1、第一，房地產(chǎn)權(quán)利是法律制度，一、房地產(chǎn)法的概況，(一)房地產(chǎn)的概念和特征，一、房地產(chǎn)是土地、土地權(quán)益及地面建筑物、構(gòu)筑物等房屋的總稱。 2、不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)、房屋、土地的關(guān)系是？ 房地產(chǎn)=土地的土地固定物(房屋林木等)海域的礦產(chǎn)資源房地產(chǎn)=土地權(quán)利(建設(shè)用地使用權(quán))房屋3，特征：固定性、非消耗性價(jià)值、附加值差異有限性。 (2)不動(dòng)產(chǎn)的種類(lèi)，1，權(quán)利主體別：公有和私有2，用途別：經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性3，場(chǎng)所別：城市房地產(chǎn)和農(nóng)村房地產(chǎn)4，流通是否被限制的房地產(chǎn)5，自由流通的房地產(chǎn)和流通是否被限制的房地產(chǎn)5，已登記的房地產(chǎn)和非登記房地產(chǎn)，(3)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的關(guān)系， 房地產(chǎn)=房地產(chǎn)=土地上的房屋等建筑物和

2、建筑物的土地所有權(quán)1，關(guān)系：房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)可以分離房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)，宅地使用權(quán)可以分離2，處理原則：一體處理原則建設(shè)用地使用權(quán)處理時(shí)，將附著在該土地上的房屋一并處理房屋處理時(shí)，將該占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地的使用權(quán)案例討論：教材第18頁(yè)，(4)房地產(chǎn)生產(chǎn)法的概念和調(diào)整范圍，1，房地產(chǎn)生產(chǎn)法的概念和特征(1)概念：廣義：城鄉(xiāng)本質(zhì)意義：法典、憲法、法律、行政法規(guī)、地方法規(guī)、部門(mén)規(guī)則和國(guó)家政策、司法解釋中關(guān)于房地產(chǎn)關(guān)系調(diào)整的法律規(guī)范。 (2)參加主體的多樣性：管理、開(kāi)發(fā)、權(quán)利主體、交易主體、中介規(guī)范內(nèi)容的綜合調(diào)整范圍的廣泛調(diào)整手段的國(guó)家介入性；2 )房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍；1 )平等主體間的

3、房地產(chǎn)關(guān)系：權(quán)利、鄰接、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、中介、房地產(chǎn)(2)不平等主體間的房地產(chǎn)關(guān)系：建設(shè)項(xiàng)目管理、建設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)審查、土地征收、市場(chǎng)主體管理、市場(chǎng)秩序管理、稅、質(zhì)量和價(jià)格管理、(5)房地產(chǎn)生產(chǎn)法的基本原則土地公有原則土地所有權(quán)和使用權(quán)分離原則結(jié)合市場(chǎng)調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控，合理利用土地和耕地原則保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益原則，(6)房地產(chǎn)生產(chǎn)法的起源，1，憲法2， 法律3、行政法規(guī)4、地方性法規(guī)5、行政規(guī)章6、國(guó)家政策7、司法解釋8、習(xí)慣、2、房地產(chǎn)所有權(quán)法律制度、(1)房地產(chǎn)權(quán)利的概況、1、房地產(chǎn)權(quán)利的概念和特征房地產(chǎn)權(quán)利：指以房地產(chǎn)利益為內(nèi)容，直接體現(xiàn)一定財(cái)產(chǎn)利益的民事權(quán)利。 特征：產(chǎn)權(quán)多種權(quán)利的

4、集合(房地產(chǎn)物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán))的對(duì)象：物和行為，2，房地產(chǎn)權(quán)利的分類(lèi)(1)土地權(quán)利和住宅權(quán)利(2)城市房地產(chǎn)權(quán)利和農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)利(3)房地產(chǎn)物權(quán)，房地產(chǎn)債權(quán)和房地產(chǎn)繼承權(quán)(3)，房地產(chǎn)權(quán)利的體系見(jiàn)教材第21頁(yè)，(2)土地所有權(quán)，1，土地所有權(quán)2、內(nèi)容：占有權(quán)利、使用權(quán)、收益功能、處理功能3、效力范圍(1)法律的限制(2)內(nèi)在限制：“有利于行使所有權(quán)”4、種類(lèi)：國(guó)家土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)。 (3)房屋所有權(quán)，1，房屋所有權(quán)的概況(1)概念(2)特征：客體特定性主體的廣泛性交易的自由性(3)的種類(lèi)：城市和農(nóng)村公有和非公有生活用房間、生產(chǎn)用房間、辦公用房單獨(dú)房屋、共有房屋和區(qū)分房屋(4)原始取

