目錄CONTENTS1地塊剖析3天博案例及觀點(diǎn)4我們的團(tuán)隊(duì)2關(guān)于大盤操盤理解PART

1

地塊剖析城市中心項(xiàng)目地塊規(guī)劃新區(qū)沿河景觀領(lǐng)袖大盤城市近郊規(guī)劃新區(qū)沿河景觀生態(tài)宜居城市門戶四通八達(dá)政策引導(dǎo)高尚住區(qū)地塊規(guī)模領(lǐng)袖大盤定位思考定位建議目標(biāo)人群關(guān)注點(diǎn)經(jīng)濟(jì)效益競爭壓力低端低收入剛需人群價格生活配套低小中端中產(chǎn)階層二次置業(yè)生活空間居住環(huán)境中大高端富足人群精英階層昭示性生活圈層高小定位低端：針對低收入人群，對他們而言，周邊是否有學(xué)校、超市、菜市場比沿河景觀、居住環(huán)境更重要；xx有更適合他們的產(chǎn)品；定位中端：針對中產(chǎn)一族，他們愿意多花一點(diǎn)錢，買一個戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)好一點(diǎn)的房子，相比城邊，他們中間有很大一部分人，更愿意選擇城市中心好一點(diǎn)的房子。定位高端：他們對價格不太在意，對居住環(huán)境要求很高，更關(guān)注未來的鄰居是否和他們有相同之處，區(qū)域規(guī)劃、建筑形式，不支持走低端路線項(xiàng)目地理位置，周邊配套，對中端路線支撐有限沿河景觀、規(guī)模大盤，城市新區(qū)，高尚社區(qū)1、xx人沒錢，價格太高買不起在任何一個城市，沒錢人永遠(yuǎn)比有錢人多，我們不需要太多的有錢人，我們只做區(qū)域高端，打造區(qū)域形象、品質(zhì)、價格的引導(dǎo)者；適當(dāng)超越而非絕對超越，2、有錢人都去長治、太原、北京買房了，沒人會在xx買的！他們的生意在xx，他們的辦公室在xx，他們的生活圈子在xx，只因xx沒有適合他們的項(xiàng)目；思考針對高端定位普遍存在的誤區(qū)：結(jié)果星河灣未到太原時，人們不會相信太原的房價每平米會超過2萬，星河灣開盤銷售20億；長治城上城也告訴我們，長治的房價也可以賣到8000以上；未來會更高；xx有錢人，愿意每平米花5000以上的價格買長治、太原的房子，相信他們更愿意花3000以上的價格買xx最好的房子；正所謂：“寧當(dāng)雞頭不當(dāng)鳳尾”，起勢高端，低價入市，體驗(yàn)營銷，價格突破，引領(lǐng)市場，名利雙收在xx市場上，大盤的操盤手幾乎沒有但是從長治市發(fā)展來看，大盤正在崛起客戶群偏執(zhí)的認(rèn)識，認(rèn)為有錢的去長治市買房總體而言，短視的多，長遠(yuǎn)打算的少……問題xx市大盤操作短視的原因急功近利，大盤操作風(fēng)險大市場正真的操盤手沒可比性用小盤之心度大盤之腹太強(qiáng)調(diào)性價比，引導(dǎo)消費(fèi)者只關(guān)注眼前的利益；不停的叫賣市場，過度的興奮，也把自己引入歧途；承諾的配套不能兌現(xiàn)，品牌的公信力不足；重硬輕軟，表相的風(fēng)情泛濫，內(nèi)涵打造不足；

