1、商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷(xiāo)售培訓(xùn)課件,2,（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售工作的基本要求,The basic requirements for sales of commercial real estate projects,1、投資理財(cái)基礎(chǔ)知識(shí)； 2、商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)； 3、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基本形勢(shì)；（尤其是本土市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r.） 4、對(duì)本案掌握應(yīng)由內(nèi)而外的認(rèn)識(shí)與認(rèn)知:好看，好玩，好吃；安全，穩(wěn)定，靈活,3,1、投資理財(cái)基礎(chǔ)知識(shí),Investment banking basics,1、分析與測(cè)算； 2、金融基本政策； 3、常規(guī)理財(cái)產(chǎn)品形式等；,4,2、商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí),Basics of commercial r

2、eal estate,1、商業(yè)地產(chǎn)的概念； 2、商業(yè)地產(chǎn)的常規(guī)產(chǎn)品形式等；,商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí),5,3、商業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)發(fā)展形勢(shì),Commercial real estate, and commercial forms of development,6,4、對(duì)本案掌握應(yīng)由內(nèi)而外的認(rèn)識(shí)與認(rèn)知,Projects should be out within the grasp of knowledge and awareness,7,1、商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)； 2、商鋪投資；,（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、商鋪基礎(chǔ)知識(shí),Commercial real estate projects, retail basics,8

3、,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi),Shop types and characteristics,商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車(chē)配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類(lèi)商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類(lèi)商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類(lèi)商業(yè)街取得成功的較少。 與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴(lài)于整個(gè)商業(yè)

4、街的經(jīng)營(yíng)狀況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?hù)、商鋪經(jīng)營(yíng)者都面臨損失。,（1）、商業(yè)街商鋪,9,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi),Shop types and characteristics,在這里，我們所說(shuō)的市場(chǎng)是指各種用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類(lèi)市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類(lèi)商鋪。 市場(chǎng)類(lèi)商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，比如，圖書(shū)交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。,（2）、市場(chǎng)類(lèi)商鋪,10,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-

5、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi),Shop types and characteristics,社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。,（3）、社區(qū)商鋪,11,住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。 住宅底層商鋪是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣(mài)的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對(duì)于住宅底層商鋪的投資者來(lái)講，鑒于住宅底

6、層商鋪上面建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶(hù)流，住宅底層未來(lái)的客戶(hù)基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi),（4）、住宅底層商鋪,Shop types and characteristics,12,百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類(lèi)型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類(lèi)型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類(lèi)正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。,（5）、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi),Shop types and character

7、istics,13,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi),Shop types and characteristics,商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類(lèi)商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。,（6）、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪,14,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi),Shop types and characteristics,交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周?chē)纳啼?，以及道路兩?cè)各類(lèi)中小型商鋪。 以上是按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類(lèi)方式便于投資者對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目的類(lèi)型從開(kāi)發(fā)形式的角度

8、進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開(kāi)發(fā)形式的商鋪建立基于開(kāi)發(fā)觀念的理解。,（7）、交通設(shè)施商鋪,15,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照投資價(jià)值分類(lèi),Shop types and characteristics,（1）、都市型商鋪-績(jī)優(yōu)股,都市型商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，都市型商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類(lèi)商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：都市型商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將都市型商鋪稱(chēng)之為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。 都市型商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其

9、所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說(shuō)，王府井大街的商鋪屬于績(jī)優(yōu)股商鋪，應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。試想每天幾十萬(wàn)客流量對(duì)于這里的商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！ 都市型商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對(duì)比較少，這比較符合商業(yè)價(jià)值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價(jià)值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。,16,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照投資價(jià)值分類(lèi),Shop types and characteristics,社區(qū)型商鋪和我們上一部分談到的社區(qū)型商鋪屬于同樣的概念，之所以稱(chēng)之為潛力股原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過(guò)從無(wú)到有的過(guò)程，從不成熟到成熟的過(guò)程。實(shí)際上，一個(gè)社區(qū)成熟

