棄管樓底線物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強棄管樓的物業(yè)管理，保障居民的正常生活秩序，維護棄管樓區(qū)域的公共利益和安全，依據(jù)相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織負責管理的棄管樓區(qū)域。棄管樓是指因原物業(yè)管理企業(yè)退出、物業(yè)服務合同終止等原因，暫時無人實施專業(yè)化物業(yè)管理服務的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇。（三）基本原則1.以人為本原則以保障居民的基本生活需求為出發(fā)點，提供必要的物業(yè)服務，改善居民生活環(huán)境。2.底線保障原則確保棄管樓區(qū)域的基本環(huán)境衛(wèi)生、安全秩序等底線服務得到有效落實，防止出現(xiàn)管理真空。3.依法依規(guī)原則嚴格遵守國家和地方有關物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策文件以及行業(yè)標準，規(guī)范管理行為。4.多方協(xié)作原則加強與社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、居民等相關方的溝通協(xié)作，共同推進棄管樓物業(yè)管理工作。二、管理職責（一）公司/組織職責1.負責制定棄管樓底線物業(yè)管理方案，并組織實施。2.組建或指定專門的管理團隊，配備必要的管理人員和服務人員，明確崗位職責。3.統(tǒng)籌協(xié)調(diào)棄管樓物業(yè)管理所需的資金、物資等資源，保障管理工作的正常開展。4.定期對棄管樓物業(yè)管理工作進行檢查、評估和考核，及時發(fā)現(xiàn)問題并督促整改。5.負責與社區(qū)居委會、業(yè)主委員會等相關方的溝通協(xié)調(diào)，共同解決棄管樓物業(yè)管理中的重大問題。（二）社區(qū)居委會職責1.協(xié)助公司/組織做好棄管樓的業(yè)主溝通、矛盾調(diào)解等工作，引導業(yè)主積極參與物業(yè)管理。2.監(jiān)督公司/組織的物業(yè)管理服務工作，對服務質(zhì)量進行評價，并及時反饋業(yè)主意見和建議。3.配合公司/組織開展社區(qū)環(huán)境整治、安全防范等工作，共同維護社區(qū)和諧穩(wěn)定。（三）業(yè)主委員會職責1.代表業(yè)主與公司/組織簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務。2.協(xié)助公司/組織做好業(yè)主的宣傳動員工作，提高業(yè)主對物業(yè)管理的認識和參與度。3.監(jiān)督公司/組織的物業(yè)管理服務工作，對服務質(zhì)量、費用收支等情況進行檢查和監(jiān)督。4.組織業(yè)主參與棄管樓物業(yè)管理的決策，及時反映業(yè)主的需求和意見。三、服務內(nèi)容與標準（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.公共區(qū)域清掃保潔每日定時清掃棄管樓內(nèi)的樓道、樓梯扶手、電梯轎廂、電梯前室、走廊等公共區(qū)域，保持地面干凈整潔，無雜物、無污漬。定期對公共區(qū)域的門窗、玻璃進行擦拭，保持明亮干凈。及時清理公共區(qū)域內(nèi)的垃圾桶，做到垃圾日產(chǎn)日清，垃圾桶周邊無垃圾外溢現(xiàn)象。2.垃圾分類管理在棄管樓內(nèi)合理設置垃圾分類投放點，配備相應的垃圾分類收集容器。向居民宣傳垃圾分類知識，引導居民正確分類投放垃圾。定期對垃圾分類投放點進行清理和消毒，確保周邊環(huán)境整潔。3.衛(wèi)生消殺定期對棄管樓內(nèi)的公共區(qū)域、垃圾桶、下水道等進行衛(wèi)生消殺，預防和控制病蟲害滋生。根據(jù)季節(jié)特點和實際情況，適時增加消殺頻次，確保居民生活環(huán)境安全衛(wèi)生。（二）安全秩序管理1.人員出入管理在棄管樓主要出入口設置門禁系統(tǒng)或安排專人值守，對進出人員進行登記和詢問，嚴禁無關人員隨意進入。加強對夜間人員出入的管理，嚴格執(zhí)行外來人員登記制度，確保小區(qū)安全。2.巡邏檢查制定巡邏計劃，安排專人定時對棄管樓區(qū)域進行巡邏，重點檢查樓道、停車場、設備房等部位。巡邏人員要佩戴明顯的標識，保持通訊暢通，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。做好巡邏記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題要及時報告并跟蹤處理結(jié)果。3.車輛管理合理規(guī)劃棄管樓區(qū)域內(nèi)的停車位，設置明顯的停車標識。對進入小區(qū)的車輛進行登記，引導車輛有序停放，確保道路暢通。加強對停車場的管理，防止車輛被盜、被損等情況發(fā)生。（三）設施設備維護管理1.