客觀原因，好的地段在哪里？現(xiàn)象1.百姓如何看待開發(fā)商實(shí)力，如何看待建什么產(chǎn)品

針對項(xiàng)目產(chǎn)品面市，我們必須前提做好準(zhǔn)備2.潞安集團(tuán)今年入市，將會分流我們相當(dāng)一部分客戶我們得搶占先機(jī)，暗度陳倉，確保開發(fā)商及其項(xiàng)目品質(zhì)在該城區(qū)內(nèi)保持領(lǐng)先地位3.形象力不足，沒形成品牌效應(yīng)我們應(yīng)該找到最有效最直接的宣傳方式4.項(xiàng)目的核心價值有待傳遞給老百姓，滲透到xx人心里項(xiàng)目持久的盈利能力會越來越差推導(dǎo)思路：尋找項(xiàng)目的核心價值xx缺什么樣的居住產(chǎn)品？四鎮(zhèn)三鄉(xiāng)是內(nèi)心走進(jìn)城市的xx人。我們可以看到xx人向往的生活方式：時尚、現(xiàn)代、追求、發(fā)展、改變、舒適三居、有氣質(zhì)、被尊重……，而這些，恰恰是xx人所缺乏的東西，缺少高端居住生活圈。在粗獷線條的背后，有一顆躍動的心，渴望用一種受人認(rèn)同的生活方式來證明自己并不落伍的價值。xx人要什么？我們的項(xiàng)目：地塊價值、項(xiàng)目價值、發(fā)展?jié)撡|(zhì)項(xiàng)目建議最大的住宅項(xiàng)目：

目前xx市最大，可組團(tuán)排布最好的環(huán)境：由國際級設(shè)計院公司設(shè)計，絕對超越潞安集體開發(fā)最有特色的建筑風(fēng)格：非常現(xiàn)代，人車分流，小區(qū)環(huán)形廣場、人工湖等小品景觀最合理的戶型設(shè)計：銘品三居，南北通透，室內(nèi)布局，主力戶型90——120平最具特色的科技產(chǎn)品：引進(jìn)世界品牌水源熱泵，純進(jìn)水直飲入戶大開發(fā)規(guī)模帶來配套設(shè)施更為齊備，中心主干道帶來的便捷，社區(qū)幼兒園、會所、超市、健身器材等判斷：從項(xiàng)目本身來看，在新區(qū)依水而建已經(jīng)具備一流領(lǐng)導(dǎo)品牌概念。產(chǎn)品利益點(diǎn)大自然三位一體的融合之城&&新城市人文特色PART

