創(chuàng)建客群，制造福利政治優(yōu)勢(shì)，政策優(yōu)惠品牌策略：放大鄰里，圈層升級(jí)名仕風(fēng)華，名流薈萃名流府邸·名仕風(fēng)華名流薈萃·名仕府邸金沙首席名名仕府邸不逐風(fēng)潮·風(fēng)華自筑專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地公務(wù)行政單單位總動(dòng)員員策略目標(biāo)：：針對(duì)特定定人群創(chuàng)創(chuàng)造幫扶優(yōu)優(yōu)惠吸吸引購房目標(biāo)群體：：金沙各行行政公務(wù)單單位（公檢檢法、工商商、行政、、稅務(wù)……）政治背景：：民進(jìn)中央央“同心彩彩虹行動(dòng)””置業(yè)幫幫扶計(jì)劃升升級(jí)策略由頭：：響應(yīng)國務(wù)務(wù)院“國五五條”調(diào)控控策略依據(jù)：：本案已購購客群93%首次置業(yè)民進(jìn)中央““同心彩虹虹行動(dòng)”升升級(jí)“名仕樓””首次置業(yè)業(yè)幫扶政策策專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地彩虹行動(dòng)首首次置業(yè)優(yōu)優(yōu)惠政策優(yōu)惠資格：：購買首套套住宅的市市場(chǎng)客戶優(yōu)惠幅度：：享受首次次置業(yè)專屬屬優(yōu)惠+認(rèn)籌優(yōu)惠認(rèn)籌優(yōu)惠：：10000抵15000首次置業(yè)優(yōu)優(yōu)惠：10000元首次置業(yè)業(yè)補(bǔ)助專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地“名仕樓””公務(wù)員優(yōu)優(yōu)惠政策優(yōu)惠資格：：購買首套套住宅的公公職人員優(yōu)惠幅度：：認(rèn)籌優(yōu)惠惠+名仕樓公務(wù)務(wù)員優(yōu)惠名仕樓優(yōu)惠惠：依據(jù)工工作年限給給予不同優(yōu)優(yōu)惠，適用用于各行政政單位工齡<10年，購房10000元優(yōu)惠工齡≥10年，購房20000元優(yōu)惠認(rèn)籌優(yōu)惠：：10000抵15000專項(xiàng)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落地“名仕樓””首次置業(yè)業(yè)幫扶政策策政策內(nèi)容：：各行政事事業(yè)單位，，依據(jù)“工工齡”享受受“不同優(yōu)優(yōu)惠”此次置業(yè)幫幫扶優(yōu)惠，，直接抵扣扣房款，不不發(fā)現(xiàn)操作作模模式式：：拷拷貝貝名名師師樓樓、、名名醫(yī)醫(yī)樓樓操操作作模模式式推廣廣動(dòng)動(dòng)作作：：各各單單位位紅紅頭頭文文件件下下發(fā)發(fā)各單單位位現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)巡巡講講各單單位位人人群群置置業(yè)業(yè)政政策策幫幫扶扶郵郵件件有效效渠渠道道市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣政策策目目的的：：公公務(wù)務(wù)行行政政客客群群吸吸引引，，前前期期名名師師、、名名醫(yī)醫(yī)后后續(xù)續(xù)持持續(xù)續(xù)優(yōu)優(yōu)惠惠定向向群群體體福福利利快快速速去去化化核核心心“名名仕仕樓樓””推推廣廣安安排排主題題：：尊崇崇府府邸邸?名仕仕風(fēng)風(fēng)華華民進(jìn)進(jìn)中中央央““同同心心彩彩虹虹行行動(dòng)動(dòng)””首首次次置置業(yè)業(yè)幫幫扶扶名名仕仕樓樓最最高高4萬元元優(yōu)優(yōu)惠惠媒體初稿時(shí)間推廣時(shí)間推廣主題短信20萬條/月3-10月彩虹行動(dòng)幫扶首次置業(yè)，名仕樓4萬元優(yōu)惠戶外/大牌/跨街3月18日3-10月彩虹行動(dòng)幫扶首次置業(yè)，名仕樓4萬元優(yōu)惠道旗3月18日3-10月彩虹行動(dòng)幫扶首次置業(yè)，名仕樓4萬元優(yōu)惠報(bào)紙/巡展/電視3月18日3-10月彩虹行動(dòng)幫扶首次置業(yè)，名仕樓4萬元優(yōu)惠圍墻3月18日3-10月彩虹行動(dòng)幫扶首次置業(yè)，名仕樓4萬元優(yōu)惠專項(xiàng)項(xiàng)產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售———執(zhí)行行落落地地住宅宅平平面面專項(xiàng)項(xiàng)產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售———