10、的過(guò)程就是價(jià)值提升的過(guò)程：一個(gè)新的社區(qū)就仿佛證券市場(chǎng)的原始股，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來(lái)的商鋪價(jià)值提升無(wú)庸質(zhì)疑。,（2）、社區(qū)型商鋪-潛力股,17,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照投資價(jià)值分類(lèi),Shop types and characteristics,（3）、便利型商鋪-冷門(mén)小盤(pán)股,便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營(yíng)為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫(xiě)字樓里、寫(xiě)字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。之所以稱(chēng)其為便利型商鋪是因?yàn)槠渌?jīng)營(yíng)的商品均屬于便利類(lèi)型，如寫(xiě)字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類(lèi)型。 便利型商鋪鑒于其功能性特點(diǎn)和所處

11、位置特點(diǎn)，其經(jīng)營(yíng)收益并不低，屬于商鋪市場(chǎng)細(xì)分的類(lèi)型。目前在國(guó)內(nèi)有很多從事便利型商鋪經(jīng)營(yíng)的零售商，美國(guó)的7-11就屬于典型的便利店運(yùn)營(yíng)商，其市場(chǎng)規(guī)模極大。 便利型商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營(yíng)的角度也不需要很大，這無(wú)疑降低了對(duì)投資者資金勢(shì)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的小盤(pán)股特點(diǎn)。正所謂船的好掉頭！,18,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照投資價(jià)值分類(lèi),Shop types and characteristics,專(zhuān)業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類(lèi)特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類(lèi)商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。,（4）、專(zhuān)業(yè)街市商鋪-高科技

12、股,19,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照投資價(jià)值分類(lèi),Shop types and characteristics,其他商鋪，指除過(guò)上述四大類(lèi)商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購(gòu)物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、非專(zhuān)業(yè)類(lèi)商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱(chēng)之為一般股票，并不是說(shuō)其投資價(jià)值低，只是因?yàn)檫@類(lèi)商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，主要采取出租經(jīng)營(yíng)的方式，散戶(hù)可投資的空間相對(duì)較小，加上這類(lèi)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)不易控制。 從投資收益的角度，如果該類(lèi)商鋪的投資商、開(kāi)發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對(duì)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類(lèi)商鋪的投資收益決不會(huì)低。,（5）、其他商鋪-一般股票,20,商鋪種類(lèi)

13、及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類(lèi),鋪面房通常占有地域上無(wú)可取代、不可復(fù)制的唯一性?xún)?yōu)勢(shì)，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個(gè)相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性?xún)?yōu)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，地域上唯一性?xún)?yōu)勢(shì)意味著其良好的投資價(jià)值。,（1）、唯一性差異,Shop types and characteristics,21,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類(lèi),Shop types and characteristics,鋪位所能經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個(gè)專(zhuān)業(yè)建材大賣(mài)場(chǎng)里去經(jīng)營(yíng)服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營(yíng)的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈

14、活性就大得多。,（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異,22,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類(lèi),Shop types and characteristics,（3）、營(yíng)業(yè)時(shí)間差異,鋪位的營(yíng)業(yè)時(shí)間不能隨心所欲。如一個(gè)規(guī)定晚上九點(diǎn)打烊的百貨百貨商場(chǎng)，超過(guò)九點(diǎn)鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點(diǎn)生意通常不會(huì)被允許，而鋪面房就不會(huì)遇到這種情況，經(jīng)營(yíng)者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。,23,（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)差異,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類(lèi),Shop types and characteristics,鋪位經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險(xiǎn)較大。在國(guó)內(nèi)大

15、中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門(mén)可羅雀的情況屢見(jiàn)不鮮。,24,（5）、物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用差異,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類(lèi),Shop types and characteristics,對(duì)于整個(gè)商用物業(yè)的運(yùn)行費(fèi)用，如空調(diào)運(yùn)行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷(xiāo)活動(dòng)等費(fèi)用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說(shuō)了算。因此，鋪位的運(yùn)行費(fèi)用通常高于鋪面房。,25,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類(lèi),Shop types and characteristics,（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異,相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶(hù)的范圍較窄。至少對(duì)鋪位所經(jīng)營(yíng)的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會(huì)來(lái)租用