2

關(guān)于大盤操盤的理解一期開發(fā)成功可能不難對大盤而言，利潤點(diǎn)都在后面的20%所以對于大盤而言應(yīng)該有客觀的整盤推售策略我們必須找到能持續(xù)盈利的方法！大盤必須有可持續(xù)盈利的能力啟發(fā)比較性價比生活夢想銷售持續(xù)營銷項(xiàng)目品牌（小盤）（大盤）幾個全國成功大盤操作的借鑒麗江花園和諧運(yùn)動會不成文的行為規(guī)范老年活動中心文化藝術(shù)節(jié)廣告新聞幫困扶貧蔚藍(lán)海岸人文運(yùn)動會參與城市認(rèn)同討論首屆讀書月贊助發(fā)起人城市建筑雙年展90％人有大學(xué)本科學(xué)歷北師大名校四季花聾城溫籠情運(yùn)動會鄰里跳蚤腳市場業(yè)主論女壇自助游民間協(xié)齒會（剪聽紙/登山等）PORT袋OFIN你O（波托兆菲諾）格調(diào)天鵝湖抽意大利謀休閑街OCT超LOFT意大利雪文化月與意大性利波托干菲諾建牛交華廈藝術(shù)幫中心城市建筑粘雙年展主辦及場孫地提供何香凝禿美術(shù)館深圳城脖市攝影殺大賽PART疊3PAR挑T3xx案例及獄觀點(diǎn)長治東晃方360品牌實(shí)喚力規(guī)模東方360：第一批次開盤盛況長治華毫悅尚城時尚長治帝測豪天成專屬平定益智富瑞景茗城都市名度片靜樂靜榮汾國際堤新城生態(tài)新桿城永濟(jì)公表園天下雙公園去高塞科技張家口龍淹山水郡沿河景禾觀太原浦堵東雅典空間每一個偏成功的莖大盤，吩都有一通個獨(dú)特爭的、鮮它明的、穴引人入攻勝的核心價研值成功案酬例小結(jié)孩：對大盤希而言……核心價簡值是最能產(chǎn)鏈生持久的邪盈利能力并且沉別淀的越百久越香淺！一箭雙雕>>一方面可胸以幫助建柳立項(xiàng)目品爸牌，創(chuàng)造閉持久的盈葛利能力。另一方菠面可以渠反過來產(chǎn)豐滿企兼業(yè)品牌畢，甚至襪可以幫燒助企業(yè)販品牌創(chuàng)瞞造超乎僵想像的瞧差異化頌競爭優(yōu)的勢。項(xiàng)目品牌企業(yè)品牌核心價槐值最大利潤小結(jié)用品牌經(jīng)玻營的角度浪，看回本俯項(xiàng)目的四大定蹈位；應(yīng)明確本果項(xiàng)目且可勇持續(xù)堅(jiān)持史的核心價樣值。核心價值xx“首席生茶態(tài)宜居處領(lǐng)袖大啄盤”稀缺地段+建筑產(chǎn)穿品+升級配霞套而形穴成核心鋼價值體陵系站在城市喜思考的高敞度企業(yè)的社先會責(zé)任感xx有錢人燥需要并鞋向往的恰恰是我葵們在軟硬將件上可以滿足或和倡導(dǎo)的xx首席生態(tài)宜居領(lǐng)袖大盤xx需要經(jīng)盛濟(jì)發(fā)動堪機(jī)，更寄需要生沒活磁場捏?！浴堕L治日報》核心價伸值的途撕徑和意久義她并不詢一定是群廣告語役；她可能是遠(yuǎn)隱藏在背碼后的“幕出后黑手”融；她是我尼們所有泥努力的飽方向和狹我們的濱終極追毒求；她可以蓮影響很港多，命群名、廣浩告、傳抱播、規(guī)燈劃、產(chǎn)款品、公展關(guān)……廣告/傳播公關(guān)新聞/口碑售賣方式體驗(yàn)/活動規(guī)劃產(chǎn)品招商核心價稱值核心價值寇的指導(dǎo)——案名1金域藍(lán)灣Gol火den葡Ba再y核心價值蹤蝶的指導(dǎo)——案名2Roy等al浩Vie宰wB帖ay所以咸我們應(yīng)恥該廣而貧告之：xx市有好的校高品質(zhì)住值宅項(xiàng)目最好的住蹤蝶宅項(xiàng)目就料是本項(xiàng)目回到現(xiàn)實(shí)結(jié)合項(xiàng)遍目產(chǎn)品憐及市場姜現(xiàn)狀，華我們在201佩1年度的營押銷推廣中披將會面臨億哪些市場澡疑難點(diǎn)呢紹？對這些乳關(guān)鍵點(diǎn)我劇們又將如臉何一一突叢破呢？這饞將是制定話本項(xiàng)目推養(yǎng)廣策略的偏重要核心帖。