5、得：建設(shè)善意取得繼承取得：買(mǎi)賣(mài)、相互性， 贈(zèng)與遺贈(zèng)、繼承、2、區(qū)分建筑物所有權(quán)(1)概念和特征概念特征：對(duì)象特殊性內(nèi)容的復(fù)合性主體多重身份。(2)壟斷的空間所有權(quán)建筑物的維護(hù)管理關(guān)系中，專用部分包括墻壁、柱子、地板、天花板等邊界部分的所有油漆部分外部關(guān)系中，對(duì)于第三方(買(mǎi)賣(mài)、稅金、保險(xiǎn))，專用部分必須達(dá)到墻壁、柱子、地板和天花板的厚度中心線。 (3)車(chē)輛位置電梯、樓梯、地基、梁、柱、屋頂，占據(jù)建筑區(qū)內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和房地產(chǎn)服務(wù)用住宅所有者共享的道路或其他地方停車(chē)。 雖然得分共享，但是不能分開(kāi)或轉(zhuǎn)讓自己的份額。 (四)管理權(quán)：遵守設(shè)立業(yè)主大會(huì)，共同確定選舉業(yè)主委員會(huì)重要事項(xiàng)

6、的確定物業(yè)管理的法律法規(guī)和管理規(guī)章。 (4)房地產(chǎn)共享、1、房地產(chǎn)共享的概念和特征(1)房地產(chǎn)共享是指兩個(gè)以上權(quán)利主體對(duì)同一房地產(chǎn)共享權(quán)利的法律狀態(tài)。 包括共同享受房地產(chǎn)所有權(quán)和其他權(quán)利(建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等) -準(zhǔn)共享(2)特征：主體多樣性對(duì)象同一性內(nèi)容的雙重原因的共性。 2、房地產(chǎn)部分共享(1)概念：指以共享人確定的份額共享共享房地產(chǎn)權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)的共享。 (2)特征： a .共享人的權(quán)利義務(wù)出現(xiàn)在一定份額上的份額：根據(jù)約定-出資額確定-視為同等金額享受b。 按份額分類(lèi)所有者享有相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的所有權(quán)或其他物權(quán)。 部分共享人共同享受房地產(chǎn)所有權(quán)的，

7、共享人有權(quán)分割或轉(zhuǎn)讓自己的份額。 除非法律和協(xié)議受到限制。 c .共享人的權(quán)利義務(wù)和共享房地產(chǎn)的所有共享人按自己的份額比例享有全部房地產(chǎn)的權(quán)利，并不是分割承擔(dān)義務(wù)的房地產(chǎn)量，而是分割權(quán)利量。 (3)內(nèi)部關(guān)系(內(nèi)部效力) a共享房地產(chǎn)的使用收益和處理(物權(quán)法97)b相應(yīng)部分的處理(物權(quán)法101) C共享房地產(chǎn)的管理(物權(quán)法97) D共享房地產(chǎn)的費(fèi)用負(fù)擔(dān)(物權(quán)法98) (4)外部關(guān)系(外部效力)關(guān)聯(lián)關(guān)系(法律另有規(guī)定，或第三者知道共享人沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系(5)共享房地產(chǎn)的分割a約定不能分割，但有重大理由的話，沒(méi)有可以請(qǐng)求分割的約定或約定的，由于隨時(shí)可以請(qǐng)求分割的分割而給其他共享人造成損害的，必須賠償。