16、這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。,26,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類(lèi),Shop types and characteristics,（7）、投資風(fēng)險(xiǎn)差異,時(shí)至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報(bào)率高，說(shuō)到底就是鋪位的過(guò)熱。因?yàn)殇佄坏膬r(jià)格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過(guò)程讓人看到了錢(qián)途，嘗到了甜頭。如某市2000年開(kāi)張的一個(gè)服飾市場(chǎng)的鋪位價(jià)格已由當(dāng)初的10萬(wàn)元炒到了目前的50萬(wàn)元。其實(shí)，任何炒作的東西非但有風(fēng)險(xiǎn)，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險(xiǎn)越大。不少人，懷著一鋪養(yǎng)三代的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會(huì)誤入一鋪套三代的陷阱。而鋪

17、面房，其價(jià)格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說(shuō)鋪位的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不小了。 另外，值得提醒的是，對(duì)有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險(xiǎn)就更大了。,27,商鋪種類(lèi)及特點(diǎn)-按照商鋪的位置形式分類(lèi),Shop types and characteristics,（8）、炒作難易程度差異,鋪面房與鋪位的另一個(gè)差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被復(fù)制，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過(guò)少無(wú)法炒，量過(guò)大則炒不高。但炒到雞犬升天時(shí)，為時(shí)已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。,28,一、商鋪投資的概念,The concept shops investments,商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功

18、能，而且風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高。鑒于上述投資特點(diǎn)，我們將進(jìn)行商鋪購(gòu)買(mǎi)、租賃的行為稱(chēng)之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類(lèi)型具有很高的市場(chǎng)關(guān)注率。商鋪投資真正的市場(chǎng)吸引力在什么地方呢？賽睿顧問(wèn)認(rèn)為商鋪的投資價(jià)值是商鋪投資的魅力所在。關(guān)于商鋪的投資價(jià)值在商鋪投資的特點(diǎn)部分將具體進(jìn)行介紹,29,二、商鋪投資種類(lèi),Retail investment types,商鋪投資的種類(lèi)可以有很多種分類(lèi)的方法，具體分類(lèi)如下： 1、商業(yè)街商鋪投資； 2、市場(chǎng)類(lèi)商鋪投資； 3、社區(qū)商鋪投資； 4、建筑底商商鋪投資； 5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪投資； 6、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪投資； 7、交通設(shè)施商鋪投資,30,三、商鋪

19、投資特點(diǎn),Retail investment characteristics,（1）、商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn),業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長(zhǎng)。承租戶(hù)對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。,31,三、商鋪投資特點(diǎn),Retail investment characteristics,（2）、商鋪增值的特點(diǎn),商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商

20、圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。長(zhǎng)期租用從資金成本的角度肯定不如買(mǎi)下來(lái)，如果說(shuō)住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無(wú)價(jià)。,32,三、商鋪投資特點(diǎn),Retail investment characteristics,（3）、商鋪投資回報(bào)率較高,與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來(lái)，投資商鋪利潤(rùn)率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報(bào)率基本上下降到大約6%8%，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%15%，有的甚至達(dá)到20%以上。購(gòu)買(mǎi)社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商

21、鋪價(jià)值提升成為必然。,33,三、商鋪投資特點(diǎn),Retail investment characteristics,（4）、商鋪的投資潛力,目前在國(guó)內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)情況下的4151，可見(jiàn)商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間-商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)狀況的差異等將對(duì)商鋪的價(jià)格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價(jià)格透支，這一比例更不可以參考。我國(guó)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開(kāi)始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的圈地運(yùn)動(dòng)。,34,三、商鋪投資特點(diǎn),Retail investment

22、characteristics,（5）、商鋪可出租、可經(jīng)營(yíng)，方式靈活,調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專(zhuān)業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買(mǎi)一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購(gòu)買(mǎi)商鋪的，而處于自營(yíng)目的的購(gòu)買(mǎi)商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出中賺取差價(jià)。據(jù)測(cè)算，目前上海市場(chǎng)商鋪投資的回報(bào)率為10%14%。,35,四、商鋪投資的主體,Body shop investment,商鋪投資的主體指投資商鋪的是個(gè)