策略總綱1形象上高舉高打舉：本項(xiàng)目在餃城西版塊叼，從售價沒來看，將肅成為價售避較高的項(xiàng)循目，領(lǐng)跑劈燕整個xx市房地產(chǎn)涌市場，考丑慮到上述亮原因，本打項(xiàng)目在推估廣中必須損高舉高打槳，以大盤淚的形象立誰勢，拉高遇消費(fèi)者的慰心理預(yù)期性，形成高悶位的性價俘比落差，冤從而取得魂良好的銷足售業(yè)績。定位xx首席人居坊生態(tài)大盤xx首個綠化淋率46%生態(tài)大盤xx首個純伶高層板技式住宅xx首個小堡區(qū)高檔幕內(nèi)部幼壇兒園···屯···市場炒作借力打力鑒：本項(xiàng)目子與xx唯一濱河輔文化廣場援處于同一鑼版塊，本挪區(qū)域目前型最大的劣貿(mào)勢就是區(qū)盒域人氣不弊足，故此照我項(xiàng)目與敞文化廣場誘在區(qū)域炒擾作上，是神相輔相承障的。在區(qū)但域炒作中豎，本著“炸同區(qū)異體購”的觀點(diǎn)付，借文化變廣場的炒魂作市場熱逃點(diǎn)，將周友邊的生態(tài)對人文氣質(zhì)賊結(jié)合本項(xiàng)液目大宅的說特點(diǎn)，將它拉動我項(xiàng)痰目在版塊尸的升值空娘間，更新煮說法，為六我所用。大盤的環(huán)耐境：自然卻環(huán)境與人鏈文環(huán)境兼蛙備風(fēng)水福批地，人掌文氣質(zhì)艷，自然們美態(tài)三詠者合而該為一策略總綱2策略總綱3活動節(jié)肉點(diǎn)出奇制勝縣：我們應(yīng)該穗在推售中錯，有后續(xù)概的推廣活貝動，利用嶼項(xiàng)目開工徒儀式和先似啟動項(xiàng)目麗主景觀帶懸作樣板工妨程，包括染售樓部開籠放等做一巖些大型的弟活動，針戒對特殊的金戶型我們政適當(dāng)做些益小活動。趴作為大宅牌就應(yīng)該高任調(diào)，神秘巾，在活動勞方面，以窗新，奇，勿貴為核心檢，走少而鉆精，精而絮大的手筆輸，力求次驢次震撼全候市，影響?yīng)毩褪卿N伯售力。大盤的生滾活：名仕場的圈層生追活xx唯一一盾處河畔腹生活休鉤閑廣場化毗領(lǐng)我掉社[推廣主題展建議一]收藏一匆座城市蜂的典范xx新區(qū)住宅季項(xiàng)目最好畢的地段，密好房子遇輔上好地段；河，風(fēng)水存寶地是xx唯一的白自然精紡萃之地宋；xx新區(qū)，敲做xx最高品帽質(zhì)居住嘩產(chǎn)品；xx新區(qū)，做游一座城市春值得收藏蔬的銘品；xx新區(qū)，個領(lǐng)跑未嚷來十年屢，xx人居典范危；xx新區(qū)，供稀缺的鞭地理位命置，整愧個xx人都向霜望。推廣目俯標(biāo)促進(jìn)銷稱售實(shí)現(xiàn)顯利潤最昂大化；樹立項(xiàng)目鐵獨(dú)特的形釘象；進(jìn)一步灶提升開司發(fā)商品總牌；入市時約機(jī)商機(jī)如戰(zhàn)逝機(jī)，關(guān)系棟著商家的定生死成敗等。因此準(zhǔn)涂確分析樓繡盤的上市很時機(jī)，對彎于樓盤的斜銷售成功確與否，有怕著至關(guān)重敵要的意義釘。這既要闊分析樓盤謝的特點(diǎn)，某又應(yīng)尊重觀房地產(chǎn)市輛場的各種評規(guī)律；新品上市終永遠(yuǎn)是入開市推廣的椅最佳時機(jī)屆，所以建無議開發(fā)商駛一定要選弄好代理合祝作。結(jié)論：1、本項(xiàng)侍目具備紡一流樓層盤的潛州質(zhì)；2、本項(xiàng)反目具備擾領(lǐng)跑xx地產(chǎn)人訊居典范打；3、本項(xiàng)目嚇具備長遠(yuǎn)播的發(fā)展前谷景；4、本項(xiàng)目籃具備地產(chǎn)段開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)盯品牌的概逆念；5、本項(xiàng)目辦具備成為犬地產(chǎn)開發(fā)男高信賴品天牌的信任史。PART4我們的箱團(tuán)隊(duì)營銷總監(jiān)xx從業(yè)時間鐵：8年畢業(yè)院煮校：山鞠西大學(xué)學(xué)歷：蔥