共用設施設備巡查定期對棄管樓內(nèi)的共用設施設備，如電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)設施設備存在的問題和安全隱患。建立設施設備巡查檔案，詳細記錄巡查時間、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況。2.簡易維修保養(yǎng)對于巡查中發(fā)現(xiàn)的一般性設施設備問題，如燈泡損壞、水龍頭漏水等，及時進行維修保養(yǎng)，確保設施設備正常運行。配備必要的維修工具和常用零部件，維修人員要具備相應的專業(yè)技能，能夠及時處理常見的設施設備故障。3.緊急情況處理制定設施設備應急預案，針對電梯故障、火災、水浸等緊急情況，明確應急處置流程和責任分工。定期組織應急演練，提高管理人員和維修人員的應急處置能力，確保在緊急情況下能夠迅速、有效地采取措施，保障居民生命財產(chǎn)安全。（四）服務質(zhì)量標準1.環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量標準公共區(qū)域地面干凈整潔，無明顯污漬、雜物，樓道扶手、電梯轎廂等部位無灰塵。垃圾桶擺放整齊，垃圾及時清理，周邊無垃圾外溢，垃圾收集容器定期清洗消毒，無異味。垃圾分類投放準確率達到[X]%以上，垃圾分類收集容器標識清晰，無破損。2.安全秩序質(zhì)量標準人員出入登記規(guī)范，外來人員登記率達到[X]%以上，無漏登現(xiàn)象。巡邏及時到位，巡邏記錄完整，安全隱患發(fā)現(xiàn)率達到[X]%以上，處理及時率達到[X]%以上。車輛停放有序，無亂停亂放現(xiàn)象，停車場管理規(guī)范，車輛被盜、被損等發(fā)生率控制在[X]%以內(nèi)。3.設施設備維護質(zhì)量標準共用設施設備巡查及時，巡查記錄完整，設施設備完好率達到[X]%以上。簡易維修保養(yǎng)及時，維修質(zhì)量符合相關標準，維修后設施設備運行正常，居民滿意度達到[X]%以上。緊急情況處理及時有效，應急預案演練定期開展，應急處置能力滿足要求，未因設施設備故障導致重大安全事故發(fā)生。四、資金管理（一）資金來源1.政府補貼積極爭取政府部門對棄管樓物業(yè)管理的資金支持，按照相關政策規(guī)定申請補貼資金，用于彌補棄管樓物業(yè)管理費用的不足。2.業(yè)主自籌根據(jù)業(yè)主自愿原則，在充分征求業(yè)主意見的基礎上，由業(yè)主委員會組織業(yè)主籌集物業(yè)管理費用。業(yè)主自籌資金應專項用于棄管樓的物業(yè)管理服務，不得挪作他用。3.公共收益充分挖掘棄管樓區(qū)域內(nèi)的公共資源，如停車位、廣告位等，通過合理經(jīng)營獲取公共收益。公共收益應主要用于補充棄管樓物業(yè)管理費用，改善小區(qū)環(huán)境和設施設備。（二）資金使用1.費用預算根據(jù)棄管樓的實際情況和服務內(nèi)容標準，編制年度物業(yè)管理費用預算。預算內(nèi)容應包括人員工資、保潔用品、維修材料、水電費、垃圾處理費等各項費用支出。2.費用支出嚴格按照預算控制費用支出，各項費用支出應符合相關規(guī)定和審批流程。費用報銷憑證應真實、合法、有效，確保資金使用安全、透明。3.財務公開定期向業(yè)主公布棄管樓物業(yè)管理費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。財務公開內(nèi)容應包括收入來源、支出明細、余額等信息，公開方式可采用在小區(qū)公告欄張貼、業(yè)主微信群發(fā)布等形式。五、監(jiān)督考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.建立內(nèi)部監(jiān)督機制，定期對棄管樓物業(yè)管理工作進行檢查和評估。檢查內(nèi)容包括服務質(zhì)量、人員履職、資金使用等方面。2.設立投訴舉報渠道，接受居民對物業(yè)管理服務的投訴和建議。對投訴舉報問題要及時進行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報人。（二）外部考核1.接受社區(qū)居委會、業(yè)主委員會等相關方的監(jiān)督考核，定期聽取他們對棄管樓物業(yè)管理工作的意見和建議。2.配合政府有關部門對棄管樓物業(yè)管理工作的監(jiān)督檢查，積極整改存在的問題，不斷提高管理服務水平。（三）考核結(jié)果應用1.將監(jiān)督考核結(jié)果與管理人員的績效掛鉤，對表現(xiàn)優(yōu)秀的管理人員給予獎勵，對不稱職的管理人員進行批評教育、調(diào)整崗位或辭退處理。2.根據(jù)考核結(jié)果，及時總結(jié)經(jīng)驗教訓，針對存在的問題制定改進措施，不斷完善棄管樓物業(yè)管理工作。六、應急管理（一）應急預案制定針對棄管樓可能發(fā)生的各類突發(fā)事件，如火災、地震、水浸、電梯故障等，制定完善的應急預案。應急預案應包括應急組織機構(gòu)、應急響應程序、應急處置措施、物資保障等內(nèi)容。（二）應急演練定期組織應急演練，檢驗和提高應急預案的可行性和有效性，增強管理人員和居民的應急意識和應急處置能力。應急演練應包括