PAGE房地產(chǎn)建設(shè)財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的本財(cái)務(wù)制度旨在規(guī)范公司房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，確保財(cái)務(wù)工作有序進(jìn)行，提高資金使用效率，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障公司及相關(guān)利益者的合法權(quán)益，為公司房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的順利開(kāi)展提供有力的財(cái)務(wù)支持。（二）適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的籌備、開(kāi)發(fā)、施工、銷(xiāo)售及交付等全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保財(cái)務(wù)活動(dòng)合法合規(guī)。2.真實(shí)性原則：財(cái)務(wù)信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，如實(shí)反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。3.完整性原則：涵蓋房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)方面，不留財(cái)務(wù)管理漏洞。4.及時(shí)性原則：及時(shí)記錄、核算和報(bào)告財(cái)務(wù)信息，為項(xiàng)目決策提供及時(shí)有效的依據(jù)。5.效益性原則：合理配置資源，優(yōu)化資金使用，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。二、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與人員設(shè)置（一）財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置公司設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)建設(shè)財(cái)務(wù)部門(mén)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)工作。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和管理要求，合理設(shè)置崗位，明確各崗位職責(zé)權(quán)限，確保財(cái)務(wù)工作的高效運(yùn)行。（二）人員配備1.財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：具備豐富的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)和房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)政策，負(fù)責(zé)全面領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)部門(mén)工作，制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和決策，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況負(fù)責(zé)。2.會(huì)計(jì)人員：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算、賬務(wù)處理、報(bào)表編制等工作，要求具備扎實(shí)的會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)。3.出納人員：負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算、資金保管等工作，嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度，確保資金安全。4.成本核算人員：負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本核算、成本控制與分析等工作，熟悉房地產(chǎn)成本構(gòu)成和核算方法，為成本管理提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。（三）人員職責(zé)1.財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人職責(zé)組織制定和完善房地產(chǎn)建設(shè)財(cái)務(wù)管理制度，并監(jiān)督執(zhí)行。參與項(xiàng)目投資決策，提供財(cái)務(wù)分析和建議，確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制、執(zhí)行和監(jiān)控，及時(shí)調(diào)整預(yù)算偏差。統(tǒng)籌安排資金，合理調(diào)度資金，保障項(xiàng)目資金需求。定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況，為管理層決策提供支持。2.會(huì)計(jì)人員職責(zé)按照國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，編制財(cái)務(wù)報(bào)表。審核原始憑證，確保會(huì)計(jì)憑證真實(shí)、合法、準(zhǔn)確、完整。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案的整理、歸檔和保管，保證檔案資料安全。協(xié)助財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)預(yù)算編制工作。3.出納人員職責(zé)辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，嚴(yán)格遵守現(xiàn)金管理制度。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，賬款相符。保管庫(kù)存現(xiàn)金、有價(jià)證券和空白支票等重要票據(jù)，確保資金安全。協(xié)助會(huì)計(jì)人員進(jìn)行資金核對(duì)和賬務(wù)處理工作。4.成本核算人員職責(zé)負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本核算體系的建立和完善，制定成本核算方法和流程。收集、整理成本核算資料，準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目成本，進(jìn)行成本分析和控制。定期編制成本報(bào)表，為項(xiàng)目成本管理提供數(shù)據(jù)支持和決策建議。協(xié)助相關(guān)部門(mén)進(jìn)行成本控制和成本優(yōu)化工作。三、財(cái)務(wù)預(yù)算管理（一）預(yù)算編制1.年度預(yù)算編制每年末，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和市場(chǎng)預(yù)測(cè)等因素，組織各部門(mén)編制下一年度房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算。預(yù)算編制應(yīng)涵蓋項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用、利潤(rùn)等方面，采用零基預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算等方法，確保預(yù)算的科學(xué)性和合理性。各部門(mén)應(yīng)按照規(guī)定格式和時(shí)間要求提交預(yù)算草案，財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行匯總、審核和平衡，形成年度財(cái)務(wù)預(yù)算初稿。2.項(xiàng)目預(yù)算編制在項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，編制項(xiàng)目詳細(xì)財(cái)務(wù)預(yù)算。項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等各項(xiàng)支出預(yù)算，以及項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)算和利潤(rùn)預(yù)算。