23、人還是機(jī)構(gòu)。在此對(duì)商鋪投資的主體加以區(qū)分，完全在于商鋪投資的特殊性：并非所有商鋪都適合任何類(lèi)型的投資者，可能有些商鋪適合個(gè)人投資，但有些商鋪適合機(jī)構(gòu)投資。顯然，個(gè)人商鋪投資者和機(jī)構(gòu)商鋪投資者的區(qū)別并不僅僅在于資金規(guī)模上，而是由于商鋪隸屬項(xiàng)目的類(lèi)型、規(guī)模、定位等所引發(fā)的深層區(qū)別。,36,商鋪投資的形式主要分為購(gòu)買(mǎi)和租賃兩種。購(gòu)買(mǎi)和租賃也同時(shí)是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對(duì)商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個(gè)性化的內(nèi)容。,五、商鋪投資的形式,In the form of retail investment,（1）、商鋪購(gòu)買(mǎi) 商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi) 商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi)，即商鋪

24、投資者從商鋪的開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)的、尚未投入運(yùn)營(yíng)或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，但產(chǎn)權(quán)依然在開(kāi)發(fā)商手里的商鋪購(gòu)買(mǎi)形式。商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi)方式發(fā)生在商鋪投資者和開(kāi)發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過(guò)程中面對(duì)的大多是擅長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)做的開(kāi)發(fā)商，商鋪投資者能否透過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過(guò)程中的辨別能力、專(zhuān)業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。,37, 二手購(gòu)買(mǎi) 二手商鋪購(gòu)買(mǎi)，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購(gòu)買(mǎi)商鋪的商鋪投資方式。二手購(gòu)買(mǎi)方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購(gòu)買(mǎi)方式不同。在這種商鋪購(gòu)買(mǎi)方式中，商鋪投資者

25、需要判斷擬購(gòu)商鋪的價(jià)值，如果需要也可以委托專(zhuān)業(yè)商鋪?zhàn)稍?xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。在二手商鋪購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是核心的談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終可以買(mǎi)到物美價(jià)廉的商鋪，就仿佛從股市上買(mǎi)到后來(lái)股價(jià)翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個(gè)選手，購(gòu)買(mǎi)后無(wú)法贏利出手，更壞的是，萬(wàn)一買(mǎi)上垃圾商鋪，那么投資失敗將不可避免。,五、商鋪投資的形式,Body shop investment,38,五、商鋪投資的形式,Body shop investment,（2）、商鋪?zhàn)赓U 商鋪直接租賃 商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是出租

26、的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛?lái)，再轉(zhuǎn)租。進(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場(chǎng)租金之間的差距不大，那么在加入市場(chǎng)費(fèi)用及管理費(fèi)用等后，極有可能發(fā)生投資虧損。,39,五、商鋪投資的形式,Body shop investment, 轉(zhuǎn)租 轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪?zhàn)鈶?hù)手上租商鋪的投資方式， 目的也不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤(rùn)空間已經(jīng)很少。,40,六、商鋪投資比較,Comparison shop in

27、vestment,1、 商鋪投資與證券投資,商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。,41,六、商鋪投資比較,Comparison shop investment,2、 商鋪投資與住宅投資,商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為10%15%。 商鋪投資的穩(wěn)定性都要優(yōu)于住宅投資。商鋪的客戶(hù)租用商鋪之后往往都要進(jìn)行裝修改造，并配備必要的設(shè)施，這些都意味著比較大的投入，鑒于客戶(hù)資金投入的原因，投資回收目標(biāo)需要較長(zhǎng)的租約-可能商鋪一次租約的租期會(huì)達(dá)到3-5年，而且很可能租戶(hù)期望的租期更長(zhǎng)，只是商鋪投資者考慮租金行情的原因，通常不會(huì)簽太長(zhǎng)的租約。,42,六、商鋪投資比較,Comparison shop investment,寫(xiě)字樓投資的收益率就