執(zhí)行行落落地地住宅宅推推盤盤節(jié)節(jié)奏奏3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月彩虹虹行行動(dòng)動(dòng)““發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)””活活動(dòng)動(dòng)60/70/14450/11350/10830/12530/9560/11360/101余房銷售“名仕樓”首次置業(yè)幫扶啟動(dòng)23#、開盤銷售28#開盤銷售24#開盤銷售29#開盤銷售余房銷售20#、27#-1單元開盤銷售25#、27#-2單元開盤銷售余房銷售？/41此推推盤盤節(jié)節(jié)奏奏不不含含18#改建建的的40年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)住住宅宅彩虹虹行行動(dòng)動(dòng)幫幫扶扶置置業(yè)業(yè)全全城城總總動(dòng)動(dòng)員員“同同心心彩彩虹虹行行動(dòng)動(dòng)””首首次次置置業(yè)業(yè)幫幫扶扶活活動(dòng)動(dòng)———彩虹虹行行動(dòng)動(dòng)置置業(yè)業(yè)幫幫扶扶發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)暨暨名名仕仕樓樓置置業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)惠惠啟啟動(dòng)動(dòng)活動(dòng)動(dòng)地地點(diǎn)點(diǎn)：：鼓鼓韻韻廣廣場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間：：3月30日上上午午9:30分（（暫暫定定））活動(dòng)動(dòng)目目的的：：活活動(dòng)動(dòng)炒炒作作、、客客戶戶蓄蓄水水邀請(qǐng)請(qǐng)客客戶戶：：教教師師、、醫(yī)醫(yī)生生業(yè)業(yè)主主、、廣廣告告推推廣廣來來客客邀請(qǐng)請(qǐng)嘉嘉賓賓：：民民進(jìn)進(jìn)中中央央領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、地地方方政政府府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、開開發(fā)發(fā)公公司司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、代代理理公公司司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)暖場(chǎng)場(chǎng)活活動(dòng)動(dòng)：：舞舞獅獅隊(duì)隊(duì)、、鑼鑼鼓鼓隊(duì)隊(duì)、、彩彩車車巡巡游游、、開開業(yè)業(yè)禮禮炮炮發(fā)現(xiàn)現(xiàn)儀儀式式：：領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)致致辭辭、、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝：：舞舞臺(tái)臺(tái)、、花花籃籃、、紅紅毯毯、、豎豎條條幅幅、、空空飄飄專項(xiàng)項(xiàng)產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售———執(zhí)行行落落地地整體體推推盤盤節(jié)節(jié)奏奏3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月余房銷售23#開盤銷售28#開盤銷售24#開盤銷售29#開盤銷售余房銷售20#、27#-1單元開盤銷售25#、27#-2單元開盤銷售余房銷售40年產(chǎn)權(quán)住宅銷售40年產(chǎn)權(quán)住宅銷售40年產(chǎn)權(quán)住宅銷售40年產(chǎn)權(quán)住宅銷售40年產(chǎn)權(quán)住宅銷售18#一層層礦礦機(jī)機(jī)二二期期開開盤盤小公公寓寓開開盤盤17#二至至三三層層小小商商品品開開盤盤沖4:··住宅宅底底商商開開盤盤19#一層層商商鋪鋪開開盤盤礦機(jī)機(jī)一一期期余余房房銷銷售售礦機(jī)機(jī)一一期期余余房房銷銷售售16#二至至三三層層家家居居館館開開盤盤2000萬2200萬4100萬4900萬2100萬3400萬5100萬6100萬余房銷銷售專項(xiàng)產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售——執(zhí)行落落地2013年整體體銷售售計(jì)劃劃附：2013年招商商計(jì)劃劃一、礦山機(jī)機(jī)電市市場(chǎng)開開業(yè)第一階階段：：通知知商家家進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)接收收物業(yè)業(yè)及裝裝修第二階階段：：籌備備開業(yè)業(yè)活動(dòng)動(dòng)（日日期、、邀請(qǐng)請(qǐng)人員員、儀儀式流流程、、宣傳傳等））注：開開業(yè)日日期建建議為為4月中旬旬如何邀邀約商商戶進(jìn)進(jìn)場(chǎng)，，確保保4月試營營業(yè)？？