項(xiàng)目預(yù)算編制過(guò)程中，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目特點(diǎn)、市場(chǎng)行情、政策法規(guī)等因素，確保預(yù)算準(zhǔn)確反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。（二）預(yù)算審批1.年度財(cái)務(wù)預(yù)算初稿編制完成后，提交公司管理層審核。管理層應(yīng)組織相關(guān)部門(mén)對(duì)預(yù)算進(jìn)行討論和分析，提出修改意見(jiàn)和建議。2.財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)管理層意見(jiàn)對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整和完善，形成正式年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，報(bào)公司董事會(huì)審批。3.項(xiàng)目預(yù)算經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后，提交項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人審批。審批通過(guò)后的項(xiàng)目預(yù)算作為項(xiàng)目成本控制和資金安排的依據(jù)。（三）預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控1.各部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行，確保各項(xiàng)收支在預(yù)算范圍內(nèi)。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)建立預(yù)算執(zhí)行臺(tái)賬，定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤和分析。2.預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，如遇特殊情況需要調(diào)整預(yù)算，應(yīng)按照規(guī)定程序提出申請(qǐng)，經(jīng)審批后進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整后的預(yù)算應(yīng)及時(shí)下達(dá)各部門(mén)執(zhí)行。3.公司應(yīng)定期召開(kāi)預(yù)算執(zhí)行分析會(huì)議，通報(bào)預(yù)算執(zhí)行情況，分析預(yù)算執(zhí)行差異原因，提出改進(jìn)措施和建議，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。四、資金管理（一）資金籌集1.根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金需求，合理確定資金籌集方式和規(guī)模。資金籌集方式包括自有資金投入、銀行貸款、預(yù)售房款、債券發(fā)行等。2.申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，應(yīng)按照銀行要求提供相關(guān)資料，確保貸款手續(xù)合規(guī)、齊全。同時(shí)，應(yīng)合理安排貸款期限和還款計(jì)劃，降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3.加強(qiáng)預(yù)售房款管理，嚴(yán)格按照規(guī)定收取預(yù)售房款，及時(shí)繳存監(jiān)管賬戶(hù)。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)定期與銷(xiāo)售部門(mén)核對(duì)預(yù)售房款收入情況，確保資金安全。（二）資金使用1.建立資金使用審批制度，明確資金使用審批流程和權(quán)限。所有資金支出必須經(jīng)過(guò)審批，確保資金使用合法、合規(guī)、合理。2.按照項(xiàng)目預(yù)算安排資金使用，優(yōu)先保障項(xiàng)目建設(shè)資金需求。對(duì)于重大資金支出，應(yīng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審批和跟蹤管理。3.加強(qiáng)資金支付管理，嚴(yán)格審核付款憑證，確保付款依據(jù)充分、手續(xù)齊全。對(duì)于涉及工程進(jìn)度款支付的，應(yīng)按照合同約定和工程實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行支付。（三）資金結(jié)算1.規(guī)范資金結(jié)算方式，根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)和金額大小選擇合適的結(jié)算方式，如支票、匯票、電匯、網(wǎng)上銀行支付等。2.加強(qiáng)銀行賬戶(hù)管理，嚴(yán)格按照規(guī)定開(kāi)設(shè)和使用銀行賬戶(hù)，定期核對(duì)銀行賬戶(hù)余額，確保資金安全。3.及時(shí)辦理資金結(jié)算業(yè)務(wù)，提高資金使用效率。對(duì)于到期的應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)催收和支付，避免資金閑置和逾期付款。（四）資金風(fēng)險(xiǎn)管理1.建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策變化等因素，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)隱患。2.對(duì)可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，如調(diào)整資金籌集和使用計(jì)劃、優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)資金回籠等。3.定期進(jìn)行資金風(fēng)險(xiǎn)排查，確保資金安全。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)報(bào)告管理層，并采取有效措施加以解決。五、成本費(fèi)用管理（一）成本核算對(duì)象與項(xiàng)目1.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和管理要求確定，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2.對(duì)于同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3.成本核算項(xiàng)目包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。（二）成本核算方法1.采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按其用途和性質(zhì)進(jìn)行歸集和分配，計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本和單位成本。2.成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、配比原則和劃分收益性支出與資本性支出原則，確保成本核算準(zhǔn)確、合理。3.對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按照受益原則和配比原則，采用合理的分配方法進(jìn)行分配，計(jì)入各成本核算對(duì)象。（三）成本控制措施1.建立成本控制目標(biāo)體系，將成本控制目標(biāo)分解到各部門(mén)和各項(xiàng)目階段，明確成本控制責(zé)任。2.加強(qiáng)項(xiàng)目前期成本控制，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和成本分析，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低工程造價(jià)。3.嚴(yán)格控制工程變更，對(duì)于確需變更的工程，應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行審批，同時(shí)對(duì)變更引起的成本增加進(jìn)行評(píng)估和控制。4.加強(qiáng)工程招投標(biāo)管理，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式選擇合適的施工單位和供應(yīng)商，降低采購(gòu)成本和工程成本。