8、協(xié)商b分割方式的實(shí)物分割或貨款分割c分割的房地產(chǎn)有缺陷的，其他共享人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。 3、房地產(chǎn)共享(1)概念和特征概念：根據(jù)共同關(guān)系，指享有和負(fù)有共享房地產(chǎn)無(wú)份額權(quán)利的共享。 特點(diǎn)：不劃分份額(共同共享關(guān)系的存續(xù)期間)發(fā)生原因是共同關(guān)系的存在(夫妻、家庭)平等地享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。 (2)內(nèi)部關(guān)系(內(nèi)部效力) a的權(quán)利：對(duì)共享房地產(chǎn)享有平等占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 各共有人的權(quán)利和不動(dòng)產(chǎn)的一切，對(duì)特定部分不得主張權(quán)利的處分或者進(jìn)行重大修繕的，必須得到全體人員的同意。 b義務(wù)：對(duì)共享房地產(chǎn)承擔(dān)平等的義務(wù)。 共有人的義務(wù)和房地產(chǎn)的全部，費(fèi)用有約定的，沒(méi)有約定或者不知道約定的，共同承擔(dān)。 共享

9、存續(xù)期間，不得要求分割。 但是有例外(3)外部關(guān)系(對(duì)外效力):連接關(guān)系，(5)房地產(chǎn)鄰接關(guān)系，1，房地產(chǎn)鄰接關(guān)系的概念和特征(1)概念：在相互鄰接的房地產(chǎn)所有者或使用權(quán)者之間行使權(quán)利時(shí)，由于相互給予方便或受到限制而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。(2)特征a主體的多數(shù)性b目標(biāo)物根據(jù)鄰接性c的法定性d內(nèi)容的復(fù)雜性，2，鄰接關(guān)系的處理原則(1)有利的生產(chǎn)，方便的生活(2)團(tuán)結(jié)合作，公平合理(3)尊重歷史和習(xí)慣，3，房地產(chǎn)鄰接關(guān)系的種類(lèi)(1)用水、排水(2)通行(3)利用(4)通風(fēng)、采光房地產(chǎn)的鄰接關(guān)系和地役權(quán)關(guān)系(1)地役權(quán)的概念和特征概念：為了自己的房地產(chǎn)方便使用別人的房地產(chǎn)的權(quán)利。 特征： a是為了重要

10、角色的方便而設(shè)立的物權(quán)b主體的通用性c從內(nèi)容的不確定性d屬性中e不可分割性，(2)地役權(quán)的設(shè)立：書(shū)面地役權(quán)登記地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立的對(duì)抗主義。 (3)地役權(quán)的效力地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)供役人的權(quán)利和義務(wù)，(4)地役權(quán)的消滅雙方的協(xié)議被解除的供役地點(diǎn)，不能征收一方出現(xiàn)解除約定的事由的持續(xù)期滿目的物消失的供役地。 (5)房地產(chǎn)鄰接關(guān)系和地役權(quán)關(guān)系的差異：聯(lián)系a原因b前提c的性質(zhì)d有償性e期限性f登錄要求a地役權(quán)可以彌補(bǔ)鄰接關(guān)系的不足，b地役權(quán)可以排除使用鄰接關(guān)系，第二，房地產(chǎn)權(quán)利是登錄法律制度，第一，房地產(chǎn)權(quán)利是登錄概要，房地產(chǎn)權(quán)利是房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬，即房地產(chǎn)權(quán)利不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記：將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)向申請(qǐng)人提交的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記表上，并依法確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的歸屬關(guān)系的行為。 特征：實(shí)行專業(yè)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的登記實(shí)質(zhì)審查證書(shū)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則，注意：一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)登記的效力高于房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的效力。 房地產(chǎn)權(quán)利登記的性質(zhì)：民事行為行政行為房地產(chǎn)權(quán)利登記的功能：權(quán)利確認(rèn)權(quán)利公示權(quán)利管理、房地產(chǎn)權(quán)利登記的分類(lèi)：所有權(quán)和其他權(quán)利登記終局登記和預(yù)告登記的初始登記、變更登記、訂正等賦予涂裝銷(xiāo)售登記房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)檢查申請(qǐng)資料對(duì)申請(qǐng)人真實(shí)、及時(shí)地登記其他