針對(duì)本本地經(jīng)經(jīng)營戶戶：小小微企企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)扶扶持申申請(qǐng)+制作礦礦機(jī)商商家品品牌導(dǎo)導(dǎo)視圖圖（導(dǎo)視視圖：：成本本1000元以內(nèi)內(nèi)）針對(duì)外外地經(jīng)經(jīng)營戶戶：若若不進(jìn)進(jìn)場(chǎng)，，則不不將商商家名名稱放放入品品牌導(dǎo)導(dǎo)視圖圖中落落位二、礦山機(jī)機(jī)電市市場(chǎng)二期招招商（（18#1樓的一一部分分）依據(jù)前前期業(yè)業(yè)態(tài)推推算，，需要要招商商100戶商戶戶進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)。第一階階段：：為保保障項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售，，在4月份完完成商商戶的的50%招商工工作，，主力力尋找找本地地商戶戶第二階階段：：自5月開始始，針針對(duì)周周邊具具有礦礦山資資源和和集中中經(jīng)營營礦機(jī)機(jī)設(shè)備備的區(qū)區(qū)域進(jìn)進(jìn)行招招商，，至8月份完完成95%的招商商工作作。外地招招商區(qū)區(qū)域：：大方方、黔黔西、、六盤盤水等等縣市市招商手手段：：上門門拜訪訪、電電話營營銷、、廣告告派發(fā)發(fā)招商人人員：：按3-4名招商商專員員，已已在招招聘中中招商物物料：：招商商折頁頁招商政政策：：前期期預(yù)約約客戶戶3年免租租，后后續(xù)新新增商商戶2年免租租三、家居館招商簽簽約第一階階段：：家居簽簽約（（A館）（（16#的2-3樓，總總面積積14000㎡，截截止3月底家家居簽簽約面面積85%，4月底完完成95%）第二階階段：：籌備家家居開開業(yè)（（日期期、邀邀請(qǐng)人人員、、儀式式流程程、宣宣傳等等）注：建建議開開業(yè)日日期為為10月1日附：2013年招商商計(jì)劃劃四、建建材館館招商商簽約約（18#的1樓部分，19#的1樓）第一階階段：：為保障障18#1樓部分分建材材的銷銷售，，招商商優(yōu)先先就這這部分分進(jìn)行行，計(jì)計(jì)劃在在5月完成成整體體量的的30%第二階階段：：10月份完完成90%，1月份開業(yè)招商區(qū)區(qū)域：：根據(jù)目目前資資源計(jì)計(jì)算，，本地地商戶戶可解解決80%商家，，則20%從外地地引入入大品品牌商商家進(jìn)進(jìn)場(chǎng)。。附：2013年招商商計(jì)劃劃18#1樓業(yè)態(tài)態(tài)：油油漆、、板材材、廚廚衛(wèi)綜綜合店店、灶灶具、、門窗窗等19#1樓業(yè)態(tài)態(tài)：陶陶瓷衛(wèi)衛(wèi)浴、、櫥柜柜、墻墻紙、、地板板、燈燈飾等等招商區(qū)區(qū)域：：貴陽陽、遵遵義、、畢節(jié)節(jié)地區(qū)區(qū)招商手手段：：上門門拜訪訪、電電話營營銷、、廣告告派發(fā)發(fā)招商政政策：：小品品牌商商戶2.5年免租租，大大品牌牌商戶戶申請(qǐng)請(qǐng)最高高3年免租租附：2013年招商商計(jì)劃劃五、小商品品城招招商（（16#1樓17#的1-3樓）第一階階段：：制定小商品品城業(yè)態(tài)細(xì)細(xì)分即品類類范圍與落落位（3月15日）第二階段：：制定招商政政策及推廣廣方案（3月20日）第三階段：：小商品分期期簽約（總總面積約為為22000㎡，第一期期先招16#17#一樓，4月底完成40%，5月底完成60%，6月份75%，7月份90%，第二期招招17#的2-3樓：7月份完成40%，8月份50%，9月份70%，10月份完成90%）第四階段：：籌備開業(yè)活活動(dòng)（日期期、邀請(qǐng)人人員、儀式式流程、宣宣傳等）注：建議8月份一期開開業(yè)，二期期11月份開業(yè)附：2013年招商計(jì)劃劃小商品館招招商手段異地招商：：在貴陽、、遵義、畢畢節(jié)地區(qū)進(jìn)進(jìn)行上門拜拜訪和電話話營銷大商家導(dǎo)入入：通過我我司人脈資資源，引入入大品牌小小商品運(yùn)營營公司，提提升小商品品館形象與與競(jìng)爭(zhēng)力，，并依托專專業(yè)的小商商品運(yùn)營公公司解決部部分招商本地推廣：：金沙縣域域通過廣告告發(fā)布、短短信發(fā)布進(jìn)進(jìn)行招商推推廣，配合合36萬的小微企企業(yè)創(chuàng)業(yè)扶扶持補(bǔ)助進(jìn)進(jìn)行招商六、其他業(yè)態(tài)的的招商19#的三樓，由由于樓頂是是停車場(chǎng)，，所以列為為餐飲、休休閑、娛樂樂、電玩城城等業(yè)態(tài)的的落位。