5.定期進(jìn)行成本分析和成本考核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，采取有效措施加以改進(jìn)，確保成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（四）費(fèi)用管理1.明確費(fèi)用開(kāi)支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。費(fèi)用支出應(yīng)符合公司財(cái)務(wù)制度和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不得隨意擴(kuò)大開(kāi)支范圍和提高開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)。2.建立費(fèi)用審批制度，所有費(fèi)用支出必須經(jīng)過(guò)審批。審批流程應(yīng)明確各環(huán)節(jié)審批權(quán)限和責(zé)任，確保費(fèi)用支出合理、合規(guī)。3.加強(qiáng)費(fèi)用核算與分析，定期對(duì)費(fèi)用支出情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，找出費(fèi)用控制的關(guān)鍵點(diǎn)和存在的問(wèn)題，采取有效措施加以改進(jìn)。4.對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等重點(diǎn)費(fèi)用，應(yīng)制定專(zhuān)項(xiàng)管理制度，加強(qiáng)管理和控制。六、收入與利潤(rùn)管理（一）收入確認(rèn)原則1.房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入應(yīng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。在同時(shí)滿(mǎn)足下列條件時(shí)予以確認(rèn)：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。2.對(duì)于預(yù)售房款，在符合預(yù)售條件并簽訂預(yù)售合同后，按照合同約定的收款時(shí)間和金額確認(rèn)預(yù)收賬款。待房屋交付并滿(mǎn)足收入確認(rèn)條件后，將預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入。（二）收入核算與管理1.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)建立銷(xiāo)售收入臺(tái)賬，詳細(xì)記錄每筆銷(xiāo)售收入的合同編號(hào)、客戶(hù)名稱(chēng)、銷(xiāo)售金額、收款時(shí)間等信息，確保收入核算準(zhǔn)確、完整。2.加強(qiáng)與銷(xiāo)售部門(mén)的溝通與協(xié)作，及時(shí)掌握銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)和收款情況。銷(xiāo)售部門(mén)應(yīng)定期向財(cái)務(wù)部門(mén)提供銷(xiāo)售報(bào)表，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)核對(duì)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)與收款數(shù)據(jù)的一致性。3.嚴(yán)格按照規(guī)定開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票，確保發(fā)票開(kāi)具真實(shí)、準(zhǔn)確、合法。發(fā)票開(kāi)具后應(yīng)及時(shí)登記入賬，并妥善保管發(fā)票存根聯(lián)。（三）利潤(rùn)管理1.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入減去總成本和總費(fèi)用后的余額。公司應(yīng)加強(qiáng)利潤(rùn)管理，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)。2.定期進(jìn)行利潤(rùn)分析，分析利潤(rùn)構(gòu)成和變動(dòng)原因，找出影響利潤(rùn)的關(guān)鍵因素，采取有效措施加以改進(jìn)。3.合理分配利潤(rùn)，按照公司規(guī)定的利潤(rùn)分配政策進(jìn)行利潤(rùn)分配，兼顧公司發(fā)展和股東利益。七、財(cái)務(wù)報(bào)告與分析（一）財(cái)務(wù)報(bào)告編制1.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)按照國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)告。財(cái)務(wù)報(bào)告包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動(dòng)表及附注等。2.財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況。編制過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格遵循會(huì)計(jì)核算原則和方法，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性。3.財(cái)務(wù)報(bào)告編制完成后，應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部審核，審核內(nèi)容包括財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、報(bào)表格式的規(guī)范性、附注內(nèi)容的完整性等。審核通過(guò)后的財(cái)務(wù)報(bào)告報(bào)公司管理層和相關(guān)部門(mén)。（二）財(cái)務(wù)分析1.定期開(kāi)展財(cái)務(wù)分析工作，為公司管理層提供決策支持。財(cái)務(wù)分析應(yīng)包括償債能力分析、盈利能力分析、營(yíng)運(yùn)能力分析和發(fā)展能力分析等方面。2.運(yùn)用財(cái)務(wù)比率分析、趨勢(shì)分析、比較分析等方法，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析，找出項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的變化趨勢(shì)及存在的問(wèn)題。3.結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境，撰寫(xiě)財(cái)務(wù)分析報(bào)告，提出改進(jìn)建議和措施。財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)語(yǔ)言簡(jiǎn)潔、邏輯清晰、重點(diǎn)突出，具有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性。八、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制與審計(jì)（一）財(cái)務(wù)內(nèi)部控制1.建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，涵蓋財(cái)務(wù)預(yù)算、資金管理、成本費(fèi)用控制、收入與利潤(rùn)管理、財(cái)務(wù)報(bào)告等各個(gè)環(huán)節(jié)，確保財(cái)務(wù)活動(dòng)規(guī)范有序進(jìn)行。2.明確各崗位的職責(zé)權(quán)限和工作流程，實(shí)行不相容職務(wù)分離制度，防止財(cái)務(wù)舞弊和錯(cuò)誤發(fā)生。3.加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的監(jiān)督檢查，定期對(duì)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估和審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問(wèn)題，不斷完善內(nèi)部控制制度。（二）內(nèi)部審計(jì)1.設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，配備專(zhuān)業(yè)的審計(jì)人員