第一階段：：制定招商政政策（3月20日）第二階段：：招商簽約（（總面積約約為7000㎡，此類業(yè)業(yè)態(tài)由于牽牽涉投資大大，所以招招商期會(huì)比比較長，大大致目標(biāo)列列為2013年年底完成成總面積的的70%。附：2013年招商計(jì)劃劃附：2013年招商計(jì)劃劃步行街、商商業(yè)街（指指住宅的底底商）步行街、商商業(yè)街的商商業(yè)價(jià)值較較高，建議議通過營銷銷手段直接接銷售，不不再采用帶帶租約銷售售的方式。。業(yè)態(tài)分布：：步行街：鞋鞋服、化妝妝品、珠寶寶類品牌商商家等。彩虹家園面面向2號(hào)路和開明明大廈的底底商：高檔檔鞋服品牌牌、銀行、、通信等。。彩虹家園面面向東南環(huán)環(huán)線的底商商：茶館會(huì)會(huì)所、小區(qū)區(qū)便利店等等21#--25#樓的底商：：銀行、茶茶館、通信信營業(yè)廳、、鞋服品牌牌、摩托車車等附：2013年銷售招商商推廣預(yù)算算項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量總價(jià)電視廣告年20萬戶外/大牌/跨街5-6個(gè)60萬短信0.07元20萬條/月*12個(gè)月16.8萬圍墻1萬/次12次12萬物料（DM樓書等）40萬營銷活動(dòng)100萬道旗3萬/次8次24萬CF30萬其他8萬總預(yù)算：310.8萬

附：開明·同心城案場(chǎng)場(chǎng)績(jī)效考核制度鑒于項(xiàng)目今今天推量巨巨大，對(duì)于于業(yè)務(wù)人員員的業(yè)務(wù)水水平要求也也必須有所所提高，在在如此大的的銷售壓力力情況下，，提高來訪訪客戶的成成交率是本本年?duì)I銷動(dòng)動(dòng)作成功與與否的重要要環(huán)節(jié)。目目前案場(chǎng)業(yè)業(yè)務(wù)人員良良莠不一，，銷售冠軍軍和最末尾尾的業(yè)務(wù)員員業(yè)績(jī)相差差三倍有余余，這反應(yīng)應(yīng)業(yè)務(wù)人員員主觀的工工作積極性性和客戶的的業(yè)務(wù)接待待能力，案案場(chǎng)必須出出臺(tái)績(jī)效考考核制度，，將有限的的來人轉(zhuǎn)化化為更大的的業(yè)績(jī)?？己藢?duì)象：：案場(chǎng)業(yè)業(yè)務(wù)員考核方式：：業(yè)績(jī)+工作完成度度考核時(shí)間：：三個(gè)月月具體操作：：1.根據(jù)每個(gè)月月銷收目標(biāo)標(biāo)，給每個(gè)個(gè)業(yè)務(wù)員制制定銷售指指標(biāo)和簽約約指標(biāo)，對(duì)對(duì)于末尾三三位的業(yè)務(wù)務(wù)員進(jìn)行警警告，次月月補(bǔ)足上月月指標(biāo)后，，銷售套數(shù)數(shù)再計(jì)入下下月額度；；2.連續(xù)2個(gè)月未完成成的業(yè)務(wù)員員進(jìn)行勸退退。后臺(tái)工作：：1.案場(chǎng)培訓(xùn)工工作同步開開展2．招聘廣告告長期在外外展點(diǎn)公布布，售樓處處保持血液液新鮮不斷斷補(bǔ)充，在在制度的督督促和新人人的沖擊下下，將業(yè)務(wù)務(wù)人員的工工作積極性性提升到最最高。附：開明·同心城案場(chǎng)場(chǎng)績(jī)效考核制度未完待續(xù)謝謝聆聽2013年3月2日9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。15:08:0415:08:0415:0812/31/20223:08:04PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2215:08:0415:08Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。15:08:0415:08:0415:08Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2215:08:0415:08:04December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青